产业网讯：2013年11月14日，由中指研究院、中房指数系统共同举办的2013-2014中国百城建筑新地标研究成果发布会暨亚洲房地产交流大会在香港举行。黄瑜、汪勇、杨帆、陈圣、刘颖、等嘉宾发表演讲，多家房企代表及媒体精英参会。【研究报告】

2013-2014中国百城建筑新地标研究成果发布会

  【研究体系】【历届回顾】【项目展示】【媒体报道】

【黄瑜】荣幸来到美丽的香港，跟我们主流的房地产企业还有我们媒体、金融机构作一个房地产市场的一些相关的交流。我们中指研究院的特色就是用数据说话，我们也是用数据对今年以来的市场作一个系统的总结，同时对未来的市场也作一个预判。

中国房地产市场可能跟中国整个政策环境密不可分的，今年从2月20日国务院常务会议以后就部署了整个房地产调控的大的工作，整个精神是坚持房地产调控不动摇，从3月1日开始陆续发布了新的“国五条”，各地在“国五条”基础上又作了一些细则。截止现在有37个省市公布了细则和房价控制目标，16个城市公布了执行“国五条”细则，21个城市公布了房价控制目标。其中以北京是最为严厉的，在限购、差别化信贷、税收等政策方面全面升级。整个在这个政策环境下，中国100个城市价格指数也发生了一系列变化。这是从2010年公布100个城市价格指数变化的曲线图，从2012年6月份止跌开始已经连续17个月100个城市房地产价格指数持续上涨，100个城市同比上涨也连续了11个月。今年到现在为止我们实时的，根据10月份100个城市价格水平根据在售收盘报价来看是10685元，创造了2010年我们发布100个城市价格指数以来实时的价格新高。从整个房地产宏观的指标来看，整个今年1-10月房地产销售面积9.6亿平方米，同比增长21.8%，销售额达到了6.1万亿，同比增长了32.3%。可以看到确确实实整个销售额增长不仅是面积的增长，更主要还有价格的增长，使得整个销售额增长了30%以上。曲线上也可以看到整个今年以来，是自今年下半年以来我们整个销售增速是在下滑的，整体是在增长，但是量也是一个高的高位水平销售额的量。从房地产开发来看，今年1-10月份房地产开发6.9万亿，同比增长19.2%，也是高于去年同期。从房地产销售增长率来看是接近20%的高位水平。近期的额增速也是趋于平稳的。从新开工来看，1-10月同比增长6.5%，之前新开工是属于下降的，从这个数字变化来看，也是止跌反弹，新开工处于增长趋势。

从整个主要城市成交量来说，1-10月测算了50个代表城市成交量，他们月均成交同比增长18%，也是四年来一个水平。新增供应同比增长13%，供应也是四年的水平。正是因为供应和需求之间的关系，我们可以看到成交增长略高于供应的增长，的供求关系，是出清周期属于低位，是这两个月状况，库存水平是在回升，并且出清周期也稍有延长。

从土地市场来看，我们监测了300个城市1-10月份整体土地市场状况，从它的累计推出的土概13.5亿平方米，同比增长8.4%，成交同比增长13.6%，总出让金达到2.4万亿，这是300个城市1-10月份土地出让金总量，同比大幅增长64.8%。你可以看到成交面积增长13%多，但是土地出让金金额同比增长64.8%，可以看到更多的是价格的贡献。从溢价率来看，平均增长16.2%，过去超过10%的都是比较少，今年土地溢价率也是过去年份里面高的水平。具体不同土地类型，住宅用地得到很多企业重大的关注，无论成交量还是价格涨幅、溢价率，各项涨幅都高于商业楼的表现。今年确实是住宅无论从成交还是价格水平、溢价率都是高。

