产业网讯：2014年5月16日，2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会在北京金融街威斯汀大酒店举行。本次会议由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同主持召开，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、曹远征、黄兴玲等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会

 
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主持人：我们进入讨论环节，我们邀请六位对话嘉宾，是陈金海先生，沈力男先生，张财广先生，黄中波先生，郑闵刚先生，郭庆卫先生。请以上六位嘉宾以及黄总上台，做对话研讨。对话主题是中国房地产上市公司融资及市场策略研讨，有请我们以上七位嘉宾。

黄秀青：有请各位嘉宾上台。高兴今天论坛的最后一场压轴论坛研讨由我给大家主持，我们今天论坛的主题是房地产上市公司的融资及市场策略，让各位嘉宾展开论坛之前，我简单说几个数字，因为刚才各位嘉宾也都说了我们的市场形势。

2014年市场变化快。一至四月份，据统计局和中指研究院统计，住宅下降8.6%，值处于历史的同期水平。1到4月份，销售额前20的企业一半是同比增长，一半是同比下降。这是在近几年房地产中很少见的。银行的资金成本在高企，风险加大，企业的资金压力也在加大。1至4月份，大多数的融资企业的融资在维持在高位，同比增长22%。主要房企在4月份拿地同比下滑70%，大家要更谨慎。

地产老总和金融机构考虑问题角度不一样，每个企业我会简单的问一下大家，针对今年的这种市场环境下，我们企业所在企业的融资策略，市场策略是如何来应对今年市场形势的变化。银泰置地没有上市，另一方面一会我们谈的几个地产企业以住宅为主，银泰以商业为主，商业的融资包括市场，包括对现金流周转各方面要求不一样，首先黄总跟我们分享一下您的企业融资和市场策略好吗？

黄中波：大家上午好，很高兴跟大家交流商业地产。银泰置地是银泰集团主要的业务在范围内的商业地产，成立的时间比较晚，2010年刚刚组建。目前的年开发量在500万，销售额大概100多个亿，规模不是很大。但是我们的一百亿，因为我们开发量当中，将近三分之一，甚至还要多是不销售的是长期持有的，所以整个开发量，应该说在中国目前房地产整个市场当中也算中等。商业地产在地产公司当中做商业地产并不多，原因大家也都知道，因为商业地产对资金跟住宅不一样，住宅是快速周转的盈利模式，商业地产中很大一部分都是持有的，而且要长期持有，所以对资金的要求是比较高的。所以在融资策略方面，我们跟住宅地产有很大差别。

我们组建尽管近三年，发展速度还是挺快的，资金问题，我们一直是集团内部去筹资解决，发展到今天，也遇到了资金发展瓶颈的问题。这个我们也一直在探讨，但是它跟住宅差别比较大，首先上市本身不论国内国外，房地产整个行业都不是很好。或者说大家对未来都不是那么太好，所以我们上市这条路，我们暂时就没去做。第二个我们一直也在借鉴国外商业地产资本的经验，尤其是凯达等，国外在这方面有很多的金融工具去解决它。中国的情况跟国外不一样，中国商业地产，尤其商业地产融资最难的一个问题就是它的，低于目前中国金融市场对的预计。

中国是一个高速发展的国家，所以目前的都比较高。目前我们商业地产现在利润率因为期限比较长，整个下来目前的水平在5%，所以在这么一个水平下，一般的金融机构都不感兴趣。但是5%、6%的水平在国外已经很好了，原因是，国外的本身利润率就低，第二是稳定，因为长期持有，他未来都是靠现金流获得回报，所以这个方式是受国外人，尤其是保险大的基金背景的欢迎。我们一直在探讨这个事，但是受于国家的一些政策影响，各方面的尤其现在国家对房地产政策并没有分住宅、商业、养老，统一的政策都是一样的。所以造成我觉得受各种政策的影响，现在外资投这一块也有很多很多的问题，门槛有，交易成本也很高，所以如果在5%、6%的成本再扣掉一些成本。

