产业网讯：2014年5月16日，2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会在北京金融街威斯汀大酒店举行。本次会议由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同主持召开，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、曹远征、黄兴玲等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会

 
         【现场直播】【微博直播】【研究报告】

【莫天全】各位领导、各位嘉宾、各位新老朋友，我们一年一度的房地产上市公司研究，发布会今天召开，研究上市公司实际上就是研究中国房地产业，因为我们国内的上市公司是代表了我们中国房地产业最核心的一部分，是在我们研究十二年的历程当中我一会会稍微回顾一下，确实我们房地产上市公司这个板块，不仅自己从我们的两位数发展到三位数，从几十家发展到一百多家，而且它的份额增长也是越来越好，代表中国房地产业进的一个板块。

为了追踪进的板块，我们在12年之前，由我们三家主办单位共同组建北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，10研究组个研究项目就是我们房地产上市公司，因为有一点很简单的道理就是上市公司它的数据相对来说是海量面的，也是最公正的，也是最公开的，不能说一切都是对的，但是相对于其他公司来说是最容易获取，最可信的，因为10研究的宗旨或者它的目的是对我们这些企业本着客观公正准确全面的基本原则以客观数据为依据来做的研究，所以上市公司是我们12年以前展开中国房地产10研究的时候的项目。经过我们研究组是几十号人，我们研究组有12年，研究组还是我自己作为发起人之一，还是相当自豪，因为以数据作为基本的元素对中国房地产领军企业研究得出结果12年以来是站得住脚，得到方方面面的认同，感谢研究组，12年以来我们研究组发布了12年的上市公司报告，还有十一年房地产开发百强企业报告及房地产品牌研究，10扎扎实实为中国房地产业发展用数据说话做了相当有益的事情，今天我们发布上市公司12年的研究成果，我简单回顾一下，我们12年以来我们上市公司的变迁。

我们看2014年，我们中国房地产上市公司的研究对象180家，2003年我们次研究只有78家，增长了一倍多，所以在过去12年当中，我们上市公司在不断的增加，沪深上市公司135家，比较2003年增加了66家，在香港上市的以内地为主要业务的上市公司45家，比2003年增加了36家，这个数量增长也是快，在12年当中，我们看综合实力，10企业就是我们综合实力最强的公司，12年以前在，现在还在，还有万科等等我们还有三家，刚才聊美国道琼斯剩下两家，我们10是有70%已经不在这个10里面，有三家还在，海外上市是10企业还有两家。我们再看市值，公司的股票价值，12年以来房地产上市公司的市值均值增长了四倍，我们一会会横向的比较，10企业市值均值增加的5.8倍，大陆在香港上市的10企业市值增长了27.5倍，在香港的上市公司市值增长超过我们国内上市的房地产公司，我们看营业收入的增长，12年以来，房地产上市公司营业收入均值增长了12.8倍，跟刚才4.8倍比，我们市值增长没有赶上我们营业收入的增长，沪深上市综合实力10营业收入更快一点，大陆在香港上市综合实力10是24.7倍，近一年，在过去12年当中我们的上市公司10增长12年以来房地产上市公司的净利润均值增长了31.8倍，比我们的收入增长还快，比我们的市值增长的就更快，这点我坦率的说我们简单的数据对比，我是为我们房地产上市公司鸣不平，我们利润增长31.8倍我们的市值增长5倍，我觉得从这两个简单的数字来说，过去三年当中，对我们上市公司的认同是没有到位的，就是资本市场对我们上市公司的认同没有到位。我们沪深上市净利润增长24.2倍，大陆在香港上市的中国10净利润增长57.9倍，我们看到我们在香港上市的公司，他的利润增长比我们平均的上市公司利润增长高出差不多一倍，所以我们看这个从我们利润，因为我们说这个公司的市值或者股票的价值，一定要看它的利润，这块相对我们现在市值的增长，我给的我们市值的增长远远没有赶上净利润增长，资本市场对我们房地产上市公司并没有一个正确的认识，我觉得一年两年也就罢了，十年十二年这么一个趋势，我自己觉得资本市场对我们房地产上市公司的看法或者说判断是有些问题的，怎么让资本市场认识到，我们实实在在利润的增长，这个价值的存在，我相信我们需要大家共同来努力。

刚才是一些简单的我们十二年来研究数字，我自己觉得从收入利润角度来说增长很快，但是从公司的市值来看，我们远远不够，再回顾一下我们12年研究，这个研究我们要共同努力，让资本市场认识到我们房地产上市公司的价值，所以对于我们这个10研究，或者上市公司的研究是当中的一个环节之一，十二年以来，我们的研究这个成果应该是在促进政府对房地产上市公司的全面了解方面起到一定的作用，不管是证监会国土资源部还是央行，我们相当多的研究报告，他们通过研究报告了解房地产市场的发展，最近我们在两个月之内，受领导小组室的邀请，我们参加小范围的论坛，讨论房地产市场风险在哪，或者项目怎么发展，这些研究报告从多个方面对我们政府的政策或者一些导向还是起到了相关的支持，另外一方面就是研究成果最直接的是帮助我们的企业，我们上市公司获得国内外金融机构的支持，刚才就是说资本市场对我们认识不足，10的研究在金融界起到了一定的影响作用，当然就是包括我们有些银行，对我们10研究对上市公司这些的企业关照支持我们这些10企业的发展。我们的研究成果也直接引用在我们各个企业的年报或者其他的宣传方面，因为中指研究院还有国务院发展研究所等单位以研究为它的最基本的核心，来展开工作，所以这些机构的研究成果是得到了我们资本市场或者产业甚至政府的认同它的研究成果还是得到广泛的接受，所以在引用这些研究成果的同时对我们企业各种方面的宣传也好，或者说认证也好，或者是认同也好，起到相当多的支持。

媒体少不了，包括我们今天我们每一次发布会得到媒体广泛的支持，因为媒体需要公正公平客观的资料，来把我们好的企业宣传给我们各个媒体读者，不仅仅是国内还是国外，研究成果是广泛的得到了发布，所以上面是我简单用一点开头的时间代表我们10研究组代表我们房地产上市公司研究团队把我们的背景还有我们12年以来变化简单的介绍，我希望就是今天通过我们的研讨，通过我们对研究成果发布过程的解释阐述，我希望我们第12届房地产上市公司研究成果发布会取得圆满成功谢谢。

【马骏】欢迎大家参加2014年房地产上市公司研究成果发布会，我们研究小组对中国房地产企业跟踪研究了12年，那么我们这个发展研究报告的数据成果，如果回顾12年的研究成果，我个人有两点感受，一个是中国房地产企业规模和竞争力快速提升，刚才莫总给出了很多数据，有说服力，是我们的上市公司，营业能力增长很快这是一个，我个人觉得其实中国企业它之所以竞争力快速提升就是中国企业善于学习和创新，过去十年以前我们去中国房地产企业调研，我们发现那个时候，多数企业都在寻找外国的标杆企业来学习，如果现在我们到中国房地产去调研的话，我们发现，更多的他们是在结合中国的实际情况进行创新，而且我们已经看到了，中国的房地产企业创造了很多中国特有的商业模式，我自己的话就是对中国的领先的房地产企业也做了一些总结，因为我发现这些企业是领先企业有五个重要特点。

一个是符合业态，第二个是专业经营，第三个是多样融资，第五个是节能环保，代表了中国领先房地产企业的发展趋势，这是我的一个体会，另外一个体会是刚才莫总也谈到了，中国房地产领先大，12年前，我们百强企业的排行榜跟现在比较的话，我们发现80%的企业已经不在榜上，这是什么原因？虽然刚才我们讲到中国房地产企业的竞争力不断提高，但是这样的变化并不矛盾，由于市场竞争，所以竞争力提高了，原因是过去20年，中国经济高速增长，平均10%的增长，为中国房地产企业发展和创新提供了机会，20年的增长，在人类历也是的，这个一方面给这个企业提供了增长机会，是创新的机会，一批善于创新的企业脱颖而出，他们上了新的榜单，这样一个增长的原因大家知道，主要由于改革开放，释放中国的企业，之所以这么平稳，主要是政府采取了比较有力的宏观调控措施，包括在遇到外部冲击的时候，政府采取了比较有力的调控措施让经济平稳增长。当然我们看到这样一种稳定的增长对中国房地产企业的发展是有好处的，但是另一方面，我们也看到，这样长期平稳的增长，也是有弊端的，我们的很多企业，包括房地产企业，容易形成一种思维定式，以为这个市场永远会繁荣下去，即使碰到困难也是暂时的，只要熬过这一阵，还会好起来，这种情况下我们很多企业就注重抓机遇，不关注控制风险，是外部风险，我们当然很多研究表明，到今天这个时候，其实我们国家的经济形式已经发生深刻的变化，我们这个有可能要从一个高速增长阶段进入到中速增长阶段，可能10%以上的增速永远不会再来，我们这个10研究小组研究也表明，我们城市人均住房面积已经接近部分发达国家平均水平，在这样一种情况下，我想我们要重新审视我们的发展战略，我们看现在的市场，这是我们房地产市场的从2010年开始增长速度下降，到2013年有所回升，在这种情况下我们很多房地产企业加大了拿地的步伐，最近的研究表明，很多房地产企业，这样一个做法也带来一些风险，我们这个有组数据，我们这个研究发现，沪深及大陆在港10企业2012年土地购置费用占销售额比重为27.8%，到了2013年上升到48.5%，增长速度惊人，到了今年一季度，大家知道销售形势不太好，有一个段子说一线城市跌不动，二线城市有松动，三线城市卖不动，反映了目前市场的变化，我们统计数据发现，这个时候我们的一季度土地购置费用占销售额的比重已经上升到56.5%，这就说明我们的一些房地产企业在新的形势下，没有做出及时调整，我想如果说过去我们国家经济以及房地产市场处于高速增长的时候，我们重视抓机遇这个战略是对的，现在这个时候我说房地产企业既要抓机遇也要重视发展，我们的研究报告有丰富的内容、翔实的数据还有结论供大家参考，谢谢。

【刘洪玉】尊敬的各位朋友，大家上午好。高兴第12次中国房地产上市公司研究报告今天就要跟大家见面了。我在这里边想给各位汇报一下我们的方法体系，研究过程当中今年的一些调整变化，包括是研究背景、研究对象、研究方法。

研究背景莫总基本上讲清楚了：我们从2003年开始研究，这已经是第12次。但是今年的研究，面临比较纠结的这样一个环境。实际上我们两个方面，一个就是说新型城镇化的发展，十八届三中全会推出来的经济社会等等这样一些领域里面的改革的措施，实际上给我们展示了好的一个长期的发展的前景，但是实际上我们发现我们在目前短期内我们感觉到又很多事情很迷茫，这里面主要还不是我们房地产行业内部的原因所导致的这样一些变化，更多的是跟宏观的经济的发展变化以及由于宏观经济发展变化我们金融行业所发生的一些变化，它的信贷相关的一些信贷政策，所发生的一些变化，导致我们房地产行业他所处的宏观的环境尤其是他的金融环境发生了一系列的变化，这样的话，实际上大家都知道我们房地产市场重要的就是要看未来才决定现在，因为我们很多事情都是预先做的，大家看我们的销售住房的销售百分之八九十都是通过预售实现的，这样的话指导我们买地开工建设卖房子包括我们所做的一系列的融资的行为，他都是为了一个未来的一个目标，为了在某一种未来的一个情景的实现做的准备工作，做的前期工作，所以实际上大家觉得未来的变化，它的不确定性，增加了以后，会对我们当前很多的企业的行为会包括不光是我们的房地产企业，这个市场上参与者的行为，会发生一些变化，在这样的一个情况下，我们实际上今年的研究应该说更具挑战性。

