产业网讯：2011年12月16日，中指研究院[微博]在北京召开“2011第八届中国数字地产节——中房指数系统百城价格指数样本楼盘研究成果发布会暨2011市场总结与2012趋势展望报告会”。现场就2011年中国房地产市场形势进行回顾总结，探索市场发展规律，并对未来市场趋势进行预判。 【进入专题】【现场直播】【下载报告】【报告合集】

“2011第八届中国数字地产节”12月16日在北京召开。国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲女士发表精彩演讲，解读宏观经济形势对2012房地产市场的影响。

国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲

【任兴洲】各位来宾大家下午好，刚才黄院长做了一个好的报告，而且他这个报告是基于他们手大量的数据的基础上对一百个重点城市的长期的跟踪分析得出来的，所以我在底下给他们要了几本，我说这个东西好，我们国务院发展研究叫国务院的政策研究机构，我们需要大量的这种数据的，实际的数据支撑，当然官方数据是国家统计局的，但是从覆盖面来讲还有从他的长期跟踪的这个角度来讲，我想中指研究院对中国的房地产市场的发展和系统的建设，数字的这种长期跟踪分析形成独特的自己的一整套的数据体系，我想中指研究院应该说在中国房地产市场发展方面是公布可没的，这样的数据得出来还是要花费很大的工夫，细致的工作，长期的跟踪，一个楼盘出来之前几个月就开始瞄准这个楼盘，然后长期跟踪下去，我想这个是值得我们像我们做研究的也要有这样的精神，我刚才听了黄院长的演讲以后，我想还是谈一下对当前房地产市场形势及其走势的认识，这里面也会谈到宏观形势，中国来看现在光房地产谈房地产可能还谈不清，必须在宏观经济的大背景下面来看房地产市场。所以个问题想跟大家交流，当然在黄院长讲完了以后，我想可能是班门弄斧了，从数据来讲他们是最的，我还是想介绍一下，跟大家交流一下当前国内的房地产形势到底怎么看。

从2008年第四季度面对呼啸而来的金融危机的冲击，政府叫出手快，出售重，措施实，出台了总计4万亿的刺激计划的同时，为应对危机，保经济增长，针对当时房地产市场低迷状况，出台了一系列前所未有的刺激政策，房地产市场走出空前的大行情，对扩内需，保增长发挥了直接的带动作用，但也出现了泡沫成分增大，价格大幅度上涨。这就是我们中国的实际，当然房地产市场的发展对扩内需，保增长，09年季度的GDP跌到了6.1，谁也不知道这个状况会不会往下滑，整个经济是不是大规模的衰退，那个时候房地产市场对于保增长和扩内需确实有带动作用，因为房地产是最快的，房地产带动了水泥，带动了玻璃等等，起来了，买了房子以后大家买房子，买冰箱，一系列的带动起来了，这种情况下我们必须看到，在那种火爆的情况下从来没有过，我们原来08年我们的调研实际上我们不出台这样的政策，只要大家认为跌到一定的阶段很多人要入市了，这个时候我们有7折的贷款利率，印花税等等一系列的政策，所以导致了这两年内我们整个的房地产业里面也出现了一些问题。这个大家我想必须承认，就是泡沫成分在增大，是一线和二线城市，价格一天一个价可以说，去年的3月15号我们两会刚刚结束新的出现以后，像通州那个地方应该说可能半天就一个价，所以在这种情况下价格的过快的大幅度的上涨，是在一些一线城市和部分的二线城市，面对这样的情况去年四月份开始，一系列的房地产调控出来，国六条、国八条，一系列的政策，这是国务院厅出台的，还不加上国土资源部、建设部和其他部门出台的，所以这样一系列的政策有人称作是最严厉的，限购、限价等，很多城市推出了房价的控制目标，所以从来没有过，目的是遏止需求，调整住房结构，所以从去年的4月份实际上我们这一轮的调控周期开始了，但是这一次的调控和以往不太一样，从03年以来很多人讲，我们长期是出台调控的情况下，这次的调控从去年到现在大体上持续了一年半的时间，而且调控的措施在不断不断的深入。去年4月、9月，今年的1月都是不断的深入，是今年以来，陆续40多个城市实行了限购，把投机需求，现在看应该是基本遏止住了，房价出现了松动，前三个季度来看不断强化的房地产调控的作用下，调控的效果已经显现，市场交易量回落，一些房价开始明显的收缩，甚至开始松动。