“地王”调查报告中国指数研究院搜房产业网权威发布

编者按：1-11月中国土地市场变化明显，市场调整迅速。随着国家一系列宏观调控政策的出台，银行加大资金扶持力度，中国经济逐渐企稳向好，房企亦将土地储备作为到资本市场融资的敲门砖，土地市场明显活跃，产生了一大批“地王”，市场活跃程度甚至超过07年。面对市场不理性倾向，国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，严查囤地现象。在此情况下，中国指数研究院对09年1-11月土地市场进行诊断分析。

2009年1-10月全国土地市场分析

1-10月中国土地市场变化明显，市场调整迅速...<<详情

“黑马”再搅局地王背后房企众生相

继方兴地产之后，大龙地产再现“国企黑马”本色...<<详情

中指独家整理：2009中国十大“地王” （统计时间截至2009.11.23）
地王	成交总价（亿元）
上海龙华路1960号地块	72.45
珠海十字门商务区地块	70.18
上海长风地块	70.06
北京后沙峪镇地块	50.50
广州科学城地块	43.41
重庆江北体育公园地块	41.00
北京广渠路15号	40.60
佛山桂城街道地段	38.20
重庆鸿恩寺地块	38.10
大连红凌路两侧宗地	37.48

地王排行榜

2009年中国住宅用地成交总价十大“地王”
（统计时间截至2009.11.23）

排名	城市	地块名称	成交总价 (亿元)	竞得方	成交日期
1	上海	徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块	72.45	绿地	2009-09-30
2	珠海	十字门商务区马骝洲及北山咀地块	70.18	华发	2009-11-05
3	上海	长风6B（B6）、 7C地块	70.06	中海	2009-09-10
4	北京	顺义区后沙峪镇地块	50.50	大龙	2009-11-20
5	广州	科学城KXC-F8-1-1地块	43.41	雅居乐	2009-10-29
6	重庆	江北嘴CBD江北体育公园地块	41.00	中海九龙仓	2009-10-28
7	北京	朝阳区广渠路15号	40.60	中化方兴	2009-06-30
8	佛山	桂城街道61、62街区地段	38.20	中海	2009-10-28
9	重庆	江北区鸿恩寺地块	38.10	保利	2009-06-25
10	大连	庙岭村红凌路两侧宗地	37.48	大华	2009-04-28

数据来源：中国房地产指数系统数据库

>>更多地王查询请进入土地库

2009年1-11月中国土地市场“地王”频现，成交总价屡次被刷新。从拿地时间看，除了大连庙岭村红凌路地块外，其他“地王”都产生在下半年，特别是9、10月份。从城市分布上看，成交总价前五名分布在上海、广州、北京等一线城市，而07年则分布在长沙、佛山、重庆等二线城市。从成交价格上看，上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块成交总价72.45亿元，成为09年总价“地王”。

2009年中国住宅用地成交楼面地价十大“地王”
（统计时间截至2009.11.23）

排名	城市	地块名称	楼面地价 (元/㎡)	竞得方	成交日期
1	厦门	思明区03-14片区云顶南路东侧	30940	恒兴	2009-09-08
2	北京	顺义区后沙峪镇地块	29859	大龙	2009-11-20
3	苏州	独墅湖北、高和路南	28057	绿城	2009-09-22
4	上海	徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块	27232	绿地	2009-09-30
5	杭州	上城区（南星桥粮库地块）	24295	西子	2009-08-18
6	上海	徐虹北路8号地块	23245	上海城建	2009-09-02
7	上海	长风6B（B6）、7C地块	22409	中海	2009-09-10
8	杭州	拱墅区（湖墅南路186号新华集团地块）	22361	绿城	2009-09-03
9	上海	长宁区周家桥街道91街坊地块	21983	朗华	2009-06-11
10	杭州	下城区（环城北路57号、环城东路353号地块)	20963	绿城	2009-10-10

数据来源：中国房地产指数系统数据库

>>更多地王查询请进入土地库

2009年1-11月全国住宅用地成交楼面地价排行榜与总价排行榜相比具有明显特点。从拿地时间看，单价“地王”全部产生在09年下半年。从城市分布上看，单价“地王”主要分布在厦门、苏州、杭州等二线城市，一线城市仅有北京和上海，而总价“地王”主要以一线城市为主。从拿地企业上看，民营企业厦门恒兴置业以30940元/平方米的楼面地价成为09年单价“地王”，而总价“地王”则被国企拿下。

地王产生的内在因素分析

宏观经济企稳回暖的趋势明显，资产价格逐渐走高，房地产投资预期增强

随着国家一揽子经济刺激计划的出台，银行加大房贷优惠力度，加上企业自身的促销行为，商品房销售出现火爆场面，商品房去化程度加快。土地市场交易逐渐活跃，产生了一大批“地王”，市场活跃程度甚至超过07年。

和08年不同，企业资金状况得到明显改善

企业良好的现金流来自以下三个方面：1、良好的销售业绩使得企业资金回笼加速；2、银行对品牌房地产开发企业的授信额度加大，比如，中海获得招商银行200亿元的授信额度；3、土地储备是资本市场衡量房地产企业的重要指标，加大土地储备特别是城市中心优质地块的土地储备是上市公司的潜在动力。

09年住宅土地供应偏紧是造成土地价格走高的原因之一

以北京为例，北京09年计划供应住宅用地（含政策性住房用地）共1300公顷，而08年计划供应1700公顷，同比减少24%。土地市场好转导致出现住宅用地供不应求的状况。