但是我们说房地产行业的发展，我们始终是认为它有长期的这种前景，我们也需要一批的房地产企业，他能够不断的可持续的去向前发展，所以实际上我们在这个研究的过程当中，也是希望通过我们的研究，来不断的来发现这样一些好的企业，然后也能够为我们的行业的发展，树立这样一些好的企业的样板，推动我们这个行业的进步，所以我们这个研究对象主要还是在沪深和境外上市的这样两类的公司，境外的上市的主要包括联交所这样一些地方，原则就是他们的境外的这些企业要求他们的业务收入主要是来自中国大陆，而且他的收入构成需要满足相关的一些条件，有一些像上市公司分类代码里面有一些相关的要求，什么类型的公司，叫房地产上市公司，我们是遵循的这样一些一般的规则，我们研究的方法体系实际在过去十一年的发展过程当中，我们主要的方法是没有什么变化，但是每年我们会根据我们对行业发展，对企业的发展一些认识，我们会有一些小的指标上的一些调整，或者是有的时候是增加有的时候是减少，这个更反映我们当前我们市场发展的一个主流，比如今年，我们感觉到实际上金融环境的变化，实际上对企业的一个重要的一个考验就是它的现金的管理，它的资金的流动性，或者说大家俗称的资金链的管理，它的可持续性，然后资产负债的这种管理，因为实际上大家知道，在我们已经有过一些这种类似的经验了，就是说我们的房地产业务，比如说我买地建房子我的决策都很正确，但是因为我们可能没有考虑到我们另外一个金融链条上的资本结构这样一个环节的一些对企业的约束，所以房子建的很正常，但是我们的企业却出现了一些问题。慢慢把我们对企业的控制权力慢慢丧失，慢慢被其他的者逐渐的把这个权力转移过去。

所以我们这里面今年就增加了股期率这样一个指标，更好的评估企业价值，为者的决策提供参考，另外我们因为风险管理的这种需要，我们说很多企业都在加大对资金安全的这种管理的力度，所以我们在这个财务稳健性，这样一个大的指标下，我们又新增了一个现金到期债务比，公司持有的现金和即将到期的债务，在一定时间里面要到期的债务比值关系来，这里面就是企业的流动性管理的问题，来看企业的财务稳健程度，为者提供更加准确和全面的评价的结果。

从这个方法当中我们可以看的出来，实际上我们可能研究房地产上市公司还不主要是从房地产公司角度，更多是从者这个怎么去看上市公司的这样一个角度，但是因为者怎么看，往往又是我们企业怎么发展的一个这样一个目标，我们企业发展的目的是要满足资本市场者的要求，或者股东，现在的股东或者潜在的故他们的要求，所以这个意义上来说，对我们企业未来的发展也有重要的意义，就是这是我们的一个大的逻辑思路，我们在研究的过程当中，实际上我们有一个叫综合实力的，这个主要是我们把这个企业的这种经营的规模然后他们的财富创造能力，他的财务的稳健性，还有公司的价值，这样四个主要的方面，我们把它综合起来，来判断按照这个分值来确定一个企业的综合的实力的。其中经营规模的评价我们主要是看重这个公司的总资产营业收入利润综合和总的市值，财富创造能力，我们实际上还是沿用财富创造能力的方法，对公司进行EVA的评价，我看了很多公司内部的研究报告，自己对自己公司的评价报告，现在企业也越来越重视EVA这个指标，在企业发展过程当中的作用，这个评价体系里面，我们包括税后净营业利润等两大类指标，再有一个刚才说的一个方面，企业价值的评价，这里面从企业的盈利能力成长能力运营效率资本市场的表现和业绩的预测这些方面，来综合评价，所以我刚才说的股期率在资本市场表现一个指标下，我们今年增加的一个指标，实际上这个者对这个指标也是越来越关注，财务稳健性的评价刚才说增加了现金到期债务比，主要看企业的资产负债率，有效的负债率流动比率速动比率还有年度现金流，这个指标，我们实际上社会上还是比较习惯用资产负债率，但是因为我们房地产行业普遍有预售的安排，我们更多发现净的负债率这个指标占的对企业来说意义的重要，如果这个净的负债率超过60%，企业就认为我们认为财务报表就会偏大，当然现在很多房地产上市公司使用了一些新型的融资的一种方法，我们实际债务融资，我们在这些做法上又可以被审计师或者会计师承认为权益融资，净的负债率目前看来也还是有些，因为实际上我们说市场如果发生了我们不希望的变化的话，这些问题，这些对公司的影响也是比较大的，这个指标。

我们还做了一个园区类的上市公司的竞争力的评价，这个是根据我们持续也在做这个事情，还有做了一些准备上市的公司的一些评价，实际上我们现在要准备上市的公司还多，还有很多企业需要再融资，这个是根据这方面的需要，做了这样一些工作，总的来说，我们说未来在发展过程当中，我们说房地产上市公司，持续的发展我们感觉仍然有坚实的一个市场的基础，这个基础主要是来自于一个是我们城镇化的持续的发展，再有就是在这种发展下，我们大量的人口的流动，向城市的流动，会带来大量的空间的需要。另外我们认为新型城镇化为房地产行业提供一些新的机遇，当然这里面我们一定要考虑好处理好房地产业和城镇化要怎么协调发展的问题，因为我们实际上在过去我们已经出现了很多地方房子建了很多，但是人没有去，所以我们可能更多的要去研究人他流动的规律，而不是一厢情愿的，哪个地方容易获得土地我们就去做这个事情，因为城镇化的发展，关键是人的流动。

再有房地产上市公司，要不断的完善它的战略和运营的管理，通过创新组织模式和商业模式，提升管理效率和水平，创建多元化的融资体系等等，完善它的运营管理，因为我们发现，企业在比如说我自己感觉，就像去年年底以来，到现在为止，虽然我们很多城市的房地产市场上，虽然这样一个大的环境具有不确定性，但是企业的竞争所形成的最后导致的超过四五万的这种项目，还是挺多的，这样的话实际上我们应该说在企业好像就知道买地开发卖房子这样一种模式，我们还有很多其他的地方可以去探索，再有就是要适应市场的力量，起决定作用这样一个市场环境，就是说过去我们很习惯所谓的日光盘，很多把当前的去化率百分之六七十当做一个目标，政府实际上很多政策我们这种变化可能这个市场就要发生这种环境变化，有人说过去市场很简单，政策很复杂，所以日光盘就出来了，现在这个政策简单了，没有什么太多的新的政策要告诉大家，市场复杂起来的，大家不知道怎么做，老想政府出一些政策，但是我想实际上我们一直盼望市场要回归市场本身，由市场来决定，起决定性的作用，但是我们实际上要在这方面，适应这样的一个环境。

我们昨天在讨论的时候大家觉得我们过去的发展更多来自市场上参与者的逆向思维的行为，现在政府变化的策略市场还是逆向思维吗？我们看看应该怎么去对待，当然最近我们也做了一些相关的研究，比如说我们其中有一个研究房地产开发企业供给决策行为，比如买地开工卖房子资金的筹措流动性的管理等等，跟供给相关的行为，我们发现实际上企业他具有，倾向于主动的储备土地和可售住房的倾向，但是也有一个限度，一般是两到三年的土地储备是一个目标，同时也会持有一定规模的可售的住房，以便灵活的调整销售，尤其对公司公司来说它的业绩要不断的成长，另外我们说随着政策的变化，企业存货调整的策略，它的规律就是预期房价上涨的时候，企业的存活储备增强，过度储备的策略又会给企业带来很高的周转的压力和流动性风险，始终怎么去调整，资金来源受限融资成本增加，企业为了缓解资金的压力，往往采取的短期供给，短期内会采取促进存货的销售，加快资金回笼的策略，另外还会以牺牲长期供给能力为代价，来缩减购地和开工的规模，这是应对资金约束的时候。

应对产品需求增大，企业可以采取量入为出的策略，应对这种情况，通过减少成本支出确保资金链的安全性，另外存货储备比较高的企业促销加速存货计划的措施，对一些企业更加重要，实际上这个是我们最近做的一个跟企业的供给决策的一些行为研究的一些结论，我觉得这些内容可以跟大家去参考，我就讲这么多，谢谢大家。

各位领导各位嘉宾，大家上午好，很高兴今天在这里跟大家把我们的研究成果做一个分析，我们的研究大概分两部分，方面的话，把我们的发展现状跟大家做一个分析，发展现状简单说是我们经营状况怎么样，第二就是我们的股东回报，令不令人满意，第三我们的稳健性安不安全，第四广大金融机构比较关心我们是不是有价值，以现在这种股价是不是购买这些股票是否合适，后面就是对我们的上市房企发展进行展望，现在土地怎么样，资金融怎么样，从土地和资金两个方面分析整个上市房企将来表现会怎么样。

个方面就是说我们的经营状况，表现为营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速，点营业收入再获新突破，净利润出现下滑，2013年上市房企业绩规模稳步提升，沪深大陆在港房企均值为56.15亿元，同比增长达到30%，部分房企的优异表现提升整体表现。大陆在港上市房地产净利润均值为34.02%，2011年、2012年促销的项目到去年进入了结算期，是我们去年利润为什么下降的一个重要的原因，第二点聚焦内部管控，强化运转效率，多措施保障盈利空间，我们从数据分析来看，去年2013年，上市房企的毛利率和净利润均值出现下降，为缓解压力，上市房企积极强化内部管控，降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年销售费用管理费用，五费用较上年分别下降了0.25、0.44、0.24个百分点，2013年为了加快周转保障企业盈利水平是近年来上市企业的主要策略。

第二个方面，股东回报，表现为资产水平下行，点近半企业资产率水平下滑，但是龙头企业的表现比较抢眼，2013年沪深大陆上市房企的净资产率下降12.26%和18.18%，每股均值与2012年基本持平，分别为0.37和0.64，万科恒大保利等企业分别达到了19.66%等。

第二点大陆在港上市房企的资本显著，经济增加值稳步提升2013年沪深上市EVA为1.38亿元，同比降低30%，在财富创造能力明显优于沪深上市公司，税后经营业利润和资本成本是影响EVA表现的两个基本因素，沪深上市房地产公司达到了6.99亿元，我们税后净营业利润增长并不是很快，但是我们的资本成本增长的比较快，制约了我们的EVA的财务创造能力，从财务稳健性来看，表现为负债率小幅上升，点资产负债率上升，2013年末，沪深大纲在港上市房企资产负债率均值为64.17恩%，达到近四年水平。总体负债水平仍处于合理可控范围，2013年沪深与大陆在港上市房企短期及一年到期借款的比值均值为1.13和1.42，及较2012年分别提升了0.08和0.06，此外沪深与大陆在港上市的房地产速动比率达到0.65和0.67，短期内不会面对很大的偿付压力。