我们的判断刚才黄院长也讲了，一些一线和二线城市的非核心区域，大家看北京城的核心区可能还没有什么太明显的变化，但是非核心区域确实有了比较明显的松动，像原来我们说泡沫积累比较大的房价上涨过快的地方，这一次在调控的作用下下的比较快，比如说北京的通州、房山、大兴有一些地方，周边的地方开始明显的松动了，有一些楼盘甚至打折打的比较厉害，刚才黄院长的报告里面也都列出来了，北京、上海、广州、重庆等等，已经明确。在这个过程中保障性住房以及普通商品房的供给明显的增加，从这些因素来看房地产调控已经出现了积极的成效，这一点我们必须承认，经过了一年多的时间，我们现在看到了他正在取得宏观调控的预期成果，这是我们希望得到的。

前三个月的特点我简单的说，因为这一点实际上刚才黄院长说的明确，而且大家手里有报告，回去要认证的研读的话，对这些形势肯定判断的更加明晰，一个是商品房的销售量明确的下降，1到9月份前三个季度房地产销售面度同比增长12.9%，但是仍然比去年，甚至把前8个月回落了0.7个百分点，限购、限贷有明显的措施，最主要的是表现在大家开始观望了，因为肯定是这样，我如果是买房者也要看一下在调控下面价格还会不会往下走，当然这个过程也是相对来讲还是比较长的，最开始是停滞，价格涨的不那么快了，然后开始平，然后现在开始回落。第二个我们也做了指标的测算，前三个季度主要城市的商品住房的交易情况，还有该是房地产开发企业的资金链紧张的状况加剧，今年房地产市场取得这样的成效，最重要的是我们的货币情况有了变化，下半年以来每年都是这样的规律，年初的时候贷款更加松一点，年终的时候开始紧额度越来越紧，加上我们的通胀压力越来越大，6、7、9几个月上的快，已经到了6.4、6.5的水平，所以对限贷的情况加紧。所以房地产开发商的资金链开始紧的时候房价开始松动，可以理解，消费者在观望，开发商也在观望，我的资金只要撑下去，我还是希望价格保住，在保住价格情况下扩大销售，当资金链出现问题以后，我们看到第三季度末，第四季度开始房价松动的速度开始加快，更加的明显了，实际上它和宏观政策有很大的关系，是今年的M2，我们的广义货币今年差不多11月份只有13%左右的增长，应对危机的时候09年是多少，我们的M2当年接近28的增长，信贷当年是9.57万亿，当然今年也还不低，今年可能还会突破7.5万亿新增信贷的水平。但是今年的M2明显的下来，而且越到后来放贷越少了，昨天看11月份差不多放了5千多亿的信贷，应该说节奏也掌握了，所以从这个角度上来看，开发企业的资金链的紧张状况确实还在加剧，真正导致了一些企业开始抵抗不住了。第三个是房价涨幅趋缓，房价大幅度的下降的趋势没有出现，从目前来看没有出现大幅度的下降，也不明显，北京限购是的，2010年4月份开始北京是执行限购的，现在一年半左右的时间了，大家谁看到恐慌了，而且可售量在大幅度的增加，也没有出现恐慌性的销售，因为不具有恐慌性销售的基础，就算08年金融危机的也没有发现恐慌性的销售，价格只是回落一些。但是价格确实是在涨幅，在趋缓的同时开始下行了，是从10月份到11月份比较明显，新建的商品房，还有二手住宅，无论是同比和环比，新建商品房的同比和环比以及二手住宅的同比和环比交易的价格都在逐步的下行，是从第四季度以来，70个大中城市看的更加明显。另外一些城市的价格总水平我们看也没有明显的下降，价格的总水平。另外一些城市的房租的价格反而上涨的很快。这个原因就是有一部分不让买房子，他必须租房子，由于其他的原因，我们整个的租赁市场，租赁的市场还没有真正的完善起来，所以租金表现上涨的很快。有一些逃离北上广深的很多青年人，最近几个月又纷纷的回归北上广深，这也是我们国家的情况，7、8月份毕业的时候有一个租房子的高潮，春节之前租房价格会有波动，春节回来以后房租价格可能又出现新的变化，城市里面，是流动人口多的，租金是有周期的，毕业的周期和大的节假日的周期都有关系。我们看这样的变化是调控一年半以来发生的一些积极的变化。