产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

下面是本次活动的实录：

住房和城乡建设部政策研究主任 秦虹

【主持人】让我们有请住房和城乡建设部政策研究主任秦虹女士为我们做主题为2012年中国房地产策略趋势分析的演讲，有请。
　　

【秦虹】抱歉其实给我的题目不是策略，是政策趋势，所以我按照政策趋势准备的，我按照我准备的给大家做交流，2012年的政策趋势是清楚的，我一直在说我们今年的2012年的房地产调控政策已经明确，比如说大家看到在去年年底经济工作会议对房地产市场管理的表述和今年两会政府政府工作报告关于房地产市场管理的政策表述基本上是一致的，经济工作工作上坚持房地产政策不动摇，促进分家合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，政府工作报告继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。对比这两个部分，我们清楚的可以看到关于2012年房地产的政策趋势，政策基调实际上明确，这个基调怎么样把握房地产政策不动摇，我想理解这样一个政策的基调和趋势，要把握调控政策的核心，我自己的理解这次房地产调控从国十条以来房地产调控的政策始终把握着一个核心，什么核心呢，就是两手一起抓，一手控制和投机性需求，控制房地产上涨，另一手大力坚持保障性住房，满足市场的刚性需求，这个是两手一起抓的，这个是从国八条到今年的两会始终贯彻这样的基调表述这样的政策。关于这个不多说了。

我们也看到从国十条出政策以来，持续一年半的时候市场有两个变化，一个是性需求挤出了市场，第二个变化就是房价的涨幅得到了有效的控制，部分城市房价下调。所以调控效果要巩固，不能放松。大力建保障性房子满足市场刚性需求，十二五期间3200套保障性住房，去年新开工1000万套，今年是7000万套，这个计划已经在实践中开始推行，而且我也有信心在一级和地方政府两级政府高度重视的一个这样一个环境下，这样的任务是能够完成。

满足市场的刚性需求我们也看到在经济工作会议和今年的政府工作报告会议里面提出来要增加普遍商品房的供求，政府工作报告会议要采取有效措施增加普通商品房的供给，也就说实际好多商品房的供给如果没有需求做支撑的话这个供给就是无效供给，就是增加库存，所以我们也看到央行也再看，在信贷政策上支持普通商品房的购买和开发，在今年市场上关注的是普通商品房市场，这个已经清晰，今年也会按照这样的政策基调继续贯彻和执行。所以不多说了。

我们再看长远一点，按照我们今后的政策趋势怎么来分析和理解我个人的看法给大家做一个交流。一个是到目前为止房地产调控已经明确的政策趋势和过去的调控相比较，比如2003年就在调控房地产，到现在也在调，这一轮的房地产调控和过去有什么不同，政策的重点已经发生了转向，过去的房地产的政策从比较注重经济功能，注重房地产的经济功能，现在在政策层面上更加注重房地产的社会功能。房地产对国民经济增长的贡献是不容置疑的。现在固定资产，中国的GDP靠什么出口、消费，在这一部分在中国三足鼎立，50%是靠，剩下50%，20%多一点是房地产，基础设施占剩下的。拉动经济增长有贡献的固定资产其中房地产是一个很重要的部分，每年占25%左右。房地产增加值占GDP的比重已经超过了5%，在经济学上超过5%一个产业的增加值超过5%在经济学上就是支柱产业。所以房地产产业链比较长，他的经济功能在拉动经济增长这个层面，从另外一个层面上作为家庭财富的重要组成部分，经济功能已经不容置疑了，是客观的。过去03年到07年防止经济过热不管在什么时候，我们的房地产的政策更多的强调经济功能，来保持经济的平稳。现在大家看到中国的GDP的增速总量在增大，大家知道去年的GDP的增长部分等于1997年咱们GDP的实际总量，现在一年的GDP的增长大一部分，比过去一年实体经济的增量的部分，现在GDP的总盘子已经大，现在也不需要追求那么高的经济增长速度。在这种情况下，再加上整个住宅，房地产里面的70%到80%是住房市场，还有民生的影响是大的。我们现在看到这一轮的调控政策，在房地产政策更多的是转向社会功能，就是要房地产这个产业更多的回归以提供支柱产品这样的一个产业定位上。毫无疑问房地产的资产属性，买房子就是行为，但是这个资产房地产的资产和其他的任何其他的资产有所不同的就在于房地产的资产属性，这个属性有增长功能和实用属性，过去的资产属性从无到有开始膨胀，现在更多的强调居住功能，居住属性，回归到社会属性，社会功能，政策的重点已经发生转向，我觉得这是一个长期的，中国的房地产市场不可能今后变成一个市场，所以抑制和投机性需求是政策方向我的看法长期不会动摇。

第二个方面我觉得政策的目标已经十分的明确，过去我们知道都是福利分房，改革开放一直到2007年这个期间解决住的问题，这个方面不是很清楚，大家向往的，或者我们都觉得应该实现居者有其房屋，但是我们看到家，各个国家提居者有其屋的住房政策，除了新加坡其他国家都没有这样的提法，新加坡实现了居者有其屋，但是新加坡是一个城市性的国家，13亿的人口和500万的人是不可能一样的。为什么从2007年开始明确了今后住房政策的目标呢，就是07年咱们国家召开了十七大，十七大明确提出来要努力使全体居民住有所居，我觉得住有所居就是通过租赁和购买两种行为，来解决需求，并不是大家都要买房子，我们都要通过租赁的方式逐步的改善住房状况，既要发展卖房市场，也要发展住房的租赁市场。那天碰到一个记者问，有限购了不让人买房，房地产怎么发展，租赁市场也有，个挖掘存量资源的，过去我们还是看到过去从住房社会改革到目前为止中国城市新建商品住房超过了80个平方米，尽可能的挖掘存量资源。第二个我想在中国的住房的品种里面，确定一个品种，什么品种，就是由企业提供长期租赁住房的居住小区，我们现在开发小区建的房子都是卖的，租赁是一家一户提供的，随着今后的供给总量的一个增加，供给总量的增加让市场逐渐的成熟，由企业租赁小区，也是一个方向。当然保障性住房和公租房也是租赁的方式。政策的目标已经明确了，就是住有所居。

