2010年12月17日“第七届中国数字地产节——中房指数系统百城价格指数典范样本研究成果发布会暨中国房地产市场形势年度报告会”于北京歌华开元大酒店成功举办。

此次会议，中房指数系统、中指研究院重点分析了2010年中国房地产市场的运行状况及2011年市场展望。与此同时，此次数字地产节还面向发布了“2010中房指数系统百城价格指数典范样本楼盘口碑排行榜”、“2010中房指数系统百城价格指数专业领域典范楼盘”、“2010中房指数系统百城龙头企业”以及“2010中房指数系统百城价格指数样本楼盘配套服务领先企业研究”，集中展现重点城市热销项目及专业领域典范楼盘。

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以下为中指研究院常务副院长黄瑜女士精彩发言：

中指研究院常务副院长黄瑜演讲视频

中指研究院常务副院长黄瑜

一年一度的数字地产节，一年一度的市场总结和未来一年的市场展望，这个我们持续做了十年，我们会对今年的数据做分析，同时也会根据数字研判。2010年我们确确实实在一个严厉的调控的市场背景下，我们的市场进行运行的，这种调控确确实实是从中国历来说是最严厉的一年，我们讲是叫经济手段和措施并用，综合调控的力度也是空前的。经济手段当然包括不断强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，还有我们的手段，包括在部分城市实行严格的家庭限购房套数，还有限制外地人和外资的购买，以及地方政府出台的一些严厉的七七八八的限购政策，这就是属于措施。

而主要的调控方向今年总结起来有三个方向，就是就是抑制性需求，这个主要从三个方面：一个是差别化的信贷政策，还有限购和限卖；另外一个上调贷款利率，从这些方面来抑制性需求；另一个方向是增加供给，是保障性适用住房的供给。从新政一出台，国土资源部公布了历的一次住房供应计划指标，大概是18.5万公顷，这个数字我们当初也分析过，确实是相当于我们2009年的两倍多，同时强调了要加强增加保障性住房用地的比重，同时为了保证保障性住房的供应也采取了一些减费和鼓励建设的一些措施，同时在金融支持方面对保障性住房也给予了的支持，这是从增加供应上所采取的措施。另外一个方面就是加强市场的，促进市场的健康发展，在主要的环节上是从融资环节，还有土地开发和商品房开发环节，这个主要是开发商企业有感受的，包括打击，在销售许可证上加以限制等等，这些都是采取的一些措施。

2010年整个市场政策的特点我们可以看到有这么几个：一个是目标清晰，主要是抑制房价过快上涨，另外策略也及时的出台，包括今年一月份出台政策以后在四月份由于看到房价上涨过快，在四月中旬及时出台了“国十条”，使得5-8月房价上涨势头有一些明显的控制。而到了九月一旦有抬头现象发生的时候，在九月底马上又出台了更加严厉的措施，所以政策出台还是比较及时的，力度也是空前，方式也是多种多样。所以今年政策的特点我们总结了几个方面：一个是目标及时，出台及时，力度空前，还有方式多样。这个确确实实是我们今年的特点。

跟着这个大的政策环境下，我们整个的房地产市场运行，我们从数字上来看一看，首先我们看土地市场，土地市场我们把今年一年的数字的表现可以看一下这张图表，1-11月120个城市我们累计算了一下，土地供应招牌挂供应是增长了43%，到现在为止已经完成全年计划的60%。我们预计算了一下到今年年底应该是能够完成全年土地供应计划四分之三左右，从这一年变化情况可以看到我们在供应量确确实实在新政之前是比较多的，5-8月份有比较平稳的增长率，是九月份之后实际上我们土地供应增长率又开始上升。

从成交的情况来看，1-11月整个的是同比增长了40%，完成了整个供应计划，因为刚才说的是招牌挂里推地的计划完成的情况，还有实际成交完成计划的情况，大概只有45%，就不到一半1-11月份。我们预计全年包括十二月份会加大供地，包括成交的也是争取在十二月份各地城市要希望能一定程度的完成计划，我们初步算了一下到今年年底大概能完成全年计划三分之二左右，这也是到一个极限值了，我估计至少有三分之一甚至是以上。