黄秀青：生存准备也是值得大家关注的，银泰跟阿里合作的O2O，线下模式也引起关注，黄总也简单介绍一下。

黄中波：银泰跟阿里合作，由于银泰老板跟马云本身是老乡，合作的具体细节——阿里现在正在上市——很多事情不便于现在去说。银泰是先做的商业，然后后做的商业地产，所以我们包括做商业地产的出发点还是围绕商业去做，电商出来以后对传统商业冲击大，尤其银泰商业是以百货为主，电商对百货冲击大。我们感受到冲击，去研究去探讨未来商业到底怎么发展，是不是未来传统商业就没了，事实不是。无论从国外的经验还是中国现在的发展，应该是各有所长，大部分的传统商业采取的是回避两方针锋相对。银泰的反应是很积极主动的应对这种变化，我们在传统商业跟电商的结合上做了大量大量的工作。我们联合搞了很多活动，目前的探讨因为好多事情还没有完全成型，所以我们也不在这跟大家探讨。但是O2O这种方向应该说很快就会有操作，大家会看到东西落地。，如果说进展很快的话，我相信很快会对中国的商业领域发生翻天覆地的变化。随着电商和新的模式出现，现在的商业尤其是好多现有的商场，某种意义上讲，绝大部分都要死掉。因为新的互联网下的这种商业业态形式跟传统不一样。无论从商场的布局动限还有营销模式、消费的模式都会发生翻天覆地的变化。正因为我们对这个地方的研究，所以也坚定了我们发展的信心。

黄秀青：谢谢黄总，我们期待这种颠覆性的模式发生变化，下面有请荣盛的陈总，我们知道整个京津冀的板块拉动对荣盛是利好的，请陈总给我们介绍下接下来公司会有什么动作？

陈金海：融资对于房地产企业来说就是天天要做。融资前提条件有两个，一个是对行业的信心，如果对行业没有信心是不行的；一个是对公司的信心。

基于这两点，这个行业过去十多年，经济快速的发展，过程还是比较曲折。大的行业发展必须要经历的一个过程，我们对这个行业的未来是抱有很好的看法。对于荣盛来说，对自己的管理定位，对自己的价值创造能力，我们有高度的自信。我们认为者以及金融机构钱交给我们能创造价值。这表明我们融资的同时，也表明我们对人整个一个回报的水平。就具体融资来说，不论是常规性的还是银行的开放贷，还有我们对现货的使用，还有委托贷款还有房地产基金，另外不太经常就是定向增发，对资本市场的使用，现在这个门基本打开了。

下一步，我们在保持原有的融资方式的基础上。我相信市场给你关一个门就会给你开一扇窗户：有一些案例已经出现了，资本市场这个门已经开了。我们还是要持续不断的利用这个市场去融资，还有一些结构化的产品，我们这几年也做了一些比如说对于子公司应收帐款的一个打包的利用。另外，大家现在也注意到对于海外是香港市场等大融资平台的使用，推动收购一些香港的上市公司，能够打造海外的融资平台，这也是未来的一个发展方向。

我们总部在河北的廊坊，过去十年，我们对京津冀一体化的感受很深。从2004年，北京天津河北三个省有一个廊坊共识，正式启动对区域一体化促进，过去十年。说了十年，准备了十年，今年是落地的过程。总部在廊坊的公司，河北首先是受益，资本市场今年3月份以来走势也是表明了这一点。

顺应这个发展的趋势，京津冀一体化分几个部分：首先是交通和基础设施的不断完善。第二是产业的整合和人口的流入。第三、随着产业人口的积聚给房地产企业带来客户。最近几个月，我们客户的变化清楚，我们原来北京的客户在廊坊市区只有5%以下，最近已经上升到30%，形成最近廊坊区域量价提升的趋势。顺着这种趋势，我们要对廊坊和北京周边加大储备力度。我们总的储备是两千万多一点，随着我们的一些前期项目的落地，类似的公告在今年下半年越来越多，我们会加大对于这个环首都区域的土地拓展的力度，提高整个土地储备力度。提高对公司销售和利润的贡献度。我相信未来改变中国，不会局限于京津冀，周边像内蒙山西山东，都可以卷进来。这样整个北半中国的经济的生态有一个大的改变。我希望荣盛在这个过程里面能够跟上这班车。

