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2024年注定又是一个保障房建设加快推进的一年。前不久经济工作会议以及住建部强调要加快推进保障性住房等“三大工程”建设后，可以说奠定了新一轮保障性住房建设的清晰路径。

官方给出的建设初衷是，保障房在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。尤其是在一二线大城市，房价高，不少工薪收入群体买不起商品住房。但肯定不会照搬国外模式，可以借鉴，绝对不是照搬。

对于保障房建设，房地产专家孟晓苏是典型的支持者，尽管他很多房地产建议不能被老百姓理解，但保障房这一块的观点还是非常接地气的。

孟晓苏表示，要让保障房能够覆盖到我国大城市50%左右的家庭，就是工薪收入的普通家庭。如果能够加大保障房建设，能够让双轨制正常运行，也能够解决年轻人家庭和新市民家庭最担心的房价能不能降下来的问题。

最重要的是，他建议保障房在由低收入家庭购买持有后，未来应可以与商品房并轨，五年或十年后在一定条件下可以进入市场进行流通交易。那么保障房未来有可能让低收入家庭财富翻倍。说得确实好听，是不是真能这样还是让老百姓自己理解吧。

而对于保障房建设会不会影响房价，我印象中孟晓苏说不会影响房价，又记得他说过，加大保障房建设可以明显地降低房价。这不矛盾吗？我今天又特意深究了一下，他说的不矛盾，原来是文字游戏。

对于不影响房价，他是这样说的，低收入群体应该靠保障房解决住房问题，但不是说建了保障房就会造成商品房价格下跌，那是胡思乱想。

对于可以降低房价，他是这样说的，因为保障房不收土地出让金，大城市的保障房房价一般是商品房价格的三分之一，这不就是明显地可以降低房价吗？这不比取消公摊更加现实吗？

终于明白了，原来是一场文字游戏，原来是为了维护高房价，但不管怎么说，如果更多的老百姓能享受到低价的保障房也是可以的。但实际上保障房能够多少人住？

截止2022年底，我国保障房存量供应约在3083万套，占全国住房总量的5%左右。全国人均住房面积低于16平的群体就有4490万户，若优先供给全国人均住房面积不足16平的群体，保障房便已面临约1407万套的缺口，整体上供不应求。

而面对供不应求的保障房，商品房市场同样面临着巨大的挑战，那就是供大于求。截止2023年9月，商品房库存待售面积累计达6.45亿平方米，加上12亿平方米新开工但未竣工的在建房产，总共18.45亿平方米商品房将成为待售的存量商品房。

近日，中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜表示，商品房市场供大于求在一定时期内将是一个非常严峻的现实问题。而更为严峻的形势在于，大量保障房支出是导致（加剧）地方政府债台高筑的重要原因。

如果投入增量资源重新建设保障房，将会挤压商品房市场销售，本就不景气的市场将会变得更加恶化，甚至导致更为严重的问题。还会影响城镇二手房市场交易的流动性，什么意思呢？林采宜认为，这样会抑制改善需求，大家都不会改善了。地方推行保障房无疑将使得地方财政雪上加霜。

我认为，没必要太担心，首先商品房转化成保障房就能消化一定量的库存，而且保障房建设也可以带动房地产上下游产业链企稳恢复。买不起房是个很现实的问题，就应该结合大家的需求和购买力做好梯度建设，满足不同层次的住房需求，这才是硬道理。

但孟晓苏不建议收购积压的存量商品房，改做保障房。还是要启动保障房建设，加快保障房建设。所以，如果建设保障房会挤压商品房市场销售，那么该如何破解呢？

林采宜没有给出建议，但孟晓苏建议，中央财政出1万亿相对容易，然后要求地方政府配套1万亿，这就2万亿。再加上银行、信托、基金，可以发展到5万亿。5万亿不收土地出让金，投出去相当于10万亿。它将有力地拉动建筑业、建材业和相关各个产业。