从我们整体的价格可以看到，整个1-11月份我们算了120个城市楼面整体价格是1971，整体的均价，就相当于09年上涨了3.5%。另外我们也算了一下各个城市议价水平，就说每次推块地实际上它比高出底价多少成交的议价来看的话，应该说整体的议价水平相对于去年来说也有所下降，1-11月份平均的议价水平大概在33.5%，但是相当于去年，去年我们是52%。我们再分重点城市可以看到，今年供应量的是天津，天津1-11月份整个的住宅用概是2950万平方米，这个在居首位，然后增长最快的是重庆，这个供应量同比增长了110%。只有天津和上海两个城市已经基本上超过了全年的供地计划，其它大部分城市没有完成全年计划的。

从成交的情况来看，天津是的，成交是的，供地也是的，其次是武汉。从增长情况来看的话，上海和广州增长了将近一倍，成交情况增长了一倍，我们也算了一下这十个城市的楼面地价，可以看到北京1-10月份楼面均价在是首位，是的，上海是已经排到了杭州之后，去年这个数字的是上海。可以看一下各个城市楼面地价涨幅的情况，北京市今年1-11月份楼面地价相当于09年上涨了40%，的一个城市是天津，涨了51%，其次还有一个比较突出的就是武汉，涨了42%。从议价水平上来看的话，我们大多数城市议价水平确确实实也都是低于去年的，但是也有几个城市是高于去年的，比如北京，去年是88%，今年是106%。

我们再看一下，单价上海是四宗，从成交的时间来看的话，像北京的这几个大部分都是在新政之前，但是我们可以看到成交的时间表来看的话，确确实实今年十一月又开始出现一些的现象。这是整个土地市场的总体情况，这个我们可以从数据看到今年供地计划比较大的，但是们供应大概能完成四分之三，实际成交也到三分之二。从楼面地价表现情况来看，大部分城市相对于去年上涨，但是幅度不是很大，城市的议价水平在下降，是北京，楼面地价确确实实达了，并且相对于去年来说上涨幅度也是的，这个值得大家关注。

我们再看一下房地产总体开发市场的情况。开发的情况我们看，从这张表上可以看到我们今年的整个增长应该处于高位水平，这个一个新历史的高位水平，我们历史的正常年份大概在25%，但是今年的的增长是37%左右。

从各个区域的所占的比重的情况可以看到，东部地区所占的比重是在下降，而我们中部和西部地区都有上升的趋势。从不同的城市来看的话，一线城市相对于2009年有所下降，而我们的二三线城市是基本上保持一个平稳，但是我们除了主要的城市，我们算了四十个城市以外的那些城市，它们的比例都在上升。从需求的情况来看的话，我们这些增长率可以看到今年整体的无论是销售面积，还是销售额，它增长的整体水平处于一个相对于历史的低位水平，基本上我们面积的增长正常年份大概19%，而今年的增长大概就是7%-8%，而销售额的增长正常年份应该是在27%左右，而今年1-11月份也就是17.5%。

从需求的各个区域来看，东部地区占的比例在下降，而中西部地区所占的比重也在上升，我们算了一下四十个城市的整体情况，从1-10月，一线城市以及二三线城市所占的比重都是有不同程度的下降，而四十个城市之外的那些其他的城市，它的销售面积所占的比重是在上升的。

从房价的平均的销售均价的独立情况来看，这张图表可以看到销售均价是同比在上涨的，我们的调控还是有一定效果，不过在新政之后我们上涨的整体幅度，平均的幅度我们算了一下，这个数字还是相对于新政之前有所下降的。

我们可以从这张图表看确确实实新政发挥了一些作用，应该说新政之后6-8月整个房价指数走势也很好，6-8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，九月之后有止跌上涨的趋势。我们在今年六月份做了一百个城市的价格指数，这个指数我们每个月都会在天公布这一百个城市的价格变化。从6-11月份一百个城市的变化的情况可以看到6-8月之间应该是上涨城市数量是少的，但是9-11月间上涨的城市数量是多的，7-8月基本上是二十几个，三十几个，的时候是五十多个，但是9-11的月份上涨的城市数量分别增到86%、76%的整体价格水平。