下面的问题是不能通过市场解决租赁或者购买住房的人怎么办，下一步围绕着住有所居，这个顶层设计还要有两方面，一个是政策措施进一步的完善，落实住有所居的制度，这就是今后在住房的供给方面发挥市场配制资源的主渠道和政策保障相结合来实现居住需求的全面覆盖。对中国来说满足城镇现在6亿人，城镇常住人口达到6.6亿，今后还要新增3亿人进城的这么一个大的规模的居住需求怎么办，还是要发挥市场的功能，市场有资源，满足市场丰富多样的居住需求，市场为渠道，好市场解决。我觉得政府管什么，一个方面就是脱贫性的保障，对于生活，收入低，就业能力差，不能在市场上买房租房的家庭进行脱贫的保障，不仅要管，可能一辈子要管，第二个解决过渡性的需求，暂时性的工作不稳定，收入比较低，通过保障性的住房解决过渡性的需求。透过市场配制资源，有渠道和政府保障相结合解决，这个政策我想也是清楚的，中国的住房今后一定要发展，而不是说我们要萎缩这个市场，或者要削弱这个市场，不是削弱，而是要加强。关键的是要促进这个市场的健康持续发展，下面除了一个政策的完善和配套落实住房的住有所居，更重要的一条还有就是长期机制的建设，这个也是房地产市场长期健康发展的一个很重要的方面，房地产市场发展很快，但是长期机制的制度性的建设我们不足，很多制度如何按照房地产市场的规模确定我们的制度安排，我觉得我们的调整还不够，这里面涉及到金融制度、税收制度都有调整和完善的空间，此外房地产影响的还有很多的方面对这个市场发展有很重要的影响，比如说公共资源配制优化、城市的协调发展。最近我跑了很多的城市做调研，给得到做一个交流，我跑到几个城市发现过去十年，每年新增常住人口在60万的层次有北京、上海两个城市，过去十年，北京、上海每年新增常住人口大概60万人，每年新增常住人口在30万的级别有深圳、成都，青岛、西安这些城市每年都是在10万人左右，同时还可以发现像连云港、淮安、阜阳过去十年每年新增的常住人口不但没有增加每年大概以1%的速度在减少。这个问题说明一个问题，我们说房地产市场是不是繁荣活跃，我们说房地产的房价高和低，是不是有很大的关系，北京、上海每年新增60万，意味着每年新增住房需求20万套，实际上这是一个没有达到供求的关系。在我们整个政策长期会化的环境下，房地产公司开发什么样的产品是关键。说到底房地产产业还是第三产业，房地产的发展一定是依托第二产业的，为什么这些北京、上海、深圳、成都这些城市吸引这么多的人进去，背后表面上我们看到房价的上涨，表面看到需求的增加，但是背后还是这些地区经济实力比较强，资源配置比较丰富，吸引了大量的人去工作，它的背后还是二三产业的发达。

我们想作为一个房地产今后我们这个产业今后更多的要回归到它的产业层面来思考我们的问题，这个时候产品本身本质以及你的服务，以及专业化的能力都将考验到很多企业。那么在这样的情况下是不是我们进一步的，我个人的看法中国的大城市发展是有空间的，我们应该更多的培育更多的能够集聚人口的大城市提高产业发展的效率，来满足人们追求就业，追求公共服务的愿望，更多的把资源配置在有发展的一些大中城市，让大中城市发展起来吸引更多的人口，只有城市有发展，我们房地产业的发展才能均衡。大家知道德国8200万人，有2000多个城市，城市的发展均衡，公共服务的均等化做的好，无论在哪个城市享受的公共服务和就业机会都是差不多的，在这样的情况下德国有严格的市场管理，有比较发达的住房金融之外，它的城市发展均衡性远远高于发展中国家，这也是一个很重要的房地产背后的一些原因。

总而言之我们说现在短期今年的政策是清楚的，从长期来看政策方向和过去的政策方向也已经做了调整和变化，而且今后政策自目标已经清晰，在这种情况下企业真正需要思考的是在我们这个产业房地产遇到产业层面的情况下如何做好自己的产品，如何提高自己的专业化能力，这才是我们企业长期发展之道，这是我政策的一些体会，和大家分享，仅供大家参考，谢谢大家。

政协委员 中共党校原长 李兴山

【主持人】大家下午好今天荣幸主持第九届中国房地产百强企业家峰会，今天高兴请到了政协委员，中共党校原长李兴山为我们解析两会精神，探讨百强企业如何挑战战略，从容应对，掌声有请。

【李兴山】高兴能够参加这样一次研讨会，参加这个会让我谈一谈两会精神，20两会精神不可能谈的太多，我想抓住一个侧面谈谈我对有些精神的理解。大家知道这次两会不管是还是政协都是第十一届的最后一次会，第五次会议，这次会议大家可能感觉到这是最后一次了，其中有些精神，有些基调定的不是很高，有些指标还有有所下调，好像是会议开的不是那么火爆，调门也不是很高，声音也不是很响亮，热点问题也不是很集中，是不是就消极了呢，我想对于我亲自参加这次会议，我谈一点看法。我自己感觉我们这次两会虽然是最后一届，但是大家各委员也好，代表也好还是表现的高度责任感、使命感，这个会议开的还是很热烈的，也很有意义，是我感到这次会议总体来讲不是消极的，还是一次积极的会议，有些重大决策还理由历史转折意义的会，我对这个会这么看。

那么首先我们从政府报告对于去年的成绩的阐述来看，我看有些问题是带有历史性的，政府报告谈了五个方面的工作，2011年，也就是我们五大成就，其中有些是历史性的转变，比如说我们的农村人均纯收入增幅次超过城镇的人均收入。城镇是发展8.4，农村是11.4，而且跑赢了GDP的增长速。再比如说我们的城镇化率首次超过了50%，也就是一半多现在是城镇的居民。再比如说中西部和东北地区的主要经济指标增速都高于平均水平，甚至高于东部发达地区。为什么说是历史性的进步呢，大家知道长期以来我们国家发展的一个瓶颈或存在的薄弱环节就是城乡差距，国外人讲中国现在城市像欧洲、农村像非洲反差很大。而且我们这些年的收入差距，城乡的收入差距一直在三倍以上，而且不但没有缩小，而且还在加剧。我们去年次农村的人均收入超过了城镇，那么城乡收入之比我看过去都是一比1.33左右，去年是一比1.2，还是缩小了。城镇化率也表明城乡的协调发展。所以我说它的意义在哪儿，我们现在发展农村的突出问题就是不协调不全面，不可持续这些问题，那么我们在协调和全面这个发展方面我看有了历史性的突破。包括城乡的协调发展，包括区域的协调发展，所以有些素质我认为还带有历史性的突破。

