5月8日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果华东发布会暨第十一届中国房地产百强企业家华东峰会”在杭州举行。

中国房地产百强企业研究成果华东发布会暨第十一届中国房地产百强企业家华东峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

【媒体宣传】【历届回顾】

国务院发展研究企业研究所博士 范保群

女士们、先生们大家下午好，很高兴作为研究主办方之一国务院发展研究企业研究所的代表，出席2014中国房地产百强企业研究成果华东发布会的现场，刚才在介绍中的已经知道我们这个研究已经持续11年，在业界有很重要的影响。那么最近这一段时间房地产又成为一个热的话题。不是因为房价过高，最近无论是在媒体还是在社会上都有各种的言论，还有很多的声音，这些声音跟前些年不一样，我们房地产的行业其实我是做企业和产业研究，感觉跟其他的产业不一样，很少有产业像这个产业这么，无论是发展的过程中还是政府在其中的作用上总是会引起全社会各方面的热议。今年更是，在政府次在调控上不发声音的时候，我们现在的房地产企业，好像现在怎么做、怎么办、怎么走比往常更困惑了，以前我们总说政策不可预期，调控不知道什么方向但现在没有影响的时候，在行业里面我们更困惑和迷茫了，现在对整个行业的现状也是又引起了行业中的业界各界人士甚至人民的广泛关注，这就是这样一个行业。

近期很多关于房地产业界很多大佬也在发表自己不同的看法，今天我想从另一角度跟大家交流一下我的一些看法，这个角度不是房地产当前的房价问题，不是房地产当前产业调整问题，而是稍微的放在中长期一点，我们房地产作为产业的发展我们还是看中长期的发展。因此我想从今年的3月16号国家颁布的关于新型城镇化的规划，跟大家交流一下这个看法。这些看法里面我重点会谈一谈这些新型城镇化发展的背景和其中的一些规律。

大家都知道在3月16号，经过很长时间的酝酿，多方的准备之后，政府推出了一个重要的、指导性的纲要文件，这就是《国家新型城镇化的规划》。这个规划的指导时间是在2014年到2020年，是在十八大的精神和三中全会主要的决定精神，还有城镇化的工作会议精神，十二五的规划和全体主体功能区的规划等来做的编制，这个规划的内容包括了8篇31章，多的数据来说明我们国家接下去的新型城镇化目标、路径和方向。里边的一些的细的内容我就不多说了，今年的时间比较宝贵。我重点把涉及到的一些观点跟大家做一个交流。

就是大家注意这个规划中提到的关于城镇化的表述，它是讲城镇化是一个伴随工业化发展非农产业在城镇集聚，农村人口向城镇集中的自然历史过程，是国家现代化的重要标准，大家注意几个关键词，一个是工业化发展，第二个非农产业，农村人口向城镇集中。结合现在讲的城镇化，城镇化是工业化发展所带来的，也就是说我们前些年快速的城镇化是源于工业化的发展，接下去城镇化的在哪里，一方面是要推进工业化的发展，另外就是要更偏向于服务业，这些服务业是基于工业化生产性的服务业包括生活性的服务业，这些服务业的发展将在城镇化中占有重要地位。工业我们已经经过了一个良好的发展阶段，接下去也是进入到服务业要有更大的舞台的发展阶段。尽管有不少人有不同的看法，说我们的工业化还远远没有发展到位，还很大，但是实际上我个人的看法还是接下去服务业、第三产业的发展它会接过工业的进程，进一步的起更大的作用。这是点。

第二点，为什么中国的城镇化这么重要，在这里我就援引一下美国的诺贝尔奖获得者对21世纪重要的一个判断。他说中国的城镇化和美国的高科技的发展是影响21世纪发展的两件大事。这个是重中之重，这里面大家也有一个了解和看法。那么我们国家的城镇化的发展这张图标（图示）就说明了过去的历程，从1978年我们人口大约9.7亿，一直到90年我们差不多只提到了一个百分点，到2012年我们的城镇化率是达到了52.57%，2013年达到53.7%，这个概念就是的14.7亿人口有7.3亿人是在城镇中生活和工作。这就是这个图表里面反映的数据，那么的情况是怎么样的？全的城镇化的平均水平发展，也是刚突破了50%多一点，也就是到现在为止全有一半的人口是在城镇中生活的。那么我们国家的城镇化率每提高一个百分点它带动的经济有一个测算，以2001年到2011年就是每提高一个百分点拉动消费1.8个百分点，这里面大家可以看到，城镇化率提高对、消费这样的拉动作用。根据接下去的规划我想这个拉动作用还会持续一段时间。

再谈几个数字，和我们国家城镇化有关的数据，个刚才提到了，在城镇中生活工作的人口，7.3亿，占到人口的53.7%，这是一个。第二个数字是和流动人口有关的，和人口的流动有关的2.34亿，是什么概念呢，农民工及其家属在城镇中的人口的数量是2.34亿，也就是本来是农业人口，但是现在他的工作人口都是在城市城镇的，是2.34亿。这个数字它是一个什么样的概念呢？仅仅这一块流动性的人口，相当于俄罗斯和日本人口之和，也就是这两个国家人口的一倍，是德国、英国、法国的一倍，那么这个是一个什么概念呢，这个人口相当于整个欧洲的人口。