再看主要城市的成交的情况，今年1-11月份我们列了一些重点城市，成交的面积普遍都低2009年，但是多数还是高于2008年的。从各个大的区域来看的话我们发现有一个很重要的特点，就是城市交通和新城建设应该是带动了很大一部分新兴城市住宅成交的上升，其中我们重点分析了北京和上海、武汉，基本上是轨道交通和新城的建设，对整个的成交带动明显。还有一个就是值得注意的，就是成交的表现上来看的话就是市场集中度不断提升，北京前二十楼盘的项目占了整个成交项目的40%，上海在前二十位的成交总量也是占了20%，这个也是很重要的特点。另外一个特点是我们的项目，的项目就说它的价格水平都是因为高品质的楼盘，尽管都在攀升，但是成交所占的比重是在下降。从价格指数这张图可以看到，我们大的城市指数的走势还都是一种上涨的趋势，只不过涨幅稍微受调控的影响有所下降，但是趋势还是上涨的，是北京和武汉涨幅在是前列的。

从供应的情况来看，就是由于受各种各样政策的影响，实际上今年整个批准上市的供应量，与去年基本上持平。我们算了一下因为09年是由于受08年影响，实际上它的供应是少的，由于很多项目受各种各样的制约，有些受市场的影响，有些受手段的影响，没有进入市场去交易，使得今年的整个供应量和去年相比应该是基本与去年持平，但是还有一些小幅度的增长。

从供求对比关系来看，2010年我们的销供比，就是同期上市一平米你能卖出多少平米，同期一平米，上市一平米能卖出一，这就是销供比就是一。从这个可以看到横坐标，如果在横坐标之上表示你推出一平米卖出多少，横坐标以下就是推一平米卖不到一平米，从这个柱状图可以看到大部分城市销供比不到一，只有南昌和郑州是大于一的，但是09年这个数字全部在横坐标之上，是大于一的，所以09年是严重的供不应求的现象，但是到了2010年供求关系应该得到了一定的缓解，这个从表上的数字上也可以看到。

从各个城市的可售面积的情况来看的话，北京应该是普遍的上升，是上海它的整个增幅达到了30%以上。从它的出清周期来看各个城市也是在上升，现在除了新房市场，二手房市场也占的比较大，从这张图上可以看到大部分城市二手房成交量明显的高于08年，是北京、重庆涨幅还是居前列的。从二手房和新房的比值关系我们也做了一个分析，发现现在二手房在市场中所占的比重越来越大，而且对市场的影响也是越来越大，基本上我们主要的大的十个城市，大部分城市二手房的成交量已经超过新房，这也是整体的房地产市场的运行情况。

对于重点企业的表现，大家都知道万科在11月份的时候销售额已经超过了千亿，销售额同比大幅增长72.3%，在市场调整的时候大企业表现的应该说更有。今天我跟金科老总聊了聊，他们也是百亿企业，而今年百亿企业数量也会大大增加，我们初步预计了一下，今年上百亿的企业会超过四十个，所以这个越是企业调整的时候，大的企业越有，市场集中度也会越来越高。

这是我们列了十个大的企业，它们目前所实现的销售额在整个的比重，可以看到像万科也是在上升的，包括中海的比重也是在上升，实际上我们算了一下这十大企业的销售面积，1-11月份基本占了5%的市场份额，甚至我估计到了年底的时候，可能会比这个数还会高出一到两个百分点。

我们还预计了一下今年整个百强企业所占中国市场份额应该会超过四分之一按销售额算的话，十个大的企业1-11月份已经占了市场份额的10%，所以说大企业的市场行为对影响还是比较大的。

今年应该说说贷款，国内贷款尽管是同比增长了25%，但是它的增长率相当于2009年下降了23.5%，09年这个数字将近50%，就是国内贷款增长的比例，按揭贷款是回落的更加厉害，按揭贷款也是同比增长的，但是增长的幅度回落了47%，这个数字相当于某种程度上来说的话，回落了一百多个百分点，就是这个数字个人按揭贷款回落了113个百分点，这个数字是去年同比增长的数字是百分之一百二十几，就是09年个人按揭贷款，但是今年个人按揭贷款是在增长，但是增长的幅度是大幅下降了，可以看到调控信贷政策还是发挥了重要作用。

