产业网讯：中指研究院[微博]1月20日发布《千亿房企之中海》，中海地产凭借性的战略布局、敏锐的市场洞察力、稳健的销售节奏，全年销售业绩表现强劲。2013年上半年突破记录实现合约销售金额800.7亿港元，对应合约销售面积524万平方米，基于前期的理想表现，中海于8月将全年销售计划由1000亿港元提升至1200亿港元。【下载报告】【更多报告】

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2013年上半年突破记录实现合约销售金额800.7亿港元，对应合约销售面积524万平方米，基于前期的理想表现，中海于8月将全年销售计划由1000亿港元提升至1200亿港元。2013年，中海累计实现合约销售额人民币1081.68亿元、销售面积923.4万平方米，分别同比增长20.81%、26.65%，顺利迈入千亿房企行列。

1、区域分布：长三角领涨贡献份额，珠三角加速提升销售业绩

基于中海地产2012年及2013年在主要布局城市 的销售监测数据，进一步分析了公司业绩增长变化的趋势和特点。

从中海的分区域销售数据来看，长三角地区依然占据了区域销售额龙头位置，超过一半的销售额增加量来自于长三角，同比增速达到21.64%，超过企业整体增速（16.23%），同时长三角地区的销售额占比在原有基础上也提升了1.89个百分点，贡献份额继续扩大；珠三角地区销售额比上年同期增加47.34亿元，是在销售额增速方面表现抢眼，同比增速高达130.01%；东北地区亦有上佳表现，在销售额增加量和增速上均有突破，销售额占比也有小幅增长。

从2013年前11月中海地产销售额前20的城市各区域占比情况来看，长三角、珠三角、中西部、环渤海、东北地区分别占据6个、2个、7个、4个和1个席位，其中，长三角地区收纳了第1、2、5、9、10、15名，珠三角占据了第4名和第13名两个席位，环渤海四个城市分列销售榜第3、11、12、16名。不论从上榜城市还是结构来看，长三角地区整体销售表现最为出色；中西部地区进入前20名城市虽多但占比大多靠后，整体水平仍需提升。从单个城市来看，苏州、上海销售额占比均超两位数，显著高于其他城市，北京作为环渤海区域的销售重心紧随苏沪之后；值得一提的是，沈阳作为东北地区进入前20的城市，占比达到6.91%位列第6，销售额贡献颇大。

2.产品定位：覆盖高品质刚需市场，坚持主打中项目，系列产品多城热销，全面助力业绩增长

2013年1-11月，中海在售的93个项目分布于27个主要城市。根据销售数据，中端产品在50个销售额靠前的项目中占比超过五成，成为销售主体，产品占比约三分之一，中产品占比合计87.65%，是支撑企业业绩发展的主要来源。

从产品系列来看，中海在多地推出高品质的各中系列产品，中端产品主要面向“首置”和“首改”类型客户群体，以中海国际社区、寰宇天下、华府系列为主打系列；位于城市核心区域、周边配套齐备、景观环境较好的精品住宅主要面向城市精英阶层，以紫御系列为主推产品，此外，涵盖中系列产品的湾居等产品系列在各城市推出后亦获得良好反响。

（1）代表项目——中海国际社区

中海在济南、青岛、重庆、西安、宁波、长沙、沈阳、成都、苏州多个二线城市推出了品质较高的中端系列产品——中海国际社区，凭借性价比突出、项目位置优越、配套设施完善等突出，以及中海向来被称道的产品质量口碑，吸引了大批刚需客户群体，在各城市普遍取得销售佳绩，位居销售额排行榜前列，济南、青岛、宁波、西安、重庆、沈阳、长沙七地推出的中海国际社区项目前11个月共实现125.27亿元销售额、129.18万平方米销售面积，为中海本年度突破千亿元大关起到举足轻重的作用。

2013年，中海国际社区项目在济南、青岛、宁波三地城市销售额排行中位居领先，其中宁波中海国际社区开盘两个半，销售额达到15亿元，热销程度可见一斑。西安、长沙、沈阳、重庆等地的中海国际社区销售额同期均突破10亿元，在各自城市销售榜分别取得3、4、5、6的不俗名次。

中海国际社区在济南、青岛、宁波、长沙、沈阳、重庆6地的套均价与当地套均价比值基本保持在1.1-1.7之间，济南、宁波、长沙、沈阳、重庆5地的中海国际社区销售均价与当地均价水平相差不大。此外，中海国际社区在青岛的项目均价较高，该项目位于青岛市李沧区，李村大集和李村商圈，所处区位优越，在建M2、M3线，得益于项目良好的区位、完善的配套、便捷的交通，在定价高于当地均价60%的情况下成交面积仍然高达22.43万平方米，量价齐驱荣获销售桂冠；西安中海国际社区套均价和销售均价与当地均有较大差别，主要原因在于该项目别墅部分占比相对较高，别墅部分成交面积占比超过18%，拉高了项目整体均价。

3.业绩展望：理性补充土地储备，倾向业绩热点区域，积极融通资金，推动稳健发展

充足的土地储备对于保障房企的快速扩张、可持续发展具有至关重要的意义。2013年，在各大城市“”频出的大背景下，中海审时度势，短期目标和长期规划良性结合，延续了一贯的理性拿地策略，拿地城市倾向于近年来业绩热点地区，更加注重对于潜在区域价值的长远判断。2013年1-11月，中海仅通过招拍挂就新增土地储备218.66万平方米，规划建筑面积497.05万平方米，共计24个项目，分布于北京、上海、昆明、南京、佛山、烟台等15个城市。从新获取的土地规划用途来看，仍以住宅用途为主，24个项目中纯住宅用途用地12块、综合用途（含住宅）用地11块、其它用地1块。纯住宅用途用地为136.2万平方米，规划建筑面积273.17万平方米，在招拍挂方式新拿地规模中占比62.99%、54.96%。

从分区域拿地情况来看，长三角地区新拿地规划建筑面积达到161.3万平方米，占比接近三分之一，反映出中海在未来一段时期仍旧将长三角地区作为获取销售业绩的重点。此外，东北地区和环渤海分列长三角地区之后，新拿地规划建筑面积分别达到120.43、107.81万平方米，三地合计占比达到78.37%，是中海2013年获取土地的主体区域。

此外，中海在资本市场亦积极融资，助力未来业绩稳健成长。2013年，中海除了取得四家银行(汇丰、东亚银行、中国银行、中国农业银行)提供的57.5亿港元短期贷款外，于11月成功发行一笔总额高达15亿美元的债券，共获得131亿美元的超额认购，这是目前内房企在美元债市场上获得金额的发债。

在当前房地产企业发展日益分化的背景下，对于希望时刻处于领先地位的大型房企而言，如何实现更加快速同时兼顾稳健性的成长是企业未来需要关注的重点。中海作为行业标杆企业，应当理性判断房地产市场走势、结合企业自身进行战略布局、充分利用融资平台获取资金、有效把控成本降低风险，以期进一步扩大领先，才能始终位居行业前列。

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