2010年12月17日“第七届中国数字地产节——中房指数系统百城价格指数典范样本研究成果发布会暨中国房地产市场形势年度报告会”于北京歌华开元大酒店成功举办。

此次会议，中房指数系统、中指研究院重点分析了2010年中国房地产市场的运行状况及2011年市场展望。与此同时，此次数字地产节还面向发布了“2010中房指数系统百城价格指数典范样本楼盘口碑排行榜”、“2010中房指数系统百城价格指数专业领域典范楼盘”、“2010中房指数系统百城龙头企业”以及“2010中房指数系统百城价格指数样本楼盘配套服务领先企业研究”，集中展现重点城市热销项目及专业领域典范楼盘。

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陈淮演讲视频

住房与城乡建设部政策研究主任 陈淮

以下为住房与城乡建设部政策研究主任陈淮先生做题为“从2010房地产市场变化看2011房地产政策发展趋势”的精彩演讲：

【陈淮】今天有机会与大家交流很高兴。刚才对话的最后一刻，我们几个企业家对明年提出了自己的期望或者说判断，其实我想从政策层面看明年的特点，其中一个宏观调控正在深入发展，但是调控的依据并不是诸位所干的房地产，这是一大特点，比如说加不加息？货币供给和财政政策有什么方向？恐怕反通胀已经成为明年政策取向的位的依据。比如今天晚上房地产价格跌的一塌糊涂，市场明天就衰退萧条。如果通胀率继续持续高涨，还是要加息。所以别听我们有些不是那么太精湛，术业还差一点点的记者，说出个政策就是打压房地产，恐怕不是，我们当前位宏观调控目标是反通胀。反就反吧，偏偏现在通胀不好反，因为中国经济面临着很多很多的“两难”。

我愿意借机和企业家交流一点跳出你每天建房子，卖房子，摆平银行行长这些狭窄的眼界，看得更开阔一点。中国的经济在2011年和我们经济面对的格局都有大的变化，不是小变化、大变化。咱们这样说，我们就从这几个“两难”说起。怎么个“两难”。首先说经济走出金融危机的阴霾已经有明确的复苏迹象，并不是像大家从我们看到今天早晨希腊又罢工了，有可能欧洲主权债务危机如何，这都是确实，但是发达国家的主题框架，从增长速度信息恢复，资本市场，在2010年中国的资本市场，全球资本市场表现最差的，都已经具备了，探底回稳并且明显复苏的迹象，但是有两个指标没有改善，没有丝毫的改善，还有恶化的迹象，哪两个指标呢？一个是就业，一个是财政。这是发达国家它们的政治家们睡不着觉的两大难题。奥巴马中期选举的支持率30%还不到，个有色人种的总统，人们希望他干两件，并且出点彩，半点还没干到。法国都罢工，失业问题基本没改善，还恶化。另外发达国家的财政状况现在很令人担心，这是因为主要是欧洲的原来的高福利就是财政不堪重负，现在在金融危机中由于政府单杠刺激经济，也收购烂企业的破资产，形成了大量赤字，所以这个问题也成了困扰发达国家经济难题。怎么解决这两个难题呢，和中国有什么关系呢？关键在我下面说的，这些国家领导人想来想去就想出一个好招来，说咱们这两个招解决不好怎么办，咱们想办法把这个祸水转嫁到另外一个人，这个人就是这两年经济发展，人口的中国，这是我们不论是宏观调控政策，还是我们对市场的预判，都千万不可忽视的发达国家憋着劲想把它们克服不了的困难转嫁给中国这样一个形势。最简单，最直接的一个办法就是压迫人民币。大家从去年末，今年以来一个词出来的频率越来越多，什么呢？货币战争。今年十一的时候我们企业家可能休假了，温总理没休假，到布鲁塞尔出席了一个亚洲峰会，这些发达国家七嘴八舌，你们中国什么时候？温总理撇开讲稿，即席做了一番演讲，他说你们在座的都是欧盟财界的头脑，一年前我带着采购团的时候，同样也是你们这些人，各个都跟我伸大拇指，说中国够朋友。现在你们又把祸水引向中国，如果中国出现失业，那是的灾难。温总理掷地有声的时说，去年来的时候你们欧盟全部是负增长，唯有对华出口是正增长。这才有几天你们就忘了，就负着良心把你们的祸水转嫁给我们。我们刚才说了他们希望人民币使中国的产品在海外竞争力下降，使它们的产品竞争力上升。简单说，转移财政的危机和就业的危机都是如此。美国的量化宽松并不是真的印的钞票，发到流通领域中给美国人发几张，而是美联储印钞，过渡增发货币收购美国政府的负债，也就是它的国库券，这么帮它解决负担。对中国来说，个“两难”就出来了，我们要不要？并非一点好处都没有，但是我们今天没有很多时间把这些好处铺陈开，的，最直接的短期内我们最不可承受的一个问题，就是人民币如果过快大幅度，直接给我们珠三角，长三角，山东半岛经济增长经济支持的中小企业，外向型经济带来巨大压力，跟着的一批就是以农民工为代表的被动返乡，这可能涉及到两千万到三千万的农民工就业问题。这是我们面临的难题。

