产业网讯：2011年12月16日，中指研究院[微博]在北京召开“2011第八届中国数字地产节——中房指数系统百城价格指数样本楼盘研究成果发布会暨2011市场总结与2012趋势展望报告会”。现场就2011年中国房地产市场形势进行回顾总结，探索市场发展规律，并对未来市场趋势进行预判。 【进入专题】【现场直播】【下载报告】【报告合集】

“2011第八届中国数字地产节”12月16日在北京召开。住房与城乡建设部政策研究处长周江发表主题为“从2011房地产市场变化看2012房地产政策发展趋势”的精彩演讲。

住房与城乡建设部政策研究处长周江

【周江】各位来宾下午好，刚才黄院长用中国指数研究给大家做了市场分析和政策的预测，依托百城指数系统，我觉得以数字说话有说服力，我也学习了很多的观点。刚才任所长站在更高的角度上结合宏观经济政策来分析了房地产市场，跳出市场来看房地产市场，给我们带来了更高更广的视角，我也同意。下面我个人就房地产的政策以及未来的发展趋势做一点普通的介绍，供大家参考。

我想主要给大家介绍三个方面的内容，个是11年房地产调控的主要思路和政策，第二个是今年以来房地产调控政策对市场的影响，第三个对房地产市场政策的未来发展趋势。为什么介绍这三个内容，我大概是这么一个思路，首先是今年以来的政策到底怎么样的情况，这个黄院长做了介绍，但是我把其中主要的思路给大家做一个梳理。第二个问题就是针对个来的，在这样的调控思路下，今年房地产调控带来什么样的结果，对房地产市场有什么影响。第三个就是结合今年以来的政策和市场的变化，未来市场的政策怎么发展，我再做一点补充说明。

关于今年以来的房地产调控的主要的思路，其实11年如果我们要把整个房地产调控来看，可以分为四个阶段，04年和07年是一个阶段，主要是针对固定资产过热，08、09主要是应对金融危机，拉动内需，10年到11年主要针对房地产过快上涨，房地产市场严重，针对这样的问题产生这么一个调控，10年分别4月和9月国务院出台了有关的国八条，到了9月份有关的部委出台了配套的细则。11年1月的国八条实际上是10年调控政策的一个延续，这是我基本的看法和观点。11年的政策其实并不是得说是11年有的，是10年就有了，是10年的延续。怎么体现出升级，个是限购的范围更广，更加严格，限购政策不是针对11年提出来的10年4月和10年9月已经提出了限购的要求，当时并没有指明哪些政策要限购，11年1月明确提出了35个大中城市出台限购政策，已经出台的继续根据新的国八条的要求做修改到7月份的时候又进一步提出房价上涨过快的二三线城市，也要采取限购措施，8月份住建部也出台了标准，因此来看限购政策是在10年的基础上范围更广，更加严格。第二个就是差别化的信贷政策，这个政策也不是今年才有的，我的一个观点就是他继续讲话差别化信贷政策，我这里有一个表基本上大家看这个表可以看出来，信贷政策也是在不断的发展变化的，那么10年1月的时候是40%，去年4月的时候提高到50%，到了今年国八条把二手房从50%提高到60%，各地根据各地的情况还可以调整。第三个是税收政策，税收政策又包含了两个主要的方面，一个是调整个人转让住房的营业税政策，这个是从差额征收转为全额征收。因此这个年份，两年五年是调整，还有差额全额的调整，实际上也就是税收政策根据不同的房地产的情况形势的变化做出相应的细微的调整。

刚才说到房地产税，房地产税除了营业税之外，另外一个今年重要的内容，就是房地产税试点的问题，从上海和重庆的试点情况来看，两个城市制定的方案不完全相同，各有各的特点，为什么不完全相同，这个在设计的时候有意思的做差异，做试点就要做各种各样的不同方案，这样的话才能找出到底哪个方案适合中国的国情，从上海和重庆的方案看有的侧重点不一样，他们各自结合自己的情况有自己的特点。以上简单的对今年房地产调控做了一个归纳，调控政策多，但是我觉得思路就是这么一个思路，11年的调控是10年的延续，但是又有新的变化和调整，政策目标来看今年的目标明确，有两个，个就是将房价控制在合理的水平，我们回过头看房地产调控政策，其实它的目标也是在不断的变化，最开始提的目标是稳定住房价格，之后这个目标转变为遏止部分房价过快上涨。到今年进一步将这个目标明确为将房价控制在合理的水平，从稳定房价到遏止房价过快上涨，到将房价控制在合理的水平，我觉得从这个目标上大家可以感受到在房地产调控方面的思路的变化，第二个目标是制止房地产市场的投机行为，让住房回归到真正的使用性上，这是第二个目标。具体的措施来讲实施严格的房地产政策，这个不具体展开。

