大家中午好！高兴聚首香港来参加亚洲国际地产交易大会，这是我们第四次组织大家参加这个大会了，并且是第四次来发布我们的新地标研究成果，来召开我们国际商务地产论坛。新地标研究成果是我们中指研究院重要研究成果之一，也是我们四场研究成果最有影响力的成果之一。

从今天到会的人来看，确确实实大家越来越关注亚洲房地产，关注欣欣向荣的中国房地产，关注中国，关注对中国经济有影响的房地产这个行业。从大家的关注度来说，我们今天发布这个研究成果对整个行业也好、对全球关注亚洲和关注中国房地产的者也好，也是有作用的。

刚才我在会前跟很多嘉宾进行过沟通，包括一些国际者，他们都关心中国房地产现状，今天我也简单有一个数据的东西给大家做一个介绍，分享一下这个成果。

黄瑜 中指研究院常务副院长

当前房地产市场形势与中国城市建筑新地标研究的背景及意义

一、市场运行状况

开发：额同比增速持续放缓，但仍处于历史高位

2010年1-9月，完成房地产开发额33511亿元，同比增长36.4%，增速较1-8月份回落0.3个百分点，但与历史平均水平相比仍处于历史高位。【报告全文】【下载报告】

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

图：2007年至今房地产累计开发及其同比增速

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从这个数据图表可以看到，整个中国房地产仍然处于高位增长，尽管在今年宏观调控的影响，整个的增速已经放缓，但是从我们历年数据来看，基本上过去年份的增长是30%，而1-9月份增长36.4%。

供应：新开工面积和施工面积同比增速小幅下降，但仍处于历史高位

从施工面积来看，也是处于历史高位水平。1-9月，房屋新开工面积达11.94亿平方米，同比增长63.1%；增速较1-8月减小3个百分点，但较2009年全年高出50.6个百分点；

1-9月施工面积增长28.1%，增速较1-8月回落1个百分点，但较2009年全年高出15.3个百分点。

表：历年房屋施工和新开工面积增长率

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

图：2008年至今房屋施工和新开工面积及其增速

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需求：前三季度商品房销售面积和销售额增速持续下行，9月有所反弹

1-9月，商品房销售面积和销售额分别同比增长8.2%和15.9%，较上月分别提高1.5和3.3个百分点。
从单月水平来看，9月商品房销售面积同比增长16.6%，是今年5月以来首次同比增长（5月和6月分别同比3.4%和2.7%，7月和8月降幅扩大至15.4%和10.1%）。

表：历年商品房和住宅销售面积和销售额增长率

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

图：2007年至今商品房和住宅销售面积以及销售额增速

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价格：10月百城价格指数

从价格来看，我们做了100个城市的价格指数，从今年6月份开始连续发布，从价格指数水平来看，整个宏观调控还是发挥了重要作用。100个城市价格指数平均环比涨幅基本都在1左右的，涨跌都没有超过1。从涨跌的城市来看，确确实实我们7月份是涨的城市，9月份涨的城市，10月份涨的城市仍然有76%。

从十个大的城市价格表现来看，无论是环比还是同比，环比基本价格保持一个稳定态势，但是同比处于一个比较高的增长水平，这是由于2009年下半年中国房地产价格出现一个比较高速的增长。是今年新政之前出现一个比较大幅增长，同比情况看，一直是在涨幅在下降，但是仍然超过40%。

表：2010年6-10月百城价格指数

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“二次调控”降临，10月各类政策频出

1.多个城市限购

2.三年来首次加息，标志货币政策将逐步由“宽松”转为“中性”

3.预售细则出台，加大企业资金压力

土地市场：二次调控下，10月供、需、价全面下行

新房成交：主要城市10月成交量环比涨跌各半，同比以降为主

新房供应：多数城市10月新增供应量环比下降，前10月累计也低于去年同期

国家在4月出台最严厉新政后，9月份再次二次调控，各个城市陆续出台细则，总共14个城市出台限购令，包括央行10月份出台加息政策，包括10月22号出台预售细则，使得整个行业形势发生变化。

大的政策环境变化，整个市场环境也发生变化。二次调控后，10月份土地市场供需价格全面下行。从新房成交情况看，主要的城市10月份成交量有一半城市都出现环比有所下跌，还有一半城市环比有所上涨，但是同比是下降为主。有7个城市同比降幅超过30%。

从供应情况来看，受新政影响，多数城市整个10月新增供应量出现环比下降。前10个月累计量来看，也是低于去年同期的量，像北京、上海、深圳、苏州这些同比供应量来说，降幅都超过30%。

最近一周（11.1-11.7），北京新批上市8个项目，较10月有所上升。

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供求对比：多数城市今年以来可售面积有所上升

截至10月底，8个城市中，北京、上海、广州、杭州等6个城市的可售面积高于2009年末水平。

重点城市2007年以来商品住宅可售面积

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供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1

从销供比来看，8个城市1-10月份的销供比普遍低于去年，表明市场消化速度显著下降，其中6个城市销供比小于1，仅有两个城市北京和重庆大于1，均为1.2.

