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| 第一部分：2010年中国房地产市场总结 |
政策环境 |
概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 |
调控方向一：抑制投资投机需求 |
调控方向二：增加住房特别是保障房供应 |
调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展 |
为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。 |
一、差别化信贷政策 |
一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重 |
2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。 |
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| 土地市场 |
| 2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量 | 2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度成交量 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍...[详情] |
2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降...[详情] |
| 2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价 | 2010年1-11月全国120个城市月度住宅用地溢价率 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
2010年1-11月，全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，增速与1-10月持平，较上半年下降1.6个百分点。其中，全国完成住宅开发投资额3.0万亿元，同比增长34.2%，增速较1-10月提高0.4个百分点...[详情] |
今年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%，增幅比1-10月提高了0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%...[详情] |
| 房产市场 |
| 2007年以来全国房地产开发投资额及其增速 | 2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
2010年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%。从各月数据来看，除2月受新年假期影响导致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位运行，1月和3月甚至接近3倍...[详情] |
2010年1-11月，全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米，同比增加40%。从各月来看，4-6月的月成交量维持在2200万平方米这一水平，7-9月有所反弹，并在9月达到3076万平方米，是年内第二高水平，但10-11月又有所下降...[详情] |
| 房价：全年高位运行，6-8月平稳甚至下跌，但9月以来小幅上涨 | |
| 2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势 | 2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
国家统计局公布的70个大中城市新建住宅销售价格指数来看，环比涨幅波动显著： 1-4月保持较快上涨势态，月均涨幅在1.4%左右，在4月中旬国家出台“国十条”调控措施后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，9-11月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%。同比来看，今年前4个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1个百分点至15.4%。5月份以来保持下降趋势，11月份为9.3%，较10月份下降1.3个百分点，较4月份下降6.1个百分点...[详情] |
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| 重点城市新房市场 |
| 成交：北京、上海等城市今年1-11月销售面积低于2009年，市场集中度有所上升，高端项目占比下降 | 价格：重点城市成交均价和价格指数震荡上行 | 供应：多数城市供应量与去年持平或小幅增长，销供比普遍低于1，出清周期上升 |
| 2008年以来三类城市住宅平均月度销售面积走势 | 2007年以来重点城市新房指数走势 | 2007年以来重点城市住宅出清周期走势 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
| 今年1-11月北京、上海等重点城市月均住宅成交面积均低于2009年，但多数高于2008年...[详情] | 今年1-11月，一线城市中广州住宅成交均价涨幅最大，达到33.8%，二线城市中苏州涨幅居前...[详情] | 下半年各城市迎来供应高峰，但一线城市全年累计上市量仍低于去年同期，但其他城市普遍高于...[详情] |
| 重点城市二手房市场 |
| 成交量：2010年1-11月各大城市二手房月均成交面积皆小于2009年，高于2008年 | 价格：2010年前11个月重点城市二手房价格指数皆上升，一线城市中北京涨幅最大 |
| 2008年以来一线城市住宅成交面积走势 | 2005年以来重点城市二手房价格走势 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
今年前11个月，各大城市二手房月均成交面积均较上年有所下降。一线城市中，北京上海二手房月均成交面积分别为138万平方米和109万平方米，分别较2009年下降32.8%和48.8%，但较2008年大幅增长198%和73%...[详情] |
今年1-11月，一线城市中，北京二手房涨幅涨幅最大，达到39.8%，11月二手房均价为25812元/平方米；广州涨幅为33.0%，11月二手房均价为13487元/平方米；上海和深圳涨幅皆为22.0%...[详情] |
| 重点开发企业 |
万科、保利等重点开发企业今年销售额同比大幅增长，万科成为中国第一家销售额超过千亿的房企 |
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2010年重点开发企业中，最引人注目的无疑是万科地产。随着8-11月销售面积和销售的大幅增长，今年12月初销售额突破1000亿元，成为中国第一家销售额过千亿的房地产开发企业，前11个月销售额同比大幅增长72.3%。同期，中海和保利销售额分别为588港元和571亿元，同比分别增长30.7%和41.6%。绿城、富力销售额分别为465亿元和304亿元，同比分别增长8.4%和19.5%。[详情] |
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和其他重点企业相比，万科今年的规模领先优势更为明显。2009年，万科销售额分别是中海和保利的1.3倍和1.5倍，今年前11个月上升至1.7倍。和碧桂园、富力相比，万科销售额的倍数由2009年的2.7和2.5升至2010年前11个月的3.3和3.5。【下载报告】 |
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| 10大开发企业市场份额有所上升，前11个月销售额占全国10.3%，较1季度末提高0.6个百分点 | |
| 2009年以来10大开发企业销售面积全国占比 | 2009年以来10大开发企业销售额全国占比 |
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| 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com | 数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com |
| 今年前11个月，万科、中海等全国10大开发企业市场份额呈上升走势。其中销售面积占全国比重为5.1%，较1季度末提升0.1个百分点，分企业看，万科1-11月销售面积全国占比为1.0%，较1季度末提高0.2个百分点，恒大和保利皆提高0.1个百分点至0.9%和0.8%，碧桂园、中海各下降0.1个百分点至0.7%和0.6%。 10大企业销售额全国占比1-11月为10.3%，较1季度末提升0.6个百分点。分企业看...[详情] | |
| 第二部分：2011年中国房地产市场展望 |
第一、市场发展环境 |
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宏观经济：通胀风险加大，调结构、稳物价成为2010年经济工作重点 在11月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。[详情] |
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2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币政策在从2009年的"极度宽松"转为2010年的"适度宽松"后，正恢复到中性。[详情] |
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2011年经济工作重点为"加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平"，预计2011年的房地产政策调控不会放松，为"保增长"而放松房地产调控是小概率事件。 |
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2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并已初步完成。2010年11月23日，住房和城乡建设部发布《关于报送城镇保障性安居工程计划任务的通知》，明确提出2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。[详情] |
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2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处。[详情] |
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| 第二、市场走势展望 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地市场：供应力度加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高...[详情]
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| 2011年全国商品房市场预测 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几个方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化...[详情] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 中央经济工作会议提出2011年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。近日住建部提出2011年计划建设保障性住房1000万套，较2010年增加420万套。若落实到位，全国总开工面积将达到6亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高到10%，以套数计算则接近20%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。...[详情] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。...[详情] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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中国房地产指数系统数据库：中国指数研究院数据信息中心依托遍布全国的分析师实地调查和搜房网平台长期跟踪监测，掌握了大量一手数据，建立了目前中国历时最长、信息最全的房地产专业数据库。数据库囊括了房地产企业、项目、交易、开发、指数、政策、规划、营销、金融等多个方面，汇集了近20年来中国及40大中城市的开发经营数据和近10年来中国40多个城市的房地产交易数据，同时收集了8万个住宅项目、5万余宗土地和近1万栋写字楼物业的600多个指标共5000余万条详细信息。 |
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