从主要这些企业业绩表现来看，今年上半年可以统计到我们已经预计了一下，整个全年过百亿的企业应该会超过60-70个，去年这个数字是53个，今年千亿企业，我们看到可能应该会到超过4家，现在目前看万科、保利肯定是没有问题，恒大、中海也会突破千亿。是绿地也可能在千亿阵营里，这些企业表现好，总体企业完成率来看，普遍这些企业今年目标都完成超过90%以上。从整体这些企业业绩表现来看，越大的企业，业绩表现越来越好，并且在整个市场中所占份额比例越来越大。

这个是我们用数字对这一年以来整体房地产企业、市场以及土地市场作一个系统总结。

我们再看一下整个短期、中长期我们对整个市场的判断。可以看到刚刚结束的三中全会，在历各界的三中全会，是在改革开放之后发挥了重要作用。这张图表总结了从1978年以来十一届一直到十八届，三中全会在整个中国改革开放过程中所发挥的作用。这一届三中全会也是着眼于全面深化改革，这是我们一个目标。包括实时的三中全会的公报也是作了一个重要的说明。从对房地产这块，我们也作了一个系统回顾，三中全会所发挥的作用。其中有三次大会在房地产中发挥重大作用：1978年十一届三中全会，1993年十四届三中全会，2003年十六届三中全会，包括这次的三中全会。在1978年的时候我们户籍制度有所松动，为人口自由流动奠定了好的基础。这也是为房地产很重要的要素，为人的流动提供了便利的条件。在1993年十四届三中全会的时候，住房商品化已经开始，我们首次开放了个人房贷业务，并且实行土地使用权有期限出让制度。这个应该是说在金融和我们住房供应体系变化从计划经济向市场经济变化买开了部分，并且我们在土地有偿使用方面作出了系统变化。十六届三中全会明确了房地产作为国民支柱产业。同时把普通商品房供应成为市场供应主体，并且在2003年的时候我们也是严格的规范了土地招拍挂，为831铺垫了好的基础。并且首次明确了注意控制房价上涨过快，并且适当要调控。到现在本届三中全会，我们可以看到也是重在深化改革，是这次三中全会，我们预计在整个市场化改革体制中，包括金融改革以及国企改革可能对房地产市场也是有影响的。制度改革里面，比如财税改革、土地制度改革以及户籍制度改革应该也是会对于我们整个房地产建立长效机制方面会有一个很大的突破。最近也有一些相关的解读，包括金融机构也有一些相关解读，这些解读对中国房地产整个这一次三中全会未来也会产生一个比较大的影响，我们主要的认为会影响比较大的，一个是房产税，还有一个是土地制度相应的方面，房产税对需求会有影响，土地制度对供应市场也会有影响，对城镇化一些相应的制度对人口的流动以及我们潜在需求的激发都会产生比较深远的影响。

从目前具体执行的政策可以看到，这一届政府比较主张的是宏观要稳，微观要活。宏观要稳，基本上强调房地产调控不动摇，并且大的方面制定大的一些方向。但是在微观方面，基本上主张各个城市根据不同情况可以有所变化。目前从稍有放松的，像温州、芜湖、舟山，都是稍有放松。在收紧并且调控严密的城市也出台了一些更加严厉的政策，比如北京、深圳、上海、郑州，是一线城市，除了广州没有出相应的严厉调控政策之外，北京、深圳、上海都出了更加严厉的政策。

在这种大的背景下，我们对近期市场判断。我们认为近期到今年年底整个四季度供应仍然会加大，一方面因为开工、销售有一个季节性变化，从过去年份来看，基本上四季度供应大概占全年30%左右，今年这个趋势依然存在。如果占到全年30%，我们整个第四季度供应量也是大的。全年的供应是第四季度供应会达到全年的高峰。成交来看，弱复苏背景下货币环境和调控政策趋稳大的背景下，四季度成交量也会继续回升。并且大部分企业总的策略是要加大推盘，包括购房者预期也会推动成交继续回升。但是我们可以看到因为去年四季度基数也比较高，加上三季度整个成交基数也比较高，同环比增速会有所放缓。从价格上看，四季度供应量增量会高于成交的增量，是三四线城市去化压力仍然很大，在这种背景下，房价整体趋稳，但是热点城市由于出现再加上成交量持续走强，使得我们对房价上涨预期仍然放大。我们大城市房价上涨压力还是挺大，但是属于大多数城市价格总体趋于平稳。从价格来说，也并不是城市都会涨，应该说不同城市会有所分化。