不升行不行？我们要把“两难”的两字说明白，不升也难，不升的选择就是通货膨胀，为什么人民币不就会通货膨胀？我们务必借这个机会给我们企业家说清楚，我们这一次面对的通胀和八十年代后期、九十年代中期，以及08年那一次通胀了一半就没胀下去的通胀原因都不一样，大家知道美联储实行一个货币政策，叫量化宽松。媒体解释为加印钞票，过渡增发货币，这是确实的，这个增发货币简单说就是往美元里掺水，降低单位货币的价值，一锅粥不加米光添水，带来的后果就是国际大宗商品市场，包括大米，小麦，咖啡豆，铁矿石等都是以美元标价的，这样大宗商品价格都。比如说一桶石油卖70美元，如果美元缩水了，你付欧元可能没涨，但是付美元就得付80美元。如果人民币和美元相对挂钩，我们假定人民币兑美元的汇率是1比7，一桶石油卖70美元，由人民币标价490人民币。如果美元贬值了，我们用人民币就多付，我们粮食价格上涨主要是这种输入性，成本推动性，还有一点值得说的是今年中国农产品价格上涨，今年十一月份统计局发布的数据，同比价格上涨5.1%。这个5.1中有76%也就是超过四分之三的农产品价格上涨推动的，这个比重相当大的。但是我们中国，包括大米、小麦、粮食，蔬菜，肉类，没有一样是短缺的，务必注意到这个特点，没有一样是因为中国农产品供不应求造成大的缺口造成的，不存在这个问题。我们连续七年粮食增产，今年暴雨频增，原来我估计今年仍是丰收年，但是粮食总产量会比去年，去年是历史年份，略低，事实上刚刚公布的数据，我们去年5.31亿吨粮食，今年5.41亿吨粮食。我们农产品是过剩，因为国际粮价涨了，推动国内农产品价格上涨。

中国能不能够有一个简易的办法，不让这种输入性通胀存在呢？也容易，人民币大服务就行。我再举个例子，企业家一听就懂了，一桶石油70美元，加入人民币兑换美元是1比7，人民币就是490，只要人民币汇率兑美元变成1比6，就是480一桶的石油，美国给我们下了一个“两难”的选项，要么人民币，要么你忍受国内的通胀，实际这个通胀的研究并不只是印度、俄罗斯，都发生着比中国严重的大规模的通胀，性的农产品价格上涨推动通胀。我们在“两难”选择中我就选择人民币不，我用别的办法治通胀行不行？比如升息，治通胀行不行？可以。升息是传统的规范的治理通货膨胀货币政策，也没有争议。但是我们升息现在又面对一个新的“两难”了，什么“两难”呢？治理通货膨胀应当持续提高利率，而且这个利率不是提高一点、半点，也跟我们房地产开发商的企业家们说，如果未来“十二五”期间中国的通胀率维持在3-5的理想区间，我待会儿再解释这个理想区间，利率要比现在提高一倍，你做好了这种财务成本的准备。升息可以抑通胀就吃这个药吧，不行，肺有毛病，吃药会伤肝，我再吃一个保肝药行不行？这个药又伤身，的问题抑制消费，升息。我们在2011年以及“十二五”期间经济平稳较快增长的主要推动力之一，就是扩大内需和刺激消费。我们面对的推动消费，同时太出台货币升息的话，显然与这样稳定经济的目标是背道而驰。难就难在这样的“两难”上。

