2023 年，房地产市场整体仍处于调整通道，监管部门和各地政府持续优化楼市政策，房地产企业资金支持力度亦在不断跟进，如推进“金融16条”、“三支箭”等政策落实，证监会启动不动产私募投资基金试点等；10 月末中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，随后多部委积极落实相关举措，2024 年以来，城市房地产融资协调机制加快建立，成为支持房企融资的重要方式。与此同时，中央明确房地产市场供求关系发生重大变化，行业也在加速构建房地产发展新模式。

如今，新的投资策略与行业角色正在悄然显现。一方面，持有型资产投资的价值洼地逐渐突显，为投资者带来了前所未有的机遇；另一方面，房地产服务企业正积极转型，担当起盘活市场沉寂资产、破解项目困局的重要角色。为此，同策集团副总经理张任远先生接受房天下专访，共同深入探讨这一背景下的应对策略，把握房地产市场的新一轮变革脉搏。

近两年房地产行业持续调整、增量放缓，从优化调整投资策略角度出发，目前可行的投资机会是什么？

鉴于当前行业形势，我看好持有型资产投资。在过去住宅地产快速扩张阶段，持有型资产相较于住宅型资产，回报率偏低且资产估值普遍偏高，导致投资者难以寻找到合适的投资项目。随着本轮行业调整，房地产市场价格整体下滑，不仅体现在住宅资产价值上，持有型资产的价值缩水更为显著，可能由原本的100元价值下降至70元或更低。这种价格回调使得持有型资产的成本优势凸显出来，同时降低了其购入门槛。

此外，在市场下行周期中，银行等金融机构提供的杠杆成本也有所下降，进一步增强了持有型资产投资的吸引力。因此，在资产价格调整和融资条件改善的双重利好下，持有型房地产投资的可行性得到了显著增强，为投资者提供了较为理想的入场时机和潜在的投资机会。同时，REITs市场逐步发展，带来更丰富的退出手段，如类REITs，公募REITs，海外REITs，及其它ABS产品。

从投资角度出发，持有型资产的投资运营在哪个领域更具竞争优势？

我本人较为看好养老产业。目前一线城市的居民收入水平已达到较高水平，且老龄人口比例尤为突出，（截止2022年12月底，上海市户籍老年人中，60岁以上人口553.66万人，占总人口的36.8%）表明老年人口基数庞大。

值得注意的是，上海市区退休人员的平均退休金数额具有较强的经济支撑力，这意味着庞大的老年群体对于养老底层服务有着刚性需求。在宏观经济存在不确定因素时，诸如娱乐消费如观影、租房品质等都可能受到波动，无论是为了自己还是父母，养老问题始终是一个刚需，这种需求的刚性特质在经济波动中表现得尤为明显。

同策集团在过去的九年里深耕养老品牌——慧享福，起步于社区嵌入式养老模式，并逐渐扩展业务规模。目前，同策集团已在养老产业积累了丰富的经验和成熟的运营体系。鉴于我对其深入了解，包括熟知其经过长期实践检验且稳固的财务模型，以及其拥有专业高效的运营团队，这些都构成了坚实的基础。在资产价值评估、运营方案制定以及未来可能的合作运营方面，慧享福的优势为我在养老领域的投资决策提供了有力的支持。

随着投资环境的变化及市场持续下行的压力导致房企面对流动性压力服务商如何发挥关键作用，深度介入困境项目以助力房企化解危机并优化资产价值？

作为一家拥有近十年服务经验的金融咨询服务机构，同策金融长期致力于协助金融机构处理复杂纾困场景。在许多情况下，债务人因种种原因丧失正常运作能力，随着法律程序的推进，债权人被动或主动地接管项目控制权。此时，债权人面临的挑战在于，原有开发商团队无法继续有效管理，而接手的项目虽在产业层面仍具生命力，亟需挖掘其最大化的产业价值，不论最终偿债率如何提升，首要目标都是尽可能提高偿债额度。为此，同策金融积极整合涵盖开发、工程建设等相关合作伙伴资源，共同服务于面临困境的金融机构，填补其在失去原产业伙伴后留下的空缺。

现代纾困项目中，持有型资产占据极高比例，且往往是导致项目陷入纾困状态的核心因素，这就对我们提出了更高的运营服务要求。不同于简单的散售策略，我们致力于通过提升资产租金收益来实现资产盘活，首先确保稳定的现金流，进而依托租金收益探索整售或其他退出路径。项目中可能涉及办公、商业、酒店等多种业态，我们需要精准定位，找到适宜的空间业态组合，并引入专业的运营团队，以提升客户的运营价值。