重点城市2007年以来销供比

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

供求对比：销供比普遍低于2009年，6个城市销供比低于1

重点城市2007年以来销供比

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

由于新政的影响，我们累计的可售面积这个量持续上升，从供求比例关系来看，同期批准上市的量和同期销售的量做了供求关系图，从这个可以看到，09年城市销供比大于1，而2010年各个城市情况表现是不一致的。可以看到供求关系在发生一定程度逆转。

从二手房情况来看，我们中国二手房市场已经开始活跃起来，主要的城市二手房成交量都大大高于新房成交量。

二、未来走势展望

基于以上这些数据分析，我们也对未来市场有一个预判

政策走势展望

1.房价不稳，政策不止

2.坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心手段之一

3.本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房功能，使其回归居住属性

4.房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变

市场走势预判

对于未来市场判断，我们认为短期之内波动幅度会增大，不同城市、不同区域以及我们项目的分化会更加明显，同时我们的企业是企业更加具有，越是调整对大企业越有好处。而小企业抗风险能力会弱一些，企业分化会更加明显。整个中国房地产市场经过过去研究，不仅受市场自身供求因素影响，更多受政策、外部环境影响。我们去年建立了一个中长期发展动态模型，从模型来看，过去的监测总结的规律来看，市场本身因素占22%，外部因素影响占31%，政策因素影响占47%，所以研究中国房地产市场一定要关注政策变化。

我们短期预判，认为政策肯定还不会像大家想象的那么轻而易举变化，房价不稳定的话，政策不止。并且政府会采取相应措施，短期波动加大，但是中长期我们仍然看好发展前景。

这里有一系列数据，可以看到房地产发展到今天有很好的经济基础。

表：不同时期房价、GDP等指标累计涨幅（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

图：1978年来GDP等指标增长率（统一为名义增长率，不考虑物价通胀因素）

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

我们总结了1998-2009年住宅均价的增长以及房价关联指标经济指标增长情况，住宅均价增长141%，GDP增长297%，这是以统一名义增长率来算，不考虑通胀因素。人均可支配增长是217%，居民储蓄增长396%，M2增长是480%，可以看到房价增长是具备很好的GDP增长基础，居民手中也有钱，政府也发行大量货币，它是有一定的基础。

长期趋势：人口结构和城市化保证了房地产市场未来的高成长性

基于对中国中长期经济的增长判断以及我们具备好基础的判断，我们认为中国房地产还是具有很好的发展前景，另外对中国房地产起重要作用就是城市化进程和人口结构，这也为我们房地产市场未来提供了很好的成长基础。

2020年要达到60%城市化率的话，每年年均可实现销售面积从11亿平方米到12亿平方米不等，我们在2009年的市场的时候是不到9亿平方米，可以看看我们未来中国房地产市场还是有好的前景。

结语

基于行业发展前景，大家来关注它，来热心它，我们组织这个大会也是有意义的。我们现在过去中国房地产更多是以住宅为主，在未来市场当中，无论从企业还是从我们的各地的政府的支持，都是不约而同的支持我们的商务地产，商务地产是不仅能够发挥房地产作用，同时带动整个区域经济发展，为整个区域大的经济结构调整发挥重要作用，所以现在很多企业也增加了经营物业建设开发，者不约而同趋向对商务地产。

我们今天在这个背景下做我们的商务地产论坛，发布新地标成果，无论从者需要、企业需要，都是符合实际的。我们今天成果的发布希望通过城市新地标建筑的系统建设，让大家了解当前我们整个中国建筑发展水平以及对各个城市经济发挥重要作用的这些重要综合体以及对未来区域产业带动的建筑他们的目前的状况，同时我们也希望这个研究能够真正弘扬中国建筑，能够让更多的者包括来自全球的者能了解中国目前的发展水平，同时我们也希望我们这些研究成果能够为企业操作的水平能发挥重要作用，谢谢大家！