在今年以来的这样房地产政策的情况下，对市场有哪些影响，这个除了刚才黄院长做的详细的分析以外，这里做几个补充的说明。个就是供求关系发生了变化，这是今年房地产市场的变化，第二个房地产市场的调控出现了明显结构性的特征，什么叫结构性的特征，我这里的意思是我们分析房地产市场不能看总量，也不能看均价，更多的要看结构的调整，要看分化，那么这个分化体现在四个方面，我待会介绍。

第三个就是资金的问题，从资金的分级过程中我们看到有一个现象，尽管调控越来越严格，但是调控实际上房地产的资金总的来源还是没有变，这是总的情况，具体到别的企业，一部分房地产企业资金链紧张，总的资金增加。第四个就是保障房的对市场的影响加大，这里做一个简单的分析，首先我们看供求关系的变化，我们从有关的数据可以看到从来看，这个销售均价已经连续四个月出现了下降，从百城住宅指数来看1到11月份百城的住宅均价已经出现了连续三个月的环比下跌，这是市场通过价格表明了供求关系。我们从国家统计局和不同的数据来看都可能得到这个结论就是供求变化发生变化，我们看到一个特点是什么，真正的价格进入调整实际上是从下半年，更准确的是说从今年的第四季度出现的，那么从今年1月份的政策，国务院厅的1号文到效果的出现是半年的时间，从10年的调控开始算起，实际上从政策的调控和出台，到中间的价格调整，这里面有一年到一年半的周期，所以这个观念同意报告里面的看法，这个报告里有一个地方提到，我们在调控的过程中抑制性的政策是一年到一年半的周期，刺激性的政策往往见效快，半年，快的话就是一到两个季度，所以大家分析未来调控政策对这个市场影响的时候，我觉得政策从制定到使用到最后产生效果这个周期这个是值得大家参考的。

第二个就是房地产市场结构性的特征明显，这个结构变化我觉得主要体现这么四个方面，个是一二线的限购城市和非限购城市的发展出现了分化，第二个是土地市场中不同用途的土地出让情况发生了分化，第三个是一手房市场和二手房市场有不同的情况，第四个是不同的房地产企业出现分化。从城市商来看有限购城市的情况，限购城市和非限购城市不管从市场和供需和价格都有明显的差异，单纯看总量一到10月份房地产是5.5万亿，销售面积是9亿平方米，如果我们看总量的话房地产的调控是不断升级的情况下的市场，但是的确从总量上看今年的市场情况好，为什么会出现这种情况，恰恰我刚才说的，正是这种结构化的特征，结构性的变化，也带来了总量的变化，那么实际上我们看今年的增长和销售量的话，非限购的二三线城市再销售量在价格上面对整个增长的贡献实际上弥补了一二线限购城市带来的损失，这是个。具体有关限购的分析大家可以看和指数研究院专门有一个房地产动态的分析。

第二个就是土地市场它的结构发生了变化，这个里面实际上单纯从土地成交面积来看，或者从成交的金额来看，并没有出现我们想象中的大幅度的下降，甚至从成交面积上来看前三季度的成交面积增加了约21%，那么实际上还是我刚才说的，结构的变化掩盖了这样一个总量的，跟总量发生了差异，住宅的成交面积是下降的，工业和商务用地弥补了住宅用地的下降。第三个是一手房市场和二手房市场呈现了不同的特征，我个人认为有这么一个观点，我认为一手房价格的调整比二手房的市场快，我为什么这么认识，一手房的市场有供需决定的，房地产企业从资金压力，从供应压力出发，对价格的调整要快于市场，二手房的市场针对一手房有一个滞后，二手房的成交量的调整幅度要大于一手房的市场，二手房市场的成交量的调整幅度比一手房的大，为什么有这么一个情况呢，我觉得跟二手房的转让它的心里状态和房地产企业有一定的差异，二手房者发现市场有变化，他要做出相应的调整，可能他持有成本也好，他的土地的空间也好都会得到压缩，他处于个人的决策，可能会做出调整，出现比较大的降幅，降幅达的同志带来的同时就是成交量下滑的更快，尽管二手房市场上有价格比较大的调整这种案例出现，但是从整个成交量来看二手房的成交量随着价格的下跌是萎缩的，我们回过头看二手房市场，尽管说这个价格的调整，但是这个调整和我们想象的预期有一定的距离，价格的调整同时伴随着放大这才说明二手房带来真正的改变。具体到限购和非限购的二手房的市场有不同，严格限制一线城市的二手房的程度比非限购的城市二手房的市场影响更大。

