房天下产业网讯：9月12日-13日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院共同主办的2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国际会议举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、张承惠、乔润令、李海潮等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛

【现场直播】 【微博直播】 【研究报告】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长刘洪玉

尊敬的各位来宾，大家上午好，刚才赵所长讲了宏观的经济社会的发展环境，这是我们房地产市场赖以生存发展的一个基础，就房地产这个行业和经济社会发展状况是密切关联的，那么我在这里面讲一讲从房地产市场内部的角度怎么去看这个房地产市场，以及我们企业未来的发展。当然过去我一直在讲品牌价值，我们这个研究的方法，因为这一块是我们房地产研究所做的主要工作，但是这个方法本身没有，最近这些面基本上固定下来了，没有太多的变化，所以我也就不再花时间去讲了。

最近大家感受到的房地产市场冲击眼球，就感觉经常出现一些很震憾的事情，比如大家讨论的高低价的土地出让，在各地频频出现，高低价的情况出现，证明这些市场可能会的火热，大家对于未来市场发展预期好，同时也有很多人关注，有很多的城市或者区域，那么存在着大量的空间的这种供给、供应和需求之间严重的不匹配，就出现所谓鬼城、空城这些现象，这个也是大家关注的一个问题。同时现在日光盘越来越多了，我最近接到了一些，因为校内的老师买房子，排队排不上号，听说我跟开发企业联系比较多，所以都纷纷说，刘老师你帮帮忙，我排不上队，实际上北京等等这样热点城市的房地产市场，的火爆，而且反映出来就在这些城市实际上住房的需求的巨大，因为北京的限购政策执行的是比较严的，外地户籍人购房比重，在限购以前是三分之一，限购之后还剩下百分之十几，所以在这样的情况下，还存在着很多的一房难求的现象，所以就是我们感觉到，实际上在城市之间，区域之间可能存在着巨大的差异，不是一个状态下的市场，不是一个统一的、比较均衡的市场，另外即使在一个城市内部也存在着差异，这是当前市场的一个很重要的特征。

在这样的背景下怎么去看未来市场的发展，我们最近实际上看了很多的研究报告，自己也做了一些研究，包括未来，住房的需求，我们也在研究其他的非居住的这种空间的需求，到底是个什么样子，怎么看我们未来。因为我们现在的房地产行业应该说还是以房地产开发活动为主的行业，开发活动就是增加一些新的空间供给，实际上在很多其他的国家和地区的房地产市场，产业的主要活动不主要是新增的空间的开发建设的活动，而是变成了一种资产的管理、维护、运营这样的一种活动，那么所以实际上我们看中国房地产市场未来的发展，很重要的就是要看我们住房和各种各样的空间的需求，我们做的一个研究，就是对2010年基于人口普查的数据的住房的一个状况做了一个基本的判断，就是我们大概有190亿平方米的房子，其中有10亿平方米是空置，就是没有人入住的，人均大概32个平方米，城镇住房的套数和家庭的比例，平均达到了1.1，

但是大家从住房图可以看到，实际上还有很多的地区，没有达到1：1的比例。那么实际上一个房地产市场稳定，我们从美国、日本等等一些发达市场的经验来看，一个市场的住房市场的稳定、基本实现均衡，应该是在1：1.07到1：1.1的水平上，这个市场会达到均衡，因为有很多家庭他拥有第二套住房的愿望，还有很多拥有叫做第二居所，所谓的季节性使用住房，然后还有自然的空置率，自然空置率一般在5%以上。那么从这样的一个角度出发，我们通过对未来的人口、城镇化率、住房水平等等这样的一些预测，发现未来十年，2011年到2020年大概还需要新增建设的房子是106亿平方米，那么这个规模如果摊到每年上，应该和我们现在建设的规模大体相当。当然还有很多其他的机构，也做了很多的研究，比如说莫尼塔研究，房子是按套数估计的，差不多每年十亿平方米的状况。然后还有像有些澳大利亚的储备银行，它的研究是使用钢筋混泥土结构的用钢建设住宅的规模，预测在11到16亿平方米左右等等。总的来看，对未来的需求，大家觉得至少不会比当前的这样一个建设的水平低，是不是高、高多少？大家有一些分析，主要是对未来我们人口和结构的变化预测有一些差异，还有一个差异来源就是对现有的房子怎么估计，我们真的没法搞清，所以对未来预测就会有一些差异，这是从市场的空间需求的角度看的。