当然在这个时候我们看到房地产的总体上还比较泛，去年我们分析的时候，因为我们所一直在研究房地产市场，跟踪研究，我们最担心的就是，你看一调控，回落的是交易量，价格还在那里抗着，但是交易量会下来，交易量一旦下来我作为开发商不太敢了，我开发出来以什么样的价格销售出去，能不能卖掉，今年一年多以后我们的房地产仍然保持比较快的增长，1到10月份商品房开发累计是5万亿，同比增长31.1%，到11月份可能下来以后，10月份和11月份下来更明显一些，但是总体上可能还在30%左右，这是商品房开发，如果说住宅可能比商品房还要高一些，所以我们看它并没有明显的下滑，有人说今年的房地产有很大的区别是因为保障房上去了，一会我还要讲我们所里做了测算，今年的保障房对整个房地产的贡献率差不多达到25%，所以在这种情况下，今年的并没有明显的下来，即使扣除了保障房我们的房地产也没有表现的像我们原来想象的那样的快速的回落。那就说明我们整体上来讲我们判断我们现在的房地产市场增长的动力机制还是存在的。所以刚才黄院长讲也不必过于微观，我同意这个观点，我们处于城市化快速飞涨的周期里面，有很多东西支撑这个市场，在建项目我们从去年到今年的新开工的在建的项目仍然比较多，所以还能支撑我们的的增长，所以也是今年增长仍然比较快的这样一个原因。从住宅用地的供应量、成交量同比是下降的，住宅用地的成交量和供应量是下降的，政府也没有那么大的动力推地，刚才企业也没有那么大的动力去拿地，一个是资金比较准，没准企业也会往下跌，在这种情况下反而很谨慎。但是价格是回落的，我们也看了一些资料，像土地的供应，土地的成交，以及土地的交易价格都有下行的整个的趋势还是比较明显的包括土地出让金前三个季度133个市县的土地出让近基本和去年持平，总体上算下来虽然有所下降但是主要是住宅那一块的下降了，今年有些地方的商业地产的土地开拍的价格反而上升了。所以这样的情况下使得有一些地方的土地出让金确实出现了大幅度的变化，是住宅，北京前9个月变化大，没有想到9、10份推出了地又开始上来了。

前面由于时间关系，再加上黄院长他们有很好的数据支撑，我不细讲了，实际上是对当前房地产市场形势的总体判断，总体观察从房地产的判断，目前为止调控取得了积极的效果，下一步怎么样呢，我想今天在座的除了关心指数研究院这样的数据发布以外，很多人更关心下一步的走势是什么。它的政策取向是什么，经济会议一开大家心里很清楚了，可能要问为什么，为什么在这种情况下，刚才黄院长也讲了，我们经济，是9、10份经济开始下行，9月的GDP根据全年的情况来看是9左右，看的趋势，一季度、二季度、三季度开始往下走，是不是经济要出问题了，另外后几个月我们的外贸出口是明显的下降，顺差在明显的收缩。还有一些其他的，包括国内的经济的增长的情况，工业增加值的情况，还有消费的增长的情况，确实出现了一些变化，当然CPI11月份已经回落到4.2%，可能很多人没有想到回落的这么多。这样的一些宏观形势会对房地产产生什么样的影响，在岁末年初的时候，在政策窗口的时候很多人预测可能是经济要往下走了，政府又开始要用房地产了，要用他保增长了，地方政府也希望放宽点控制了，房地产企业更不用说，也是可以理解这种心情。但是我们看，我们2012年房地产市场总体的发展趋势我觉得可能还不能就房地产谈房地产，跳出来看宏观经济形势，09年开始也不是因为房地产自身增长了，他才取得10年的大行情，而是宏观经济，金融危机来了冲击了宏观经济，所以宏观经济的趋向发生变化了。2012年也取决于宏观政策的走向，所以我们看一看经济工作会议给我们释放了什么样的经济信号呢，可能有这么几个方面，大家看到了虽然在层层的传达，但是已经见报了，主要的精神在报纸上反应出来，2012年经济工作会议确定的宏观政策的主基调是坚持统筹兼顾，切实把握好各项目标，任务之间的平衡，切实把握好目标稳中求进，稳健货币政策不改变，我们可以有不同的解读，总体上仍然是稳健的货币政策，另外有针对性、灵活性、和前瞻性，强调了这几个，我们根据情况，经济如果下行的比较快一点，我们货币政策这一块就可能放的微调，调的幅度大一点，综合应用多种货币工具，保持货币信贷总量的合理增长，信贷总量我们今年差不多还是7.5万亿左右，仍然是比较高的，危机之前是多少，06、07年大体上在3万亿到四万亿左右，每年新增的信贷，今年仍然是7.5万亿。我们看这几年经济在复苏的过程中，仍然保持比较高的新增信贷的总量，那么经济会议说还要把信贷总量合理的增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，我们看证监会有一整套的新的举措开始不断的推出来。