第四个是不同的房地产企业出现分化，这个也是刚才两位发言的说的渠道，我们从百亿的房地产来说有40家，龙头企业受到的限购相对来说影响比较小，这里面可能有几个原因，一方面是龙头企业实行的性的战略，他在一二线受限的城市有布局，他在三四线没有限购的城市他有布局这是的布局来说。龙头企业他的政策分析来说，我感觉他要比普通的城市对政策的理解和反应要快。第三个不同的企业有自己的经营策略不同，包括对资金对土地，包括自己经营模式来讲，也导致了不同的房地产企业在应对房地产调控的过程中出现差异。这是我刚才说到的结构性特征，这是我觉得大家在分析今后房地产市场的时候需要注意的一个内容，就是不能用总量或平均的数据来掩盖结构性的调整和分化。

第三个影响就是资金的问题，那么我们看这个资金总的资金来源我刚才说过实际上还是保持快速的增长，一到11月份达到7.5万亿，同比增长19%，这个也出乎大家的意料之外，大家想现在如此严格的限贷的情况下，在这样的情况下，为什么这个资金来源还能保持这个增长，这个也是值得我们思考的问题。这个里面又有一个特点，就是这个自筹资金占总的资金来源中是上升的，从这个6、7月开始，这个房地产企业的自筹资金占整个资金来源的比例是40%以上，到11月份达到了点，43。也就是说在贷款日益受到限制的情况下，开发商利用自筹资金来弥补了这个资金的不足。那么开发商他是怎么来弥补这个资金不足呢，除了销售回款之外，很多开发商用直接融资的方法解决自己的资金问题，比如说股权的形势，还有高利贷其他的方式解决自己资金链的问题，这里面的情况有很多，不一一分析。

第四点就是保障房建设对市场的影响是逐步加大的，我们最开始的时候讲市场规市场，保障归保障，事实上随着保障房不断增加和开工建设，按照目前的统计来说今年已经完成了一千万套，刚才任所长分析了保障房的对整个房地产，对整个经济的贡献也是大的。另外一方面我觉得这个保障房的大规模的建设，对市场的带动也是大的，有两个方面的影响，个是分流一部分的市场需求。另外一个就是保障房对市场比较大的影响的一个方面，更重要的是对购房者预期的一个变化，让原来准备买房的，他又觉得符合保障房条件的不再进入市场了，改成买保障房了。另外一部分准入进行市场的，也会等到这么大保障房入市，肯定房价会下降。所以保障房对消费者的心里有影响。第二个方面就房地产的政策对今年的市场做了简单的分析。

最后一部分给大家介绍一下未来的市场和政策发展的趋势，这个也是我对前面两位的一个补充，总的来看我觉得未来这样一个房地产市场发展应该是明确，就是坚持房地产调控和发展住房保障并购，调控和住房保障依然是未来房地产政策的两大主线。从住房保障来讲，我觉得有以下几个方面的发展趋势，个就是供应体系不断完善，第二个是加大保障的建设力度，保障的安全，第三个是多渠道筹集资金，第三个是公共租赁住房是未来的主体第五个要完善分配制度和税收机制。随着我们住房保障制度不断的完善，我们这么一个供应体系实际上也不断的完善，我这里对我们有关的现有住房做了一个简单的归纳，包括高档商品放、普通商品房、适用住房等包括这么一些城市，关于限价商品住房这是争议比较大的，是纳入我们保障性安居工程的系统，对购买的人有针对性。从另外一方面来说，限价商品房更接近商品房，因此我这里在分类的时候是把它放在市场的这一部分。第二个就是要说明的就是保障性住房和保障性安居工程，在现有的大家包括我们自己写文章的时候经常把这两个弄混，这两个有比较细微的差别，保障性安居包括两个部分，包括保障性住房和棚户区改造，我们经常说一千万保障性住房这个是不对应该是一千万套保障安居工程，这里有四百万是棚户区改造，这两个要请大家注意。第二点就是加大住房保障的力度，保证工程的质量安全，关于保障的力度今年是一千万任务是基本完成，关于明年的现在仍然说思路基本明确，要继续保证比较大的开工量的建设，这个量在今年的基础上会有调整。总的来说是要继续保持一定的较大的住房保障的建设力度，同时在建设的过程中一个值得大家注意的问题就是要保证工程质量的安全，这个问题我觉得时间关系不展开说。

