产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、刘平、傅林江、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任 中指研究院常务副院长

黄  瑜女士 《未来十年房地产市场风险分析及城市选择》

【黄瑜】：今天上午对我们过去十年做的业绩做了一个表彰，今天上午马所长也好，杨锐都提到了的著名经济学家都在讲，未来有两大机会，一是美国的高科技，二是中国的城镇化。我们今天下午安排的个大话题来讨论城镇化。那么我们请到了肖所长介绍什么是城镇化，因为他也是我们国家研究城镇化的一个老，那么在中国的城镇化里面，他到底从国家的角度，他的目标是什么？他的战略布局是什么？然后以及未来可能酝酿的机会也是需要大家去体会。刚才我们这些企业家又从企业实际的角度上，然后对这个新型城镇化一个理解和判断，也在思考未来面临的一些机会。通过这个有一个感觉，确确实实，无论城镇化现在来提这个题，大家都很关注，因为关系到我们未来，关系到未来我们是否能把握这个机会，同时通过大家探讨这个过程，我又发现，确实很多东西大家都是比较模糊，也希望我们今天下午的规模稍小一点的，但是又能够让大家冷静一点的会场，让他们的观点给大家一些启发。

下面我就想用一些数字看看我们数来十年的市场机会和以及所面临的风险的分析。那么这是我们跟研究十年以前做了一个中长期动态模型，获得了华夏科学技术奖，用这个模型对过去的房地产市场进行了系统总结，同时对未来的房地产进行一个预判。每年的时候都会用年初对来年的市场进行预判，2013年的市场肯定会好于2012年的市场，可能大家实际的感受也是这样的，我们用这个模型，同时也对未来十年房地产市场的市场空间和总量也进行了一个预测。那么通过我们这个模型，我们认为2020年末我们住宅的销售面积会达到13亿平方米，开发额会达到10.7万亿，新开工面积约17.2亿平方米，从需求的分解上，城镇的人口大概有50亿平方米，那么改善性需求会是50亿平方米，还有一个就是房屋的自然折旧，又要拆迁，又要重新在建，大概有60亿平方米，这个总量应该是未来十年的测算是160亿平方米，商品住房是120亿平方米，未来几年平均的增速我们销售的面积的增速在未来十年间是5%左右，这个相对以我们2010年之前的5%增速是大幅下降。因为有了市场需求的总量，我们同时也对现有的市场供应的情况也进行了系统的数量的总结，那么我们把过去三年间，2010到2012年国土资源部加大了土地供应，相当于2005年到2009年均值增长80%，新开面积有13.6亿平米，较2000到2009年增长1.4倍，明显高于同期竣工面积，每年约有六亿平米以上未竣工，至2012年未累计超过30亿平米。另据国土资源部公布，目前已供应但未开工的住宅用地约10.5万公顷。

这个数字我们算完之后，按目前的在建的或者一定供地的全部建成，不考虑未来新推土地，总建筑面积将达到54.5亿平方米，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，人均住房面积增加约9.2平米，而在2010年未已有30.3平米，则潜在的人均住房面积已接近40平米，与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右的水平接近，预计2015年中国城镇化率为56%，超前消费的现象较为明显。今天因为我跟几位做经济的，然后有做一个交流，包括今天农行的首席经济学家也在说这个问题，其实人的发展，就是说可能没住大房子的时候特想住大房子，住上大房子了也会做一些回归。所以从面积的现象来看的话，大家可能觉得人均40平米也不够，所以那样的话，按照面积和城镇化率的对比来分析，我们确实存在超前消费的现象。

不同的城市我们再来看看这个数字，我们还是用2010年国家统计局数，人均30平方米计算。三线城市人均大概是36平方，我们按刚才已经测算的九点几平方，我们分到一二三线城市，做一个累计，到2015年的时候，我们到一二三线分别是36平米、44平米、49平米。我们把重点的城市做一个罗列，鄂尔多斯人均会达到60多平方，江苏的南通57平米，呼和浩特50平米，这也是市场中的潜在供应量的状况。我们再看一下商业地产，我们这一次为了适应整个房地产发展的需要，我们做商业地产的可能看到，刚才的亿丰等都是做的不错的，还有做产业园区的一些企业，在行业里做的风生水起，像长虹置业等等。按商业地产的测算，我们大概算了一下，2000年的时候，竣工面积大概9.8亿，最终2010年到2012年三年的年均的平均水平相对之前也是增长了80%，同气新开工面积由此前年均9200万平米上升至2.51亿平米，增长1.7倍，与住宅市场类似，今年大批项目新开工，累积优7亿平米未竣工。若转为实际供应，不考虑拆迁，我国人均商业地产面积将接近2.5平米，与国际水平接近，若近规模以上零售商业1到1.2平米，考虑中小规模商业和约为2到3平米。