城市中心特别是一线城市中心优质地块具有不可复制性，
在市场化的条件下，房企要得到稀缺地块就必须付出更高的成本

厦门思明区03-14片区云顶南路东侧地块景观优良，是低密度高品质住宅用地，最终被恒兴置业拿下，成为09年单价“地王”。

土地出让制度导致土地价格高企

招拍挂制度采取“价高者得”的原则，房企为了得到优质地块就必须从价格上击败竞争对手。北京顺义区后沙峪镇地块经过190轮现场竞价，被大龙地产拿下。地块起始价14.1亿，而成交价高达50.5亿。

土地付款方式也是房企敢于拿“地王”的原因之一

开发企业只要支付少量的保证金就可以得到土地的开发权，分期开发分期付款更为企业支付地价款提供便利。

中央出台政策遏制“地王”

面对09年频出的“地王”，中央政府最近出台一系列的政策，希望实现遏制“地王”的效果。但是，这些政策治标不治本，难以从根本上解决“地王”频出的问题。

国土资源部连同发改委发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知，明确规定商品住宅用地的宗地出让面积上限。其中，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(约300亩)。缩小地块出让面积降低土地成交价格并不科学。楼面地价是商品房土地成本的直接体现，减少土地面积一定程度上会降低成交总价，但可能拉升楼面均价，特别是对于城市核心地块，这样政策出现的结果适得其反，还有可能拉升房价。以北京为例，北京09年成交的住宅用地，土地面积超过20公顷的共有12宗。从地块的区域分布不难发现，12宗地块大多分布于大兴区、房山区等远郊区，唯一一宗位于城八区的地块朝阳区王四营乡住宅用地为限价房地块。此外，12宗地块中仅万科以6443元/平方米的楼面地价拿下房山“地王”之外，其他地块成交总价及单价均比较低。

连续两次下发《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，《通知》明确要求严查“批而未用”地块，直指房企囤地。通过征收土地闲置费和没收地块严惩到期未开工及延期开工的拿地企业。严禁囤地的政策早已有之，此次只是再次重申了这一政策。对于什么是“囤地”缺乏明确和科学的判断。有些到期未开工地块的责任可能因为政府审批程序较多，审批速度较慢。所以，两次《通知》只能为中央政府制定下期的土地政策提供依据，对于当前土地市场的影响较小。

非政府原因土地闲置严惩不贷

开发商疯狂囤地风险转嫁银行股民

国土部资源网分析师王永先表示,尽管看上去从拿地到项目建设再到销售收入,开发商严重依赖银行贷款,但银行在为开发商提供资金的同时,自己也收获了丰厚的利润。“毕竟在房价上涨行情里,房贷是非常优质的产品。但是银行为了自己的利益,在贷款审批中难免存在监管不严,最终导致银行背负极高的金融风险,成为房地产开发商的傀儡。”此外,当前各地的财政收入大量来自卖地,所以,基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价…点击查看全文

利益链与不盖房子的开发商

质疑：政府真拿“土地倒爷”没办法吗

开发商不开发房子却倒卖土地，显而易见是倒卖土地比开发房子获益更大。当房价上涨至远离其基本价值时，房产暴利就出现了；当建设用地不是用来开发房子，而是变成赚钱工具时，土地暴利就不可避免了。在我看来，今日中国楼市之所以严重扭曲，原因就在于存在太多暴利空间、太多“血吸虫”，如果有关方面无视这些问题，或者“医治”的药力不够，一系列民生问题…
点击查看全文

相关资讯

2009年上半年，中国各主要城市的土地市场可谓是烽火连天，随着房企IPO大门的重新开启，房企的这种圈地行为也愈发“疯狂”，分析其中原因，有业内人士指出这是因为土地已经成为一种资本运作工具：未上市的公司希望通过拿地提高土地储备，进而提升其公司IPO时的被估值金额；房企通过IPO上市后，利用融资所得资金再进行圈地，则能进一步提升其公司股价。11月26日-27日，德银、麦格理、美林等全球著名投行在香港国际地产周约见未上市实力房企，共谋新财富故事。

	易小迪：很多上市房企成了投机商
	阳光100置业集团董事长易小迪认为很多上市公司成了投机商,它为了保护它的股价,保持在资本市场价值的提升,只要不赔钱就可以拿下高价地...[详细]

	张宝全：房产开发市场游戏规则已改变
	今典集团董事长张宝全认为现在的房地产开发市场游戏规则已经改变,对于上市公司而言,土地就变成了资本运作的工具,价格高低,就不是它们重点考虑的问题了...[详细]

	杨少锋：拿地不过是上市公司融资工具
	北京地产界资深评论人杨少锋认为拿地不过是上市公司的融资工具,长此以往,导致土地资源高度集中,地产寡头一旦形成,所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮...[详细]

· 楼价已居高位地王短期内再难大幅拉高房价

· “天价地”频现扰乱房市老百姓频被地王忽悠

· “长风地王”效应延续至今普陀自住交易活跃

· 国土部直指“地王” 单块住宅地出让禁超300亩

· 国土部调研天津等地“地王” 筹谋2010年土地供应

· 国土部出新招有效遏制“地王”频出的现象

· 重点城市土地市场复苏地王频现能否催生房产新政

· 亚运购房圈：亚运城未拍已成地王命运猜想曲

· 土地新政频现政府监督地王敦促房企开工

· 广州房价居然疯涨40% 地王频出是罪魁祸首？

中国指数研究院、搜房网、搜房产业网联合发布。如需转载或了解更加详细的资讯，请与中国指数研究院数据信息中心联系。如发现非法刊登转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：010-59306983