第三个就是破解保障房资金，明年的保障房任务资金压力比今年还要大，为什么这么说，明年的保障房建设，明年除了新开工的保障房的任务之外，今年要开工的一千万套，明年要继续建设，这两样叠加，在这种情况下明年保障房的资金难题可能是摆在地方政府面前的一个重要的问题。那么按照现有的一些保障房的资金渠道，能不能解决这么大的资金难题，我个人觉得还是比较困难的，但这个就需要明年一方面地方政府要创新保障房的融资渠道，另外一方面可能也需要通过有关的政策吸引社会力量，社会资金来进入保障房的建设。多渠道通过这种保障房融资渠道多元化这么一种方式来解决资金问题。

第四个是公共租赁住房是未来保障房的主体，为什么说公共租赁住房是未来整个保障房的主体，我觉得这里面主要是由于经济适用房和廉租住房的局限性和保障房的决定的，保障房主要针对的是城市的低保人群，地方政府不断的通过政策的优惠继续投入，这投入最后沉淀到经济适用住房的购买对象上面，公共租赁方面有天然的，你的收入超出我们的保障的话，按照市场的价格来支付租金，或者是取消公共租赁住房的补贴，在退出机制上有独特的。目前公共租赁住房是未来保障房的一个主体。从公共租赁住房本身的发展趋势来看，有四个趋势，一个是入口放开，公共租赁住房又是保障房模式创新里面需要攻克的难点。第五点就是分配制度和退出机制，这是未来保障房所需要进一步做的工作，就是一前一后两个工作，从前面来说就是准入分配，从后面的角度就是退出，有关的政策制度要进一步的研究和完善。这是两个主线，条主线住房保障给大家做了简单的介绍，我刚才说的另外一个主线就是房地产调控，这里对房地产调控短期发展趋势给大家做简单的介绍，供大家参考，这里为什么说明是短期发展趋势呢，因为我在研究的过程中发现一个问题，很多包括我们自己在研究问题的时候经常把短期趋势和长期趋势弄混，结果就是公说公有理婆说婆有理，其实大家说的不是一回事，长期发展趋势是比较清晰明了，不重点说，我这里说短期的发展趋势。个是房地产调控政策对市场的影响将进一步的分化，消费者购房，包括市场的主体，包括开发商预期将会继续的调整。那么这一点里面有关的从9月1号到现在不断政府传达一个信息，就是房地产调控不能动摇，要坚持调控。我们在研究的过程中，我们动态政策设计组曾经对购房者，对房地产开发商还有做了一个问卷调查，这里面有一个有意思的结果，就是开发商对限购政策的持续时间有三分之一以上的认为是持续一年，购房者来说认为一年以上的比例比开发商高，来说比消费者高。开发商认为限购不会太长，认为的时间比开发商想象的时间更长，实际上包括领导，包括政府，包括有关部委反复传达一个信号就是继续坚持这个房地产调控，因此我个人认为短期内房地产的调控政策不会有大的变化和调整，下一步仍然是落实房地产调控政策，到明年根据新的情况，如果出现新的情况和问题，政策可能会细微的调整，也是符合关于宏观调控的判断和认识。调控政策反复信号的传达，我觉得这带来一个时间的后果，对购房者也好，对开发商也好会带来相关的预期进一步的调整，这种预期会直接影响未来的购买。

