产业网讯：2012年12月20日由中指研究院主办的“第九届中国数字地产节”在北京召开，主题为“总结十年，展望十年，数字解析中国房地产发展趋势”。会议就过去10年中国房地产市场在政府政策调控的引导下，正在经历的结构性变化，以前瞻性的角度分析了10年间整个房地产市场的发展历程，探讨了未来房地产市场的走向，并对其发展方向做出了预判。

【何田】谢谢大家，刚刚院长讲的比较宏观的角度给我们房地产企业画了一个好的景象，现在从中长期回到短期，从宏观回到局部，从具体的大趋势看到我们微观的小的项目或者小的企业，其实大家看到了今天有三份报告，院长讲的是十年的展望，以及2013年的展望，我把我们2012年的总结跟大家分享一下，主要讲五个方面的内容，其中包括政策变化，新房市场的变化，二手房市场的变化，土地市场和企业的变化，我的重点会放在新房和标杆企业的变化。

具体来看政策都不用说了，在整个2012年调控方向不变，抑制投机需求这个大的方向没有发生大的变化，这个是贯穿2012年以来整个房地产市场的政策，具体来看市场的变化，首先是价格，十大城市今年6月份环比上涨以后，到11月份出现了同比的上涨，价格基本上回到了历史的高点。从需求上来看，首先看市场2012年商品房的销售面积增长2.3%，销售金额增长9.1%，连续三个月出现同比的上涨，其中住宅市场今年以来销售金额同比增长10.4%，住宅市场还是占到整个市场的主流，它的表现是好于商业用房。

第二，随着销售好转实际上的开发在1-11月累计同比上涨16.7%，这是过去半年左右的成绩，11月份也是比1-10月提高了大概2个百分点，企业的信心得到了恢复。

第三个是开工，今年以来开工是持续下降的，但是从市场下降速度来看，1-11月累计同比下降7.2%，但是降幅在不断的缩小，随着销售企业的信心在恢复。由于销售的好转和企业开工的趋稳，整个房地产企业资金来源在1-11月增长14.1%，就是持续的好转，而且在下半年以后增长幅度比上半年大概提高了将近10个百分点，下半年很多企业的经济状况是好转的，最主要的原因还是跟销售相关的按揭贷款的增长。

再看重点城市的市场，我们分析了50个重点城市的住宅市场，今年3月份以后很多城市成交量开始增长，到6月份达到阶段性的高点，8、9月份有所下降，10、11月份是持续回升的。从不同城市来看，基本上的城市在2012年的成交量都处于过去五年来高位，仅仅比2009年历史的高点差一点。但是，一线城市今年同比的增长达到了36.5%，这个增长比二线城市和三线城市明显好的。回顾过去发现，实际上一线城市在2010年同比下降了40%多，二线下降了18%，因为他们受到调控影响比较大，三线城市他们的成交量成长幅度不大，但是考虑到过去两年受的影响更小，2012年三线城市成交量已经接近2009年历史高点。

从不同阶段来看一线城市是回暖比较快，增长幅度比较大，不仅在回暖而且回暖的速度在加快，二线城市总体来讲保持平稳的恢复当中，在二三四季度基本上在50%，三线城市上半年增长速度是10%多，比一二线城市差，但是下半年三线城市也在紧跟着一二线城市逐渐的好转，这是从不同的阶段来看。

从不同区域来看今年市场回升最突出的就是上海、南京、苏州，长三角区域表现。相对而言比较差的区域是东北区域，1-11月的成交量还是小幅下降1%。今年长三角地区表现，因为过去两年受到的影响比较大。我们可以看到长三角区域的损失，在2010年下降40%，2011年下降21%，所以迎来了60%的大幅度的反弹。对于东北区域可以发现，在2010年同比下降15%，2011年同比下降2%，波动幅度是最平稳的，今年相对于2009年的差距是比较小的。长三角虽然增长幅度大，但是累计来看今年的成交量相当于2009年的时候差距还是有，还是在20%以上，虽然快，但是没有恢复到历史的高点。

从需求结构来看，还是刚性是主流。2009年以来受表调控策的影响，占整个市场的比重基本上都在50%以上，大连从50%多提高到60%到，刚需市场已经是市场的主流。2012年市场回升除了首次置业以外还有一个就是改善性需求表现是不错的，我们可以看到很多城市90平米以下的住房在减少，而是120到140平米在提高。

供应，虽然需求达到过去三年以来的点，但是今年的新增供应相对于2011年下降了6.7%，我们的供应是属于过去三年的点，最终导致的情况就是我们今年的城市从过去两年供大于求，变成今年的供不应求。很多城市的销供比都比同期的销供比大，很多城市的消化能力在逐渐的增强，市场出现了供不应求的请求。

再看不同的需求，大家看到我们做了标杆的楼盘，通过不同的项目看什么样的项目能够在这个市场引领行业的发展，像首次的楼盘大概是90平米以下的，通过什么卖的更好，个方面是价格，是在年初的时候我们企业通过适当的，或者对个人的优惠都是10%到15%，能够吸引到市场释放的需求。第二个是户型，针对首次置业推出适当的产品，第三个是推盘的结构，以前推90米以下的，现在推120平米以上的。还有就是首次改善性的楼盘，个是价格，第二个是抓住市场的机遇，在二三季度市场回升的过程中，最开始可能是刚性需求，随着市场回升中的市场在逐步的释放，这样能够很好的调整市场的结构。

