搜房产业网讯：由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会”于2012年4月18日在上海市东滩花园隆重召开。黄瑜、秦虹等嘉宾将受邀发表主题演讲，数十家华东百强房企代表、金融机构及媒体精英参会，深度研讨在当前市场环境下房地产企业如何科学调整策略，实现持续稳健发展。同时，会上将发布2012中国房地产百强企业研究成果。

【杜丙国】：秦主任、黄院长，各位嘉宾，大家下午好！下面我跟大家分享一下2012中国房地产百强企业的研究成果。

百强企业现在已经有了，持续性对百强企业包括上市公司的研究，包括物业公司的研究在持续进行。2012年开发百强的研究，从七大方面，我们可以看到的百强企业发展趋势，销售业绩、市场份额、质量、规模、布局结构，盈利规模和运营效率，成长速度和均衡度方面，财务风险可控程度和现金流的管理方面，百强企业融资方面的，从社会责任去看百强企业最近几年社会捐助、参与保障房的新特征。

从百强企业最近几年的销售业绩来看，业绩保持稳步增长的同时，市场份额也在持续提高。2011年百强企业销售总额1.66万亿，销售面积1.67亿平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，这个增长率要高于平均水平5%左右，百强平均增长速度还是很明显，在保障国民经济平稳发展方面发挥了重要的作用。同时基于对于中国房地产市场趋势前瞻性的判断，百强企业主动调整自己的市场定位和经营模式，依靠自身的灵活销售策略和均衡的市场布局，销售业绩得到了一定的保障。

今年百强企业市场份额也进一步的扩大，百强企业的市场份额上升到28.1%，比去年提高1.2%。销售面积方面也是有所提升，从数据可以看到，在整个市场调整和整合的过程当中，百强企业的市场地位进一步的巩固，同时带动行业的集中度进一步的提高了。2011年销售额700亿以上的百强企业，今年增加5家，比去年增加4家，销售额前5名的企业销售均值同比增幅达到20%，与其他百强企业之间的差距进一步的扩大。同时可以看到百强企业跟整个房地产行业差距拉大，同时百强企业内部也在分化，强势趋势进一步的显现。华东区域的绿地、绿城等企业都是销售过百亿，绿地今年超过700亿，绿城也超过300亿。

百强企业今年自身增长质量和整个规模市场布局也看到新的特征。今年百强企业总资产均值是445亿，这个数字比去年增长28.7%，2011年也是控制负债的增长速度。今年百强企业规模化扩张，布局均衡性更明显，数据当中可以看到2012年百强企业平均进入城市的数量45个，比2011年增长明显，平均增长接近6个城市。均衡化的布局，一方面有利于分散风险，也有利于发挥品牌和规模。以绿地为代表，截止2011年底超过60个城市，均衡的发展保证了绿地的发展。

运营效率方面，我们也可以看到，2011年百强企业，较去年还是稍微下降0.6%，主要原因是成本和高通胀带来的企业管理费用，费用有所提升，但总体上今年百强企业通过积极的成本控制和稳健的经营策略来提升企业的经营能力。

同时，从企业周转情况看，今年百强企业的周转率显著的提升，运营特征明显的看到，百强企业一方面在提高自己的周转率，一方面的单项盈利能力进行微调，保证总体盈利规模的增长。

从成长速度来看，百强企业成长速度从2011年的趋势来看回归常态，但是同时它的增长出现新的特征，均衡的布局进一步保证这个企业更加长期的稳定发展。从今年的增长数据来看，销售面积稍微有所降低，这跟当前特殊的市场环境有关，但是从净利润方面来看还是有所增长。百强企业2011年新开工面积低于的新开工面积，我们可以看到在新的市场环境下他们调整的速度快。

布局方面，很多企业现在开始加大二三线城市，甚至四线城市的投入，今年首开在苏州的销售面积超过12万平方米，稳居苏州市场前三甲，企业的均衡布局保证了企业盈利能力的稳健经营和能力提升。

业内外关注的财务风险问题，我们研究下来，百强企业从负债结构来看风险可控，现金流管理的能力在提升。今年百强企业资产负债率是71.8%，其中有效负债率没有那么高是48.1%，带息负债比率更低，稳定在35%，资产负债水平较高，主要是一些预收帐款的影响，帐面会提高资产负债率。总体来看，有效负债35%的水平基本是在可控范围之内。

现金流管理，百强企业近年表现的特征也比较明显，降低开工数量，另外加快销售。有很多企业，如旭辉今年应预收账款超过50%，在加快销售方面，降低投入方面成果比较显著。结构，持有型物业也出现大提升，达到3.8亿，同比增长31.8%，加大持有物业的比率。

借助于企业品牌在资本市场获得更多的青睐，百强企业筹资能力还是有进一步的提升。盈利能力还是在稳健的增长，靠自身企业盈利来融资的能力也进一步的增强了，2011年自筹资金增长37%，这个水平要高出7%。同时今年百强企业创新融资的模式也有很多，融资的成本借助综合实力和品牌要低于行业的平均水平。

社会责任，百强企业出现新的特点，在表现方式方面，除了提供慈善捐款，并且也转向新的公益活动。

这是从七个方面就我们的研究体系来看百强企业今年新的特征，跟大家做一个分享。另外跟大家简单分享一下今年策划代理百强企业新的动态，房地产产业下游服务业，华东策划代理百强企业在占据相对，主要的策划代理供应商都集中在华东，尤其是上海。近年策划代理业务结构也在调整，应收规模也在增长，今年销售情况不是理想，净利润有一定的下降，但是在特殊的环境下，也在勤练内功，奠定发展的基础。经营模式进一步的尝试一二手联动，一些的二手房代理公司也进入一代。策划代理百强企业销售面积同比增长13.1%，策划代理百强企业的市场份额进一步提升到15.3%，值得一提的就是同策咨询，它在市场份额达到8.1%，还是明显的。

百强策划代理公司业务结构也在进行调整，由传统的代理项目开始拓展到提供物业咨询，从区域布局上，一方面大型企业跟随百强企业走向，进入城市的数量，另一方面有核心区域特色的策划公司开始进行运作，像是新聚仁，开始区域化的运作，也可以提升他自己的核心能力。

应收规模方面，今年应收规模还是有一定的增长，但是总体的趋势比较平稳，增速较去年还是有小幅的下降，这也是跟特殊的市场环境相关。从代理费率来看，代理费率有所提升，去年1.03%提升到1.14%，我们可以看到策划公司的专业能力受到开发企业的认可，愿意付出一定的溢价。净利润，受制于当前市场环境，净利润有所下降，策划公司本身企业的规模在扩张，成本也在增加，净利润降幅还是比较明显21.7%，特殊的时期正是考验策划公司苦练内功，增强自己持续经营。关键资源储备方面，合同储备项目总规模在进一步的扩张，另一方面人才结构进一步的优化，企业人才素质也在提升。探索新的经营模式，很多企业做了很多的尝试，二手房经营业务，同时也看到一些的二手房经营公司进一步拓展到一手代理，的二手房经纪公司向上游产业链延伸，的二手房经营企业一手物业的代理增长30%多。

以上就是我给大家分享的百强房地产企业的趋势，现在房地产行业由高速增长向平稳增长阶段过度，在向依靠综合开发能力时代过度。在此背景之下，百强企业顺势而为，2011年交出一份满意的答卷，在2012年宏观调控不会放松的情况下，市场风险和机遇还是共存的，百强企业还是抓住机会转型升级，希望在新一年取得新的跨越。谢谢大家。