从整个市场状况来说，大家可能目前关心的是说包括今天有媒体问我中国房地产市场是否存在泡沫。我们最近也对于关乎泡沫的几个关键指标，包括各个国家衡量房地产市场有泡沫的关键指标也作了相应的测算，这些可以给大家作一个参考，看中国房地产市场是否存在泡沫。

个指标，住房存量市值。通常用住房存量市值和GDP比值来衡量房地产有没有泡沫的很重要的指标之一。这个指标我们作了相应测算，在欧洲、日本存在泡沫的时候，他们的比值是怎样一个关系呢，意大利2007年房地产泡沫比较严重，出现市场危机的时候，住房存量价值与GDP比值达到386%，日本达到370%，英国是327%，中国目前是185%。这个数字高于美国，美国2006年171%，德国2009年147%，法国2006年173%。略高于2006年的法国、美国，但是跟日本、英国、意大利的状况还是差的比较远，跟他们比的话，我们矛盾还不是那么突出。

从租金率也作了相应测算，今年十大城市租金率多数都在2%、3%之间，但是各个城市状况也是不一样，重庆、成都、武汉租金率都超过了4%。北京、深圳、广州租金率普遍低于3%。租金率普遍在中国还是比较低的。

我们也进行了房价收入比测算。从2012年测算的35个大中城市水平来说，大概是9.4%，2012年只有6.6%。，按照统计局公布的相应数据房价、可支配收入作出相应测算，大概是6.6%，35个大中城市平均水平是9.4%。这些年变化趋势来看，是一线城市都呈现下降趋势。房价收入比比较高的年份是在2010年，2004年-2010年这个过程是不断上升的，到了2010年之后，到2012年，一线城市房价收入比还是比较高，但是他是在下降的趋势。2012年我们测算了四个大的一线城市，大概16.6%，二三线城市均值8.4%。我们对35个大中城市进行系列分析，除了北京上海极少数城市之外，多数城市房价收入比还在10以下，而且这两年都呈现下降趋势。我们可支配收入某种程度上并不能完全反映真实收入水平，这个数字测算的时候是以可支配收入分母作为测算，如果按照这个数字测算，我们泡沫化程度并不像大家想象的那么高。

我们还做了一个测算，按揭贷款和收入比。我们国家房屋的债务收入比跟其他国家相比是处于低的水平，我这里把主要国家作了相应测算，可以看到平安证券当时他对2011年香港，他这个数字是184%，韩国是163%，法国是89%，其他国家大部分在50%-60%之间。我们也对中国2011年收入水平进行相应测算，大概47%，这个跟其他国家相比，我们属于比较低的水平。从这个数字看，我们潜在的风险还是比较小。这是对近期市场的判断以及对近期中国市场用主要指标来判断是否有泡沫。