为什么两周前市场普遍认为该升息了，通胀指标已经都发布了，为什么最后还是选择了第六次提高存款准备金率呢？因为我们利弊，通过升息可能会造成对消费增长动力的伤害。但是提高存款准备金率又有副作用了，提高这个倒不抑制消费，它带来什么作用呢？对民营企业和中小企业发展的抑制。饭馆的东西不够吃，直接就行了，谁有钱谁吃，很公平。不，我缩短营业时间而不，提高存款准备金率就是这个道理。结果就是谁跟老板有关系，谁把饭店老板摆平了谁吃，减少了贷款信贷资源滞后，而不是提高信贷成本的时候，这个过程可能对中小企业和民营企业来说的发展带来的困境就大了。

我们这样判断明年的政策，我刚才已经说了一条，真正的宏观调控政策是维护经济稳定运行的，不是专门治开发商的政策，维护稳定运行的政策，政府采取什么政策位的不是房地产，而是我们刚才说的国际、国内的一些变化。

第二个，人民币一定会，没有悬念；利息一定会提高，也没有悬念。“两难”也得升，这两个没有悬念。我们所要选择的是时机和力度、节奏而已。别以为说不定就不升息了，没这个可能，人民币不也没这个可能，因为中国经济总量，贸易平衡等多方面的要求，以及我们产业竞争力的要求确实有人民币的的客观要求，而且也不是我们一点好处都没有，一个最重要的好处，我们买美国的东西就变了，我们看到这块并非仅仅让但是会心一笑。我们趁机举个例子说，最近王岐山到美国和美国商务部长谈这个事，说老是卖给美国人东西多，从我们家买的东西少，贸易逆差。其实贸易逆差很容易解决，不需要人民币这样一个愚蠢的办法。你那个航空母舰到黄海军演完了，直接开到青岛给我们留下不就完了吗。我们想买的你不卖给我们，你老想让我们买你们加州小麦，让我们中国人每人每顿吃一个美国柑橘，我们不缺柑橘。其中最重要的一个因素是我刚才说，我做一件人民币对美国有利不是不可以，你也得做一件事，就是降低高科技产品和敏感产品对华出口的壁垒。现在处在这样一个讨价还价的过程。大家务必弄清楚，你把你的航空母舰直接都卖给中国不就算了吗，以后中国替你上海上巡逻挺好的吗不是。所以这是我们刚才说的，这个就是像但是看《集结号》使得，我们派出29连，它是迟滞敌人进攻，敌人攻过来还是要攻过来，派他们过去只是为了阻止敌人过来的慢一点。

那么利率会不会提高？一定会提高的。我们现在的通胀率就已经是负利率了，老百姓把一百块钱存在银行连本带息取回来买不了一百块钱的东西了，这就叫负利率，因为物价在上涨。我刚才说了一个伏笔，我说我们一定要知道，通胀率3%-5%是中国这样一个发展中国家，一个发展严重不平衡的国家，正常、良性、温和的通胀水平，别以为3%-5%就如何如何，我们担心的是它从二季度开始的上涨速度过快了，理想的状态是在“十二五”期间我们始终把它控制在3%-5%区间，而不是压到零或者负增长，不是的。如果通胀率低于1%，意味着国民经济进入了浅蓝灯去了。我们就说国民经济处于偏冷的运行期间了。如果通胀率是负数，零以下了，意味着国民经济可能进入衰退，进入通货紧缩甚至是衰退。当通胀于6%的时候，我们才说国民经济处于偏快过热的区间了，通胀率超过8%的时候，才说国民经济处于恶性通胀的区间了。我们没有时间详细给大家解释为什么3-5是合理的，我们只说如果我们在“十二五”期间把通货膨胀率控制在3%-5%之间利率得比现在提高一倍，这是常态，而不是收紧，就像北京就要有冬天，冬天就要零下五度到十度的低温一样，这是常态，我们千万别把这理解为咬咬牙就过去的事。今后明年起的开发商面对的环境，其中政策环境我认为应当做好这种应对适应常态环境的思想准备。

