2010年9月18日-19日，2010中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国贸大酒店（国贸三期）隆重召开，陈小洪、刘洪玉、张涛、朱中一、孔庆平、刘翔、肖劲等嘉宾与会，并发表主题演讲，300余位房地产品牌价值企业家代表、主流媒体齐聚一堂，共同探讨“2010年中国房地产品牌价值”。

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中指研究院常务副院长 黄瑜女士

以下为中指研究院常务副院长黄瑜女士演讲:

【黄瑜】今天借品牌发布会的机会把我们最近对整个市场形势的监测分析与大家分享一下。

首先，大家最关心的是说新政对市场产生了哪些影响。我们总结了几个方面，个是对统一市场的影响，统一市场我们认为是供需两旺的，但是总体水平是下降的。第二是对购房需求还是关注的，对50大城市的成交量都在下降。第三点是房价上涨的势头了一定程度的限制，同时重点城市房价有所下跌。第四点是整个从企业的上来说的话没有受到明显的影响。这是四个总结点。

具体我们用一些数字来跟大家具体来分析。首先看统一市场，统一市场2010年整个的土地市场可以说用地计划，用地计划供应量大幅度增加，这个量是新增公共出售大概在5月初的时候，我们公布了用地计划，整个2010年住宅用地计划是18.5万公顷，这个量相对于09年实际供应量的2.4倍，相对于05-08年间的这几年间的每年实际用地量的五万公顷的3倍多。凭这个计划供应量应该是创下了历史新高。当然主要是增大保障性住房的供应用地，还有经济适用房，廉租房有一定增加。如果把商品房中小套型和大的商品房总量加一块总共是12万公顷，如果按这个数来计算的话，我们相对于09年的实际供应量和05-08年间的量来说的话也是有一个比较大幅的增长。1-8月份整个主要城市我们算了一百个城市，累计的环评量，就是实际的成交和土地供应计划大概是40%。从这个数字看完成全年的计划是有一定的难度，根据天津、上海，天津是实际超过了完成，上海是因为它提前预购了，今年要加大市场供应的计划，已经把公告出来的计划加起来的话它也应该能完成的。其他的比较城市1-8月份，我们算了一下，就是主要城市应该是说它实际的供应量，实际成交的供应量占整个计划中比例的话超过50%的只有厦门和河北，其他大部分都在40%以下的水平。

从实际的供应情况来看，1-8月整个的住宅用地供应量是同比增长了65%。实际成交量也同比增长了将近50%。但是有一点我们把住宅成交的面积和同期推出的面积的比值可以看到，它是在持续的下降的，是在7月份后，它的成交的和推出的比值是在下降的趋势。从地价的角度上来看，应该说这一年政府的调控效果还是比较显著的，我们整个我们比较，2010年我们105个城市均价相对于09年下降了9%，7月份又相对于今年上半年又是环比下降了16%，同比下降了5%。

8月份稍微有一点上升，但是还是低于整体水平。从十个城市的地价的走势来看的话也是基本上新政以后我们整个的成交的楼面地价也是在走低。我们在一线城市和二线城市地价的应用情况，可以从这张图表可以看到，在这两年间地价确实有大幅的上涨，我们曾经比较过2010年整体的楼面均价，相对于7月的楼面地价，与07年的价格相比的话也上涨了2倍。同时我们把2010年3月，实际上是新政之前的高地价的水平和一二月份做的比较可以发现，确确实实一线城市相对于二三线城市地价在扩大，在三月份这个差值在六倍左右。所以这也是很多的企业为什么纷纷的转向到二三线城市拿地的主要原因。从这张图表可以看到一线城市的地价波动确实比较大的，上涨的幅度在这两年间也是比较大的，而二三线城市地价相对比较平稳。从各地的议价水平可以看到新政以后四五月是逐渐走低的，七八月部分城市有所回声，但是也是低位的回升。从这个可以看到确实新政对地价还是起到了一定的作用。