黄秀青：谢谢陈总，季度京津冀板块这个亮丽，我们接下来有请城建张总，城建是老牌国企，但是在风险控制、成本控制包括方面资本市场表现突出，有请张总跟我们分享一下融资策略。

张财广：感谢大家对北京城建的关注和支持。北京城建是国有控股的上市公司，我个人觉得跟其他的地产开发企业不同点有这么几个，个是我们一体两位的定位，公司发展能坚持十几年过程当中，从两个项目发展到现在23个项目，从十几万平米到现在750万平米的规划，我们觉得是对于战略定位比较正确。

第二、相对于其它老大哥企业，我们的经营模式除了二级开发还有一级开发，即联动的模式。我们受益匪浅。再有一个是融资这一块，我们作为国有背景的上市公司，首先对风险的控制放在位。无论是在土地拓展还是在融资这一块，我们考虑的比较多，比如说我们在项目土地拓展坚持以北京为大本营，每年土地拓展的资金重点70%放在北京，30%放到外部，主要还是省会和副省会城市。目前我们的市场是成都、重庆和海南的三亚，天津的武清还有青岛。这么几个省级和副省会城市。随着国家政策的调整，今年形势的变化对于我们来说风险不大。我们觉得像北京这种一线城市，上半年市场观望意味很浓，市场下滑，但是我们对未来还是有信心完成全年的计划。融资这一块还是坚持控制融资成本，目前为止，我们公司净债控制在60%多，我们的包括信托结构性融资成本也就在8.5，所以从整个融资角度来讲，渠道也在不断的拓宽。除了对于资本市场的融资还有我们的银行的正常的开放贷还有信托，还有结构性融资，下一步我们想在房地产基金，包括前面陈总讲到融资平台的打造，包括我们合作开发，这一块也是我们正在考虑的一种模式。

黄秀青：谢谢张总，包括刚才我们交流，包括棚户区的改造，也是政府给予大量的资金支持，也是两个利好。

张财广：刚才提到棚改，在北京棚改的680个项目里面，我们作为国有控股的上市公司，开发了望台项目，占整个开发项目的5%。这是受到市领导重点关注的项目，也是棚改的重点项目之一，近期将启动。国家对棚改政策的推动我们也会受益，谢谢。

黄秀青：我们接下来讲泰禾，泰禾拿了20块地，将近350亿元。在今年是否还会继续？第二个问题，泰禾是以豪宅为主，这点是行业都比较关注，所以在接下来的市场形势下，我们的豪宅销售有没有受影响，是否会延续这样的布局和销售节奏？请沈总跟我们分享一下。

沈力男：大家好，我来自泰禾集团，泰禾在去年和今年在土地市场发力挺多，但是还是要分析一下拿地的区域。

泰禾拿地有两个原则。个聚焦，第二个深耕。聚焦在一线城市，聚焦在我们的公司的所在地福建这一大本营。在这个基础上，在这些区域进行深耕，所以我们的拿地是有集中度的。从北京来看，我们坚决的看好北京市场和一线市场，其实说到市场的变化，其实市场没有变，需求也没有变，变的是客户的预期。怎么改变呢，像北京，新的调控政策没有在出台，但是北京市政府去年年底为了实现调控目标才把50家企业掐住不发证。今年3月份，召集50家核心企业开会，现在很多企业拿证也很难。所以像万科这样的现在在探讨住宅成套化，但是连它基本坚持的底线——精装修都可以放弃，进行毛坯销售。在政府的干预下，精装也没有底线了。再加上金融环境的变化，所以客户的预期有了一些变化，但是我觉得需求是没有变化的，那么这个市场其实给点阳光是很容易灿烂的，所以如果不看好中国的房地产市场，不看好一线的市场，我觉得会错失很多的发展机遇。还有很多人提到京津冀一体化会不会削弱北京，我认为很错误，因为一体化的前提一定要有一个强大的内核带动和辐射。这个内核就是北京，目前看这没有一点削弱的迹象，只会加强。周边受其辐射都能带动起来。再往远去这个一体化有过程有发展，很难想象我们在座的很多朋友，现在愿意把自己的事业或者把自己的家搬到保定去，估计没有。所以这个角度上讲，还有更多的人到一线寻找机会，不管是个人还是企业，所以我们这个拿地虽然拿的多一点，但是聚焦在县城。