第二点，现金流由正转负，存货增加考验企业去化能力，受城市量价齐升的影响，沪深和大陆在港上市的房企每股经营现金流金额由正转负，分别为负的0.38和0.11，沪深上市房企的存量均值140.69亿元，同比增长21.74%，通过多种手段加强库存去化，成为房地产上市公司重要经营策略。

第四个方面，房企的价值，主要表现为房地产板块表现总体弱于大盘，利好政策提升部分公司价值，点房地产板块表现弱于大盘市值下挫，截止到2013年底沪深上市房地产公司的平均市市值74.77亿元，同比下降10.83%，资本市场新国九条的出台，有利于进一步增强市场信心，房地产板块有望借此机会出现反弹，地产板块的估值修复行情值得期待，2013年销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩所性比较强，是新型城镇化的推进国企改革为一部分企业带来利好，价值逐渐显现。

我们通过对上市房企的土地资金方面的研究对上市房企做一个简单的展望，融资积极把握国内外资本市场创新路径多元融资，点股市再融资，2013年融资总额近千亿元。海外发债，2013年有38家通过境外融资平台发行债权，同比增长123%，2014年一季度发债数额继续高企，但海外资本市场的波动导致发债年利率已经高于去年整体水平。香港IPO，除土地储备规模与质量外，独特的业务体系或运营模式是房企受到香港市场欢迎的重要原因，银行贷款方面是2014年一季度房地产开发企业到位资金2.9万亿元。

我们看现在市场份额和土地市场的拿地情况，主要表现为上市房企市场份额快速提升，拿地更为理性，从市场份额来看2014年前两个月，十家代表上市房企销售市场份额达到21.5%，较2013年末大幅度提高10.6个百分点，从2013年末的6.5%，上升至14.3%，从获取土地来看，今年一季度十家代表上市房企累计拿地638亿元，较去年四季度下降明显，今年一季度代表房企拿地面积与销售面积比0.93，经过2013年的土地市场我们的房企开始逐渐理性。

最后2013年在房地产市场前面回暖的背景下，上市房企把握市场脉搏，在激烈的市场竞争中由于规模效益管控水平运营效率的差异，导致上市公司盈利表现财富创造能力和财务稳健性分化，日益加剧，随着新型城镇化推进，进一步的市场化改革，上市房企面临更广阔的发展空间，我们看到随着美国QE的退出，中国资本市场面临大幅度调整，房企一定要协调好长期和短期快周转的关系，既要发展也要稳健，把资金链的安全作为首要考量的问题，规避风险，风险与机遇共存，上市房企理性的恩认清形势做好充分准备就能抓好新的机遇，在新的竞争格局中占据更的地位，实现全新的跨越，谢谢大家。

尊敬的领导，各位房地产界和金融界的朋友们，以及媒体界的朋友大家早上好，欢迎来到2014中国房地产上市公司研究成果发布会。在宏观经济发展趋缓的背景下，房地产行业在国民经济中发挥的作用也仍然显著，作为行业的中坚力量，中国房地产上市公司在市场变化和调整中快速成长，实现了量与质的双重提升，截至2013年末，房地产上市公司数量接近180家，营业收入总值达到16326亿元，净利润总额达到2514亿元，综合竞争力持续提升！在房地产融资仍然趋紧的情况下，房地产借助金融资本的平台，通过增发配股发行债券多种形式获取资金支持，在机构各方股东者的广泛监督下，积极完善了治理结构优化了内部管控，综合运营能力也在持续提升，在资本市场的影响力逐步扩大，今天我们第12次进行房地产上市公司的研究成果发布，研究组结合中国房地产行业和资本市场的发展现状，发掘成长佳的企业报告，我们对各地的房产上市公司进行表彰，对行业的发展树立榜样，下面我们就为这些的房地产上市公司颁发荣誉证书。首先我们的是中国房地产公司10组组长刘洪玉为我们这些上市公司颁发证书。

有请 万科A 北京副总肖劲先生领取成果证书，万科连续四年位于千亿以上,2013年首次进军海外市场，并实现境外美元债券发行，随着B转H股上市获得核准，更搭建A+H双融资平台，国际资本市场竞争力不断提升。祝贺 万科A！

有请 保利地产北京党委书记刘翔先生领取成果证书，保利地产坚持一二线城市为主以及刚需产品定位，抗风险能力突出，2013年签约额1252.89亿元，在资本市场股权融资和房地产基金融资等方面也有出色表现。祝贺 保利地产 ！

有请 招商地产冯涛先生领取成果证书。招商地产境内外双引擎驱动、地产与金融协同发展，2013年每股高达2.45元，资产水平突出。祝贺 招商地产 ！

有请金融街营销副总领取成果证书，金融街形成城市运营和区域开发竞争，2013年净利润同比增长近30%，为股东创造更大价值回报。祝贺 金融街！

有请华夏幸福高级董事、高级副总裁程涛先生领取成果证书，华夏幸福受益于城镇化和京津冀发展机遇，发挥产业新城模式，2013年净资产达40.82%。祝贺 华夏幸福基业！

有请金隅股份开发部主任韩丽女士领取成果证书，金隅股份依托核心产业链的延伸和"A+H"两大融资平台，形成多元化产业发展模式。祝贺 金隅股份！

有请荣盛发展副总兼董秘陈金海先生领取成果证书，荣盛发展立足中等城市，2013年以销售为龙头，高周转，去库存，签约额同比增长49.54%。祝贺 荣盛发展！

有请首开股份战投部副总程贤文先生领取成果证书，首开股份践行责任地产，全力打造诚信务实、和谐共赢、中国信赖和尊敬的房地产上市企业。祝贺 首开股份！

有请 北京城建董秘兼副总张财广先生 领取成果证书，北京城建2013年融资渠道进一步畅通，通过信托和银行累计获得贷款50亿元，资源突出。祝贺 北京城建！

有请福星股份北京总经理刘新华先生 领取成果证书，福星股份2013年形成以武汉为的核心区域市场和以北京为的辅助区域市场，跨区域发展能力不断增强，稳健发展。祝贺福星股份！祝贺以上企业，谢谢刘教授！

下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长中指研究院院长莫天全先生颁发研究成果证书！

有请恒大地产品牌总监庄思思女士领取成果证书，恒大地产2013年优化住宅地产项目区位布局，降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率，全年销售额首次突破千亿至1003.97亿元。祝贺 恒大地产！

有请 中海地产王小宁先生领取成果证书，中海地产2003-2013年连续11年净利润增速高于20%，2010-2013年连续获选"恒生可持续发展企业指数"，以持续卓越表现引领行业标准。祝贺 中海地产！

有请碧桂园 北京总经理周超先生领取成果证书，碧桂园专注一线城市的近郊和经济发展高的二三线城市，2013年销售额由400亿飞速跨越至千亿。祝贺 碧桂园！

有请方兴地产领取成果证书，方兴地产以销售加持有的双轮驱动模式，实现快速、健康、可持续发展，2013年销售额同比增长达33%。 祝贺方兴地产！

有请新城控股高级副总裁欧阳捷先生领取成果证书，新城控股以资金快速周转和标准化开发模式，融合多样创新型的地产业态，整合综合性的商业资本，持续创造新价值。祝贺新城地产！

有请阳光100中国执行董事、常务副总裁范小冲 先生领取成果证书，阳光100 在2013年以扩大经营规模、调整产品结构和控制负债水平的总体策略，合约销售额、收入均增长20%以上。祝贺 阳光100中国！

有请宝龙地产财务副总裁廖明舜先生 领取成果证书，宝龙地产是中国商业地产上市企业，充分发挥商业综合运营，开发持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可。祝贺 宝龙地产！

祝贺以上企业，谢谢莫总为我们的房地产企业颁发证书！

下面有请国务院发展研究企业研究所室主任、研究员 范保群 先生 颁发研究成果证书！

首先有请中粮地产营销部副总吴嫣娜女士领取成果证书，中粮地产充分发挥内在潜能，开源节流不断创新，2013年净利润同比增长超35%，盈利能力持续提升。祝贺 中粮地产！

有请泰禾集团品牌总监兼总裁助理沈力男先生领取成果证书，泰禾集团持续优化经营策略，开展房地产金融创新，筹资活动现金流入近266亿元，融资能力凸显。祝贺 泰禾集团！

有请佳兆业 周婷女士领取成果证书，佳兆业实施快速增长的资产周转业务模式，坚持灵活审慎的财务策略，2013年销售额突破200亿。祝贺 佳兆业！

有请远洋地产。祝贺远洋地产。

有请旭辉控股集团刘笑一女士领取成果证书，旭辉集团以"快速增长、均衡发展"为战略导向，近三年保持40%以上的年复合增长。 祝贺 旭辉控股集团！

有请禹洲地产品牌总监陈安先生领取成果证书，禹洲地产立足海西、建树中国，2013年以精准的市场定位及发展策略应对市场变化，签约额首次跨越百亿至109.59亿元。 祝贺 禹洲地产！

有请五洲国际副董事长兼总裁舒策丸 先生领取成果证书，五洲国际开发并运营专业批发市场和多功能商业综合体， 项目出租率一直维持在90%以上，2013年在港交所主板上市。祝贺 五洲国际！

有请景瑞控股苏毅女士领取成果证书，景瑞地产深耕长三角，产品价值领先，规模快速增长，2013年成功在港交所上市。祝贺 景瑞控股！

有请 鑫苑战略部总经理孙久文先生领取成果证书，鑫苑中国为在美国纽交所上市的中国房地产开发企业，年均复合增长率67%，打造全球广受尊敬的"国际化泛地产运营商"。祝贺 鑫苑中国！ 祝贺以上企业，谢谢 范博士， 谢谢大家 ！

最后我们再次以热烈的掌声祝贺这些的房地产公司，祝愿他们更上一层楼，谢谢大家！

【范小冲】高兴也感谢房天下和10研究组让我们一直能看到这个行业最的房企在这一年的表现。

中国城市化的个阶段：人口进入城市，住宅市场火爆。但是到今天，随着供应量的增加，现代大量土地成本的提升，一系列的金融，大家也越来越感觉到现在毛利也在下降，实际上挑战越来越大。很多库存是一些区域现在也面临很大的挑战，这跟中国的城市化已经开始进入第二个阶段有关。

第二个阶段是城市的繁荣，实际上我们也正在迎来一个城市繁荣的时代。

刚才提到是阳光100在港上市。今年3月份，阳光100最艰难的时候到了香港，我们能感受到资本市场对大陆的房地产的一个认识，正好赶上当时银行停贷，人民币贬值。我觉得上市对于阳光100而言，不仅仅进入一个资本市场，完成了这么一个转变，更多的实际上通过资本市场，更加的审视阳光100自己的业务和未来的成长，在投行的研究，和资本市场。

阳光100我们有这么多上千万平米，土地成本很低，在二三线土地储备，大家说土地储备不值钱了，我们说今天中国的一线城市实际在郊区化，二三线城市在城市化，阳光100在城，没有遇到二三线城市所谓的崩盘。大家说那也不行，现在资本市场已经对住宅的挑战越来越大。我们说还有一个产品。七八年前，我们在柳州做大型建筑综合体，实际上毛利很高，可到40%、50%。项目不错：有五星酒店，写字楼有这样的转型。很多的城市一来上百个，这些购物，现在又受到电子商务的冲击，今天确实从个案来看很好，但是怎么能够持续到这么多的城市。面对一百个在竞争的时候，你是不是还能有这样的毛利，而且这么大的在中国资金成本高居不下的情况下，还是不能引起兴趣。