对中长期房地产市场我们也有一个预判，可能跟其他机构或者市场的相比，他们更多靠自己的经验、主观的判断，我们更多是依靠数据。2010年我们跟秦虹主任他们建立了一个模型，叫中国房地产市场中长期动态模型，为过去房地产市场进行总结，同时对未来市场进行预判，这个模型包括了六个模块和22个方程，包括供给、房地产供给需求、价格模块以及跟房地产关联的宏观经济模块以及城镇化、收入等等关联模块和指标，融入到模型当中。根据这个模型我们对房地产市场进行了相应预判，从这个模型当中我们可以看到，中国房地产商品房需求影响的因素里面，除了市场自身因素之外，与经济增长、货币供应量、城市化紧密不可分的，其中比如城市化率提升1%，商品房销售面积增加2.85%，所以城镇化率对中国房地产市场会发挥很重要作用。从供应方面一些因素来看，新增贷款和土地对房地产商品房供应会发挥很重要作用。新增贷款如果增加1%，新开工面积增加0.49%，土地供应增加1%，新开工面积增加0.5%。从这一点可以看到货币供应量以及未来我们适当放开土地市场，对房地产供应会发挥很重要作用。商品房价格主要影响因素跟土地价格、货币供应量和商品房供求关系有重要联系，当土地价格增长1%，商品房均价上涨0.33%，当M2增长1%，商品房均价上涨0.64%。这是相应的一些关系。根据这个关系我们作了一个未来房地产需求整体的测算，我们这个数字是从2010年到2020年这十年间整个住宅总需求会达到160亿平方米。新增城镇人口需求会有50亿平方米，改善型需求有50亿平方米，包括拆旧改新的，包括城市向农村转换的以及城市危旧房改造的大概有160亿平方米，这里160亿平方米里有40亿属于保障房系列，120亿平方米属于商品房系列。这是总量的预测。过去我们每年对市场都会进行相应预测，过去三年我们每年的预测结果在机构里面是偏乐观的，即使偏乐观，过去三年检验来说，我们跟国家统计局公布的数字相比，我们是偏保守，包括今年我们数字我估计也是偏保守。从这个总量数字看，我们整个中国房地产应该是未来我们市场总量我们需求总量还是存在的。

这一轮里面，包括三中全会也强调了我们要走新型城镇化道路以及和以往不同的区别，这里面我要说的是我们城镇化率可能对我们，包括城镇化水平提升对我们房地产会是，刚才说模型测算也好，未来趋势性也好，他也会发挥重要作用。刚才说了总量，但是怎么样去分布以及怎么样在不同城市当中表现会不一样，这里面可能会跟过去十年有很大区别。这一轮城市化过程中，的关注点会更多重质量，轻速度。现在也说了不单纯以GDP考核了，要讲效益、产业转型，我们在城镇化推进过程中也会更多重质量，而轻速度。另外一个，会注重一体化统筹，是缩小城乡差距。区域间协调发展，是中西部建设逐步加强，再加上破除城乡二元化结构，包括这次强调农村集体制建设用地和国有建设用地逐步趋向同权。从城市结构趋向来看，城市群体系更加成熟，城市结构更加合理。从整个大的经济发展趋势看，还是推动城市群发展为主要形态，以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市协调发展。当然我们也会注重打破区域限制，促进资源自由流动、资源优化配置。

这是从城镇化趋势上我们对房地产整体它的动向会是怎么样一种状况。另外一个，我们要值得关注的是我们整体供求的状况。我们对到现在为止已经供出去的土地以及过去几年已经处于开工和施工当中的整个的建设用地数量进行了系统测算，我们可以看到根据我们这个系统测算，到2015年我们人均大概会新增，如果现有供应出去的地和我们已经在施的土地，到2015年的时候人均会增加9.2平方米，2010年国家统计局测算中国人均居住面积30平方米，如果这样的话我们可能会到40平方米，当然一线城市普遍低于40平米，二线44平米，三线城市49平米。这个人均面积水平跟一些发达国家城市化率70%的时候是相近的。这个表示我们过去供应已经是很大了，有些城市确确实实已经很过剩了。比如鄂尔多斯人均能到60平米，比如南通到57平米，比如二线城市属于像省会城市呼和浩特到53平米，如果把这些全部建完。到2015年的时候我们现有供应土地和已经在施的面积算完后，已经够我们2015年的量，所以2013、2014年供的量还没有算在其中，应该说我们在很多城市，是二三线城市已经存在一些过剩。这种风险不容忽视。