回答主持人第二个问题——泰禾做的相对比较，在市场上会有一些变化。

个也是要分级的，一般有些人把三千万以上或者五千万以上的产品叫做豪宅，但是在一线城市，一两千万的，我们把它作为改善入门产品。它的购买力是强大的。如果你在北京有这么一两套房能够腾挪或者是换新，一套房子五六百万七八百万。举个例子，泰禾在朝阳做的产品是一两千万的产品，目前五周末开始开盘，两个周末每天的到访人数接近300组。周天下午的开盘也会有好的结果，瞄准一两千万的产品。另外在这个市场上，你必须要坚守你的高品质，不能因为这个市场变化了，你就做减法。如果很多企业这样，市场一变化，本来精装变毛坯，本来大树变成小树苗。大家要恪守底线，另外还要有差异化，比如北京的别墅，它提供了一种居住形态，在整体上的这种差异化会给你带来产品的稀缺性的保证，也保证了市场的一个热销。谢谢。

黄秀青：谢谢沈总，沈总所说的归结到一点就是信心。东兴证券郑总比较高兴，因为和跟泰禾有合作，这样资金安全没有问题。我们希望东兴的郑总跟我们分享一下，作为金融机构在市场环境下我们的企业融资策略包括市场风险。

郑闵刚：整体来讲一到4月份数据看，销售和预售款资金回笼增速是有一个明显的下降，但是我们也看到就是说，其实整体来讲，房地产资金目前同比增长还是在一个百分之四五的状况，企业状况有压力，这个从房地产行业来看，我们认为从2014年情况来看，整个房地产行业由于供需结构跟2013年来看相比出现了一个比较明显的变化，就是说供需可能状况比2014年稍微弱一些这种情况下，这个行业进入了一个过热的这么一个推手也在减弱，政府政策从目前看政策对房地产行业是放给市场，政府还是专注做棚户区改造一些基本的保障性的住房的建设，在这种情况下，其实我们也认为就是说，房地产企业就是这个融资的环境也发生了一个变化，我认为就是说，可能以往更依赖于政府的资金上的一个调控的供给，我想就是说可能从2014年开始，房地产企业可能应该来讲，就是这个融资的话，应该更面向市场，然后从市场上，可能就是说如果现在比如说银行，可能因为房地产企业开发利率或者其他利率相比有更好的放贷的渠道，但是其实在社会上还有很多的资金，就是说是风险偏好以及对的高低有很大的一个差异，所以就是社会上资金还是有不少是可以进入到房地产行业的，然后我想就是说，因为我是证券公司的，所以我想就是在这个整个金融机构里面，就是从这几年的话，政府的话也是在把证券公司也是定为一个为实体经济发展的融资的，做更多融资的这么一个机构，所以我认为其实就是说这几年证券公司也对房地产企业这方面的融资也是逐步逐步的扩大，所以我认为就是说，政策的话是关一个门开一个门，渠道还是有，我们一些证券公司在这方面可能还能够在为企业融资方面还会发挥更大的作用。