到2010年的时候是一二三线商业地产面积分别为1.3、0.9、1.1平米，到2015年的时候，我们的商业面积主要城市一线城市大概能到3.4平均水平，二线城市平均到4.9，三线城市5.6，这是可怕的。鄂尔多斯的话，能够人均到15.8，这里面累计了一些楼的数字，这个数字你要计算的话，过剩的现象比我们住宅，在有些城市住宅现象更为明显。我刚才用简单数字分析了一下市场空间存在，那么我们确确实实风险也存在，并不是说哪都有机会，只要是我去做，就能够赚钱。

但是事实我们要承认，确实城镇化会给我们带来巨大的机会，从过去的十几年发展中大家都已经切身的体会到，我们到2012年我们的住宅商品房到6.4万亿，那么相当于我们之前1998年的时候增长了24.6倍，额也有所增长。那么钱呢，说实在的，有一点是不可否认的，我们的房地产包括最近做的模型，对过去的房地产市场总结过程当中我们发现，2009年大量的发货币，对我们推高房价发挥了重要的作用，如果说有时候我们在分析各类因素的影响之后，你会发现的原因是在货币，那么这种货币增量和我们储蓄的图你会发现，货币发挥了及其重要的作用。我们在同货币的时候发现，人有钱了就要买东西，购买力就提升了。我们也做了房价收入比的测算，我们这些年间，由于花的钱多，实际上我们的房价收入比是在下降的，那么我们的这个下降从2000年到2012年的时间，从国家统计局的数字来算，那时候是9.3，这个过程是下降大概到了6.6，如果我们按2015年来，我们按储蓄的额度计算，目前储蓄的存款与销售额的比值，然后在这些年间，大概是六到十倍，2012年的时候是7倍，储蓄与按揭贷款比值在4到8倍，2012年为5倍，目前我国居民负债低，现金支付及潜在购房能力较强。

我们也分层次做了计算，确确实实一线城市，我们是在2004年到2010年间房价收入比从10.7提升到18.3，这是用成交均价做自测算，那么2012年的时候是16.6，相当于整个过程中就是2012年相对2010年还是下降的，二三线城市也是有所下降，对老百姓来说他有钱，他干什么？他可能还要买房子，因为中国确确实实不用说渠道太缺乏，房地产是一个很重要的方式。刚才说调供给、调需求，我们当年831实行的时候，肯定就是一个重大的调供给的举措，那么其实是使得房地产大量的供给减少了，后来之后，我们现在就说从另外一个角度，用房产税的方式使得挤压出来，你看供给和需求还是一个市场行为，从购房者的意愿和消费者的意愿，毕竟还是有一个自己的市场取向。然后我就说购房者还有这种趋向，我们说我们的企业怎么去做这个选择，因为未来的机会在，但是风险也存在，怎么做选择？这是跟我们在做城镇化课题中，我们把中国的大城市和美国的大城市做了一个对比分析，那么从这个对比分析，我们发现中国的城市集中度还是不够高，比方说像从人口在整个的占比，上海和北京目前在人口的占比大概只有1.6，这比纽约，纽约像美国人口少，但是比纽约低了1个百分点，从GDP贡献来说，北京、上海广州在GDP的比重就是的13.9，的2.5，纽约是8.9、洛杉矶是5.1%，芝加哥是3.7。于美国各城市相比，不同城市的房价差异将继续扩大，如旧金山独栋别墅成交价为76.62万美金，比美国水平近4倍，而在中国，房价的上海均价为2.8万/平方米，为百城均值2.8倍，随着市场机制进一步发挥作用，所以还有大量的机会。

我们再说一线城市，机会可能会聚集在一线城市以及一线城市周边，我们对一线城市进行一个扩散性的分析，那么把这种扩散性的分析，你会发现多结构会逐渐形成，人口向近郊聚集，中低端住宅需求量大。当然我们也看到了，确实市场也是好的，也是向好的，今天也是跟保利聊天，他在蓟门桥开一个项目，也是六万以上的，是什么程度，就说大城市他的房价，最近也做过一些测算，你像北京去年项目的价差和平均价差的话，大概有两倍甚至是三倍以上，所以这里面说明什么？而且在大城市里面，他的上我认为是在高于城市的平均水平两倍以上的价格的上，所占的比重，在这市场中，比二三线城市都要高。那么这个是说一线城市的机会，城市近郊以及刚性需求，我觉得是巨大的机会，同时中市场也是有一些比较好的机会。那么我们还要说的是二线城市，我们的经济群，是成渝经济圈，我们做对比来说，无论从人均GDP、可支配收入，明显高于广深地区，差距也在缩小，后发巨大。三四线城市，有待区域发展成熟后的带动，潜在供应过剩风险需关注。

总结，我觉得我们企业在把握这一轮的城镇化机会的时候，我们可能要注意几个方面，一线城市我们应该还是有大量的机会，我们可能成为区域的城市，现在正在形成新的经济圈，他们的后发也会越加明显，三四线城市经济圈的三四线城市是有机会的，但是要注意供应过剩的风险。这个也是我们评价城市的一套指标体系，也是供大家参考。最后我用简短的时间把这个机会、风险、数字，希望能给大家一些启发，谢谢大家。