5月8日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果华东发布会暨第十一届中国房地产百强企业家华东峰会”在杭州举行。

中国房地产百强企业研究成果华东发布会暨第十一届中国房地产百强企业家华东峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

【媒体宣传】【历届回顾】

指数研究院杭州分院研究总监 高院生

尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友们大家下午好，众所周知一个行业的健康发展，离不开产业链上的企业的共同努力。自98年以来，伴随着中国房地产市场历次变革，行业中涌现出了一批批企业，他们顺应市场发展规律，把握市场机遇实现高速发展，为引导整个行业持续健康成长做出了卓越的贡献。基于此，我们研究院十多年来一直在坚持做一件事，围绕这个行业开展一系列的企业研究和市场研究，当然也感谢一直以来对我们的研究积极参与的企业，是你们提供了深入的研究数据，积极的调研，使我们的研究更加扎实，让我们的研究成果为中国的房地产行业做出一份贡献。接下来我将把2014中国房地产百强企业研究成果与大家做一个分享。

首先回顾一下中国房地产百强企业研究成果，2014年是中国深化改革的元年，在这样的背景下，我们整个房地产百强企业的研究也是以“变革创新、跨越发展”为主题，在今年的设计研究上，仍然是延续了之前的几大纬度，分别是企业规模和运营效率相结合，成长和运营稳健相结合，盈利水平和社会责任相结合。

在我们今年3月份发布的2014中国房地产百强企业研究成果中，我们华东地区一共有34家入围，占我们差不多三分之一的席位。当然大家可以看到，我们华东企业的基本上的还是处在中间的力量，这也是我们华东地区企业对我们整个的百强做出的重大贡献。具体从区域上面来看，34家华东百强企业本部主要分布在上海和杭州，上海综合实力是最为突出的，跟2013年相比增加了2家企业，浙江省仅次于上海。另外江苏省是有2家入围百强，在这个实际情况可以看到2014年华东百强企业实力不断提升，强者恒强，从整体来看2014年入选的华东地区百强企业综合实力比去年有了很大提升， 34家企业中有15家入选了我们10的榜单。

在今年的这样的市场变革中，6大华东房企顺势而为、迎合市场主流需求；把握一二线城市做深做强；高周转模式提升企业经营水平，企业综合实力稳步提升，首次晋级百强榜单，包括江苏中南建设、阳光城、中梁地产、嘉凯城集团、大名城及德信地产。

2013年华东地区还有一批的商业地产的企业，华东区的的商业企业占了6家，得到了行业的认可。策划代理百强中，2014年华东区的百强中有15家入选，其中有4家企业进入了我们前十的榜单，在我们的前十的企业我们华东区域就占了40%。

第二，我将对未来市场形式的趋势做一个简单的展望，首先来看一下宏观经济，今年中国的宏观经济的开局还是不错的，从一季度的各项直指标表现，跟预期的7.3%相比略高一点，这个是超了预期。二季度整个经济的下行的压力得到了缓解，但是经济仍然会出现小幅的回落。在今年的背景下，我国整个未来的经济仍然会保持平稳的态势，这样有利于我们房地产的良性平稳发展，也提供了比较好的发展环境和货币环境，今年我们3月份的M2的增长是12.1%，我们整个目前的货币政策仍然是保持相对中性的水平，也就是说保持稳健的趋势，整个的货币政策仍然会支持整个经济增长的目标，所以货币信贷政策的放松或收紧都不会大。过去我们都知道中国的房地产是一个政策调控的市场，但是在今年其实层面对整个房地产的调控其实更加注重整个长效机制的建设。另外现在地方政府采取的是分类指导，不会像过去一刀切的模式，所以大家也会关注到也有一些城市根据自身的市场的情况对我们的政策做了一个调整。另外一个利好就是区域发展，包括长沙扩区在内的4个中西部区域规划，这个对的房地产的建设可能是比较好的契机，今年会有一个京津冀的规划，这个对北京天津周边的城市会带来一些利好。

在我们宏观经济货币平稳增长的假设条件下，我们建立的这个模型，对2014年中国房地产市场做了一个预判，当然我们说分化仍然是一个大基调，所以不管是市场需求、城市、还是企业，都会呈现一个分化的格局。从各大企业今年的销售目标上也可以看到，今年很多的企业的在年度的销售目标的制定上还是整体偏谨慎，整个企业在指标的增速上做了一个调整。从长期走势来看我们都直到现在的就是新型城镇化的概念，我们说未来十年我国的房地产市场仍然会保持增长的走势，但是从我们整个的表现大家也会看到，未来十年的整个房地产增速，跟过去相并回落比较明显，这个也是迈入了一个平稳的状态。我们说市场刚需仍然是我们的主导，当然这个对我们市场的首改和首置人群仍然是主流。第二个分化就是企业分化，2014年10的销售的企业的份额、10的竞争力都在提升，我们说未来的行业的格局也会发生一些变化。城市分化也是我们分化的另外一个方面，最近大家提到的比较多的是三四线城市饱和，还有一些城市也会出现供应过剩的的情况。我们做了一个测算，目前很多的二线和三四线城市的供应量远远超过了我们的消化能力，我们说一些重点的二线城市相对说供应比较短缺。从整个城市的房价上涨的速度和经济发展的增速来讲，我们可以看到重点的一二线城市里面有部分城市里面存在的一定的泡沫，也就是房价和增速呈现出不协调的态势，这个也是给我们未来房地产发展的一个风险。像北京这些的城市已经远远超过了合理的水平，这些城市可能会存在一定的下行的风险。三四线城市刚才提到的主要是供应量过大，还有一个现象就是人口持续的外流，也是加重了三四线城市市场的风险，使得未来的三四线城市的压力的严峻。

第三部分是关于企业发展策略的建议，最近我们统计了一下百强企业和前十企业的表现上来看，主要有几个特点。个就是经营模式上企业强调的是强强联合，通过资源的互补能够控制企业的运营风险。现在企业越来越多的提倡新增长模式来扩大经营规模，在城市的深耕方面，百强企业还是选择深耕一二线城市为主，尤其是万科、保利。另外，未来十年中国房地产市场面临着长期规模增速下降以及利润率下滑的背景，现在我们很多的开发企业也开始在业务创新方面做了一些积极的探索，希望通过创新对企业的未来的营运找到新的增长点。产品策略方面还是一直以刚需产品为主导。近年以来，很多的代表企业都加快了推盘的速度，这个也是为了迎合市场的需求。除了这些专注刚需住宅的发展以外，企业也在探索其他的模式，比如说万科的精装修，希望对企业效益的提升起到帮助。融资是企业都比较关心的问题，今年A股的正式开闸给我们的企业提供了一个机会，我们很多的的百强的集团在运作一些其他的融资渠道。

最后，我想说，2014年是我们中国整个全面深化改革的元年，中国整个房地产也步入了新的发展阶段，但是我们坚信百强企业一定能够顺应时代的发展，也会抓住机遇，“变革创新、跨越发展”，谢谢大家。