我们再看一下整个的商品房的需求，从这张图表可以看到确确实实我们2010年1-8月无论销售面积还是销售额增长，都是比较低的水平，我们以住宅为例，在2000-2006年每年销售及增长率是19%，除了08年是下降至于，剩下的07和09都是在20%  以上的水平，今年1-8月是4.1%。这个是在过去仅仅比08年增长的过高一些。而住宅销售额也是增长仅仅比2008年累计的销售额增长的要高一些。从增长的趋势来看，也可以看到今年一月以来持续在下降的。从开发上来看的话，刚才我们领导也说了一下，确确实实我们今年整个开发仍然处于高位的增长，但是我们在七八月的时候确实有一个回落，为什么是高位增长的，我们从一些数字可以看到，在2000-2009年间可以看到比较高的，就是增长比较高的年份，无论是住宅也好，总体的房地产开发也好都在30、32%的水平，而今年房地产开发水平1-8月份是36.7%，住宅是33.9%，这个可以比较历年年份来看它也是比较高的增长水平。从新开工面积来看的话也确确实实我们可以看一下过去增长率，2000-2006年大概20%，在07-09年间增长率大概没到20%，而今年1-8月份累计新开工增长是66%，所以从这个来看的话，就是我们刚才总结说的信心，新开工的信心，企业做房地产开发来说信心还是比较足的。到具体这个城市的成交的目前的整体的市场的情况，我们再来看看重点城市的情况，从主要城市的成交量来看的话，应该是说从同比6-8月份都是下降的，而环比在8月份，还有9月前两周，还有六七月环比有所一上涨，但是这个成交量的水平还是低于新政之前和去年的同期。以北京为例，北京六月份同比下降67%，七月份同比下降58%，八月份下降4%，但是环比八月上涨了28%多，这个包括了一定的保障性住房，九月前两周环比也在上涨，但是减去保障性住房我们环比是下降的。

从各个城市成交的重点城市的整个成交的均值做了一个分析，可以看到主要的城市成交量曲线是有直接的回升，但是多数城市还是低于新政以前和去年同期。从北京来看可以看到，八月份以来具体的曲线也可以看到它的成交量上升，但是最近两周已经接近了新政以前的水平。但是我们在分析一下北京到底是什么样的楼盘卖的好，我们把整个八月中的，就是前十个月的楼盘做了一些分析，大部分都是四环外的，甚至是五环外的，并且是中小套型，是这些楼盘的定价基本上都是，定价比较合理的。我们也算了一下，就是这些楼盘的话，应该说前十位的楼盘在八月份整个的成交的比重在北京的话是占到了将近，前十位的楼盘比重大概是占了一半。从这个我们可以看到确确实实应该是说这一轮的话就是最近，整个销售有所回升，并且成交量已经开始有所回升的话，应该还是个别楼盘的带动，是能够满足刚性需求的，中小套型的它们的销售表现比较良好带动这个市场。从这个数据分析后我们认为市场不是普遍这个现象，就是房子又开始卖火了，并不像有些媒体报道的。

另外一个我们还要关注一下的就是现在的二手房，因为现在市场中的二手房比重越来越大，因为从二手房的成交量可以看一下它市场整体的情况，从主要城市二手房情况来看，1-8月份还是下降的。我们认为二手房的供应量增加了，以北京为例，北京这几年二手房的供应量是持续在增加，2010年1-8月二手房的供应量相对于整个的供应量是新房的大概2.5倍，深圳基本上是到4.2倍。