如果跟政策相关的角度看，因为中国的房地产市场受政策的影响是大的，从住房角度来看，首先就要建立供应体系，应该如何分工，在未来的一段时间，慢慢的大家会形成共识。基本的概念应该是政府市场还有半市场，半市场可能更多的针对中等收入，我们叫保障支持和市场，三个方面，但是各个地方是不是三块占的比例是多少呢？然后是不是一定是有三块，两块是不是也可以？实际上这个根据不同的城市，它住房发展状况是可以调整的，应该说像北京这样的地方，如果没有支持的范畴，很多人就很难获得住房，未来的机构会因城市而宜。

另外就是我们现在一直讨论的要建立促进市场发展的长效机制，这些机制一是我们的房地产税收制度，这个我们讨论的多了，再有一个是房地产体系，金融参与房地产的状况，我们实际上不清楚，没有一个比较完整的图画，这样就让市场处在一个危险当中。在美国有一级市场、二级市场上都有机构，因为这两个机构没有沟通，错过了调控、对这个金融政策进行调整的有利的时机，出现了或者说被认为是导致次贷危机很重要的原因。

再有一个就是我们土地供应的管理，我们现在都是用计划的方式，但是我们的计划应该是着眼于需求的满足，而不是基于说我们划个平均数，不低于过去就行了，现在有的地方已经大量的空置了，有地方可能的短缺，过去供应地就很少，你不加速就很困难，当然这里边还有一个关键的问题，怎么去开辟新的土地供应的来源，这也是我们一个长期制度建设的很重要的内容。再有就是我们这个市场运行的机制，干预太多，不是稳定了市场，而是让市场波动的更严重，我们怎么让制度也法律化、制度化，这样的话，也会有利于市场的发展和稳定。

那么最后就是企业的未来发展的话题，实际上大家已经体验到了，个就说人口流向，是经济社会因素综合影响的结果，所以人口数据可能房地产企业选择城市的最根本的因素，当然人口除了数量跟结构，还包括他的一些经济特征、社会特征、行为特征等等。时间关系，我就不多说了。另外市场的再一个很重要的因素，我们现在比较看重当前的供应，供求关系，但实际上市场的潜在供给比当前我们看到的当前供给对我们在进行市场选择的时候更重要，像中指研究院做了很多相关的研究，对各个城市、土地消化的周期做了一些研究，有些城市都到了十几年，这些城市实际上就存在土地的过量供应。但是有的城市可能一两年、两三年，因为我们看一个企业来说，为了应对周期的影响，它的土地储备的数量应该是跟它平均开发周期的长度应该相当，周期是三年，土地储备应该用三年，这是一个经验的数字。那么我们从这方面看，城市也是这样，不能有大量的地，或者说的短缺，这些东西对我们影响很大。

另外从市场上的价格变化来看，我们现在已经习惯分一二三四线城市，增长速度比较快的还是一线城市，二三线就比较稳定，四线就更加稳定。再有未来的发展，大的企业的发展将进一步提升市场的集中度，我们过去的研究成果里面，大家看百强企业的市场集中度，市场份额越来越高，那么所以中小企业在这个过程当中，很多人说他要消亡，很多人确实可能就放弃了，但是我觉得也有很多市场需要小的企业去完成，但是一定要做出自己的特色，我一直在说像美国的的住宅建造商会，95%都是小企业，就是做有特色的东西，这个行业也挺健康的，未必都是大企业，但是大企业确实占的市场份额会快速的增长。

另外我们说可能我们要在城镇化发展的过程当中，可能有一些新的发展模式，需要我们去思考。实际上我们过去的公共服务，、医疗都集中在，现在一个新的发展理念把这些服务向郊区转移，然后可能会带来新城镇的发展的模式的转变。再有我们说品牌的企业大了以后，抗风险能力更强，但实际上一旦遇到风险，它也会很难调头，缺乏必要的灵活性，所以大型的品牌企业也要有忧患意识，通过拓展产品和服务的模式，通过区域的拓展来分散风险。实际上这里边，在座的大型品牌企业都面临着一个怎么通过来进行风险管理的问题。因为房地产市场的周期循环特征，决定着企业的融资和做管理能力，并不能消除土地储备和存货管理缺陷所带来的风险，所以实际上大家觉得我就意味着买地，我只有有钱就可以，但是有时候钱不是大家想要就会来的，碰到节点的时候就会麻烦，所以我想品牌企业还有很长的发展的路，也祝愿我们的品牌企业越做越好。谢谢大家！