产业网讯：2014年5月16日，2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会在北京金融街威斯汀大酒店举行。本次会议由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同主持召开，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、曹远征、黄兴玲等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会

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北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰

各位领导各位嘉宾，大家上午好，很高兴今天在这里跟大家把我们的研究成果做一个分析，我们的研究大概分两部分，方面的话，把我们的发展现状跟大家做一个分析，发展现状简单说是我们经营状况怎么样，第二就是我们的股东回报，令不令人满意，第三我们的稳健性安不安全，第四广大金融机构比较关心我们是不是有价值，以现在这种股价是不是购买这些股票是否合适，后面就是对我们的上市房企发展进行展望，现在土地怎么样，资金融怎么样，从土地和资金两个方面分析整个上市房企将来表现会怎么样。

个方面就是说我们的经营状况，表现为营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速，点营业收入再获新突破，净利润出现下滑，2013年上市房企业绩规模稳步提升，沪深大陆在港房企均值为56.15亿元，同比增长达到30%，部分房企的优异表现提升整体表现。大陆在港上市房地产净利润均值为34.02%，2011年、2012年促销的项目到去年进入了结算期，是我们去年利润为什么下降的一个重要的原因，第二点聚焦内部管控，强化运转效率，多措施保障盈利空间，我们从数据分析来看，去年2013年，上市房企的毛利率和净利润均值出现下降，为缓解压力，上市房企积极强化内部管控，降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年销售费用管理费用，五费用较上年分别下降了0.25、0.44、0.24个百分点，2013年为了加快周转保障企业盈利水平是近年来上市企业的主要策略。

第二个方面，股东回报，表现为资产水平下行，点近半企业资产率水平下滑，但是龙头企业的表现比较抢眼，2013年沪深大陆上市房企的净资产率下降12.26%和18.18%，每股均值与2012年基本持平，分别为0.37和0.64，万科恒大保利等企业分别达到了19.66%等。

第二点大陆在港上市房企的资本显著，经济增加值稳步提升2013年沪深上市EVA为1.38亿元，同比降低30%，在财富创造能力明显优于沪深上市公司，税后经营业利润和资本成本是影响EVA表现的两个基本因素，沪深上市房地产公司达到了6.99亿元，我们税后净营业利润增长并不是很快，但是我们的资本成本增长的比较快，制约了我们的EVA的财务创造能力，从财务稳健性来看，表现为负债率小幅上升，点资产负债率上升，2013年末，沪深大纲在港上市房企资产负债率均值为64.17恩%，达到近四年水平。总体负债水平仍处于合理可控范围，2013年沪深与大陆在港上市房企短期及一年到期借款的比值均值为1.13和1.42，及较2012年分别提升了0.08和0.06，此外沪深与大陆在港上市的房地产速动比率达到0.65和0.67，短期内不会面对很大的偿付压力。

第二点，现金流由正转负，存货增加考验企业去化能力，受城市量价齐升的影响，沪深和大陆在港上市的房企每股经营现金流金额由正转负，分别为负的0.38和0.11，沪深上市房企的存量均值140.69亿元，同比增长21.74%，通过多种手段加强库存去化，成为房地产上市公司重要经营策略。

第四个方面，房企的价值，主要表现为房地产板块表现总体弱于大盘，利好政策提升部分公司价值，点房地产板块表现弱于大盘市值下挫，截止到2013年底沪深上市房地产公司的平均市市值74.77亿元，同比下降10.83%。资本市场新国九条的出台，有利于进一步增强市场信心，房地产板块有望借此机会出现反弹，地产板块的估值修复行情值得期待，2013年销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩所性比较强，是新型城镇化的推进国企改革为一部分企业带来利好，价值逐渐显现。

我们通过对上市房企的土地资金方面的研究对上市房企做一个简单的展望，融资积极把握国内外资本市场创新路径多元融资，点股市再融资，2013年融资总额近千亿元。海外发债，2013年有38家通过境外融资平台发行债权，同比增长123%，2014年一季度发债数额继续高企，但海外资本市场的波动导致发债年利率已经高于去年整体水平。香港IPO，除土地储备规模与质量外，独特的业务体系或运营模式是房企受到香港市场欢迎的重要原因，银行贷款方面是2014年一季度房地产开发企业到位资金2.9万亿元。

我们看现在市场份额和土地市场的拿地情况，主要表现为上市房企市场份额快速提升，拿地更为理性，从市场份额来看2014年前两个月，十家代表上市房企销售市场份额达到21.5%，较2013年末大幅度提高10.6个百分点，从2013年末的6.5%，上升至14.3%，从获取土地来看，今年一季度十家代表上市房企累计拿地638亿元，较去年四季度下降明显，今年一季度代表房企拿地面积与销售面积比0.93，经过2013年的土地市场我们的房企开始逐渐理性。

最后，2013年在房地产市场前面回暖的背景下，上市房企把握市场脉搏，在激烈的市场竞争中由于规模效益管控水平运营效率的差异，导致上市公司盈利表现财富创造能力和财务稳健性分化，日益加剧。随着新型城镇化推进，进一步的市场化改革，上市房企面临更广阔的发展空间，我们看到随着美国QE的退出，中国资本市场面临大幅度调整，房企一定要协调好长期和短期快周转的关系，既要发展也要稳健，把资金链的安全作为首要考量的问题，规避风险，风险与机遇共存。上市房企理性的恩认清形势做好充分准备就能抓好新的机遇，在新的竞争格局中占据更的地位，实现全新的跨越，谢谢大家。