第二我想讲一讲这次两会，是政府工作报告贯彻了去年经济工作会议精神，提出总体的指导思想方针一个突出点就是稳中求进，这是我们今年乃至一段时间发展的总的基调。怎么理解这个总的基调，怎么理解稳中求进，我看现在对这个也有不同的理解。有人认为稳中求进主要是强调稳，因为我们现在国内外形势都很严峻，发展的问题比较多，我们要以稳为主。有的人认为还要以进为主，因为不进很难稳，像骑自行车一样的，没有一定的速度很难跑。到底以哪个为主，我的看法根据去年工作会议的精神，我不太主张强调以哪个为主，因为强调以哪个为主就可能片面强调某一点，而忽视了另外一点，片面强调的稳那么不重视进也不行。现在强调了进不重视稳也不行。所以我个人对稳中求进的理解就是该稳的就稳，该进的就进，不一定分处主次。那么哪些该进呢，哪些该稳，去年经济工作会议谈的很清楚，我归纳了，就是我们现在要四稳三进，所谓四稳就是要保持宏观政策的稳定性，要保持经济平稳较快发展，要保持物价总水平的稳，同时要保持社会大局的稳定，这就是四稳，宏观的稳、物价的稳还有发展的稳，稳定发展。所谓进是哪些方面，就是在转变发展方式上要取得新进展，在深化改革开放上要取得新突破，在改善民生上要取得新成就，这就是三进。也就是转变方式，一定要进，而且要有实质性的突破，要有新进展。在改革开放上一定要有新的突破，也就是我们现在改革开放，改革是打中间站解决深层次的问题，我认为要有实质性的突破不改革就没有出路。再一个在改善民生上要有新成就，做一些扎扎实实的采取新的举措，有新的进展。这三个方面是必须进的。

所以我对稳中求进我认为我们从积极的角度来理解不要从消极的角度来解，该进就进，该稳就稳，现在我们看就是四稳三进，这是第二个我要谈的。

第三个就是怎么理解GDP的增速适当放缓，也就是说我们今年的政府工作报告确定GDP的增长是7.5%，怎么理解7.5，我觉得这个现在社会上普遍还是大家对这个问题有深刻的认识。我认为确定这7.5%不是被动的，而是主动的，不是消极的而是积极的，我的看法是这样。也就是说我们现在在国内外发展条件虽然面对着很多困难，这是有客观原因，但是7.5%不完全考虑我们发展的内外条件，主要是从我们国家发展的实际情况出发，我们的速度不能一直保持高速发展。难以保持高度发展，所以我们应该主动的在速度上应该有所放缓。

我始终有这样的观点，我们改革开放30多年一直是高速发展，几乎平均速度10%以上，我认为这30多年的高速发展是在特殊条件下的一种奇迹，但不是常态。不能始终一直保持，这不是常态，是奇迹。所以我们要重点回归到常态，要按内在规律办事，再一个我们从客观的讲我们现在GDP的比数现在40多万亿，把我们的速度调到7.5%既符合十二五规划的要求也符合中国的实际，也是必要的。但是这里一个关键在哪儿，我认为关键不是速度适当放缓，关键是我们在速度放缓的同时能不能把发展的质量提高，能不能在转方式调结构这个问题上取得实质性的进展，我看这是应该我们关注的问题。如果我们速度适当放缓了余地也有了，我们的发展质量仍然上不去，我们调结构转方式仍然不是取得实质性的进展，那么我看这个速度放缓是没有任何意义。

所以我认为我们现在发展的主要矛盾不在于速度，而现在主要是矛盾是提高质量，转变方式，以及调整结构的问题。这是我们主要，所以我们要把重点放在这个上面，如果我们速度适当放缓了，质量上去了，效益上去了，结构调整了，经济增长方式，包括改革真正的解决了实质性的问题，我看这是完全值得的，对我们长期发展，稳定发展，健康发展打下了良好的基础，我对这个问题的认识也是积极主动的不完全是消极被动的。

第三两会精神传达在我看来是积极的，是健康的，不是消极的，那么联系到房地产的发展我们怎么认识，怎么理解国家关于房地产的宏观调控政策，那么这次在政府工作报告上对于房地产上的发展，宏观调控的主要讲了这么几点，要严格执行并逐步完善抑制投机性需求的措施，进一步巩固调控成果，促使房价合理回归，这是一个。这就是说对于房地产宏观调控的政策我认为是坚定不移的，是不会改变的。那么调整的重点是什么呢，一个是抑制投机性需求，第二个是房价合理回归。第二就是我们继续推进保障性安居工程的建设，在确保质量的前提下基本建成要增加安居工程的建设，保障性建设，国家要给予大力的支持，甚至给予大量的。

第三抓紧完成保障性住房建设分配管理的制度，采取有效措施增加普通商品住房。第四加快建设城镇住房信息系统，促进房地产市场长期健康平稳发展，我认为这次从两会传出来的对房地产的信息主要是这几个。这四点怎么理解，总体上怎么理解，我对房地产本身没有太多的研究，我也谈不出太多的真知灼见，或者是实际的看法，我对股市和房市研究不多。但是我认为我们国家作为房地产产业来说，不管从的政策调控政策也好，从两会传出的信息也好，从我们国家的实际情况也好，我对房地产，我们国家的房地产的发展，我还是乐观的态度。我们有些政策的调整不是消极的是积极的。比如说抑制房价的过快过高的上涨使它回归到合理的角度，也就是说回到常态使它平稳健康发展。这不是消极，这是从长远考虑，从可持续发展考虑，我觉得这是积极的。

第二我认为房地产市场，房地产行业在我们国家总体上讲我认为它是有市场有需要，有贡献有，所以我认为它有前途有希望。有市场这个市场很大，有需要是我们城镇化率今后每年要增加1个百分点这就上千万的人口要成为城市居民，而且这是长远的。我们现在是50%，如果再提高4个百分点就达到60%，这个很大，需要很大。有贡献，我认为我们房地产行业虽然发展有这样那样的一些不足，或者一些曲折，但是我认为房地产在我们30年改革开放以后的发展对国家对人民是有贡献的，对GDP也是有贡献的。有也有前景有希望，所以我总的看大家要从国家调控政策上要得到这样的信息，要从这方面考虑。所以我同意，我看这次研讨会的主题要定位，要顺势而为健康发展，我同意这个看法。大家要抓住机遇，要研究机遇，研究市场，研究国家的宏观政策，从这里找机遇，找发展的契机。

另外我再加一句话房地产行业应该顺势而为健康发展，我再加点，还要充满信息，我相信也可以大有所为，这是我的看法，我们现在有些具体问题的研究也要全面的比如说温家宝总理在答记者会当中提出这样的话，使我们的房价合理回归，他提出两个标准，合理回归的标准是什么：是房价与居民的收入相适应，第二是房价与合理的利润相匹配。讲完了以后我看到报纸上有很多就在算帐，说在我们国家什么叫与居民的收入相匹配，这就算这个叫房价与收入比，我看有很多的算帐。我看有的帐还算，说我们说相适应，根据我们国家现在的收入情况我们在一段时间什么叫合理的回归呢，我看有些算的速度说北京大致达到四千多，就是一线城市，北京、上海、广州房价达到四千多才算合理回归。我觉得这个算法，当然我不内行，我对这个看法似乎有点疑问，因为这个算法是算了现在，按照现在的收入水平，我觉得我们应该动态的看，一方面我们的房价要适当的回归，另一方面我们还要看到，我们的收入，我们的居民收入还要不断的提高，我们现在收入分配改革是国家的一个重点改革，今年已经涨了多少年了，居民的收入初次分配和再分配都要提高居民的收入，提高工资性的收入。所以我们还要算这个，广大居民收入在不断的提高，不能按照现在的固定收入来算房价或者收入。所以我对这个问题这个回归到底回归到什么程度我觉得回归到四千多短期内可能性不大，所以我们考虑问题认识问题也要全面考虑，动态考虑。我就说这些，谢谢。

