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房地产市场供求关系发生重大变化背景下，各地仍在探索多种模式大力支持刚性与改善性住房需求。近期，针对改善置换群体，淄博、济宁、海宁、宁波、南京、连云港、南通等多城明确鼓励提倡“以旧换新”购房活动，以此加速释放置换住房需求，激活市场流动性。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，“以旧换新”“以小换大”等需求获得了更多的政策支持。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。

作为首批参与活动的经纪机构之一，宁波市南天房地产经纪有限公司负责人郑先生向《华夏时报》记者透露，“现在市场上置换需求很多，政策（效果）还是不错的。活动开始第一周，我每天都要接到十几个咨询电话”。郑先生认为，在当前的市场情况下，“换新购”这样的政策无疑颇具提振作用。

不过，从落地情况来看，目前各地“以旧换新”政策的影响尚不明显。陈文静认为，整体来看，仍需更多有力政策加持，才能有望带动市场预期进一步好转和修复。

“以旧换新”兜底二手房出售

据苏州市住房和城乡建设局官方微信公众号“苏州住建”12月4日消息，该市自2023年12月1日起实施“卖旧买新”购房契税补贴。

政策明确，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日—2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，买的越早越实惠，最高可享受100%购房契税补贴。

记者注意到，据苏州房地产经纪业协会微信公众号，11月23日，苏州正式启动“家在苏州·换新购”活动，旨在帮助购房者提前锁定意向新房房源，加速旧房出售，彼时确定有7家经纪机构和57个项目楼盘。12月6日，该机构透露，截至目前，共有12家经纪机构参与“换新购”活动。

苏州并非首个推出“卖旧换新”政策的城市。《华夏时报》记者不完全统计，为加快住房置换效率，今年下半年以来，已有包括济南、青岛、淄博、南通、徐州、宁波、丽水等在内的20余个城市推出过类似政策。

这其中，大部分城市都采用购房者、开发商和中介公司三方签订协议的模式。在购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金。

例如，11月24日，广西玉林市住房和城乡建设局宣布正式启动玉林市商品房“以旧换新”省心购倡议。政策规定，房地产开发企业、房地产经纪机构公司以及意向购房者需签订三方合同，并向新房项目缴纳新房意向定金，定金统一存入由市住建局开设的资金专项管理账户，由房地产经纪机构对存量房进行查证、验房、实勘等，存量房在约定时间内未销售的，退还新房意向定金，终止新房交易；

在江苏南通，居民可与房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

同时，江苏太仓、连云港等地采用了由政府或国资公司兜底回购的模式。例如，今年10月初，太仓开始试行“以旧换新”政策。据太仓市住建局工作人员介绍，该市试行的商品房“以旧换新”政策，是将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对于改善型住房消费需求释放有着积极作用。“和普通二手房交易相比，它能够快速成交，因为挂在普通二手房市场上可能几个月都无人问津。现在腾出了‘房票’，拿到了资金，对于这些人来说是一件好事情。”丁建刚表示。

未来或有更多城市参与

毫无疑问，“以旧换新”政策推出的背后是不景气的市场行情。以苏州为例。中指研究院数据显示，苏州新房价格仍保持一定涨势，但二手房均价已多月下降，而且有降幅扩大趋势。今年8月，苏州二手房均价2.68万元/平方米，环比降幅0.46%；11月，苏州二手房均价跌至2.63万元/平方米，环比下降0.79个百分点。

因此，苏州市继续落实宽松的购房政策，体现了财政政策继续发力的导向。相比于过去在特定时间阶段或特定房产方面落实购房契税的补贴政策，苏州此次做了创新，在“卖旧买新”的交易上落实了宽松的政策，将更好发挥激活合理住房消费需求的功能，提振楼市活跃度。类似补贴会带来更强的导向，发挥了非常好的引导需求释放的功能。

陈文静也认为，从开发商角度而言，“以旧换新”购房者提前签订新建商品住房认购协议提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。

那么，“以旧换新”政策的执行效果如何？记者随机选取了部分城市进行了解。例如，宁波市早在今年10月20日即启动住房“换新购”活动。作为首批参与活动的经纪机构之一，宁波市南天房地产经纪有限公司负责人郑先生向记者透露，“现在市场上置换需求很多，政策还是不错的。活动开始第一周，我每天都要接到十几个咨询电话”。郑先生认为，在当前的市场情况下，“换新购”这样的政策无疑颇具提振作用。

“现在宁波一些（不好卖的）项目姿态还是比较低的，也愿意配合做这个事情（换新购），当然有些楼盘销售情况不错，也就不需要参与，所以其实还是具体情况具体分析吧。”不过，对于实际落地的情况和数据，郑先生则表示不便透露。

整体来看，由于市场大环境动力不足，这些政策发出后，咨询的确不少，但实际落地的效果尚不明显。

对此，陈文静向记者分析指出，“以旧换新”政策效果尚不明显主要是因为，一是当前多地二手房挂牌量处于高位，二手房去化难度增加，“以旧换新”购房者若想快速售出二手房，则需在价格方面给予一定让步；二是对于开发企业来说，购房者锁定新房房源后，该房源的交易周期或有所延长，也导致对新房销售的促进作用尚不明显。

除此之外，居民就业、收入预期没有明显好转，核心城市政策存在优化预期，导致购房者观望情绪重，多个因素影响市场修复缓慢。整体来看，陈文静认为，“仍需更多有力政策加持，才能有望带动市场预期进一步好转和修复”。

从全国看，大部分城市，放松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。