我们从物业情况来看的话，因为市场整个成交不是那么活跃，所以整个新政以后，包括七八月份多数的城市批准上市的还是明显下降的，我们做了同期的对比分析确确实实批准量是下降的，而且还是比较厉害的。另外一个我们把同期推出的楼盘和成交的楼盘做了一下分析，可以看到我们在2010年我们是红线，在10年1-8月我们有些城市的柱状基本上就是横坐标是一，就是说有些城市成交量是小于一的，而我们这个数字在09年的时候整个的城市全部是大于一的。这条主线我们可以07年在逐步减少，08年都在上升，09年又是在减少，10年开始累计增加，主要城市都是呈这种表现。从分析周期来看的话，北京上升了八个月，南京上升了六个月，武汉上升了五个月。

我们平时还做了一百个城市的价格指数，我们这个是用一百个城市在售楼盘来整体的，就是用业绩做权重，然后用价格做它的基本值来计算出一百个城市的价格指数，其实我们的价格指数就是它的价格，就是整体的均价。从一百个城市均价的整体水平来看的话，我们从七月初开始，连续做了6-8月份，在6月份的时候我们将近有50%多的城市还是在上涨，就是环比在上涨，有40%的城市环比在下跌，但是这个数字到了7月份的时候我们有超过70%的它的环比的价格在下跌。到8月份的时候，有58个城市环比价格在上涨，42个城市的环比价格在下跌。在这一百个城市里面有16个城市整体的住宅的在售楼盘的均价是超过一万块钱的，有九个城市是介于8千到1万之间的，41个城市是在4千到6千之间的，有12个城市在价格低于4千块钱的。我们从十个大的城市我们做一个分析，发现整个的三个月以来，在十个大的城市来讲环比的价格在下跌，每个城市不一样，像影响大的，八月份大的是上海，九月份又有上升的趋势，其他的城市，大部分城市基本上在一左右的范围。其中、深圳、广州、武汉三个城市在八月份的时候上涨。这是同比的价格，这十个城市总体是上涨了40.8%，其中北京涨幅是的，是71.84%。这个主要原因确实是去年的楼盘价格调整实施到今年新政出台以来，所以今年八月价格出来以后相对去年八月上涨同比的幅度还是比较大的。

我们从我们中国指数的走势，这种趋势来看的话，确确实实我们七八月这些新房指数的话，就是十二个城市，七个城市指数的环比数据的下跌。从二手房的指数也可以看到，它某种程度上来说的话，也是有些城市在高位的，七八月份高位的上涨。我们从开发企业的情况来看，目前企业表现层面来看，部分企业确确实实，因为应对这种新的变化已经采取了一些措施，用合理定价来调整自己的价格。由于这些企业采取了这些相应的措施，它们其实在新政之后，是在6-9月份，是七八月份以来的话，它们的销售表现还是不错的。比如说万科，八月份一个月销售额突破了一百万亿，这个是说它历成交的水平，也是它的一个月销售额突破百亿的一个月份，这是它调整了产品供应结构和定价等有很大的关系。所以说一些企业面对市场变化做相应的策略，在逆势当中它也能够在市场当中占有很好的市场份额。我们算了一下在今年上半年的时候，万科在十四个城市大概占了6.8%，今年预计它全年的市场份额仍然有一部分提升，越是市场调整的时候，我们的品牌企业都会在调整中进一步提升。