中国改革基金会国民经济研究所副所长 王小鲁

【主持人】今天我们也高兴的请到了中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁先生，然后王所长会给我们做主题为中国城市化发展趋势的演讲，掌声有请。

【王小鲁】大家下午好，很高兴有这么一个机会和大家一起讨论问题，今天想讲的题目是中国城市化发展的趋势看法。

我想简单先回顾一下中国过去60年的城市化发展的过程，我们国家1949年的时候城市化率只有10%左右，改革开放开始的时候1978年城市化率不到18%，从改革开放以后到现在这30多年中间城市化有一个快速发展的过程，尤其是最近的十几年，发展速度更快。那么现在到2011年城市化率已经超过了51%，城镇人口从改革开放开始的1978年的一亿七千万人，现在已经上升大6亿9千万人，占人口的一半以上。改革开放的29年中间城市化率提高了大概7个多百分点，城镇人口从五千多万人上升大1亿七千五万人，增加了1.1亿，改革开放后33年中间城市化率从不到18%上升到51%，城镇人口增长到了6.9亿，增加了接近5.2亿。可以看到改革期间的迅速的城市化过程，成为了带动经济增长的最重要的原因之一。但是和发达国家相比我们的城市化率至少落后20多个百分点，大部分的发达国家城市化率都在70%到80%之间，或者80%以上，有的达到90%，我们的50%左右的城镇化率和发达国家之间还有大的差距。这个差距根据我们现在的发展速度和城市化趋势看，未来二三十年中间可能逐步的消除，也就是说今后二三十年中间中国的城市化率我想应该能够上升到70%到80%之间，那么在这个过程中间平均每年城市化率能够提高1个百分点以上。那么这个也就意味着还要有3亿到4亿人口要从农村人口转变为城市人口。那么这么一个快速的城市化仍然会作为引领社会经济增长的主要动力，而且这个城市化过程会带来社会结构的深刻变化，带来巨大的社会变迁。

第二个问题我想简单说一下关于城市规模的变化和城市化政策的在过去城市化中间的影响。我们城市化政策经历了很多的变化，改革以前基本上是实行了严格的城乡隔离的制度，限制城市的发展，城市化率的上升平均每年大约是0.25个百分点，每年城镇人口增加不超过四百万。从80年代初开始实行了一个政策叫做严格控制大城市规模，合理发展中小城市，积极发展小城镇。而且在这个期间逐步放开了对农民工进城的限制，从1978年到1995年这段时间城市化发展速度开始加快，城市化率提高到每年增长0.54个百分点，城镇人口每年增加超过一千万人。但是从90年代中期以后政策进一步松动，是2001年的时候出台了一个新的城市化发展政策，叫做大中小城市和小城镇协调发展。那么对农民工进程从仅仅过去是默许转向积极鼓励一种进程，进入非农产业，在这个期间城市化进一步加速。从1995年起到2011年到去年为止城市化率每年平均上升1.4个百分点，城镇人口每年增长超过两千万人。我们看一下不同时期不同规模的城市发展可以大致看到一个什么情况呢，就是在1978年到88年这段时间增长最快的是20万人以下的小城市。这个情况逐渐的发生变化，到表上最后一个数字是1998年到2008年期间的变化，在这个期间50万人以上的大中型城市增长的速度最快。

这个图是1978年的城市规模分布，大家可以看到数量的是右边的20万人以下的小城市，1988年这个情况没有发生根本的改变，仍然是小城市占的比重，1998年的情况接近，虽然规模稍大一点的城市数量增长加快了，但是总的来看还是城市越小数量越多。那么到2008年这个图上的分布发生了一个大的变化，就是50万人到100万人的城市成为城市数量的主体。这里头当然也有区划改变的因素，同时也有统计口径调整的因素，因为以前时期的城市规模是按城市的规模人口计算的，而后来的城市规模是按市区的最人口计算的，这里头有一些计算口径的差异。那么为了排除计算统计口径的差异我们做了一些重新计算，在1998年到2007年期间我们分别用两个不同的口径来重新预算，一个是沿用以前的规模的口径，另一个是把以前的数据转换到现在的市区总人口的数据，通过这样一个计算以后我们再来看城市数量的变化，可以看到什么情况呢，就是仍然是在这个期间最近的十几年中间大城市的发展速度相对更快。用两种不同的口径都能看到这一点。这种城市规模结构变化的原因是什么，首先它有政府原因，就是说从过去限制大城市发展的这样一个城市化的政策导向，调整为大中小城市和小城镇协调发展。那么通过这样的政策调整导致了大中型城市发展速度的自然的加快，这个总的来说是在政策调整以后市场导向的一个自然的结果。那么为什么市场导向会加速大中型城市的发展，可能这里面还有一系列的内在原因，主要取决于城市的规模和城市外成本之间的关系。

下面我介绍一下这方面的基本概念，首先我们知道城市经济相比农村经济而言，它有突出的规模效益，或者是叫聚集效益，这个聚集效益来自什么地方，主要有这么几个因素，个是产业聚集带来产业配套，带来运输成本的降低，带来了竞争。第二是基础设施的完善，有利于节约成本。第三是产业服务和市场中介组织的发育在规模比较大的城市更容易得到完善，有利于效益提高。第四是要素供应在规模较大的城市相对来说比较充分，形成了金融市场、资本市场、劳动力市场、人力成本市场等等。第五形成比较大的消费市场形成规模有利利于产业发展，第六是信息知识和技术的传播，第七随着规模城市的扩大有利于节约土地资源，这些因素是导致城市规模经济的因素。但是同时城市也存在着外部成本，就是说随着城市规模扩大，它会带来一些负面的因素，比如说产业和人口过度集中带来交通拥堵，带来环境的污染造成地价昂贵，导致企业成本上升，城市的管理加大，管理成本提高，人口流动率提高，犯罪率上升等等。再有像过大规模的城市会降低人的宜居性，同时还有可能造成资源的作用，使得发展不可持续。有城市规模，有正的效应，也有负的效应，正负如何平衡，我们看到随着城市的扩大居民的生活成本提升了，但是有更高的收入和服务来补充。企业的人工成本、土地成本、交通成本上升了，但是由更高的盈利性来补充，城市的管理成本上升了，但是有可能由更高的财政收入来补偿。所以说城市的实际的经济效益是取决于规模和外部成本两者之间的关系。