那么又提到我们的产品，阳光100过去一直在做街区综合体，他们觉得这个东西上市还有点门。实际上我们经过了十几年逐渐的演变，过去我们在做大型综合体的时候，实际上最值钱是在商街部分；过去我们在做住宅社区的时候，我们做社区商业，后来为社区简单的配套，这些实际上不足以带动大盘。我们就开始引入小镇的模式，创造小镇的广场街区，不是简单的，是商业配套，是一种生活方式，大家还比较欢迎。这实际也是街区综合体，在阳朔我们也做这种村镇式的商业街，这些价值还是比较高。它的不算大，通过一定的销售快速回笼资本，它的周转也很快，大家认为你这样还是有价值的，我们通过上市我们就开始全面转型。现在阳光100叫街区综合体，是面向新经济时代，面向社交需求。他跟传统的商业街不同，跟所谓的购物也不一样，我们叫街区的形态，综合是一体化的运营。

我们想这上市也是审视自己的业务，重新找到自己的转型。今天中国房地产又开始面对很大的挑战，它的挑战实际上是面临太多住宅的挑战。随着中国城市化的不断的升级，新的业态机遇新的发展是很大的。因为中国有这么多的人口，中国城市化没有结束，中国的房地产的春天就没有结束，我们想在这我们有中国房地产还是很有机会的，这个我们是不悲观的，在这再次感谢房天下，感谢各位同事各位同仁来学习。谢谢。

【欧阳捷】尊敬的刘所长，刘教授，黄院长，各位嘉宾。在行业当中，对于市场和数据的分析，中指研究院应该说是独领风骚，但是我们今天大胆一点，从一个企业的角度来阐述一下我们对这个市场的理解，可能在黄院长面前班门弄斧了。

我们的疑问是今年的市场到底是什么情况，为什么会出现今年这种变化？

首先我们要对去年新一届政府上台以后，政府的高瞻远瞩和意志力表示极大的敬佩。新一届政府上来以后，对我们过去十年的房地产调控进行了纠正，没有几乎绝口不提宏观调控。的调控手段，几乎没出，在这种形势下，实际上把市场回归给了市场，这其实我们所期望的一个东西，也是整个市场所期待的，在过去十年当中，房地产企业在一会在支柱企业的捧高声中，一会在宏观调控的打压声中没有方向，所以包括一些大佬们也在说，没有核心竞争力。企业在不停的疲于应付中来完成自己每一年的成长。

到今年情况发生了变化，今年的变化我们看到很多国外机构、国内的一些单位、行业媒体，都在传到底是出现拐点还是回归市场，我觉得这是我们需要斟酌的。

我们的观点是：市场很正常，大家别太担心。如果现在把我们的房地产市场看的正常一点，如果我们的市场可以在波动中成长，如果我们在去年2013年的高位上，我们可以适当放缓我们的增速，我们只要5%，甚至负10%的波动我们都是可以接受的话，其实今天的形势好。我们可以看到这个数据，这是2010年到2014年的数据，这条线除了没有超过2013年，这个市场还不够好吗，我们的销售业绩够高了。每年的开局总是低的，我们看到这四个阶段，到2014年每年的一季度都低。

这跟很多因素有关，为什么会导致这种情况？

实际上我们觉得有几个综合的因素，除了经济增长预期不稳，国外机构畅通，以及去年年底的透支过多，还有就是限贷和利率的影响。我们觉得今年整个金融形势的变化，对房地产是一个大的打击。金融形势变化中间，包括我们银行的资金紧张，货币资金的冲击，银行实行一系列的措施，降低了我们对银行的贷款，使得我们的资金链面临紧张的状态，这些东西间接影响了我们的购房人和购房的预期。其实除了这些表面现象之外，我们看到背后的核心因素还有，是土地的超量供应，产出速度多于需求速度等。我们看到土地超量供应从2005年到2009年，土地供应住宅土地供应平均6.48万公顷，而从2010年到2013年平均12.23万公顷。

换句话说，在后四年，相当于前五年平均土地供应量翻了一番，这么大土地供应量导致我们可以看到在整个市场上。除了一线城市和少数二线城市以外，我们几乎看不到有一个城市土地供应不足。或者我们供不应求的，而恰恰相反，我们很多三四线城市，包括一些二线城市都是供大于求，另外一个住宅面积增长速度高于人口的增长速度，我们可以看到，从2006年，到2012年，整个城镇竣工面积增长率基本都在10%以上，也有5%。但是我们的人口增长率年均只有1.46%，过去十年，而2010年以后，这个增长速度还在放缓。

第三产能严重过剩，我们可以看到未来住宅只要8000家房地产企业就已经足够，我们按照去年竣工面积来算，我们只要一万家企业就足够了。我们还有很多的企业可能是多项的，扩张，所以8000家企业足够，在这种情况下，我们就可以看到所谓的小企业跑路潮，此起彼伏，我们相信过不了很长时间，可能我们的房地产企业数量就会大幅下降。所以我觉得我们对市场跑路潮予以容忍，不要太多的关注。这是一个很正常的现象，当然我们未来银行现在已经在实行名单的区域管控制还有项目审查制，小企业开始卖地卖项目卖公司，大企业抄底检漏，现在整个舆情对整个市场也不利，现在其实跑路的一些企业我们观察绝大多数是价格虚高驱动，我们不排除一些大企业带头是为了抢夺市场，未来会怎样，过去我们不多说，我们更多要看未来，我们觉得房地产有平稳发展，不要相信再有高的增长。

市场三段论，过去是高速增长现在是平稳期至少到2020年，之后市场会向下走。住宅的购房的人口高峰期已经过去了，市场容量已经见顶。另外我们土地储备量在逐渐下降，所以未来市场不可能再这样持续了，我们认为近三年都在市场的高位。2013年是顶点，在2013年这条水平线上我们会上下波动，今年一定是不会高过去年。为什么今年1到4月份已经比去年低，5月份到6月份再冲刺也会比去年低，下半年即使跟去年持平也会跟去年一样，住宅还有销售都在下降，所以整个新购土地新开工面积也在下降。所以这些数据都在支撑整个市场在高点，但是中长期没有变化，这个中长期的根本性供求关系还依然在。我们可以看到按照统计局的数据1995年到2010年，整个城市的竣工面积是120亿平方米，但是其中商品住宅只有60亿平方米，我们人均只有10平方米的住宅面积所以1995年造的房子占市场的40%，我们到长沙我们可以了解到，我们长沙跟当地的政府官员交流，1995年以前的房子很多，大概占到25%，另外我们结婚和离婚滋生大量需求，结婚每年1200万，结婚的需求是600万套房子，我们离婚每年是150万，产生300万人的住房需求，我们一年才有1100万套房子，当然还有很多其他大量的东西，这个市场很多。

第四个观点我们觉得不要太指望政策面。限购已经不是问题，大家不要太关注与限购。

第五就是房价短期见顶长期取决于供求关系，一线城市和二线城市房价同比指数的一致，无一例外的下降，我们看了多城市都是这样。未来房价都是市场行为，都是正常的，我们不要过多的解读。

最后一点，信心才是最重要的。所以在整个市场期间，我们必须要坚定我们的信心，放弃幻想消除浮躁脚踏实地，支撑我们的是价值观理念，用住宅的这种产品来诠释让幸福变得简单。新城作为行业的探路人，回归行业本质，专业才能创造价值，谢谢大家。

【肖劲】我相信最近大家通过微信，对我们公司的很多想法都了解的很清楚了，我们不是特主动的发布这些东西，但是微信传播的很快，所以大家都清楚，我就不在这多说了。

今年是万科成立30周年，我们前不久做过一次回顾。我们把很多人找回来，把这30年的事情又像放电影一样重新放一遍，看看每一年都发生了什么大事，我们的主要竞争对手都是谁，又对我们产生了多大影响。回顾以后，感觉奇怪。有两点我跟大家一块分享一下，个我们感觉活着挺难的，30年的过程中，我们身边的多企业都没了，包括我们今天来的很多企业，其实也就是最近十几年才发展起来的，那么头20年的企业都去哪了，真的是找不着了，所以感觉活的真的不容易；第二个我们感觉这个市场波动来波动去，有意义吗，感觉好像也没什么了不起，我们总觉得就是如果你要想干好一件事情，再一个行业里头发展，重要的是你选择好季节，而不是选择好天气。举个例子，我们想要当农民把这个地种好，你先得去气候好的地方种适合的东西，在应该干的季节干你的事。该播种播种该收获收获。可是好多人不是这么干的，他们关心明天的天气。实际上我们会发现，其实天气对这个行业不重要，季节是最重要的。所以我们总是觉得，我们应该在一个很好的季节去干应该干的事情，就是这两点体会。

最近我们公司干了三件事，我感觉这三件事，对于未来还是有很大的影响的，我在这跟大家一块分享分享。

件事，我们提出了一个叫做轻资产重运营，现金为王的运营理念，这是我们一贯的运营理念没有发生太大的变化，只不过在很多人犹豫彷徨的时候，我们坚持了一下。这里面的核心一个是轻一个是重，轻就是我们还是要发挥我们以前的一些，我们快速开发，快速周转，快速进入，重就是我们还要重运营，许许多多的人，都来过我们公司跟我和我的同事做交流，无非就是想交流如何定位，如何销售，如何产品设计，有些还交流一些其他的，说实话，很少有人来跟我们交流如何运营，我们真的体会到做一个项目也好，做一个城市的公司也好，或者做一个大的房地产开发公司也好，最主要的是运营，什么是运营，我举个简单的例子，我们可以看香港的房地产开发企业，他们都怎么干，简单，他们都在市场的时候，卖房子，在市场最不好的时候，买地就是这么一个简单的道理，可是实际上我们在市场上会发现，绝大多数的公司不是这么干的，我们绝大多数的公司都是在市场的时候，去去市场最不好的时候，促销，市场的时候买地，市场最不好的时候不去买，这是我们周边的房地产经常干的事情，这个明显干错了，为什么还要干呢？这是对天气不放心，他们不断的纠结在市场最不好的时候，把的资产给卖掉了，完了市场好了又高价买回来一堆地，一两年开发周期之后发现市场又不好了，又把地卖掉，所以的纠结，问题就出现在运营商。所以有机会我也希望跟大家多交流交流运营方面的心得，这是我们干的件事。

第二件事我们在春节我们掀起了一个向互联网学习的这么一件事，我们管它叫做发挥互联网思维，我们去了腾讯去了阿里巴巴，去了海尔，还去了小米，通过跟这些公司的交流，我们也有多的体会。我们真的感觉到时代变了，如果自己再不变，真的跟不上了。我们的确从事的这个行业还是很原始的，靠天吃饭。我们的确给客户提供的服务不够好，我们的确赶不上很多很多时代的变化，现在新的互联网思维是什么，其实就是移动的思维，互联网不是现在才有为什么这两天的火，就是因为我们的手机客户端把的东西都拉到了你的身边，你是被动的也好，主动的也好，你是这个的大潮流中的一分子改变不了，我们也以移动进行，我们邮件都是随时去看，我们的审批也都可以在手机上完成，我们跟客户的交流投诉也好，解决也好，都是最快速度通过手机来解决，这是给我们带来了极大的变化，我想我们也躲不过去，未来可能我们可能会更累，但是速度会更快，这是我们干的第二件事。