第二点就是开发商明年的发展，我感觉这种以价换量的态势会更加的明显，尽管开发商会这样，但是我个人觉得成交量在短期内难以取得明显的上升。从现在的这种情况来看，品牌的房子，目前应该来说在这样一个策略上我觉得走的更快，更明显一点，在未来政策不放松的背景下，估计明年短期内的成交量尽管开发商要交换量，这种量会很难出现明显的上升，我们的有关数据分析，大家看到供应量包括新开工面积仍然是在保持一个增长的速度，虽然这个增长缩小。但是供应的压力是在加大的，这是一方面。第二方面从开发商的户成价，觉得销售量的影响也是增加的，在这样供给的压力下，未来的调控效果我感觉比今年要更加的明显，进一步的显现。这是一个基本的判断。今年的形成和08年有明显的不同，这里面包括宏观经济，环境的差异，比如说目前仍然保持较高的增速，08年GDP跌到了6，现在我们仍然面临较大的工作，存量的压力，物价的上涨保持在4%的范围，这样的话宏观经济和08年的差异，决定了明年的调整和08年不太一样，调整的幅度应该会小于08年。第三个就是房地产资金的短缺和社会资金寻找机会，实际是并存的。这里面我想给大家介绍这么两个观念，信贷的资金不断的趋紧的，银行调整了存在储备金，代表政策的微调，明年的货币政策应该是稳健的，整个货币还是相对来说比较从紧的环境。另外一方面实际上我们面临的问题是什么，在银行信贷资金紧张的同时，实际上我们有大量的社会资金还在寻找的机会，10年的存款超过30万亿，这个有关的资产总规模超过48万亿，固定里面非国有和国有控股企业和民间，占固定的比重已经超过了一半，因此我们面临这样一个情况，一方面是官方的信贷资金，另外是多方面的社会资金在寻找机会，房地产的资金会是连接社会资金的有效工具。去年是500亿左右，占总体的资金是1%的比重，今年房地产的私募资金比较快，但是规模还是比较小的规模，房地产这样的发展实际上对整个房地产的金融来说有利于实现三个版面，一个从投机性的需求，转向房地产的供给，从购买产品转向投入开发，这个转变是有利于房地产的资金流的发展。从另外一方面来说目前者对房地产基金认识和接受，房地产基金本身的目的和管理水平，包括制度本身还需要进一步的完善，这是另外一个比较大的课题，这里不再展开。

第四个观点就是商办物业和三四线城市房地产机会和风险并，我这里用机会和风险并存的说法，我觉得有必要在限购令的背景下对三四线的商办物业做一个分析，在限购的情况下有很多的开发商转向商办物业和三四线城市，这里面有风险的，商业地产实际上面临自己的困难，很多开发商在地方碰到一些问题，他们想转向，原来从事住宅开发，想转向商业开发，但是他不完全了解商业地产开发有自身的规律和特征，所以开发商是有风险的。从三四线来看，刚才黄院长也提到这么一个问题，三四线了城市固然有自己的增长空间，也就是说有产业结构，有居住城镇化，有限购影响，自己也有风险，三四线的风险在哪里，就是在于本身居民的收入和消费能力有限，同时供求关系的矛盾没有像一线城市那么突入，三四线城市当地的住宅并不像一线城市那么短缺，如果贸然投入进入三四线城市要面临一个风险，我的建议就是要个别城市个别研究，要真正对不同的三四线城市进行详细的研究，研究了之后再做出决策。

第五个就是房地产企业要主动的转变发展模式和转型，在这样一个房地产调控继续坚持落实的背景下，那么作为房地产开发企业来说，我觉得要把市场的需求，以及政策的引导和自己的策略要更好的结合起来，这里面要转变自己的模式，那么这里最核心的模式是什么，我觉得就是要从过去简单的炒地卖地这样的模式转向真正的开发，开发出好的产品，实现这么一个转向，就是刚才说的要做好的产品的过程中把自己企业的品牌扩大。第二个可以顺应的就是更多参与保障性住房的建设，一方面为企业带来回报，也可以解决资金困难的问题。第三个在调控的背景下未来环保绿色生态养老旅游心的地产迎来新的形势，这个不展开说。

第六点的内容就是房产税的未来能够全面推行带来深远的影响，我觉得房产税我个人觉得到底会带来什么影响，现在还不好说，还有待进一步的观察。我们能得到现在的结论，如果房产税全面推行了，或者说扩大试点了对房地产试点肯定有影响，这个影响的程度多大多深，取决于这个房产税的制定到底是什么，房产税的熟虑如何确定，征收对象和税率具体的方案设计将影响房地产税对市场冲击影响大小。那么从目前总的情况来看房产税刚才两位做了分析，肯定是势在必行，从未来的发展来看，房产税我觉得从国外的情况来看，它对提高持有成本这一方面，对投机性的影响仍然是的。

以上是简单的就房地产的情况给大家做了一个分析，大概我主要是讲三个内容，一个是今年的政策的简单的总结和归纳，第二个是今年的政策对今年的市场影响，第三个是未来短期内的趋势，谢谢大家。

相关阅读：

任兴洲:宏观经济形势对2012房地产市场的影响

黄瑜:数字解读2011房地产市场 展望2012变化趋势

2011第八届中国数字地产节现场直播

政策解读:从"调结构"的高度认识房地产调控

房企月报:融资市场大幅回暖 融资形式多元化