从理论上说我们可以认为这个城市的规模和外部成本都是两条上升的曲线，但是他们之间有一个规模区间，在这个区间里面城市的外部高于规模成本，因此带来城市净的。我们看到中间部分是城市的净规模的部分，在这个规模城市有的率，可以认为，我们把它叫做的城市规模，我们过去做过一项研究，实证性的研究，用国家600多个城市的数据做模型分析，证实了确实存在这样区间，我们可以看到这个图上把数据转换成百分比的形式，按照占GDP的百分比可以看到有一个净的区间。根据这个结果规模在100万人到400万人口这个区间的大城市净的规模，平均达到城市GDP的17%到19%。但是中国到目前为止城市的平均规模远远小于这个规模，实际上我们用08年的数据计算城市的平均规模按市区人口计算只有52万人，还是显著的低于这样一个合理规模。同时也可以看到超过400万人的城市，他的净规模是缓慢递减的，规模过小的城市无法发现净的规模，当然这些是根据平均水平而言。也不排除有些超大城市和有些规模很小的城市或者城镇有很好的效益。

对于小城市和小城镇来讲，它的发展条件是什么，我们实际上从实践中间可以看到中国的小城市和小城镇发展的地区集中在长三角和珠三角地区，这两个地区有什么特点，这两个地区都形成了以超大城市为核心的城市群。第二形成了由几个百万人级别的大城市为主干，加上一批中小城市和镇不同规模的城市形成了功能的互补。第三是在城市之间，在这个区域之间不同城市之间有密集的陆地交往同连接，还有国际性的港口和主要的内河口，造成了交通方便的条件。所以我们可以看到小城市和镇发展良好的地区往往同时是在大城市的发展已经具备了相当基础的这样的条件，没有大城市的辐射作用孤立的小城市和镇往往难以发展，这种情况我们在很多中西部地区都可以看到，很多孤立的小城市和镇它的发展实际上是缓慢的。

我们从土地资源的利用来看其实也有更大的差别，常常有一个特点认为大城市占用土地过多，实际上是一个错误的概念，大城市的人均占地面积和小城市相比是远远节约的。我们做人均建成区面积的计算和人均市辖区的计算都可以计算大城市的人均占地面积远远小于小城市，如果我们的发展过度的偏向于小城市和镇的话，假定说未来如果大城市少吸纳1亿人，小城市多吸纳1亿人，会造成多占土地资源6亿亩，如果我们的政策过分的向小城市和镇倾斜，我们现在18亿亩更低的红线是保不住的。通过一些国际经验我们也可以看到不同规模的城市发展的状况，比如说发达的国家大部分是以适度规模的大城市为主，美国45%的人口住在一百万人以上的大城市，日本一百万人以上的大城市占49%，澳大利亚占59%，中国只占目前根据银行数据只占17%，所以说显著的中国是人口的分布是低于优化规模的大城市。

我们做一个模型分析，这儿不做详细的介绍，因为时间的关系，可以看到有很多因素，有很多客观因素影响城市规模，把这些因素都考虑在内的话，2007年根据国际经验，根据国际数据的回归分析我们可以看到中国正常的大城市集中度也就是说百万人口以上的大城市所居住的人口比重应该占到29.9%，也就是说大约应该有大约30%左右的人住在百万级别的大城市，中国的大城市集中度只有20%。根据国际经验来看我们的大城市发展主要是适度规模的大城市发展，仍然是不足的。

接下来会这样的问题会导致我们对未来城市发展的一些思考，就是说我们的城市规模结构需要优化，但是规模结构的优化并不意味着简单的让人口向大城市集中，实际上我们处在一个很迅速的城市化过程中间，这个过程中间还会有不断的会有农村人口向城市转移，这个转移过程如果我们人为的把他限制在中小城市和小城镇，他会对未来的城市结构带来一些负面影响。未来如果还有三亿到四亿农村人口要转移到城市，实际上按照中国目前的情况来看，至少还需要增加一百座以上的百万人口级别的大城市。目前当然有少数的个别城市超大城市，像北京、上海这样的城市人口过多，过密，这种情况实际上和适度规模大城市的发展不足有关，因为适度规模的大城市不足导致人们都涌向超大城市。适度规模的大城市一百万人、两百万人这样的城市的发展来减轻核心城市的压力。

这个发展是一个动态的过程，现有的一部分的中小城市未来可能会发展成为大城市，但是并不是说现在的中小城市和小城镇要齐头并进平面扩张，这样以来会导致资源配置的弱化，所以还是要在市场选择的基础上实现优胜劣汰，同时要有政府的合理规划和合理的预期来选择条件比较好的城市促进他们的规模扩大。在这个过程中间政府的作用和市场的作用都重要，首先市场的作用是基础，同时政府要扮演一个角色就是避免倾斜性的政策，避免政府主导造成的和土地资源的大量浪费，主要在顺应市场导向的前提下搞好城市规划，改善基础设施建设。同时政策上要解决城乡转移人口的安家问题，户籍问题，社会保障问题，福利待遇问题，消除目前仍然存在的歧视性的问题。我们现在的城乡转移人口的社会保障和福利问题亟待解决，按照的数据2011年城镇就业人数3亿6，城镇职工基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险参保职工分别为2.16、2.52、1.43、1.77亿人，可以看到还有大量的人群没有覆盖，这就是农民工，解决2亿农民工社会保障的问题，是下一步城市化亟待解决的问题。我想因为时间的关系我就说到这儿，谢谢大家。

德意志银行睿富房地产基金总裁 曹文伟

【主持人】下面进入今天下午的第二个主题，我们下面有请德意志银行睿富房地产基金总裁曹文伟为2012国际国内经济形势及百强企业融资策略建议的演讲，有请。

【曹文伟】：各位嘉宾、各位朋友下午好，首先感谢主办单位受邀来到北京跟大家做一个国外市场形势的分享，因为我想大家今天在通过不同的讨论当中对国内的情况跟形势跟将来的预测可能有一定的了解，前面很多的在这方向有分享。我也希望在短短未来的时间里跟大家可以对比一下国外的情况，因为我发现各行各业来看房地产不例外，其实全球的经济仅仅绑在一起的，通过了解中国对我了解全球的房地产市场，通过了解全球的房地产市场也可以对中国的房地产市场有一些启发跟借鉴。我希望可以在这方面跟大家做出个人的意见分享。

其实我的资料来源都是我们这个体系是做房地产基金的，我也有很好的消息渠道，我们本身调研的团队和全球的员工，其实今天我所说的其实跟他们很多时候每周也好，或者过几天也好跟他们做交流，也得到了手的消息带给大家。