基于这些数据的分析之后我们对整个的市场也是有一个未来的预判，首先就是说因为房地产市场还是政策性的，这一年的政策对整个的市场发生什么样的，就是它的作用和效果是什么样的，我们跟建设部成立了一个中国房地产动态研究组对政策做市场中的效果进行评估。我们这个研究小组对它的评估，我们认为新政对市场的效果是有几个方面，，它促使市场对房价和地价预期的转变。因为我们在的购房者调查报告里调查的信息里可以看到，就是说超过50%以上的购房者认为房价还会下跌，目前来说确实土地市场也是供应加大，逐步平稳，所以也在减少，所以企业对拿地预期来说，预期也有所转变。第二新政也促使了房地产供求关系的转变。因为这一轮调整不仅捏紧需求，我在城市控制，对第三套房子贷款限制，它主要在供应上采取一些措施，像对保障性住房的增大，与这个相对应的话就使大家对市场供求关系发生转变。另外一个就是说它也会促使整个房地产市场结构和业态增长趋势的转变。因为确实我们现在说各个城市，实际上就是说新政重点是对于一些一线城市或者上涨过快的城市采取比较严厉的措施，也要采取避免一刀切，所以一线城市和二三线城市结构可能会发生一些变化。包括很多业态上，就是分布上来说的话，很多企业为了增长，它也适当增加了对商业的，这些会市场政策的变化有了变化。像现在大的企业已经开始调整产品结构。第四个方面，政策也会促使整个房地产企业的营运模式的转变。因为这一年的调控措施也是通过土地和信贷政策压缩房地产企业土地等等高率的空间，在压缩这些企业空间，这些政策的效果我认为政策对市场或者对未来有这么四种转变，一个评估。

同时，近期确实政府也好，包括副总理李克强也好一再强调，就是要积极贯彻调控政策，要打击的行为等等，多次表态，包括银监会，国土资源部，包括各地方相关的部门，委办局以及工信部在十三号达沃斯论坛里也谈到稳定房价是各级政府的职责，所以它也希望加强长效机制，抑制。在9月15号、19号人民日报两次报道，要保民生这些。这些都意味着未来走向的话，将继续会坚持调控的力度而不会放松的，如果一旦市场有一些，就是他们认为反弹也好或者不太正常也好，还会继续采取相应的措施。所以从我们企业角度来看，我们还是不能够太盲目乐观，或者不把这种当一回事，所以大家还需要审时度势来制定自己的策略。这是我们对政策的一个效果评估的，对未来政策的看法，就是认为调控不会止，就是房地产如果得到政府认为达不到效果的话还会进行调控。所以希望大家还是要有这种，应该是要这个心理准备。

基于对政策的看法，我们对市场有这样一个预判，现在第三季度过了一大多半了，我们第四季度马上开始，我们认为未来的市场还是会调价出量，主要基于几个方面的判断，，地价有一定层次的，各个城市的地价都在一定程度的下调，包括议价水平也好，包括目前地价的情况也好，都在一定程度上下调。还有我们看二手房，同等区域的二手房楼盘它得有些楼盘价格也在松动，所以基于这个，我们可以看到新房这些也有一些松动，出现价格调整的情况，包括最近卖的一些好的楼盘，都是在一个合理的，相对新政之前它的价格还是有一定的下调，并且定价是大家能够承受范围内的。所以基于这个我们认为应该调价可能是一种趋势。另外确实我们这些大企业的行为对市场还是会产生比较大的影响，因为虽随着它们市场份额越来越重，它们的一举一动对市场影响还是比较大，刚才我们谈到了，就是我们在我们举到的那些企业，新政以后平均的房价成交价降了3%，像万科在5-8月相对新政之前整体的成交的均价下降了12%，它们的这些行为会对整个市场中会有一个很大的影响。这些企业更多追求的是企业的在市场调整中它会追求自己的比较好的现金流，因为这些企业大部分都是上市公司，它年底没有完成年报的任务要求，所以它的下半年的话，第四季度还会采取相对灵活的策略，而无论是应对市场也好，抢夺市场空间也好，还要给股东业绩交差也好，它都会采取相对灵活的定价策略，我觉得这对市场调价也会发挥一定的作用。另外一个在九月份以后市场供应量我们认为陆续上涨。为什么？因为去年在回暖，下半年才陆续上涨，到今年上半年，大家纷纷推迟了开盘时间，由于政策不明显，所以由于这种情况的话，下半年，就是包括第四季度，就是九十月份开始供应量会逐步的增大，现在金九银十大家忙着开盘了，这样的话供应量增大之后，如果价格不合适等等，可能在供求上发生逆转，所以调价促量从供求关系上来说是有影响的。我们曾经做过分析，认为2009年整个价格上涨，是因为相对于市场中，在四万亿投向市场之后带动了整个资金量的增加，这个钱相对于钱而言我们跟房子少，所以房价才上涨这么快，所以这样的话我们在讲什么呢，就是说目前这一轮可能有一些不同在哪儿呢？就是上次我们在08年底制定一些政策，包括09年出了一些相关政策，都是鼓励把这些钱到房地产中，包括降低个人贷款利率等等，这一轮采取的是调利率，包括银行有一些放贷等措施，如果在价上在促的话量会上的。