另外比重也是在下降的，自筹资金在上升，上升了六个百分点，大概占了37%。但是我们按揭贷款还有其他的资金来源全部都下降了，国内贷款还有按揭贷款占比全都下降了，从图上可以看一下各种所占的比值。前段时间我们对一些企业资金的状况也进行了系统分析，可以看到我们今年上半年很多企业销售好，下半年这些大的企业是根据市场的变化及时调整它的策略，包括产品的结构，在9、10月份实有比较好的销售业绩，10月份之后陆续开始拿地，然后也准备为新的一年发展做些准备。我们从它目前资金的投入以及目前销售回访的情况来看，应该明年上半年这些大的企业应该是资金上都没有太大的问题，我估计要是明年上半年市场的，如果说市场没有得到很好的缓解，包括一些限制不放松的话，明年下半年有些企业会有问题，但是大部分企业还是做好了很充分的准备。

从2011年市场情况来看我们大概有这么几个判断：

，整个宏观经济前段时间经济，经济工作会议已经把这个明确的清楚了，现在是通胀风险加大，物价已经成为2011年经济工作的重点。从货币政策来说从适度宽松转为稳健，这个其实对我们房地产这块还是会有些影响，是信贷规模对房地产影响还是比较大的。在调结构和稳物价的大的背景下应该说政府不会放松对房地产的调控，这个主要可能会在以下几个方面，在2011年还会采取一些相应的措施，一方面就是限购和限贷的政策放松的可能性不大，另外一个保障性住房的力度还会继续加强，并且公租房会成为新的着力点，同时房地产税的试行，就是说今年年底上海一定要试行的，但是如果真正开始的话可能是明年一季度开始，上海和重庆定为两个试点城市，是否还会有更多的城市进行试点，可能要在明年下半年也许会根据情况再增加一些新的城市。

从货币政策上来看，一定是会是一个逐步的收紧，利率会会逐步的有一些上调，这是一个大的情况。在这种大的政治和经济背景下，我们认为房地产市场也会有它不同的表现，包括土地市场肯定会是供应力度会继续加大，是热点区域和城市的地块会成为新一轮竞争的热点。我再多说两句，因为去年实际上我们18.5万公顷的话，今年实际真正成交的话，如果只能到三分之二的话，我们还有三分之一供应计划可以持续来用的，2011年我们供地计划某种程度上不可能会减少，所以其实2011年从供地计划来说还是仍然有充足的指标。从各地的供应的力度上来说，是保障性住房的力度，因为今年可以说是开工了，但是开没开工还有待检验，但是明年你开没开工实际上效果会显现出来，所以明年在这块力度会继续加强。同时一些热点区域和城市，像北京、上海以及这些城市还会成为开发商愿意的地方，是一些地块尽管是高价，但是它还是愿意去争夺，这个也是不太容易改变的一种状况。

从市场的整体供求关系上来看的话我们认为2011年的供求关系肯定会得到改善，并且像原来这种供不应求的局面会有所转变，但是价格的涨幅会有所下降。这个我们是对供给的预测，我们做了一个中国房地产长期动态监测模型，每年年底我们会对下一年度供应指标，销售指标等等指标进行预测，根据我们的预测我们认为2011年的相对于我们2010年的时候我们施工面积还会仍然保持在16%-24%的增长。从需求的增长销售面积增长来看相对于2010年还会有8%-10%销售面积的增长。从价格的情况来看的话，我们认为2011年相对于2010年我们的销售均价应该活会保持在8%-9%的增长水平。

对市场的关注点有几点希望大家去重视：点，整个的区域发展可能会出现一个比较大的分化，比方说大城市的周边会受到很好的重视，然后发展的速度会提快，比如城际高铁，就是通达的地区土地价值会有一个很好的提升，并且发展的速度也会加快，和其他地方的差异也会加大。另外，从供应结构上来说，是保障性住房建设力度加大，双轨制逐步的形成的话，使得我们供应结构会分层，比方说保障性住房就是保障性住房，中小套型就是中小套型，满足刚性需求就是满足刚性需求，产品就会做这样不断的分化。从我们做产品分析研究来看，原来我们做过一个数字，大概是20%左右，如果在20%以内应该对市场的影响不会大，如果占市场的比重超过20%，对于整个商品房市场是有影响的。

从物价上来看，普通住房可能满足老百姓的住房要求，同时高品质的住宅可能会成为新的方向，包括我们的商业地产也会成为大家对追求价值的取向，但是有一点需要提醒大家，其实在市场中它也是，是商业地产中它的风险也是比较大的。

这个是整个我们对2011年的整体市场的预判，以上这些东西很多都是数字，相关的资料只供大家参考，对过去一年，对未来一年自己的决策，只是一个参考，希望这些东西对大家有帮助，谢谢。