产业网讯：中指研究院[微博]1月17日发布《标杆房企2013年销售专题研究——保利》，2013年，保利本着“3-5年再造一个保利”的发展目标，提前两个月便达成了千亿销售额，前10月的累计签约金额已达到1007.29亿，在趋于白热化的竞争中市场地位依然稳固。【下载报告】【更多报告】

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保利在迈入千亿发展轨迹后依然能够保持较快增长，主要得益于其以坚持普通商品住宅为主的产品定位、坚持快速周转的经营策略、坚持等量拓展原则，并在完善一二线城市布局的基础上稳步开拓三四线城市核心城市的整体发展策略，推盘时机拿捏得当、产品适销对路，使得核心城市刚需产品持续热销，推动了业绩的稳健增长。

销售策略：定位品质刚需，深耕一二线核心城市，精准把握市场需求

1） 产品结构：坚持低端中小户型为主，适时推出中端改善型产品

以刚需为主，改善型产品销售贡献率翻番，中低端 占比超七成，产品占比仅两成左右。从今年热销项目中各类产品的占比情况来看，中端改善型产品的销售贡献率，达到46%，较去年翻了一番。其次为中小户型的低端项目，占比为30%，中低端产品销售额占比共计达到76%，项目所占比例较小，仅24%，较上年降低了6个百分点，首置、首改项目成为保利业绩增长的主要来源。

2） 城市布局：深耕一二线核心城市，热销项目中二线城市销售贡献超五成

准确预判市场整体走势，以一二线核心城市为推盘主力，热销项目主要集中于成交旺盛的广州、北京等一线城市以及武汉、天津、重庆等二线城市。2013年前10月北、上、广、深四个一线城市以及武汉、合肥、南京等二线城市销售额同比涨幅均超过30%，市场热度持续提升。2013年前10月保利的热销项目中，一线城市销售额占比达40%，二线城市占比超过五成，达53%，一二线城市合计对销售业绩的贡献度超过九成。一线城市中广州的销售表现最为突出，其中广州保利天悦、广州保利西海岸、保利公园九里等项目持续热销，广州对热销项目的业绩贡献率达到24.07%。二线城市中武汉对业绩贡献率，为11.18%,此外成都、重庆两地对销售额贡献率共计为12.63%。保利通过对以北京、上海、广州为核心的环渤海、长三角、珠三角城市群，以及以成都、重庆为的成渝，武汉为的中部城市群持续进行深耕，逐步实现了一二线城市的均衡发展，助力企业在2013年获得了良好的销售业绩。

热销项目：高品质刚需契合市场主流需求，紧抓市场节奏推盘获项目热销

改善型产品：精装修、区位打造高性价比，快节奏促销抢占一二线核心城市市场

区位、精装修高性价比紧抓改善型客户需求。广州•保利公园九里项目主要定位于二次及多次置业的改善型产品，位于交通便利的荔湾区龙溪中路，项目北临花地河畔，与葵蓬生态园仅一路相隔，楼间距均保持在100米以上，是广州稀缺的低密度临水社区，大部分主推产品为精装修房，如2013年4月份推出的128-194平米大户型产品，均价仅为20000元/平米，刨除约3000元/平方米的装修费用后，价格仅为17000元/平米，竞争突出；周边商业配套设施、及医疗配套资源完善，且受周边花地新城、广钢新城及白鹅潭商业规划的利好影响，项目具有较大的，得到改善型客户的广泛青睐。

以合理的定价，抓住春节、五一、十一以及9、10月等销售旺季节点开展丰富多样的促销活动，迅速抢占市场。2013年，广州•保利公园九里项目在2012年热销的基础上，进一步加大项目促销力度，相继在1月、3月、6月及8月等重要销售节点推出“新春八万大礼包”、“五一五重好礼，99折”等大型促销活动，前5个月的销售额便达到了10亿元，贯穿全年的促销活动有效保障了项目实现良好的业绩收入。

产品：坐拥稀缺景观，高品质营造舒居精品，全年促销实现靓丽业绩

代表项目——广州保利•天悦

依托30万平CBD公园，坐拥15万平大型景观园林及丰盛配套，江景豪宅与CBD公园豪宅双重价值叠加，业绩抢眼。作为保利琶洲综合体的首发豪宅项目，保利天悦地理位置极其优越，是广州现有的江景豪宅社区，项目集购物、娱乐、社交、休闲于一体的CBD综合体项目，还拥有广州CBD项目中面积的超大园林，属于广州难得一见的豪宅稀缺项目。在2013年前10月市场回暖之际，广州保利天悦项目的销售业绩在保利畅销项目中位列，仅2013年3月单月销售额就突破了10亿，获得市场的热烈追捧。

未来展望

1）土地储备充足，重点加码二线城市，未来增长可期

持续深耕一二线核心城市，重点加大二线城市开发力度，紧跟新城镇化政策趋势，长期增长可期。2013年保利根据实际发展的需要，在主要城市适度补充了一批发展前景较好的项目资源。2013年前三季度新增加开发项目43个，新增容积率面积1501万平方米，项目土地储备资源较为充足，未来增长有保障。

2）加大开工面积，积极盘活存量，未来可售产品充足

在2012年业绩突破千亿之后，保利发展步调加快，开工面积水平保持高位。2013年前三季度，保利累计新开工面积1209万平方米，竣工面积660万平方米，在建面积3992万平方米，分别比去年同期增长26.2％、55.7%和21.9%。其中，保利第三季度积极迎合市场上升态势，明显加大开工力度，新开工面积355万平方米，比去年同期增长47.89%，竣工面积238万平方米，比去年同期增长高达238.27%。保利通过加大开工规模和速度积极盘活现有存量，储备了丰富的可售资源，随着市场逐步回暖，充足的货源将为确保企业在今后的发展中持续实现销售业绩的稳步增长打下基础。

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