相对于在调价促量的时候可以看一下过去经验的数字，我们在上一轮调整中可以看到新政出来之后，相对于新政出台应该是说三月，在半年间我们量有一定的萎缩，萎缩到一定程度后我们量有一个价格出现一些调整，价相对于量的调整的话，应该又会滞后三个月大半年左右这么一个时间，这一轮变化实际在加快。针对我们对整个的，我们跟建设部政策研究做了一个动态模型，根据我们模型的话，我们预计整个的新政，就是仍然是现在这种利率的话，我们认为它全年的销售面积会相对于09年有一个20%的下降，全球销售均价也会有一个下跌，大概在2%-4%的范围，这是我们对全年的预计。

刚才说的是对近期的情况，对中长期情况而言，我们认为这个市场对房地产市场真的是看好的，点，整个中国经济大的支持，我这儿有一些数字大家可以看一下，中国房地产其实到今天结果是与中国经济发展离不开的。从这个数字可以看，我们把08-09年间整个的销售均价，住宅的均价，这个里面我说一下这个数字，住宅的均价增加了141%，而GDP增长了297%，人均GDP增长了270%，人均可支配收入增长了217%，居民储蓄增长了396%，而RR增长了480%。所以这个应该说我们还是有一个基础的，我们落实到不同的层次可以看到，当然这些层次的情况也不一样，我们认为如果住宅价格的增长是低于主要经济增长的话，应该还是在相对合理的范围，如果高于的话就属于不太正常。比如上海的涨幅已经高于了GDP人均可知支配收入，但是低于储蓄的增长，上海住房均价增长了309%，而储蓄增长了505%，人均可支配收入是229%。

我们还发现一个现象，是我们在过去整个的经济指标里，2004年之前整体的房价的增长是都赶不上GDP和人均可支配收入和储蓄的增长，04年之后发现这个数字发生了变化，这个增长超过了GDP的增长。像北京，在04-09年间它的均价的增长是增长了179%，GDP是96%，储蓄是101%，人均可支配收入是71%。像其他一线城市也都是这样。而二线城市住宅涨幅的增长应该是说还是相对于GDP还是要低一些。三线城市基本上都是不及经济指标的增长。所以为什么说大家都纷纷投降了三线城市，也是因为与房价这些构成有很大的关系的。我讲这个，就是说确确实实房价这些年的增长，一方面是有很好的经济基础。如果中国经济保持良好的发展的话，房地产仍然还是有比较好的空间的，因为它有比较好的支撑。另外一个确确实实整个的人口结构和城市化进程在为房地产市场提供了高成长性的空间。我们做了一下城市化进程的变化，对未来整个市场带动的作用，从这些指标我们可以看到，就是说在未来的十年当中，我们如果为了满足城市进程化需求，每年大概有新增的会有11亿平方米，这个是我们09年是一个比较高位的密集数据，可以看到如果按这个数字我们要满足住房需求的话，我们住宅销售额，销售面积，销售面积应该有望保持在10%左右增长，销售额如果加上价格调整、变化的话有望保持15%以上的增长。所以我们未来的房地产仍然还是一个很好的发展空间。在这儿我也是希望我们的品牌抓住这个机会，因为是政府现在也喜欢品牌企业，消费者也喜欢买品牌企业的房子，所以希望大家抓住这个，把我们企业做的更强更大。谢谢大家。