我们干的第三件事叫做“事业合伙人”。希望我们公司的人都通过入股分配方式转变等等方式成为合伙人，我们共同来考虑我们的未来，我们共同形成背靠背的信任，我们共同把事业做大，我们共同分享我们的成果。通过这种方式我们可以更好的去了解我们的同事，了解我们的项目。

这就是我们最近干的三件事情，这三件事情可以合在一起来说，其实就是对行业有一个新的判断，要做出一个合理的运营的计划，同时也要跟上时代的脚步，不能够固步自封，我们要团结形成合伙人的群体，一起把我们的万科事业一起走下去。谢谢大家！

【曹远征】高兴能来到这个发布会，房地产现在的形势比较复杂，令人关注，我们从宏观经济不得不关注房地产状况，我想今天我演讲的题目有两个方面，个中国宏观经济正在发生什么，以及它的含义，第二对房地产未来的发展，它的影响以及它可能转型的方式。

首先我们来看，坦率的说，中国到目前为止，现在5月底了，可能经济表现都不是，跟过去相比不是很好，经济一直在下行，下行压力在加大，通常我们认为，经济会有下行会有上行，一个下行加一个上行就是一个周期，如果用这种方式衡量中国经济，你会发现这次下行持续时间长从2010年四季度开始到现在已经13个季度了，这次下行的速度并不是很快，幅度不是很大，但是下行时间长，做研究的都会发现它是超预期了，就是说下行时间超出我们过去分析的标准时间，意味着中国经济正在发生结构性的变化，目前的经济形势要看它基础性因素，我们注意到中国经济发生的变化是一个周期的一个改变，也回溯到去年十八届三中全会，大家知道十八届三中全会是中国改革开放里程碑，确定未来发展的路线图时间表，提出60条336项改革目标是国家治理体系现代化，从经济学看，四条最基本的原则，通常说的条是如果市场跟政府之间谁起决定作用，市场说了算，第二条，这个市场是一个统一的，是一个完整的不是碎片化分割的，不仅仅是区域不是分割的，而是劳动力市场资本市场，生产资料市场，那么都应该是一体化，第三个这个市场是面向不是中国封闭。第四应该是独立的。这是确定的原则，这个原则通常从经济学眼中看表述准确超出我们的预期。

我们看到过去中国经济增长是怎么增长，靠出口推动，尤其2008年以后的增长靠推动，靠谁，政府，政府怎么，负债，在未来的青年下，在市场和政府中间政府要退出市场，周期发生重大的变化，换言之，政府推动的动力，政府继续负债的可能性，都会大。从元月中国的速度在持续下滑，我们也看到了，人们在讨论，债务的风险，中国企业的负债率在产能过剩下会不会造成负债，地方政府的负债是不是可以持续的问题，这个问题构成了宏观经济的特点。要讨论中国今年的宏观形势必须两个角度看，如果下行对GDP意味着什么，是不是可以忍受下行，如果下行债务能否可持续。

我们从个角度来看，GDP的增长，最基本的一个原则，就是经济增长是为了达到充分就业，我们过去的宏观经济政策也是这么来说的，是为了保就业，想想看，五年前金融危机过来的时候，我们保增长，保增长的目的就是保就业，如果不超过8%，两千万农民工从沿海回到家里去，于是需要大规模的刺激，需要有经济增长。但是现在情况发生变化，从2012年开始，中国的劳动力在下降，中国次服务业的比重超过工业的比重成为GDP，吸纳就业能力比较强，有这么一种现象从前两年开始，单位GDP创造的就业比过去多的多，新创就业机会170万。今年我们政府说，我们的宏观就业目标是多少，新创造就业机会一千万以上，控制失业率4.6以下，这个速度达到6%，就可以创造一千万的就业机会。于是你会注意到在今年政府工作报告，他次使用左右两个概念，GDP增长7.5左右，用左右的概念，在这个左右中间你会看到如果底线是就业一千万，6%的增长速度达到一千万的就业机会，有这么大的差距。这个含义什么含义？就是说目前的从宏观经济政策上来说，他允许有更大的下行。

第二我们说，又不能有太大的下行，全部核心就在于债务的可持续性，你会主义到几组数据有意义，中国的地方为什么要负债，除了它的开支经济增长，跟它的财政收入相关，因为财政收入不够，所以要负债，如果经济增长速度从过去来看，中国是八上七下，如果经济增长速度超过GDP增速，如果经济增速低于7，财政增速会慢于GDP增速地请大家注意这就是个坎儿。第二我们也知道，在过去这个是4万亿的政策刺激下有很多基础设施项目，周期比较长，他都是靠债务融资，期限错配比较严重，理论上今年政府债务到期有22%，如何让政府的债务可持续也变得重要，这些需要有发生也需要有经济增长，从这个角度讲，你会看到中国的宏观经济政策正在发生微妙的变化，这个变化的基础就是目标不是提升经济增长，目标要有可持续，可持续首先是债务的可持续，为了这个目标也需要维持一定的经济增长，政府的政策是请大家注意在这个政府工作报告上说要防范系统性区域性的金融风险。为此他的政策是预调微调，而且都是提前发生的，大家看到今年2月份在预调微调，一般在下半年开始，预计未来还会有更多的预调和微调，也被人们称作微刺激，但是说这微刺激不是要把经济拉上来，而是叫经济托住，争取时间为结构调整和可持续增长创造基础。

如果从结构调整上来看，我们请大家注意下述四组指标预示的行业，个中国我们说先说说背景，在十一五计划期间，中国12项指标，9项约束性完成的，预期有三项没有完成，这三项都是政府也相关，服务业增加值，比重GDP的比重，因此我们说当时中国的经济结构可以这么理解，他是以工业为基础的，是以出口导向，高度外向，调整结构的方式目标清晰，一二三产业均衡发展，重点发展服务业，内外需提高，重点扩大内需，核心是扩大消费，扩大消费和扩大服务业恰恰是契合的。从十二五开始，这个结构调整正在发生，从去年四组数据发生变化，服务业比重次超过工业成为主要的产业部分，预示服务业前景看好，我们的服务业不是吃穿这种服务业，我想这点对咱们房地产重要，房地产将来要转向服务业，万科的不是房地产，是物业管理公司，他从服务转型。

第二组指标，我们刚说的研发经费占GDP的比重，这个是比较低的，但是从去年开始次达到十一五计划的要求，占GDP的2%，我们研发经费的投入不再是政策投入而是企业自主行为，企业都在技术进步，是一个方向，同时我们也说，企业未来有竞争立一个最重要的指标。如果你从这个角度看，你发现中国的行业正在发生变化，中国进步速度最快是汽车行业，大规模使用机器人替代劳动力，这是中国新车发布跟国外同步，同时车价大幅降低，它进步的一个重要性，这对房地产同样有效。

第三，我们说扩大消费重点扩大居民的收入，十二五有两个提高两个同步，一个是工资上涨，在初次分配中要提高工资的比重，在二次分配中间在国民收入中间提高居民收入的比重。还有两个同步，也就是说工资上涨跟提高生产同步，居民收入增长跟GDP增长投入，后一个是中国梦，2010年GDP翻一番居民收入翻一番，我们说这个正在发生，过去几年中间，大概是去年是城镇居民的增长速度慢于GDP以外，其他都是高于快于，更重要的是农村居民的收入是长期的持续高于GDP增长。大概每天在两位数以上，预示农村消费在扩大，这对我们房地产意味着什么，意味着农村可能是一个广阔的市场，但是你得转型。不是商品房。

那么第四，你会看到，东中西部的差距缩小，现在西部的增长速度快于东部，东部成为新的经济增长点，这都是结构变化的新鲜项目，从短期宏观经济政策来说，我们说它是在稳定环境，找出一个适宜的温度适宜的湿度，来让四个部门的嫩芽生长，如果嫩芽长大，不断的变成参天大树，那么中国经济就可持续，这是为结构调整服务，怎么促进，靠改革，我们看到这么一组图象，这一组图象大概是今年宏观经济政策的一个立足点，一个框架，短期宏观经济政策只是为长期经济结构调整服务，长期是来自于改革，这样一种情况下，宏观经济的政策是基本上是托住了政策，不是刺激经济增长的政策是稳增长的政策。这我们说今年看到的宏观经济及

从这个角度理解，只要宏观经济稳定，这个是债务的可持续，我们就等着嫩芽长成参天大树，这是我说的点。

第二点房地产，我们关注到房地产部门在中国经济中间占有重要的地位，尤其2008年以后，它地位的重要性，更加突出，在短期宏观经济房地产占整个大约四分之一左右，而且房地产是一个比较简单的县县都有房地产，由于在2008年以后，房地产的快速增长，是有利的对付金融危机，使中国经济增长维持在8%以上的水平。成为最主要的一个组成部分，今年的情况发生变化，去年在指数研究院的会上，比这更早一点时间，我们就说中国的房地产市场正在出现变化，一二线三四线，今年的情况加重了我这样一个说法，为什么，我这么说是因为中国人口结构发生变化，统计规律显示，如果总的生育率等于2.1，人口不会老龄化，人口是平等如果大于2.1人口越来越年轻，中国当年采取计划生育，人口是综合生育不会达到2.1，但是过去估计在1.8左右，第六次人口普查是远远低于我的预期我的算法在1.4、1.5左右，我觉得对指数研究这个数据重要，1.8跟1.4、1.5中间的区别在哪，，如果说1.8，中国人口高峰在16亿，如果1.8，中国人口老龄化也就是64岁人口占10%发生在2020年以后，如果要是1.4、1.5，现在就是，现在的去年统计公布的数字，64岁人口占人口的9.7%。那么如果维持现在退休标准60岁的话，2020年这个人口占人口比重将近20%，五个人中间就有一个60岁以上的人口。

这就是为什么现在退休问题被炒的热闹的原因，人口老龄化，第三个是经济持续下降，工资成本持续提高，正是这样的话，你会看到一组图象，对房地产来说，新劳动力减少，新组建家庭在减少，新的刚性需求在减少，我们知道过去房地产这样一个形势是因为有刚需，房价上涨，去，房价真的涨了，一涨，刚需者说我要赶紧买，提前消费，真的就涨了，人口结构正在发生这样一种变化的时候，就用这种机制可能已经在出现，在转变，更何况十八届三中全会说我们要提高城市化，要解决户口问题，想想看，如果要是户口能给落实，对于一个年轻人什么选择？我为什么要在我们家县城买房子，我为什么不去北京上海，因为北京上海有更多的发展就业机会，我为什么非要在我们的小县城里买，没有多大的就业机会，没有多少的发展机会。这样一种态势造成了你现在看到的三四线一二线之间的分化。这个分化两个含义，个我们说分化，第二个预示中国的房价越过高点。