第三种是精品楼盘，可能是城区最的，可能单价在三百万、五百万的房子，很多项目可能是在2011年通过高价在拿到的楼盘，但是他们推向市场的时候还是有一个合理的价格，通过对区位的打造，通过对产品质量的提升，但是还是有一个合理的价格，在我们看来价值超越价格才能让你的楼盘热销，这也是我们很多楼盘热销的特点。所以我们可以看到今年在市场表现的标杆楼盘就是要么就是产品突出，要么就是价格的适当下调吸引别人，总体来说都是价值超越价格，比如中海、远洋的楼盘都是这样的。

还有一个就是除了我们所说的本身产品的品质开发户型优化以外，还有就是物业服务，一个好的物业服务品牌是提升企业品牌的很重要的一个方面，所以我们对物业企业进行了分析，物业服务的企业，包括像北京的均豪，像珠三角的嘉乐业，这些企业他们通过自己的物业服务能够给产品增加价值的，能够促进好的销售。

我们再简单看一下二手房。二手房市场在今年以来价格上涨是领先于新房的，新房的价格大概6月份以后环比的上涨，而二手房价格从3月开始环比上涨，9月开始同比上涨，现在基本上十个重点城市的二手房价格已经超过了历史的高点。第二个方面虽然二手房的价格领先于新房，但是二手房的成交是落后于新房，今年，十个重点城市增长34%，二手房成交量是18%，成交量是落后于新的。

第四个方面就是土地，土地的特点是全年水平不如去年，截止到11月，成交量是下降11%，住宅用地推出、成交面积同比下降了20%、26%。新房，二手房是其次，整个土地市场是相对低迷的。下半年很多的城市成交量，是一二线城市出现好转，成交量的降幅是在不断的缩小，随着住宅人均的结构性上涨，我们在整个今年住宅用地均价是同比上涨4.5%，下半年很多的企业有很好的销售业绩，住宅的溢价率是在逐渐的回升的，在12年底出现了比较强的竞争。

最后说一个比较重点的，我们在说一下标杆企业，标杆企业是好于大市的，我们大的标杆企业的增长速度基本上是全行业的2到3倍的水平，他们领先的是不断的扩大，这是一个。第二个，他们的完成目标，截止到11月份，有一些企业的销售业绩已经完成了全年的目标，对于很多的标杆企业来讲2012年还是丰收的一年。今年的代表企业拿地的数量，从面积来看是少于过去两年的，跟2009年和2010年比有所下降，为什么会出现拿地面积下降，但是金额逐渐的增长，因为很多企业更多侧重一二线城市，地价相对高，潜在风险小，对企业销售业绩带来更加稳健的，万科今年年底的金额提高了10个百分点，比如说万科拿地的城市是合肥、长沙、广州。大家对三四线城市的关注度在逐渐的减弱。由于企业销售状况的好转和企业拿地金额的增加，所以我们可以发现各个企业的情况都在好转。在整个2012年，标杆企业拿地的金额基本上是相当于他们销售金额30%左右，而在2009年企业基本上卖一百亿的房子就要花一百亿来拿地，而且企业的策略是急剧扩张的。

接下来分享一下标杆企业的策略，紧跟市场需求，调整产品的结构。今年的市场变化是快的，在2012年北京、上海的城市，5、6月份市场好，7、8、9市场成交量在往下走，二线城市7、8月份是在往上增，三线城市11月份是创新高的，不同的产品，不同的地方产品的差异是比较大的，所以企业要找准市场推出适合的产品。对于企业总体的价格上来讲，我们可以看到十个代表企业今年的销售均价同比下降1%，还有万科下降差不多5%，各个企业的销售价格跟去年同期相比都是下降的，一方面要加快生产，有合适的价格才能有好的业绩。第二个是区位和产品类型，区位回升更快的一直说长三角地区和一线城市，我们可以看到包括中海、保利等企业在内，为什么今年能够取得好的销售业绩，就是因为他们在长三角地区加快推盘，而且在这些地方有很好的项目储备资源，带来好的销售业绩，还有一点就是他们在这些区域有不少的楼盘，比如中海能在苏州住宅项目进当地的前三名，别墅项目也能在当地占到前几名。

对于标杆企业来说在整个2012年所体现的策略就是深耕当地市场，把握主流需求，我们分析将近20个代表企业的销售业绩在当地的可以发现，在我们目前差不多20个城市，中海有13个城市进入当地的前十名，甚至有多个城市能够进入到前三名，甚至名，对于大的房地产企业来讲，对于一线城市和东西部地区，必须要深耕当地市场才能带来好的销售，而不是把面铺的太广，所以我们对深耕当地的需求还是成就企业标杆的主要方面。

有一些数据再简单的说一下，这是多个城市公布的销售排行榜，这是销售比较好的项目，总体来讲我们认为实际上在2012年标杆企业和标杆楼盘是引领整个市场回升的一个风向标，他们在整个2012年体现出来的策略是值得大家在将来的发展习的，谢谢大家。