另外就是说从房地产因为前两天13号，证监会出了一个进一步加强证券公司创新业务的意见里面，有一条就是要加强研究房地产信托基金的制度体系，以及产品的运行模式和方案的这么一条，所以就是说，其实就是说政府的话，关了一扇门以后，为此也是千呼万唤，到现在应该速度会加快，所以我们认为市场资金可能还会有一个结构性的变化，给房产企业会带来一个资金的保障，首先是持有物业的一些公司，所以我们认为就是说房地产行业整个的资金状况更市场化，需要企业以市场化化的状态跟市场进行一个融合。

黄秀青：一些金融机构也在增持地产股，这块对市场和企业邮什么影响，能简单分享吗？

郑闵刚：上市公司现在估值都比较低，市场主要是担心股价下降，但是我们从整体行业来看的话，就是说现在据统计房地产公司如果是按照公布的数据是在89000家，我们房地产公司虽然个数占比不到可能也就1%左右，但是房地产上市公司的营业收入权重占到10%以上，利润总额占到20%，所以说就是说，其实就是现在的市场上是担忧，或者是一些负面的东西出来，还是主要是一些中小的企业，但是我们房地产上市公司经过这几年，通过资本市场的融资，有一个市场化的运作发展，在业内盈利性还是比较好，房地产行业现在大家有一种很悲观的情绪，但是我认为这个行业增速减缓，这个行业还会存在，房地产上市公司还是能够代表企业有一个更好的发展，这种情况目前尤其是像一些持有性的核心区域的一些公司，这种价值，由于这个市场的一种表现，其实是这种价值是被低估的，从短期来看，会影响股价的上升，从股价来看，是体现不出来，但是因为这次举牌的是一些寿险资金，从长远来看房地产行业其是值得的这么一个行业。

黄秀青：谢谢郑总，我们最后有请民生信托的郭总跟我们分享一下投融资怎么掌控。

郭庆卫：我们公司是去年4月份经过银监会重新批准登记注册的，他前身是中国旅游信托公司，成立有20年历史，在这个进程当中，现在受托的规模大概在500亿，在座的很多房企是我们的服务客户，我此前光大银行服务16年，许多房地产企业也是我们所服务的客户，恭喜大家在今天又获得了殊荣，其实现在我们房地产行业，跟我们信托业所面临的形势比较像，受到的非议和媒体评论比较多，我们怎样看我们现在所面临的风险和发展机遇，我们不妨回望一下2003年，也就是中房指数评价出来是什么局面，2003年最重要是人民银行发布了112号文，关于进一步加强房地产信贷业务的通知，同时国务院也下发了18号文，也就是国六条，关于促进房地产市场持续健康发展，在此进程当中，我们也是把房地产作为一个支柱性行业，系统管理性比较强。经过了一个宏观调控之后，我们发现房地产行业也是高歌猛进，在整个进程当中，金融业在2003年银监会成立之后，这样一个宏观和行业的格式搭建起来了，还有就是我们中行和建行，更是今天参加黄兴玲总监讲述了股改计划的推进，中行和建行股改这一个动作。

另外一个就是说我们要注意2003年，我们国家的经济总量，大约排在GDP第六位，当年也是国家统计局次下发了关于GDP核算和数据发布的一个制度，从此我们的发展的数据指标跟国际的可比性更加强一些，回望许多年发展，伴随着国家从第六大经济体，成长为全球第二大经济体，金融业信托业房地产业都获得长足的发展，在这个过程中有问题是合理的可以承受的。

黄秀青：谢谢郭总跟我们的分享，信心满满，接下来我问最后一个问题，针对今年的市场形势，希望各位嘉宾跟我们分享一下您是怎么考虑，同时对下半年给我们做一个简单的预判。

黄中波：谈谈自己的感觉，房地产发展到今天，某种意义上讲，已经违反了经济的规律，没有哪个行业持续高增长十多年，其实在2007年2008年金融危机本身应该有一次调整，因为各种原因没有调整，到了今天，应该说我觉得房地产企业到了要调整的阶段，所以从宏观判断，我们判断未来无论是价格也好，或者说各方面的会平稳甚至会适度的下调，今年一直到明年，我估计基本上降低。因为这种大的形势，房地产逐渐的从原来的高高利润慢慢回归到这个行业本身的应该是慢慢的会下降，然后他的利润率也会下降，其实这次从国家的政策来看，应该说不是说要房地产去让它大幅度的，国家还是想稳定的，让它逐渐的回归到中国经济的水平上去。所以从这个角度来说，我们认为未来房地产还是会平稳向下。