这里面也是说我们这个矛盾，从趋势里面我们讲城市之间矛盾，多层次城市群发展均衡。有时候总量需求是在这儿，但是有些城市真的是过剩，有的城市就是不足。比如北京房价上涨过快，其中最重要原因就是供应不足，城市当中需求就是很大。它的供应土地各方面跟不上，导致房价上涨过快。在这一轮新型城镇化的要求以及相应的土地制度围绕我们调控需要作出相应的变化，应该会形成多极多层次城市群均衡发展，是大城市周边的我们小城镇分流作用会逐步发挥出来。现在中国也规划了23个城市群，包括我们整个原有的环渤海、长三角、珠三角三大城市群在这一轮发展中会越来越成熟，有时候会是这样的，这种集群效应所发挥的作用是一种趋势，是不可逆转的。仍然会发挥重要作用。在中国经济中也会发挥很重要的作用，仍然是主导作用。

我们成熟城市群中小城镇产业升级也会促进我们人口的迁移，也会带动新的需求。是大城市周边地区小城镇越来越发挥作用。最近北京周边的小城镇越来越明显。包括长三角、珠三角一些原有的地级市是县级市作用已经发挥出来，环渤海在这一轮发展中，小城镇分流作用也会逐步体现。这就是我们供应的分布是什么状况来适应经济发展以及未来格局。

从需求角度来说，我们居民需求也会日趋多样化，城镇人口未来增速应该会放缓，首次置业需求也会趋于平稳。这是根据人口结构作了相应测算。改善型需求还是大的，是消费升级促进的需求释放，也会在未来这些年间会逐步释放出来。对住好房子需求逐步释放出来。还有老龄化水平不断攀升，养老地产也会受到很大关注。再就是保障房也会在未来几年市场中会逐步建立起来，满足基本的住房需求，同时也适当降低了城镇化门槛，但是租赁作为重要的有效补充手段也会解决外来人口一部分居住需求。整个住宅市场需求会的多元化，我们销售和租赁市场也会齐头并进。

从另外一个趋势看，中国房地产发展原来最主要是以住宅，发挥重要作用也是住宅。但是中国房地产可以说是以住宅市场为主的房地产，未来仍然会以住宅为主，但是随着经济转型需要以及消费升级需要，我们产业地产、商业地产、旅游地产也会迎来很好的发展契机。

最后说明一下，未来房地产市场要关注的重要的几个点。宏观方面我认为是货币政策，货币政策对房地产发挥很重要作用。货币政策不仅跟房地产需求有关联，还跟房地产供应关联。中国货币政策也是跟中国房地产紧密关联，如果货币政策从紧的话，对我们市场影响，通常对房地产市场影响，我们原来测算会滞后半年左右，但是一旦放松会三个月就见效。所以货币政策对房地产市场仍然发挥重要作用。第二，房地产税。房产税试点推行是一个大的趋势，每次房产税在一个新的城市推广的时候，他短期会加大市场波动，但是长期影响会取决于它整个力度。比如重庆、上海它基本上影响市场在一个季度，之后的影响不明显。下一步在其他城市也是影响有限的。但是如果力度加大，完全就不一样。但是从中国大的趋势说，房产税这种制度在推行是必然的。另外一个是土地制度是需要关注的。范围土地制度变化值得关注。总量来说，我们到2015年总量是够了，但是城市不均衡导致市场供求不均衡，三中全会也提出对土地制度可能会有一些新的动作，这个也会是围绕跟我们调控会紧密关联。这种大的趋势，在中国未来土地市场当中，土地供应这块会更加充分，他也会发挥很重要的调节供需的作用，而且最终结果会使得我们市场会有一个回归。这是我们大家要注重的三个方面。中国房地产市场其实很多人就是会用国际大的指标或者相应的东西研究的时候会觉得很怪，但是我们身处其中，会觉得这个市场有意思，而且确确实实我们这个市场有巨大需求，我们有城镇化发挥的作用，还有中国经济蓬勃向上的动力，这是大的背景。我们市场当中也存在一些问题，但是我相信要发挥市场作用，会逐步对市场有一个很好的调整，也会逐步回归到理性的市场，长期来说对这个市场来说，只要发挥市场作用，最终还会是一个健康的状态。谢谢大家！