曾经很多人说2010年政策最严厉的，我始终不认为媒体上的这种做法，哪一条是最严厉的，货币政策，利率提高，首付，房地产税，哪一条呢？我们说这个市场以后也不能够指望，别指望买第三套，第五套房的需求，投机性需求成为我们市场景气状态的主要依据了，不可能。如果一个大国的房地产市场是靠买第三套以上的需求来支撑的话，抑制这个需求成交量就会下降到零，那就说明这个市场本身就不健康。希望我们大家务必注意，明年如果政策有什么基本的恢复常态，而不是优惠的，刺激性的这样的一个政策环境。

再说一个，明年以及此后一段时间是中国保障性住房建设的一个更加高潮的一个过程。昨天结束了发改委的会，在这之前已经明确提出了，明年的保障房建设是一千万套。我们对这个数字做点解析。一千万套是什么含义？我们在过去十年的房地产市场发展过程中，可以说是个住房大跃进的过程，90年中国城镇住房总面积20亿平方米，2000年44亿平方米，09年末的数字是130亿平方米，我们在过去十年间盖了80亿平方米的城镇住宅，盖了7千万套城镇住房，但是结果如此，每年的住房建设总量，城镇建设住房的总量，包括保障房，其中包括廉租房，经济适用房，也包括商品房，包括居民改建、自建住房，包括大企业，大型厂矿企业集资建房等多种类型的住房建设，加一块儿每年也不过700-800万套每年。而明年保障房就一千万套。这是一个我们对明年房地产市场中满足保障性住房的一个解析。

二，我们注意到这一千万套有一个重要的特点，什么呢？以公租房为主，这与今年及此前的保障性住房有很大的区别，公租房不具有财权的，对居住者不具有财富意义的。这样我们保障房覆盖的程度，满足不同群体的面比以前扩张了，这样的公租房既可以满足低端老百姓救济需要，也可以满足夹心层过渡需要，也可以满足很多城市，大型工业园区倒班职工带家属的这种居住需要，覆盖面大大扩张。

三，我们加速这一千万套，并不是从此以后中国就越来越大规模的持续的，把持入性的保障性住房作为城市住房方向了，我们需要中期三到五年的过程，把我们住房建设过程中一个很重要的漏洞给它弥补上。我们在过去二十年，过去十年已经解决了大多数人有房子住的问题，我们下一个阶段要解决的是人要房子住的问题，而且这个任务要排在，包括农民工进城，调整城市结构，居民改善性需求之前的最迫切任务。但这个最迫切任务和其他任务比起来需要在一个不太长的时间内基本完成。因此，我以为明年这个一千万套意味着我们希望把有中国特色的保障住房过程在“十二五”期间定型，给我们形成完善住房保障体系的最重要的物质基础。所以保障房建设并不是就此以后和市场划分的基本比例就此决定或者扩大，并不意味着这样。

