叶檀：限购对房产市场有效但长期会扭曲

来源：搜房网

市场化人士对限购深恶痛绝，这就相当于在货币上重叠票证，缩小货币的购买范围，是干预市场的典型产物。

这话没有错，但中国房地产市场是非典型的干预市场，有时候需要更多的力量进行矫正，民众由此陷入力量的迷信之中，离市场化越来越远，房地产建立真正公平的市场基础，将房地产限定在平均的范围之内，才是治本之策。

市场人士目前痛恨房地产限购举措，认为如此行事必然导致市场扭曲，未来房地产市场走高。这话说反了，房地产限购确实是非市场的，但在目前扭曲的市场下却是有效的，中国房地产的悖论，说明目前的房地产根本不是市场人士嘴里的正常市场，而是一个垄断加投机的怪胎。

房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率较高。以房地产市场产销两旺的2009年为例，当时政府鼓励房地产贷款，里昂证券8月发布国内房地产市场分析，认为国内市场需求旺盛，原因之一是现金支付率走高。如万科A的销售出现放缓，由5至7月的50%强降至8月份的45%，但7、8两月购房全现金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%，显示中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。

在贷款紧缩的情况下，人们愿意拿出现金来购买房地产，由于水浸银根持续的时间太长，市场现金流太大，因此限贷对房地产市场影响不大。

房地产限购是对货币购买权设限，让手握重金者失去购房的资格这当然不是一个市场化的办法，却是行之有效的应急举措。

以如此化的办法抑制房价是有代价的，将杀敌一千，自损八百，房地产市场可能长期扭曲，既痛恨管制又不得不依赖管制。限购开始之时，就必须酝酿退出限购政策的办法，否则，市场将形成取消限购房价必然的明确预期，政府进退两难。取消限购的同时，必须辅之以货币紧缩政策，或者征收房产持有环节税，或者征收资本利得税，限度地降低房地产预期，让资金自觉离开房地产市场。

规则统一，理念一致，不受决策者偏好影响，才是真正健康的市场。

限购令应部分退出 放开高价商品房限购

来源：京华时报

国务院参事、市政协委员、税务学院副院长刘桓昨天在北京两会上提出，本市实行的房屋限购政策已到了适时退出的时候，应该放开高价商品房的限购，并可考虑先在本市高房价区域试点房产税。同时他表示，居民收入翻番与房产税的实施并不矛盾。

刘桓称，上海和重庆试点房产税并不成功，与其限制条件过于苛刻有关。如上海不对存量房征税，重庆只对高价的存量房征税。这使得其税源短缺，实施效果不明显。他表示，最近北京房价出现新一轮上涨趋势，本市其实可以以此为契机，考虑让房屋限购政策适时退出，代之为放开高价商品房的限购，并且先在本市高房价区域试点房产税，如在城六区先划定部分高档商品房区域试点房产税。积累经验后，再逐步推广房产税。

他认为，政府考虑问题应更长远，物价涨幅普遍趋高，不存在衣食行价格全部趋涨、只有房价不涨的道理，因此限购政策效应已经减弱。如果让限购政策逐步退出，代之为房产税，使持有房产者负担加大，新举措就将有效抑制高价房的炒作，平抑房价。

对于社会各界关注的收入翻番问题，刘桓认为虽然征收房产税会减少部分居民的收入，但其占居民收入比例较低，其实影响不大。他表示，各界对于增加税收普遍持反对态度，主要是我国税收返还率不高。

他解释，我国和北欧一些国家都属于税收较重的国家，但北欧那些福利国家的居民并不反感税收，就是因为国家将绝大部分税收都返还用于民众福利等支出。而我国在这方面的比例则要低不少。因此，国家在扩征房产税等税收的基础上，一定要注意一方面精简政府自己的和三公支出，另一方面要加大税收用于公众社会福利的比重，例如用于、社保等。如果公众在、社保等方面的支出减少，而享受到的福利却增加，无疑也相当于增加了民众的收入。

吴晓灵等学者质疑"房产税扩围"：无法替代限购！

来源：中国网

在9月22日举行的中欧国际工商学院第三届中国房地产业高峰论坛上，包括财经委副主任委员吴晓灵在内的诸多学者都认为，目前已陷入僵局的房地产市场需要做出一些改变了。

“政府一再地表态说，性的管制措施是暂时的，是要为未来的经济手段调控争取时间。如今这个调控已经持续了好几年，而现在我们国家的经济发展到了一个关键的时刻，在这个时候，我们应该凝聚社会的共识，大家共同地来讨论一下，房地产市场是住宅市场，应该有什么样的制度才可以使得它能够比较健康地发展。”吴晓灵近期表示。

呼唤长期政策

“我们的问题不是政策不变，而是政策太多变了，让我们这些做企业的人，对未来没有稳定的预期，不知道怎么做经营。所以我们只能采取中庸的做法，这对企业的效率损耗是大的，如果将的企业加起来，这种损耗则更大。”朗诗集团董事长田明说。

“调控当中存在头痛医头、脚痛医脚的问题。”原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾认为，“总体来看，这些年的调控，虽然说每一次都取得了成效，但是调控政策更多针对一段时间内的问题，而对供求关系的平衡和改善，始终考虑和把握不够，有一些政策出台，解决了阶段性问题的同时，也引起供应量阶段性的下降，反而导致了供求矛盾激化。”

事实上，房地产的长期政策备选方案中，房产税一直被认为是最有效也是最有可能取代限购政策获得推广的措施之一。不久前，有报道引述国家税务总局政策法规司巡视员丛明的观点称：我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在实施。

根据国家统计局发布的数据，8月70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个，房价上涨城市个数超越半数。而土地市场最近两个月来也开始升温。7月以来，仅万科在土地市场上的投入就超过120亿元，其他标杆房企也在9月后纷纷加大了拿地力度。房地产市场忽冷忽热的局面始终没有得到扭转。

谢家瑾称，增加供给才是釜底抽薪之策，而任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应该慎之又慎。“当务之急是增加用地供应，督促各地开工，加快城市配套，适当提高城市规划的容积率，提高土地利用的效率。支持群众对住房的合理需求，支持开发商的合理融资。”