其实怎么样来探讨这个话题，这个话题大，但是我想有几点我想跟大家去沟通，点其实我们先来从总体全球的GDP，虽然我不是经济学家，但是我觉得大前提，全球的经济现在是什么样的情况，2012年大概是什么样的情况，我们回顾了一下2011年，2011年从的层面来看也是多变化，比较动荡的一年，因为大家也可以记得上一年美国国债评级有掉下来，还有阿拉伯国家的政治局面不稳定，加上本身我们亚太区的日本大地震、海啸的天灾。最后通过这么多动荡的情况之下，全球GDP增长还是得到了全年的3.8，那其实10年是更高是5.2，其实从这样子来看的话，本身全球的经济我觉得还是可以的，当然中国上一年作为全球GDP贡献还不小，到9，10年超过10，3.8是可以接受的数字，假如看一看比较大的国家来看，美国上一年我也记得3月份的时候跟一些中国者沟通，看看要不要买一些国外的一些房产或者是美国，刚好也是美国国债的消息出来的时候，最后美国其实全年2011年GDP增长也有1.8，这个数字还可以，也增长了160万。其实美国也可以看出他作为一个还是比较成熟的国家，他最后受到动荡之后其实还是有一定的支撑力。

那很自然的大家也会看到欧洲是什么样的情况，欧洲是增长1.6，跟美国没有差很多，这是欧盟地区。当然再前一点11.9，可能当然我们等一会很快跟大家分享12年的判断，欧洲1.6，日本的话上一年是负增长0.9，因为也是天灾的原因。10年是4.4。中国这边大家很熟悉，我不多讲，10年的10%到今年的9%，现在变成7.5。12年我想全球经济的大前提也是会有3.3%的增长，这个意识到其实全球的经济还是可以的，美国还是会增长起码1.8到2.5，这个也是可能不同的他们的判断。所以还是回到上一年我跟中国者说的时候，其实这个经济本身还是比较成熟，有一定的恢复力和反弹能力，现在在慢慢复苏当中，还有2%的增长。欧盟是0增长，这是欧债危机。日本的反弹比较大，可能会回到1.7，可能是重建的工作。

在全球有3%的GDP的增长底下，其实作为一个金融者它怎么样配制，当然要买股票，买债券，或者放一些另类，房地产还是比较可观的一年。其实上一年从美国的看法，美国股票市场可能看你怎么样算，但是总体回报10%到11%，假如投美国的债券市场最后的回报上一年好，最后得到16%。我们说国外的房地产，大部分是有现金流的，也不一定是开发类型的项目，上一年美国的回报是14%，比股票市场更好。所以本身它的低波动率，本身它的比较稳健的现金流，在国外的比较成熟的市场当中房地产还是占一个重要的地位。这些PPT的内容我不一定会花很多的时间讲，我重点把一些数据跟大家分享。

刚才也谈到了从汇报方面国外的情况刚才说16%，其实国外看市场国内很多人看中最回报，反正最后我讲的率是多少，这个是重点。国外的市场很重要它会更细分，就算是美国的住宅市场还是欧洲的住宅市场不是单个的销售，但是这个有，但是从金融行业来看，可能也有很多保险公司、社保基金也会去买那些住宅项目，但是这种住宅项目是100%输出的，它可以作为（英语）的一个方式。16%的来源你可以把它切开来，一部分是6%到8%是现金流，7到8%是增长率，每年也会做详细的估值，你可以有很清楚的数据分析，今年的回报哪一部分是，哪一部分是销售。我们看资本市场的资金流动是从哪里来，除了价格的话，或者回报的话，其实在国外的资本市场跟国内也是一样，你可以配制股票，可以配制债券，也可以配制一些房地产，其实上一年又回到2011年还是全球经济有很多变化的一年，美国总体的很多资本流入到房地产市场的话增长了51%，差不多超过1861美元。其中工业地产跟住宅跟写字楼都有超过70、55、32的增长，总体来讲上一年真的是中国者去美国的话也乐观的一个回报。

本来欧洲的情况是如何，它也增长了，也有第二，从总体资本流量的话也差不多有1500多亿，在亚太区的话就是900多亿还是第三。但是总体来说亚太区它的增长幅度没有这么大。但是中国这方面我们看到有多的2011年还是比较好的一年。所以看到本身这么大的资金流动的话，其实2011年是一个好的表现一年，2012年是怎么样，2012年可能这个增长速度不一定好像我说的这么快。

我们总体再分享一下本身一个市场的情况，经济机遇和风险，这张图有意思，是差不多9个月的时候总结的，我们回顾一下是否还有这样子的机遇在市场上面。本身低利率的环境在国外还是延续的，本身利差，我买美国的欧债我有多少的汇报，的有多少的汇报，其实率的分差，现在是一个差距，是历史当中的，以往这么多年的差距（英语）做这么大的话，房地产市场的反弹性，或者未来三到五年的反弹还是有的。低利率还是会带给国外的房地产一些很多机会。

日本经济在复苏当中刚才我也说过了，美国跟中国其实有一点我觉得还是挺相同的，本身企业，国企也好，或者在美国的企业也好，本身他们的总体，他们的收入或者前景或者他们的现金流还是健康的，就算11年发生这么多的事情，其实美国的企业欧洲的企业德国的企业法国的企业英国的企业，其实他们的表现还不错。人员价格下跌，这个是疑问的趋势，最近我们看到人员的价格也会往上调整，这个也是风险。总体来说住宅市场稳定，消费者不管在美国还是在中国，中国我们在看内需，内需方面的话也会带来，其实中国的内需对品的要求其实也可以说是对欧洲对美国他们那边的房地产商或者房地产的项目有一定的影响。风险其实我也不需要一步一步的过，我想欧债危机这个事情可能会延续大概两到三年，这个事情短期的话比较稳定。欧洲的问题可能比美国相对来说严重一点，因为它的债务还是比较大，欧洲的人口还是最老的全。美国可能中间数可能37，我们中国其实也差不多32、33。但是欧洲的人口老化的结构性也会带给他一些怎么样把他们的债务事情解决。

最后当然谈到一些新兴的问题，有没有美国跟欧洲或者亚太区的消费者他们口袋松不松有没有信心，这个可能也会影响到本身成熟房地产行业有没有不同的机会。刚才也说了从交易程度来说，也很高兴，其实亚太区从09年以来其实它的交易是大的，远远比欧洲和美国更大，因为金融危机以后的确受到影响很大。但是我刚才说为什么美国还是，欧洲是第二，资金的流量跟交易量这个是两个概念，因为金融市场是自由的在国外，也许偏在房地产，也许偏在艺术品，但是从亚太区的重要性来说越来越大，中国对这方面的贡献越来越重要。