最后，明年我们认为市场还有没有需求？我以为这个需求是不会被消灭的。我们除了保障以外我们还有农民工进城的需求，今天的时间我不去更多的解释了，还有危旧房改造，老旧城区改造需求，以及发展二三线城市，调整城市目前不合理，呈大中小结构的问题也不加分析，我们重点说一个，老百姓改善性需求。“十二五”期间可能比“十一五”更为迫切的群体性的城镇居民从脱困期向改善期转变的一个过程。我刚才说大多数城镇居民已经住到房子里了，我还说过去十年我们住房大跃进，但是即或如此我们建的房子和大多数居民已经住的房子和已经住在房子里人他们住房需求满足程度也不过才初步达到满足基本住房需求，住到成套住宅里了，有住房卫生间，有地下市政管网，有卧室有厅，但是和他社会发展水平，收入增长水平，全面小康社会的生活水平相比较的差距十分明显。什么叫改善性功能的住房呢？什么样的住房就具备了改善性功能了呢？我们打个比方，我们在八十、和九十年代福利分房的时代一个的特点，就是的一个基本功能就是面前人们脱困需求的。有没有卧室呢，可能有两到三个，真有，可以满足两三代的分室而居的要求。但是现在老百姓说这个不够，什么样的叫改善需求啊？打个通俗比方，你一听就明白了，二十年前小伙子结婚买个1.5米宽的双人床，现在结婚要买2.2米宽的双人床，这个模式得放下2.2米宽的双人床，还得不要太局促，能够摆下一些生活必备的舒适性的家具，要有装饰美化的空间，这就叫改善性需求。这卫生间不能光放一个马桶，还得有洗澡的，别太局促的空间，不要求有一个冲浪大浴缸，有个淋浴的地方总是不过分吧？既然住宅是家庭生活的场所、空间，不是集体宿舍，要求有一个全家公共活动的空间，适度大小的厅不过分吧？把这些功能加上去就是改善性。这个功能加上去这个房子90-120，小于这个面积恐怕你做不出这个来。事实上住房需求本来就是多元、多样、多层的需求，不可能都住一样的，一个档次水平的房子。我们不说性的需求，2020年中国城镇居民有20%左右的家庭住到具有享受性功能的住房行不行？比改善性功能更强一点的房子，也不要太宽了，二层行不行？什么样的房子具备了享受型功能了呢？也不难形容，就像能坐在这里开会的人士，大概家里都有一书房是吧？念不念书咱也得有一书房。女主人人到中年了，日渐发福要求一个8-10平米的放一个健身器行不行？人们说最穷的人才马路上骑自行车，多少有点钱都在屋里骑了。如果条件再好点，咱们来个家庭影院，布置个视听室，没事儿看个盗版大片什么的。我没说前后双花园，地下双车库，仅仅这个功能加上去还是120-140%平米。到2020年中国城镇居民20%家庭住到这样的房子夸张吗？仅仅这样的需求我们还得在现有城镇住房总面积上注意一个农民都不往城里搬，一间旧房子都不拆，还得加盖50%。我相信中国的房地产业仍然有很大的发展空间。

但是最后我要给大家说点，多少让你听起来心里几分沉重的话。越是有发展的市场，市场微观主体的淘汰越残酷，越激烈。准备好迎接这个洗礼吧。举个例子你听，中国老百姓到八十年代末才懂得家电这个词，没有比中国从一片空白，几乎没有人家里有冰箱、彩电、洗衣机到普及冰箱、彩电、洗衣机，这是多大的容量。在这个过程中当中国真的成为一流的家电大国的时候，今天我们当之无愧的不管白色家电还是黑色家电都是产量的时候，我们回首一看，当初曾经盛极一时，政府重点扶持，也曾为市场追捧的那些企业和产品今何在？可以跟大家说，基本死光了。北京的牡丹牌电视机，离我们这儿。雪花牌冰箱，据说现在还生产。我们能举出一大批硕果仅存的大概就剩长虹一家了。这就叫市场。没有比中国家电业的规模和市场扩张更快的领域了，但是恰好在这个领域中微观淘汰率是。

我们刚才说这个市场前景仍然是一个高涨繁荣的过程，但是在最后一个说，我们在明年及此后一段时间可能我们从过去几年，大家年年到年底讨论政策怎么样，今后您面对的不是和政府，和政策博弈的机会，更多的是和你的同行，和你的需求者，和市场博弈的机会。

以上仅供大家参考。谢谢大家。