对我们房地产行业什么启示，我们发现新的商机的到来，过去你在卖楼，卖什么，卖别墅，那是腿脚好的，年轻人准备的，楼上楼下电灯电话，富丽堂皇，人口老龄化以后，他要的是服务，并不是房子面积大，但是服务设施完善，尤其是护理等等，这对你房地产提出一个挑战，将来肯定不是销售，是物业，将来销售的不是房子，销售的是服务，养老地产由此变得重要，这个刚刚提出的，我们比较看好万科的是万科的物业比较好，他对他物业管理公司在转型，在开始做各种各样的服务，我们不知道万科这种方式能不能持续下去，但是至少他在尝试，也就是说这是中国经济转型的大趋势，服务业，你们很多的房地产商，都有小区，都有物业管理公司，那是你的客户，能不能在客户上挖掘出服务，把过去的销售，一次性销清，变成长期持续的收费业务，这是商业模式的转变，我们认为在未来的房地产这样一个竞争中间，很可能是这样一个核心竞争力的转变。那么跟这样的转变相关投融资怎么弄，你会发现你的融资渠道在拓展，如果是服务业，在小区提供服务，客户是稳定的，收入是可以预测的，你的未来现金流是可以把握的，你可以提前把你的现金流和收入卖掉，变成一种新的债务融资，这通常说是资产支持计划，我们也注意到中国的房地产公司开使用这个东西，这个带来一个启示，新的形势下融资方式多样性，不是一味的依赖开发贷款。

即使说还是依靠债务融资，它的方式多样，更何况我们说在债务融资中间还有一种可以推荐的，就是我们现在大力在提倡的PPP模式，公共合作模式。他实际上说是你的基础设施，你的物业和你的什么，他是可以在物质上分割，由于分割它财务特性分割，然后你就可以降低你的财务成本，万科物业管理公司完全可以独立运转，融资可以独立安排，而不再说是卖房子的公司，这种转型和这种安排，可能都在出现，我想提醒是咱们做房地产的高度关注这样一个表现。总的说来，中国经济正在转型，对每一个行业来说，都在转型，这个转型不仅仅是经济增长方式的转型，也是人的生活方式行为方式的转变，请记住，中国已经开始进入中等收入社会，中等收入社会是风险的变化，同时中国进入老龄化社会，这是风险偏好的变化，把握这种新变化，来重组这个业务，重新树立自己的商业模式，是立于不败之地的最核心的竞争力。而短期的气候变化固然很重要，但是那只是一时的，最重要的是基业常青，以上是我的报告，谢谢。

黄兴玲：我了解了一下香港上市公司的心得体会，他们作为上市公司可能他们去分享如何能实现更好的上市会资料更加来自线，对交易所那边更多的是介绍实时的市场发展，刚才我也听到前面的你们的报告中其实有这样的一个数据，今年在香港上市地产公司的市值的变化，和这个融资的一个规模，根据我们的统计在香港我们一共有上市的地产行业一共189家，来自于内地的公司是87家，内地这些地产公司市值是接近一万亿港元，也像刚才前面的数据里发布的，大家也看到，虽然目前的宏观经济形势比较复杂，地产行业也面临很多挑战，从去年2013年到今天，已经有10家的公司在香港上市，去年2013年七家，今年有三家完成，应该来说，这个形势还是从这个数据上反映来说还是不错的一个表现，大家知道A股的IPO，停下来已经有若干年，从刚才我提到这些数据可以看出，在香港市场上，房地产上市的大门依然对我们内地敞开的，当然有挑战，刚才我跟一家公司的老总交换意见，他也讲，他们面临的种种困难，对国际的人的心态会有一定的影响，但是好在就是在关键的时候，我们的国家能够保障他们的这次发行是成功的，所以这一点来说也可以看出，在香港上市的内地公司，在他发行的时候，如果安排好一些好的人，很多这些人也是来自我们内地背景大型的企业或者是一些机构，是能够确保他发行成功，这一点来说也是给出大家一些经验，在事先做好基石人的寻找和安排，这也是确保公司在香港上市的一个经验，需要大家事先关注的一个层面。

这里面大家可以看到，在继2009年到2011年过去三年间，香港的IPO是连续全球位，在2013年这一全年和今年的季度，香港的IPO融资额都是居于全球第二位，可以看出来，目前去年位是纽交所，今年季度位也是纽交所，港交所居于第二位，我们去年的新上市公司数目是110家，其中78家是来自于我们内地，这个数目可以看出来，78家IPO融资额也占到了去年香港整体的90%以上，所以根据这个数据可以看出来，内地的企业，往往就是把香港作为他海外上市的一个之地，因为这个数据，这个页面的数据是公司有关于中国企业上市这么一个年度的报告，他也是每年会发布，他是大家可以通过这个数据可以看出来，下面行红色的部分是我们内地企业在2011年到2013年间在海外上市这么一个融资的情况，排在最上面红色的部分在香港上市融资，大家可以看到，在融资额的比例2012年是这个比例是97.35%，2013年97%以上的融资额就是我们内地企业这两个年度在海外融资额的97%以上，是在香港主板来完成，当然也有我们内地房地产公司的贡献值。通过这个数据大家还是可以看出来，虽然我们海外有很多市场可以，但是多数的企业由于自身的业务发展，和香港市场的一个综合的一个，还是选择了在香港上市，有传统的行业，也有互联网公司，比如去年的云游等等一些互联网类的公司，在香港发的也成功，大家也都知道，在早期香港上市的像腾讯等等，包括在今年初，他市值已经过万亿港元，他股价已经达到620多块钱，也是创记录成为香港高价股，昨天他刚刚一拆五，不愿意保留高价股的身份。

可以看出来不同行业不同领域的公司在香港都能够如果有比较好的运营，能够得到者的一个认可，我想在这里跟大家说一下，大家可以看到，在香港的人的构成中，这个是在香港人的构成，那可以看到，来自于海外的人，差不多占到整个的比例的46%，机构人占到78%左右，这一点来说，可以看出来，如果大家再考虑去香港上市，我想就考虑这几点，一点就是刚才万科提到就是在香港他的地产行业其实香港传统的支柱行业之一，大家都知道，金融地产是香港传统的支柱行业，香港地产上市公司的市值，占到各个公司的市值第二位，他们的地产行业相对更加成熟一些，也提到了在香港，他们运营的方式跟内地地产行业有很大的不同，他们的运营的模式不同，另外大家可以看到人是不同的，有一半是海外人，是机构人，跟内地人的构成不同，我们内地是散户占大比例，考虑到这个地方上市，可能考虑到地方人对你这个行业的认识和对人的构成，这也就提到香港上市另外一个，无论一家公司在他上市之前引进私募的阶段还是在他发行的阶段引进基石人，还有上市以后，对人的安排，对于这家公司能够确保他在不同的阶段，可能都能够接触到高层次的人，另外也对这家公司如果你的人占了大比例，是机构人对这家公司稳定股价，确保它发行成功，上市以后能很好的去海外做并购，对他并购对象的信心都是有很重要的影响，这一点来说也是给这个准备去香港上市的企业，尤其在座的一些地产类的企业代表，给大家这么一个概念和认识。

另外我想说一下就是在这个新的形势还要包括一个的新的政策，也可能在座的各位有了解，在去年的1月1号，中国证监会发布和生效了一个指引，这个思想就是说降低了我们内地的企业以直接的方式去海外主板，海外交易所主板上市的门槛，取消了原来四五六门槛，一家内地的股份公司如果直接海外上市，原来中国证监会财务的标准四五六，就是要四个亿净资产，五千万的融资额和税后要达到六千万人民币，去年中国证监会已经取消了这个门槛，企业海外上市申请地的标准为标准，这样来说方便了我们内地企业以直接的方式，就是H股的方式去海外申请上市，H股其实大部分绝大部分在香港上市，大家有兴趣可以看中国证监会的网站，一共批出来的H股的公司180家，其中177家是在香港来上市的。只有三家不是在香港上市，绝大多数H股公司都是在香港上市，包括地产类的H股公司。这一点来说，就是如果大家以后今后以H股方式申请区香港上市会更加便利，同时在今年的4月10号在博鳌论坛的时候，李克强总理在发表主旨演讲，明确提出了积极推动建立上海和香港股票交易的互联互通，也就是大家现在比较广泛关注的沪港通，这个新的一个政策，其实就是方便了或者促进了内地和香港的资本双向的流动，对于我们的未来的人民币国际化进程和资本向下的一个开放都是一个很好的探索和一个标志，一个开启，所以这一点来说，大家预计这个南水北流了北水南流，双向流动对两地市场都带来鲜活的血液，对于我们内地的企业去香港上市，和香港的市场吸引海外人等等，海外发行人来香港上市等等，都是一个更好的利好，这一点我想也跟大家再分享一下。

除了在香港上市，除了你IPO吸引，就是你能够融资，比方说像章今年在我们刚刚上市阳光100在IPO在香港融资，利用香港多的融资渠道也是企业发展要关注的一点，就是在香港再融资很便利，一家公司，根据我们港交所上市规则的要求，一家公司上市满6个月以后，根据他股东大会给董事会的授权，这家公司可以随时进行增发，不需要我们交易所事先审批，所以这个企业可以很高效率的利用这个市场。所以再融资很便利，这也就是为什么在香港上市有818家的内地公司，这个数额远远超过了我们内地在海外其他交易所上市，比方说2013年78家，在美国上市是8家，所以多数的公司还是选择在香港上市，一个是他更近我们的市场，没有语言障碍时差，还有融资的高效率，除了上市再融资，通过证券市场再融资之外，如果你有这样一个上市平台，可以通过银行贷款，通过发债，大家都知道，去年我们内地的30多家的地产公司在香港和海外发债一共是超过1600亿人民币，所以对这些公司不断从海外获得资金也是一个很好的平台。

还有一些公司在香港上市在搭建融资平台的同时，也是利于他海外的扩张，这个图表上也有一些数据，通过在香港上市公司，去海外发展一些公司典型案例，包括今年出联想收购摩托摩拉等等，通过这些数据大家对我的发言感兴趣，可以发邮件，我可以发给大家，大家很关注在香港和内地的上市可能PE的差距，原来是考虑在内地A股上市PE更高一点，这里面的市盈率的变化图大家可以看到最下面市盈率的变化从2009年到今年的一季度，大家可以看到香港的主板和上交所主板市盈率，现在已经很一致，这两天香港的主板还要高于上交所，上面是香港的创业板和深圳中小板和创业板市盈率变化示意图，大家可以看到两地的估值越来越接近，这是市场实时的表现。这里面是总结了一下我们地产公司在香港上市的，一个我刚才提到地产是香港传统的，人对于地产很也更能够理解，相当于其他海外市场，还有再融资，这个我也提到了，我们70多家地产公司我们再融资超过4500亿港元，另外在我们曾经发布的2014年地产10里面只有两家上市公司不是在香港，其余8家都是在香港上市，所以我也希望通过我今天简短的介绍，在我们地产类的企业的面临这样一个复杂的环境下，在做好自己运营的同时，也对资本市场有一个更加全面的认识，把这个资本市场助力利用好，为企业的长久发展，做好一个双方面的储备，也希望大家能够更好的把握市场机会，既是自己行业的机会也是资本市场的机会，谢谢大家。

主持人：我们进入讨论环节，我们邀请六位对话嘉宾，是陈金海先生，沈力男先生，张财广先生，黄中波先生，郑闵刚先生，郭庆卫先生。请以上六位嘉宾以及黄总上台，做对话研讨。对话主题是中国房地产上市公司融资及市场策略研讨，有请我们以上七位嘉宾。

黄秀青：有请各位嘉宾上台。高兴今天论坛的最后一场压轴论坛研讨由我给大家主持，我们今天论坛的主题是房地产上市公司的融资及市场策略，让各位嘉宾展开论坛之前，我简单说几个数字，因为刚才各位嘉宾也都说了我们的市场形势。