刚才提到本身美国为什么有比较好的复苏，他本身在国外的话很多数据可以分析，包括租金它的预收会上涨。美国的机会我们分成几类，一本身消费的部分，大家也会慢慢松口袋，美国说的每一个家庭的收入现在稳定下来了，他们其实也是愿意去消费，愿意去买东西，中国的出口情况会不会受到美国，受到太大的影响呢，我觉得个人认为多多少少会有，但是按照我跟大家分享数据也不一定这么严重。基本上现在改善的话，就是刚刚说了假如有一定的购买力的话，从中国洛杉矶、旧金山西岸的房地产在美国也是看好的，因为本身双方贸易的在可以的情况下工业地产的反弹也会带来一些回报。

住宅其实很多者最近在问我，美国可不可以去买住宅的一些楼，其实可以两方面回答这个问题，一是比较成熟，可能机构性者去买的商业项目的话可以，以往两年的反弹已经大了，去收购一些大型的项目其实它的价格最近一两年调升了不少，这样也是金融危机之后很多人没有钱，甚至他们个人也破产了必须要去租房子，租房子也是去大型的一些住宅项目里面租。所以本身它的租金跟估值也有关系。我们现在看欧洲害怕，一年前或者现在欧洲的同事他们看中国的市场，因为他们知道在调控，他们也的害怕，我跟他们做一些交流，我发现从每一个有危机的情况之下好像刚才说的美国比较多，其实欧洲一样也会带给房地产者的机会，欧洲的情况更会边缘化，有一些好的国家比如说英国、德国、法国、波兰、北欧、瑞典、荷兰这些国家总体来说的对于一些写字楼，或者是零售，还是可观的。但是另外一边为什么比较边缘化，另外一边就是意大利、葡萄牙、西班牙，这些不需要我说了，大家都知道本身它的政府财政方面方面国民本身的消费有没有信心，这些负面的影响导致成欧洲今年财政是零增长。

最后就是回到亚洲这边，本身也是有两种类型的国家，一种我就是觉得跟美国、欧洲国外的市场比较强烈的一点，香港、新加坡、台湾这种地区经济也会跟美国复苏慢慢会增长2%到3%，本身在别的一些国家，比如说马来西亚、南韩或者是印尼他们的增长会比较好，可能是5%到6%。当然中国在7、7.5、8这个水平之下，总体亚太区也可以比较精明的挑选中国的零售行业，或者某一些城市比较好的也地产，其实从外资的角度来看还是会看好中国的发展。在一些工业或者是写字楼的话刚才这张图澳大利亚也好，也可以挑一些比较好的资产。

所以在这个环境当中未来一年其实我们是希望本身做什么配制，其实刚才也回到，假如你有一百块钱的话，你要怎么样分布这样三个地区，现在的情况也可以跟大家这样说，假如按照总体本身它的可投的体量来说，和的金额来说，全球应该来说这个数据是从这子的，按照体量来说欧洲应该投配制的37%，一百块投37块欧洲，32块到北美，31块到亚太区的。按照刚才我说了这么多，包括经济的情况回报的基金流量，GDP，其实可以去考虑的话，当然还是亚太区带动大部分的资产配制，可能会超出34%。美国那边也是34%，然后欧洲反而应该调整到32%。其实本身这个也是意识到亚太区的重要性也是大。

最后将来除了这样子的配制，我们也会去看在中国本身房地产也是多的机会，这个也是希望将来慢慢好像这张图表示出来就是怎么样好像刚才说的，国外的一个市场它很多背后都是因为一些资本市场跟金融市场支撑的市场，也不是个体户买一些房地产作为主要的支撑，做一些开发类型的项目，做一些房地产的基金国外也是有债权的计划，通过一揽子的计划中国房地产行业和金融行业大家可以延伸出来新的一些方向跟新的一些举措，谢谢各位。

中国房地产10研究组室主任 中指研究院常务副院长 黄瑜

【主持人】下面我们有请中指研究院常务副院长黄瑜女士给我们做主题为从中国房地产业中长期发展动态模型看2012市场走势的演讲，掌声有请。

【黄瑜】：高兴有机会和大家讨论这个话题，我们这个会更微观一些，我把的数据和信息跟大家分享一下，我们每年都会用中长期动态模型对整个的房地产市场做一个判断。首先我们看一下的价格指数图，这是我们每个月天公布的100个城市价格指数的变化，从这个价格指数图可以看到，价格指数的变化已经是连续6个月100个城市出现环比的下跌，而且到了今年2月的时候环比下跌的城市增多，是我们十大城市的价格，环比继续全线的下跌，同比则是连续第二个月下跌，跌幅是扩大的。我们再看一下二手房的指数变化，二手房指数的变化可以看到也是环比下跌的，但是二手房一般来看应该说是超前的，它的下跌某种程度上是略先于新房市场，从这十大城市来看，从二手房的跌幅来看略有缩小，新房的跌幅是扩大的。

那么从成交的情况来看，确确实实我们整个2月的主要城市，是我们每个月都会定期跟踪20个代表城市，这里面有一线城市、二三线城市，他们的成交量，无论是环比还是同比都有增长。我们看一下一二月份累计的成交量的情况，可以看到确确实实不容乐观，仍然是四年来同期的，相比2009年1-2月，整个下降了20%，相对于2010年1-2月份下降了27%，2011年1-2月下降了41%，1、2月份主要由于春节不定的原因。2月相对来讲有所增长，我们看一下周度的成交数据，从周度的数据来看近期的成交量是有所回升的。然后我们可以看到上面的曲线，是在的这个月来看都是有所回升的。从二手房的成交来看环比是增长的，2月比1月来说增长显著，但是仍处于近年来比较低的水平，这是从曲线上也可以看到的明显趋势。

从供应来看，整个2月比1月有所回升，但也是处于近年来比较低的水平，我们再看1-2月累计的供应来说也是同比下降的，而且下降的幅度是大于成交的降幅的。这是选了5个代表城市的趋势图，新房供应从2月底到3月中旬供应是上升的，是今年较高的供应期，但是从总体量来说仍然是比较低的水平。目前大家看到这种成交有所回升，包括供应大家开始做一些推盘，在讲是不是这种市场有所回暖了，其实我们并不完全这么看，我们认为市场的回暖可能取决于政策面、资金面、价格降幅等多方面的因素。资金面是适度的放松首套房贷款政策，这一点相对来说比较利好的，包括最近有一些金融机构关注我们百强企业，还是希望有一些资金给一些开发企业的，从资金面来说有趋好的趋向。还有价格的降幅，是否真正的回暖取决于价格的降幅，大家对价格的降幅还是有预期的，消费者希望关注的房子能够，包括前一段时间说听说市场降了，是不是真的降了。实际上目前来说是处于比较焦灼的状态当中。这个势头是否能够持续，是不是能够打破目前的焦灼局面，其实价格是起关键的作用。

刚才看到市场的状况成交是回升的，供应也在回升，由于成交的回升量同比的回升量大于我们供应的量，使得我们近期，是2月底的时候销供比是大于1的，这样的话2月以来确实是消化了一部分去年的库存，但是出清周期还是比较长的。