黄秀青：回归理性。

陈金海：我觉得这是我们大着胆子去猜，我们作为一个公司也不是我们能把握的，让过去告诉未来，我一句话就是前途是光明的，道路是曲折，无论是横向还是纵向都有大的空间，空间大，但是曲折我觉得体现在哪，这个行业过去十多年跑的快，胖累，我觉得未来可能发展方式和速度会有一个变化，我个人觉得有几方面，增速会减缓，第二发展的模式原来主要是靠土地的方式，未来对于管理品牌和服务依赖更强，第三个是产品以住宅为主，转到住宅加商业加旅游加养老，这块我们现在自己也有设计，产业的集中度会快速的提升，我们现在说行业有几万家，我觉得未来可能可以由快速的收购兼并这个势头越来越多，我们今天看到昨天晚上大家都在传，融创跟别人的合作，这种案例还会不断的发生，区域的一体化，区域的差异化越来越严重，我们现在有20个城市，从今年来看，有火的也有一般的，我觉得未来的对城市的选择，对区域的把握这个会越来越重要。谢谢。

黄秀青：谢谢陈总的分享，张总。

张财广：我们对整个很也的判断前景还是看好的，我们主要看成是之间的分化会来临，而且会越来越严重，尤其是三四线城市，我们按照原来的看好一线城市和二线了城市和副省会城市，作为公司发展，我们还是坚守原来的策略，在以北京为大本营，向外围二三线省会和副省会拓展，所以我们还是一定要坚持下去，整个的结构调整，包括陈总讲到下一步从公司来说如何控制成本，暴利时代过去，微利时代来临，精细化管理，控制成本提高率，是我们下一步要做的，我们今年已经开始，我们EIP去年已经全部上线，成本模块，开发周期的模块这样，谢谢。

沈力男：年年难过年年过看你怎么过。

郑闵刚：我们关注企业化运作的企业，更关注一些经营团队比较好的企业，我们认为房地产上市公司里边的大多数企业，会继续往前能够代表这个行业，能够把这个行业继续发扬光大。

郭庆卫：如果说预测的话，我们有风险，但是房地产行业发展到现在，实际上细分行业已经很明显了，今天在座的四位房企都具有代表性，作为金融企业和人来说，一定要看房地产子行业，它的区域和提供的产品，再仔细分析一下他未来的趋势，光看走势是不行的，一定要有大的判断，简单的预测或者赌博的心态也是不足取的，作为金融机构来说，不但要看它的成长性也要看财务可比可观，我们为人提供可接受的金融产品，但是我也同意刚才城建提出来的，我们产品并不一定是高，我们对于不同的人群，提供他可以承受接受的产品，其实就可以达到我们的目的。另外一个就是作为参加会议跟大家交流，我觉得除了大家反复提高的新型城镇化，我们要提机遇以外，我们还要更加关注工业化信息化城镇化和农业现代化整个布局当中房地产企业所面临的机会包括产业升级，智能社区以及我们新型城镇化几方面结合起来，还有一个就是曹远征讲到了就是关于老龄化，还有一个机会，还有就是第六次人口普查，我们的流动人口已经达到了2.6亿，相当于欧洲的整个人口差不多，对于房地产企业今后怎么样选择布局，有很大的一个思考的意义，还有一个我觉得在整个经济下行期间，在这个分化比较严重的时候，找好自己的定位更关键。

黄秀青：谢谢郭总，感谢，今天台上嘉宾的精彩分享内容，让我们看到房企我们的的金融机构如何应对市场游刃有余的信心和智慧，再次感谢大家，也是为了今天的这个论坛做了精彩的收官，谢谢大家。