2014年市场变化快。一至四月份，据统计局和中指研究院统计，住宅下降8.6%，值处于历史的同期水平。1到4月份，销售额前20的企业一半是同比增长，一半是同比下降。这是在近几年房地产中很少见的。银行的资金成本在高企，风险加大，企业的资金压力也在加大。1至4月份，大多数的融资企业的融资在维持在高位，同比增长22%。主要房企在4月份拿地同比下滑70%，大家要更谨慎。

地产老总和金融机构考虑问题角度不一样，每个企业我会简单的问一下大家，针对今年的这种市场环境下，我们企业所在企业的融资策略，市场策略是如何来应对今年市场形势的变化。银泰置地没有上市，另一方面一会我们谈的几个地产企业以住宅为主，银泰以商业为主，商业的融资包括市场，包括对现金流周转各方面要求不一样，首先黄总跟我们分享一下您的企业融资和市场策略好吗？

黄中波：大家上午好，很高兴跟大家交流商业地产。银泰置地是银泰集团主要的业务在范围内的商业地产，成立的时间比较晚，2010年刚刚组建。目前的年开发量在500万，销售额大概100多个亿，规模不是很大。但是我们的一百亿，因为我们开发量当中，将近三分之一，甚至还要多是不销售的是长期持有的，所以整个开发量，应该说在中国目前房地产整个市场当中也算中等。商业地产在地产公司当中做商业地产并不多，原因大家也都知道，因为商业地产对资金跟住宅不一样，住宅是快速周转的盈利模式，商业地产中很大一部分都是持有的，而且要长期持有，所以对资金的要求是比较高的。所以在融资策略方面，我们跟住宅地产有很大差别。

我们组建尽管近三年，发展速度还是挺快的，资金问题，我们一直是集团内部去筹资解决，发展到今天，也遇到了资金发展瓶颈的问题。这个我们也一直在探讨，但是它跟住宅差别比较大，首先上市本身不论国内国外，房地产整个行业都不是很好。或者说大家对未来都不是那么太好，所以我们上市这条路，我们暂时就没去做。第二个我们一直也在借鉴国外商业地产资本的经验，尤其是凯达等，国外在这方面有很多的金融工具去解决它。中国的情况跟国外不一样，中国商业地产，尤其商业地产融资最难的一个问题就是它的，低于目前中国金融市场对的预计。

中国是一个高速发展的国家，所以目前的都比较高。目前我们商业地产现在利润率因为期限比较长，整个下来目前的水平在5%，所以在这么一个水平下，一般的金融机构都不感兴趣。但是5%、6%的水平在国外已经很好了，原因是，国外的本身利润率就低，第二是稳定，因为长期持有，他未来都是靠现金流获得回报，所以这个方式是受国外人，尤其是保险大的基金背景的欢迎。我们一直在探讨这个事，但是受于国家的一些政策影响，各方面的尤其现在国家对房地产政策并没有分住宅、商业、养老，统一的政策都是一样的。所以造成我觉得受各种政策的影响，现在外资投这一块也有很多很多的问题，门槛有，交易成本也很高，所以如果在5%、6%的成本再扣掉一些成本。

黄秀青：生存准备也是值得大家关注的，银泰跟阿里合作的O2O，线下模式也引起关注，黄总也简单介绍一下。

黄中波：银泰跟阿里合作，由于银泰老板跟马云本身是老乡，合作的具体细节——阿里现在正在上市——很多事情不便于现在去说。银泰是先做的商业，然后后做的商业地产，所以我们包括做商业地产的出发点还是围绕商业去做，电商出来以后对传统商业冲击大，尤其银泰商业是以百货为主，电商对百货冲击大。我们感受到冲击，去研究去探讨未来商业到底怎么发展，是不是未来传统商业就没了，事实不是。无论从国外的经验还是中国现在的发展，应该是各有所长，大部分的传统商业采取的是回避两方针锋相对。银泰的反应是很积极主动的应对这种变化，我们在传统商业跟电商的结合上做了大量大量的工作。我们联合搞了很多活动，目前的探讨因为好多事情还没有完全成型，所以我们也不在这跟大家探讨。但是O2O这种方向应该说很快就会有操作，大家会看到东西落地。，如果说进展很快的话，我相信很快会对中国的商业领域发生翻天覆地的变化。随着电商和新的模式出现，现在的商业尤其是好多现有的商场，某种意义上讲，绝大部分都要死掉。因为新的互联网下的这种商业业态形式跟传统不一样。无论从商场的布局动限还有营销模式、消费的模式都会发生翻天覆地的变化。正因为我们对这个地方的研究，所以也坚定了我们发展的信心。

黄秀青：谢谢黄总，我们期待这种颠覆性的模式发生变化，下面有请荣盛的陈总，我们知道整个京津冀的板块拉动对荣盛是利好的，请陈总给我们介绍下接下来公司会有什么动作？

陈金海：融资对于房地产企业来说就是天天要做。融资前提条件有两个，一个是对行业的信心，如果对行业没有信心是不行的；一个是对公司的信心。

基于这两点，这个行业过去十多年，经济快速的发展，过程还是比较曲折。大的行业发展必须要经历的一个过程，我们对这个行业的未来是抱有很好的看法。对于荣盛来说，对自己的管理定位，对自己的价值创造能力，我们有高度的自信。我们认为者以及金融机构钱交给我们能创造价值。这表明我们融资的同时，也表明我们对人整个一个回报的水平。就具体融资来说，不论是常规性的还是银行的开放贷，还有我们对现货的使用，还有委托贷款还有房地产基金，另外不太经常就是定向增发，对资本市场的使用，现在这个门基本打开了。

下一步，我们在保持原有的融资方式的基础上。我相信市场给你关一个门就会给你开一扇窗户：有一些案例已经出现了，资本市场这个门已经开了。我们还是要持续不断的利用这个市场去融资，还有一些结构化的产品，我们这几年也做了一些比如说对于子公司应收帐款的一个打包的利用。另外，大家现在也注意到对于海外是香港市场等大融资平台的使用，推动收购一些香港的上市公司，能够打造海外的融资平台，这也是未来的一个发展方向。

我们总部在河北的廊坊，过去十年，我们对京津冀一体化的感受很深。从2004年，北京天津河北三个省有一个廊坊共识，正式启动对区域一体化促进，过去十年。说了十年，准备了十年，今年是落地的过程。总部在廊坊的公司，河北首先是受益，资本市场今年3月份以来走势也是表明了这一点。

顺应这个发展的趋势，京津冀一体化分几个部分：首先是交通和基础设施的不断完善。第二是产业的整合和人口的流入。第三、随着产业人口的积聚给房地产企业带来客户。最近几个月，我们客户的变化清楚，我们原来北京的客户在廊坊市区只有5%以下，最近已经上升到30%，形成最近廊坊区域量价提升的趋势。顺着这种趋势，我们要对廊坊和北京周边加大储备力度。我们总的储备是两千万多一点，随着我们的一些前期项目的落地，类似的公告在今年下半年越来越多，我们会加大对于这个环首都区域的土地拓展的力度，提高整个土地储备力度。提高对公司销售和利润的贡献度。我相信未来改变中国，不会局限于京津冀，周边像内蒙山西山东，都可以卷进来。这样整个北半中国的经济的生态有一个大的改变。我希望荣盛在这个过程里面能够跟上这班车。

黄秀青：谢谢陈总，季度京津冀板块这个亮丽，我们接下来有请城建张总，城建是老牌国企，但是在风险控制、成本控制包括方面资本市场表现突出，有请张总跟我们分享一下融资策略。

张财广：感谢大家对北京城建的关注和支持。北京城建是国有控股的上市公司，我个人觉得跟其他的地产开发企业不同点有这么几个，个是我们一体两位的定位，公司发展能坚持十几年过程当中，从两个项目发展到现在23个项目，从十几万平米到现在750万平米的规划，我们觉得是对于战略定位比较正确。

第二、相对于其它老大哥企业，我们的经营模式除了二级开发还有一级开发，即联动的模式。我们受益匪浅。再有一个是融资这一块，我们作为国有背景的上市公司，首先对风险的控制放在位。无论是在土地拓展还是在融资这一块，我们考虑的比较多，比如说我们在项目土地拓展坚持以北京为大本营，每年土地拓展的资金重点70%放在北京，30%放到外部，主要还是省会和副省会城市。目前我们的市场是成都、重庆和海南的三亚，天津的武清还有青岛。这么几个省级和副省会城市。随着国家政策的调整，今年形势的变化对于我们来说风险不大。我们觉得像北京这种一线城市，上半年市场观望意味很浓，市场下滑，但是我们对未来还是有信心完成全年的计划。融资这一块还是坚持控制融资成本，目前为止，我们公司净债控制在60%多，我们的包括信托结构性融资成本也就在8.5，所以从整个融资角度来讲，渠道也在不断的拓宽。除了对于资本市场的融资还有我们的银行的正常的开放贷还有信托，还有结构性融资，下一步我们想在房地产基金，包括前面陈总讲到融资平台的打造，包括我们合作开发，这一块也是我们正在考虑的一种模式。

黄秀青：谢谢张总，包括刚才我们交流，包括棚户区的改造，也是政府给予大量的资金支持，也是两个利好。

张财广：刚才提到棚改，在北京棚改的680个项目里面，我们作为国有控股的上市公司，开发了望台项目，占整个开发项目的5%。这是受到市领导重点关注的项目，也是棚改的重点项目之一，近期将启动。国家对棚改政策的推动我们也会受益，谢谢。

黄秀青：我们接下来讲泰禾，泰禾拿了20块地，将近350亿元。在今年是否还会继续？第二个问题，泰禾是以豪宅为主，这点是行业都比较关注，所以在接下来的市场形势下，我们的豪宅销售有没有受影响，是否会延续这样的布局和销售节奏？请沈总跟我们分享一下。

沈力男：大家好，我来自泰禾集团，泰禾在去年和今年在土地市场发力挺多，但是还是要分析一下拿地的区域。

泰禾拿地有两个原则。个聚焦，第二个深耕。聚焦在一线城市，聚焦在我们的公司的所在地福建这一大本营。在这个基础上，在这些区域进行深耕，所以我们的拿地是有集中度的。从北京来看，我们坚决的看好北京市场和一线市场，其实说到市场的变化，其实市场没有变，需求也没有变，变的是客户的预期。怎么改变呢，像北京，新的调控政策没有在出台，但是北京市政府去年年底为了实现调控目标才把50家企业掐住不发证。今年3月份，召集50家核心企业开会，现在很多企业拿证也很难。所以像万科这样的现在在探讨住宅成套化，但是连它基本坚持的底线——精装修都可以放弃，进行毛坯销售。在政府的干预下，精装也没有底线了。再加上金融环境的变化，所以客户的预期有了一些变化，但是我觉得需求是没有变化的，那么这个市场其实给点阳光是很容易灿烂的，所以如果不看好中国的房地产市场，不看好一线的市场，我觉得会错失很多的发展机遇。还有很多人提到京津冀一体化会不会削弱北京，我认为很错误，因为一体化的前提一定要有一个强大的内核带动和辐射。这个内核就是北京，目前看这没有一点削弱的迹象，只会加强。周边受其辐射都能带动起来。再往远去这个一体化有过程有发展，很难想象我们在座的很多朋友，现在愿意把自己的事业或者把自己的家搬到保定去，估计没有。所以这个角度上讲，还有更多的人到一线寻找机会，不管是个人还是企业，所以我们这个拿地虽然拿的多一点，但是聚焦在县城。