第二个实行积极的财政政策不改变，这次的财政政策更加明确了，完善结构性减税政策，这边可能是扩大房产税的试点，从另一个角度来讲，我们在税收政策上更倾向于解救性减税，还有税转型，从营业税转为或者改为税，更加有利于服务业，这次从交通部门的试点开始，方案已经公布了，所以这样的一些积极的财政政策会加大民生领域的投入，积极促进经济结构的调整，是保障房方面，在汇集民生方面，积极的财政政策干什么，要投到三农，要投到保障性住房，投到社保基金，投到医疗保险等等这些方面，所以明年的保障性住房以及其他方面可能还会得到财政政策的支持。今年应该说已经比每年多一些了，当然保障房的资金仍然是很大的问题，今年我们市场所也做了大量的实地的调研。第三个就是间房地产调控的政策取向没有改变，我们一直希望很多可能我们业界的认识希望有所调整，但是我们现在看经济工作会议提出坚持调控政策不动摇，促进房价的合理回归，有的人以前没有提到这个调控目标，现在总理在几次的场合里提出要合理的回归，加快普通商品住房的建设，促进房地产的健康发展，还有加大保障房，我们说为什么政策不能调整呢，为什么要坚持不动摇呢，的政策我们知道了，但是为什么我们不能动摇，我们也做了一些分析。可能从这么几个，目前部分城市是一些比较早的限购的一线和二线城市的房价偏高的状况，没有改变。像北京，以北京为例，北京的价格一年多的价格涨了差不多均价，涨的幅度已经高，现在虽然有所松动，还是周边，原来涨的比较高的那些地方，但是主城区和核心区甚至四环那样的地方没有大的变化，所以根据国际通行的房价收入指标来讲，北京上海这些地方，如果说原来国际上叫一比六的比例叫6倍的全家的6倍的收入能够买一套房的话，北京可能接近于17、18，的时候1比20都超过了，这样的价格应该说并不是合理的。所以什么叫往合理的方向回归呢，当然有些城市，是三四线，二三线城市可能大体上差不多，因为1比6是国外的数据，在中国城市化的数据是1比8，1比20，这个肯定高了。第二促使房价反弹的因素还依然存在，目前国内各项人民币存在接近80万元，居民存款34万元，都在哪里面，不管承认不承认仍然存在，他在这里面这些渠道往哪儿投，我们的股市是往这边提，我们买古玩不太认识是真的假的，咱们往哪儿投，很多人开始买了，据说火爆，实际的兑现率，就是将来的变现率也不是那么容易的，今天早上我好央视二套讲，谁能把你的的成分很好的定价，确定金的价格，有的人说我只对我当时认可的金价我做签定，别的还不敢签定。中国的老百姓一直有置业的习惯，还是要买房子，所以这样反弹的因素还是有的。所以这种情况下投机资金离开市场又回来了，因为一放宽渠道和政策就会回来，所以大量的资金再次聚集到这里，泡沫又有可能，通胀刚刚4.2，4.2低吗，我们收入是多少，有4.2的通胀率，一年期的利率是3点几，仍然是负利率，这种情况下通胀又会起来。这也是我们不愿意看到的。所以促使价格反弹的叫报复性反弹的因素还明显的存在。

第三房地产资金过度聚集，对实体经济形势挤出效应的基础仍然存在，很多企业把实体经济的钱拿出来把钱投到房地产上，这是合理的吗，我没有听说哪个房地产的价格越高，他的实体经济越好，人民越富裕，只是少数人富裕了，通过市场再分配，导致两级分化更言重了反而，所以实体经济失血的问题，把实体经济的抽离出去，投到房地产上。对这种情况下对实体经济，对中国这么大的国家是没有利的所以在这种情况下这种基础仍然存在，只要你放松，我还是地产更来钱，我现在有钱买了土地，先放三年地价开始涨了，这对一个国家是不利的。说的更直白一点，有点像打吗啡一样，只要我不行，我就靠房地产，房地产短期看快，但是埋下了长期的隐患。一个国家房地产市场一定要稳定的发展，中国快速推进的时候，过度的向房地产集中将来的问题大。第四个是房地产行业的调整没有取得显著的成效，显著的进展，刚才黄院长也讲了有一些大企业越大越强，越要越撑不住了，整个八万多家的房地产企业完全靠贷款，靠民间融资，自身发展很弱，一旦调控支撑不住了，我们能不能靠这种调控实现发展方式的转变，不是那么粗放了，我们房地产行业也需要转变发展方式，调控倒逼你转变发展方式，不调控的话大家活的很滋润，今年8万，明年就得9万去地产，我们看很多企业投身到房地产，搞实体经济只是一个名义了，我们看大量的家电企业开始拿地了，说是建厂房其实也建了很多的住房。