我们再看整体宏观数据的情况，可以看到确确实实整个的商品房1-2月的商品房，无论从销售面积来说，住宅的销售面积还是商品房的销售面积都是在下降的。不同的物业上来说商业用房在增长的。从开发的情况来看，其实仍然是在高位的回落，但是住宅的增速降到了三年来的一个低点，仍然在一个高位。我们可以看到这些数字，新开工的面积明确是在放缓，住宅的新开工是零增长，然后楼是7%，商业用房是32%，总体市场是5.1%，所以现在1-2月新开工的状况是不容乐观。

从土地市场的情况来看，2011年整个的住宅的用地的量价水平都是在持续下降的，可以看到我们这个图，横坐标下的柱状图全部是住宅，无论从推出面积、成交面积、楼面低价的均价在下降，土地出让金的总额也在下降，去年整个的土地出让金是下降了，但是下降的不多的。我们可以看到住宅，各个方面下降的幅度都在进一步地扩大，商办也有降，但是比较小。从企业销售业绩来看2月份多数的房地产企业环比是回升的，但是1-2月累计的销售额是普遍低于去年同期，十个大的房地产销售额同比下降了28.8%。从企业拿地的情况来看，拿地整体是大幅度的下降，十个大的企业2011年从下半年开始同比是下降的，降幅是62%，其中12月拿地量同比下降74%，今年1-2月大的房地产企业比去年同期下降了79%。多数的房地产企业加大了在三四线城市的拿地比例，09年三四线城市房地产拿地的比率只有不到20%，今年2月份拿地的比例从同期占比来看上升到78%，大家对三四线城市，是比较大的城市还是比较好看的。从近期的动向来看，应该说总体来说目标定的普遍比较保守，像中海和恒大基本上是和去年相当的数字，没有什么增长，保利是争取有所增长，万科在保安全经营的情况下努力实现增长，包括去年做的不错的龙湖等等也是有增长，但增长比较小。从开工的情况来看，这些企业也是减缓了开工的步伐。从促销的行为来看大家还是采取了一些打折的活动，包括用一些团购等等，或者提供一些优惠的价格促进销售，现在还有一些预存首付也是一些企业的措施，这个是整个目前的一些企业动向的数据。基于我们每年都会用我们的模型对未来一年的市场进行预测，这个模型可能我在每年的百强会议都会做一个介绍，给大家做一个未来市场的判断。今年我们这个模型仍然基于供给模块、需求模块、价格、收入、政策等等几个大的模块做的模型，这个模型去年也是得到了建设部华夏科技进步三等奖，我们还要不断的完善，但是基于过去几年的判断，这个模型首先要对大的形势进行一个设定。今年我们认为，总体的坚持房地产调控的不动摇，这个大家都知道，当然是说我们可以看到作为地方政府还是有意松绑的，一些放贷也有放松的迹象，包括芜湖和上海也是市场上都知道的事情。基于这些政策的一些判断，我们在对房地产进行设定之后再做相关的预测，对2012年的市场预测，我们认为全年的量价略有调整，和新开工增速明显下降，2012年整个的商品房的销售面积会是在10.3亿到10.6亿之间，相比2011年会下降3%到6%，商品房的均价是的均价是5050到5200左右，房地产增速会有所回落，总量相对于去年会增长12.5%到18%左右，这些数字给大家做一些参考。从过去几年的检验来看，包括我们对2011年的预测来看，我们的预测相对其他机构的偏乐观，跟国家统计局的数字相比我们略微悲观和保守，但是我们更接近实际的情况，跟市场实际成交情况也基本相吻合。

从今年上下半年来说，我们认为上半年的调控效果会进一步的显现，开工会放缓，量价会继续下行，对整个下半年来说会趋好一些。这是整体的对今年一年的判断，此外我们觉得这个市场需要关注的几个点，大家可以看到一些窗口期和契机，这次值得关注的几个方面，一个是资金链，按过去我们的研究而言，基本上如果说宽松或适度宽松的货币政策一旦实行的话，我们房地产的市场反弹应该在3个月到半年之间，会很快，但是实行从紧的货币政策的话效果会滞后一些，滞后6个月甚至到一年，这是基于对过去的总结。我们今年有一个关注点是整个2012年房地产的贷款有可能会有增长，会缓解整个行业的资金链的不足，是对保障房的这一块，这也是很好的迎合国家政策，并且能够得到金融支持的一个很好的途径。

第二个关注点就是房地产税，这个试点的面会进一步的扩大。从去年实行限购的城市来讲，其实真正全面覆盖到40个城市大约是5月份的时候，到50个城市是国务院常务会议之后，6月份是40多个城市，9月份的时候到50个城市，很多城市的限购基本上是一年期的，到期是5、6、7、8月这么一个情况，到期之后是否还会持续，还有没有其他的方式，房地产税是很好的途径。今年很多地方房地产税是扩大的，但是不一定对这个市场是打压，短时间来说有可能有一个很好的取代限购的措施，然后能够缓解一部分由限购导致的市场压力。为什么现在谈资金面的贷款，无论从开发贷，是个人的贷款，今年会放一些，其实我们的研究表明限贷的影响是要大于限购的影响，限购毕竟是局部城市，限贷是全面的，限贷稍微放松对市场是利好。

第三个是土地，地方政府要加大推地，因为今年整个的供地还是在15到20万公顷之间，可能会稍微低于2011年的计划，实际的供应量来说可能低于过去两年的平均水平，对于我们企业来说，尤其是很多目前做的比较好的、看准市场的企业来说是很好储备土地的契机。城市投向来说是大家普遍关注的，今天都在场各位谈的比较多的要不要到二线城市，可能有契机的城市，还是在一百万到四百万人口的城市比较有契机。按王老师的研究中国目前一百万的城市还会增加一百座，这些就是三四线发展的机会，三四线哪些城市有机会，我们对这些城市也进行了研究，这些研究成果可以参考相关研究报告。那个是根据城市化进程，包括目前市场供应的数据和市场的和收入情况，对GDP的贡献等方面综合做的系统的研究。那些我觉得其实我们也是希望通过我们的研究帮助大家到三四线城市找到真正的机会，因为三四线城市机会有，但风险也很大。

另外一个方面是企业的分化也会加剧。今年的500强的研究内部分化也会的大，为什么会这么大，因为700亿、500亿、200亿企业增多，企业之间的层次拉开，更不要说非百强企业和百强企业的差距越来越大，行业的集中度也会进一步的提升，这个可能也是一个行业发展的必然的趋势所在。我们也是希望我们的这些数据和研究能够给大家做一个简要的市场分析，给大家做一个思考，衷心的希望我们百强企业今年在，明年在，年年在！明年我们是百强企业十年回顾，我们今年说在过去9年中始终占据百强企业名单的只有28个，我们明年再看谁还占据我们的百强榜单，谢谢大家！