回答主持人第二个问题——泰禾做的相对比较，在市场上会有一些变化。

个也是要分级的，一般有些人把三千万以上或者五千万以上的产品叫做豪宅，但是在一线城市，一两千万的，我们把它作为改善入门产品。它的购买力是强大的。如果你在北京有这么一两套房能够腾挪或者是换新，一套房子五六百万七八百万。举个例子，泰禾在朝阳做的产品是一两千万的产品，目前五周末开始开盘，两个周末每天的到访人数接近300组。周天下午的开盘也会有好的结果，瞄准一两千万的产品。另外在这个市场上，你必须要坚守你的高品质，不能因为这个市场变化了，你就做减法。如果很多企业这样，市场一变化，本来精装变毛坯，本来大树变成小树苗。大家要恪守底线，另外还要有差异化，比如北京的别墅，它提供了一种居住形态，在整体上的这种差异化会给你带来产品的稀缺性的保证，也保证了市场的一个热销。谢谢。

黄秀青：谢谢沈总，沈总所说的归结到一点就是信心。东兴证券郑总比较高兴，因为和跟泰禾有合作，这样资金安全没有问题。我们希望东兴的郑总跟我们分享一下，作为金融机构在市场环境下我们的企业融资策略包括市场风险。

郑闵刚：整体来讲一到4月份数据看，销售和预售款资金回笼增速是有一个明显的下降，但是我们也看到就是说，其实整体来讲，房地产资金目前同比增长还是在一个百分之四五的状况，企业状况有压力，这个从房地产行业来看，我们认为从2014年情况来看，整个房地产行业由于供需结构跟2013年来看相比出现了一个比较明显的变化，就是说供需可能状况比2014年稍微弱一些这种情况下，这个行业进入了一个过热的这么一个推手也在减弱，政府政策从目前看政策对房地产行业是放给市场，政府还是专注做棚户区改造一些基本的保障性的住房的建设，在这种情况下，其实我们也认为就是说，房地产企业就是这个融资的环境也发生了一个变化，我认为就是说，可能以往更依赖于政府的资金上的一个调控的供给，我想就是说可能从2014年开始，房地产企业可能应该来讲，就是这个融资的话，应该更面向市场，然后从市场上，可能就是说如果现在比如说银行，可能因为房地产企业开发利率或者其他利率相比有更好的放贷的渠道，但是其实在社会上还有很多的资金，就是说是风险偏好以及对的高低有很大的一个差异，所以就是社会上资金还是有不少是可以进入到房地产行业的，然后我想就是说，因为我是证券公司的，所以我想就是在这个整个金融机构里面，就是从这几年的话，政府的话也是在把证券公司也是定为一个为实体经济发展的融资的，做更多融资的这么一个机构，所以我认为其实就是说这几年证券公司也对房地产企业这方面的融资也是逐步逐步的扩大，所以我认为就是说，政策的话是关一个门开一个门，渠道还是有，我们一些证券公司在这方面可能还能够在为企业融资方面还会发挥更大的作用。

另外就是说从房地产因为前两天13号，证监会出了一个进一步加强证券公司创新业务的意见里面，有一条就是要加强研究房地产信托基金的制度体系，以及产品的运行模式和方案的这么一条，所以就是说，其实就是说政府的话，关了一扇门以后，为此也是千呼万唤，到现在应该速度会加快，所以我们认为市场资金可能还会有一个结构性的变化，给房产企业会带来一个资金的保障，首先是持有物业的一些公司，所以我们认为就是说房地产行业整个的资金状况更市场化，需要企业以市场化化的状态跟市场进行一个融合。

黄秀青：一些金融机构也在增持地产股，这块对市场和企业邮什么影响，能简单分享吗？

郑闵刚：上市公司现在估值都比较低，市场主要是担心股价下降，但是我们从整体行业来看的话，就是说现在据统计房地产公司如果是按照公布的数据是在89000家，我们房地产公司虽然个数占比不到可能也就1%左右，但是房地产上市公司的营业收入权重占到10%以上，利润总额占到20%，所以说就是说，其实就是现在的市场上是担忧，或者是一些负面的东西出来，还是主要是一些中小的企业，但是我们房地产上市公司经过这几年，通过资本市场的融资，有一个市场化的运作发展，在业内盈利性还是比较好，房地产行业现在大家有一种很悲观的情绪，但是我认为这个行业增速减缓，这个行业还会存在，房地产上市公司还是能够代表企业有一个更好的发展，这种情况目前尤其是像一些持有性的核心区域的一些公司，这种价值，由于这个市场的一种表现，其实是这种价值是被低估的，从短期来看，会影响股价的上升，从股价来看，是体现不出来，但是因为这次举牌的是一些寿险资金，从长远来看房地产行业其是值得的这么一个行业。

黄秀青：谢谢郑总，我们最后有请民生信托的郭总跟我们分享一下投融资怎么掌控。

郭庆卫：我们公司是去年4月份经过银监会重新批准登记注册的，他前身是中国旅游信托公司，成立有20年历史，在这个进程当中，现在受托的规模大概在500亿，在座的很多房企是我们的服务客户，我此前光大银行服务16年，许多房地产企业也是我们所服务的客户，恭喜大家在今天又获得了殊荣，其实现在我们房地产行业，跟我们信托业所面临的形势比较像，受到的非议和媒体评论比较多，我们怎样看我们现在所面临的风险和发展机遇，我们不妨回望一下2003年，也就是中房指数评价出来是什么局面，2003年最重要是人民银行发布了112号文，关于进一步加强房地产信贷业务的通知，同时国务院也下发了18号文，也就是国六条，关于促进房地产市场持续健康发展，在此进程当中，我们也是把房地产作为一个支柱性行业，系统管理性比较强。经过了一个宏观调控之后，我们发现房地产行业也是高歌猛进，在整个进程当中，金融业在2003年银监会成立之后，这样一个宏观和行业的格式搭建起来了，还有就是我们中行和建行，更是今天参加黄兴玲总监讲述了股改计划的推进，中行和建行股改这一个动作。

另外一个就是说我们要注意2003年，我们国家的经济总量，大约排在GDP第六位，当年也是国家统计局次下发了关于GDP核算和数据发布的一个制度，从此我们的发展的数据指标跟国际的可比性更加强一些，回望许多年发展，伴随着国家从第六大经济体，成长为全球第二大经济体，金融业信托业房地产业都获得长足的发展，在这个过程中有问题是合理的可以承受的。

黄秀青：谢谢郭总跟我们的分享，信心满满，接下来我问最后一个问题，针对今年的市场形势，希望各位嘉宾跟我们分享一下您是怎么考虑，同时对下半年给我们做一个简单的预判。

黄中波：谈谈自己的感觉，房地产发展到今天，某种意义上讲，已经违反了经济的规律，没有哪个行业持续高增长十多年，其实在2007年2008年金融危机本身应该有一次调整，因为各种原因没有调整，到了今天，应该说我觉得房地产企业到了要调整的阶段，所以从宏观判断，我们判断未来无论是价格也好，或者说各方面的会平稳甚至会适度的下调，今年一直到明年，我估计基本上降低。因为这种大的形势，房地产逐渐的从原来的高高利润慢慢回归到这个行业本身的应该是慢慢的会下降，然后他的利润率也会下降，其实这次从国家的政策来看，应该说不是说要房地产去让它大幅度的，国家还是想稳定的，让它逐渐的回归到中国经济的水平上去。所以从这个角度来说，我们认为未来房地产还是会平稳向下。

黄秀青：回归理性。

陈金海：我觉得这是我们大着胆子去猜，我们作为一个公司也不是我们能把握的，让过去告诉未来，我一句话就是前途是光明的，道路是曲折，无论是横向还是纵向都有大的空间，空间大，但是曲折我觉得体现在哪，这个行业过去十多年跑的快，胖累，我觉得未来可能发展方式和速度会有一个变化，我个人觉得有几方面，增速会减缓，第二发展的模式原来主要是靠土地的方式，未来对于管理品牌和服务依赖更强，第三个是产品以住宅为主，转到住宅加商业加旅游加养老，这块我们现在自己也有设计，产业的集中度会快速的提升

，我们现在说行业有几万家，我觉得未来可能可以由快速的收购兼并这个势头越来越多，我们今天看到昨天晚上大家都在传，融创跟别人的合作，这种案例还会不断的发生，区域的一体化，区域的差异化越来越严重，我们现在有20个城市，从今年来看，有火的也有一般的，我觉得未来的对城市的选择，对区域的把握这个会越来越重要。谢谢。

黄秀青：谢谢陈总的分享，张总。

张财广：我们对整个很也的判断前景还是看好的，我们主要看成是之间的分化会来临，而且会越来越严重，尤其是三四线城市，我们按照原来的看好一线城市和二线了城市和副省会城市，作为公司发展，我们还是坚守原来的策略，在以北京为大本营，向外围二三线省会和副省会拓展，所以我们还是一定要坚持下去，整个的结构调整，包括陈总讲到下一步从公司来说如何控制成本，暴利时代过去，微利时代来临，精细化管理，控制成本提高率，是我们下一步要做的，我们今年已经开始，我们EIP去年已经全部上线，成本模块，开发周期的模块这样，谢谢。

沈力男：年年难过年年过看你怎么过。

郑闵刚：我们关注企业化运作的企业，更关注一些经营团队比较好的企业，我们认为房地产上市公司里边的大多数企业，会继续往前能够代表这个行业，能够把这个行业继续发扬光大。

郭庆卫：如果说预测的话，我们有风险，但是房地产行业发展到现在，实际上细分行业已经很明显了，今天在座的四位房企都具有代表性，作为金融企业和人来说，一定要看房地产子行业，它的区域和提供的产品，再仔细分析一下他未来的趋势，光看走势是不行的，一定要有大的判断，简单的预测或者赌博的心态也是不足取的，作为金融机构来说，不但要看它的成长性也要看财务可比可观，我们为人提供可接受的金融产品，但是我也同意刚才城建提出来的，我们产品并不一定是高，我们对于不同的人群，提供他可以承受接受的产品，其实就可以达到我们的目的。另外一个就是作为参加会议跟大家交流，我觉得除了大家反复提高的新型城镇化，我们要提机遇以外，我们还要更加关注工业化信息化城镇化和农业现代化整个布局当中房地产企业所面临的机会包括产业升级，智能社区以及我们新型城镇化几方面结合起来，还有一个就是曹远征讲到了就是关于老龄化，还有一个机会，还有就是第六次人口普查，我们的流动人口已经达到了2.6亿，相当于欧洲的整个人口差不多，对于房地产企业今后怎么样选择布局，有很大的一个思考的意义，还有一个我觉得在整个经济下行期间，在这个分化比较严重的时候，找好自己的定位更关键。

黄秀青：谢谢郭总，感谢，今天台上嘉宾的精彩分享内容，让我们看到房企我们的的金融机构如何应对市场游刃有余的信心和智慧，再次感谢大家，也是为了今天的这个论坛做了精彩的收官，谢谢大家。