还有一个就是城市房价高居不下，提高城市化的门槛，抑制房地产的进程。像北京、上海这样的生活成本和商务成本大大提高，你怎么吸引人才，你怎么让农民工有序的转移，而且生活成本这么高，很多人叫房奴，国际上就是这样一个地方的生活成本和商务成本过高的话，这个地方就会出现问题，农民工去了在大排挡吃一碗面条的成本已经相当高了，所以这个城市的竞争力肯定下降了，所以在这样的情况下起码现在房地产调控还不能完全松下来，所以提出不会放松，不会动摇。当然这次不动摇还有一个原因就是我们现在虽然房地产商品房控制住了，但是保障房这边的做出了比较大的贡献，我们做了一下测算，今年的保障房一千万套基本开工，明年还有相当部分的房地产投入开工和建设过程中，也会对平衡经济增长发挥作用，因为建保障房你也得用砖瓦沙石，也得用水泥钢材，也会带动一部分的经济增长，买保障房的人也需要装修，也需要买家电，也会拉动内需的增长。所以在这种情况下，调控不会动摇，不会改变这种政策取向，下一步会影响房地产市场什么样的走势呢，我们想一个是房地产的增速，我们客观的讲明年会有所回落，是商品房的增速，今年的量和价都开始往下行的话，有一些可能会减缓他的。现在我去拿地也不一定敢马上开发，所以在这种情况下测算可能有所回落，今年接近30%的话，有些人不太有信心的可能掉到20多，有些人甚至是20%都是有可能的。第二个是房地产市场的结构发生比较大的变化，普通价位的，中低套型以及保障房明显的会增加供给，去年是580万的保障房的建设，有些今年投入使用，有些还要到明年，所以明年整个保障房的供给会增加，所以整个住房的供给结构会发生比较大的变化，在这种情况下住房的价格会进一步呈下行的趋势，我个人判断我不担心恐慌性的抛售和自由落体的下降不存在。因为我们的支撑在那里，刚性需求每年新增的刚性需求还在增长。所以在这种情况下价格下行确实可以判断，如果调控不变化的话，那么下行是肯定的，如果从六环到五环可能会波及到四环和三环，这有肯定的，核心区不一定有大的变化，因为那个地段太稀缺，所以波及面会更大一些，另外一线、二线三线城市可能会波及，这种情况，住房的租赁情况继续保持比较活跃的态势，如果还继续调控的话一部分还要到租赁市场上解决。在这样的情况下我们的房地产行业是什么呢，刚才黄院长有了很好的建议，我们的建议是这个行业一定是重组和联合的趋势到来，使这个行业重新洗牌，发展好的自主能力增强，竞争力强的企业继续发展，淘汰一部分落后的，发展方式不行的粗放的，还有自身发展能力弱的这样的企业，并不是说我们生出来的企业你怎么让企业倒闭了，这么多的阶级肯定要优胜劣汰，这是市场的结果，有些企业开始进行战略调整了，转变发展方式注重经营的同时更加注重社会和民生效益，我们这些年来，企业的效益应该说还是不错的，但是房子是给人住的，基本属性是居住属性，所以如何更加注重民生和社会的效应以及绿色和环保这方面。当然从政策措施上，除了现在的调控以外，更重要的是着眼于长效机制的建立，当然我们有法律法规的建设，有完善市场机制，严格治理房地产的秩序，促进房地产行业的调整和优化，以及完善住房保障制度等等都是长效机制。更重要的在这次的中国经济工作会议里面强调要完善房地产税收制度，所以大家判断明年可能试点面会增加，而且对房地产税的整体设计，或者叫顶层设计要出来，因为到目前为止只有上海和重庆，而且他们两家有完全不太一样，刚才黄院长叫毛毛雨，这一点的税收可能还不足以调控市场。所以下一步怎么样做一个整体设计，既不让更多的普通的百姓负担加重，又能起到调控市场，同时也给地方政府一个稳定的收入来源，不让他过度的依赖土地出让金获得财政收入，我想房地产税推出不是单一的目标，有些人说房地产税出来就是控制房价，不是的，他有更多的作用在里面。所以我们大家要正确全面的了解房地产税出来。是一种制度性的安排和建设，会长期的起作用，通过长期设计的合理，长期起作用的话，会对我们房地产的健康发展发挥应有的制度作用。以上是我的一些观点，不对的地方请批评指正，谢谢大家。

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