这里面大家可以看到，再接下来一个数据在体现了城镇化率的变化，自改革开放到2013年已经每年城镇化率以1.23个百分点递增。这是从改革开放以来，再缩短点最近的十年是2002年到2012的话，年均增长的是1.355，也就是说每年有2000万人进入城市。下面这个数字是6，而且今年我还有一个数字（图示），我先说这个6，过去我们都说崇尚美国大城市的模式和发展，我们过去纽约是我们美国梦的一个重要标志和体现，现在中国像纽约这样的城市有六个。今年我还看到一个数据，新的人口统计数据，把中国的城市做了人口的，名是重庆市人口数量，后来我查了一下，人口超过100万的城市在中国现在303个。我们看到很多过去我们都认为很小的城市，可是现在它都是100万人口，在我们过去的概念里根本没什么印象，现在都是常住人口在100万以上，这个以是很多外国学者和不可理解的。

下面，我再谈一下关于城镇化里面有两个点注意的，个和现在很多的地方造的很多的新城，我认为这次的规划里面专门讲到的是城镇化自然的历史过程，来到今天的良渚文化村，城镇化是一个自然的历史过程，我们现在良渚文化村也有很多开发商重要的工作和贡献，但是首先要尊重它的自然，尊重它的自然历史的发展。第二点就是强调的推动城镇化必须遵循规律，这里面我想谈几个数字，这几个数字都是和城市和城镇化有关的，要遵循什么样的规律我会讲一讲，个数字是什么呢？是范围内全球的城市用地占全球土地资源的百分点，2%。也就是说全球，只要在全球里面大家谈到的都是它的用地，这个占比是2%。在这2%里承载了超过全球50%以上的人口。就是50%到60%的人口是在这些城市的。第三个，只要是有人，有人的活动就有能源的消耗，有60%到80%的能源消耗是城市消耗的。另外的话排放，碳的排放75%是由城市创造。第二组数据让大家看到什么是城市的效率和它的重要意义。个是2.8%，是什么意思呢？是我们国家京津冀、长三角、珠三角三大城市群它是用了国土面积的2.8%，集聚了18%的人口，这个数字，也就是说全中国大约有五分之一的人在这三个地方。创造的是的GDP的36%的，超过三分之一的GDP是由这三个地方创造的。这个城市、城市群它的重要意义和重大作用。

我们国家还有很大的，我这里面再说一下美国三大城市群它的数字，美国的三大城市群它创造的GDP占到了整个美国贡献的67%，超过三分之二，我们大家都知道日本，它的三大城市群东京、大板、加上名古屋占73%，这个数字反映的是为什么城镇化这件事这么重要。这也就是为什么这个著名的经济学家会把中国的城镇化放在这么重要的位置上。遵循的规律就是这张图表（图示），这是有史以来城市人口比重变化图，从工业革命以前低，低于2%的的人是生活在城市里，但是工业革命之后，人口大量向城市聚集，城市的效应也体现得的淋漓尽致，现在全球有大约53%的人是生活在城市的。这是它发展的图表，最后美国的一位城市地理学家，画出了这样一个曲线（图示），也就是在30%以上是初步阶段，30到50%是加速阶段，50%到70%是减速期，到70%之后是平稳。我们国家的情况刚才讲的是城镇化率现在是53.7%，如果按照这个图片来表示的话，是处在快速发展阶段的减速期，但是我们研究的结论是中国的城镇化率是整体上被高估了，这个主要的原因和刚才我们提到的有2.34亿农民工和城市家属在城市中生活，也就是说7.3亿包含了这些人，但是他们却没有享受到城市化的服务。如果按照户籍来看的话，这张图是在国家新型城镇化规划中公布的。大家也知道在发展中常住人口和户籍人口在城市中的是不对等的，国家统计局的数据就是你如果在一个城市中工作生活超过6个月在把你统计在城市中，但是你没有杭州户口或者北京户口。我们国家很多城市这个数字背离的。有多少的是非户籍的常住人口呢，在广东的深圳是73%，也就是只有27%的是户口人口。在东莞更高。在我们长三角昆山这个城市也是有接近200万的常住人口，但是其中非户籍的人口比例高达64%。所以我们都知道这是很多城市中的共同特点，这些特点就是刚才我们看到的，户籍人口的城镇化率我们还更低。从这个角度来讲，如果是按照35.5%的话，我们还处在城镇化率的30%到50%的快速发展期。

另外我们有一个研究，用购买力评价画的一张图（图示）这个更支撑刚才我们的结论，在各国都达到8825国际元的时候，这是到现在为止这么多国家已经达到了这个水平，从这张图里面我们可以看到中国是在右下侧，是什么意思呢？我们的城镇化率按照现在这个标准在这些国家中是偏低的，另外一些国家，例如美国、瑞士等等，它在上个世纪50年代左右它就已经达到了60%到70%之间的城镇化率了，大家都知道美国是没有户籍制度的。人口是在各州之间是自由流动的，那个时候已经达到了60%几，在这些经济体制中，我们来看经济体中的城镇化率的平均数是多少呢？是达到人均国际元8825的，（图示）那条黑线，也就是达到这个人均收入水平的，国家中平均数是70%，有的高，新加坡、比利时，有90%几的，全部平均下来是70%。从这个角度来看，我们知道我们国家的城镇化率依然还有大的空间，这是平均水平。我们即使是按常住人口来统计的，城镇化率53.7%和70%依然有很大的空间。这是，第二我们的城镇化率发展水平低于的经济发展水平，这个是按照人均GDP的国际元来统计的，但是我们大家看到城镇化率的差别是比较大的。

最后，再谈一下关于新型城镇化后面的发展问题。这个在李克强总理政府工作报告中讲的3个一亿人讲的很清楚了。由于这是在政府工作报告中提的，所以也请大家给予的关注。大家都知道我们国家政府执政有很多的承诺，有的时候我们看来在城府工作报告中提的目标和规划大家要更加的关注，往往这些政府在到它任期接近结束的时候都要回顾这个目标。因此这“三个一亿人”的目标的规划对接下来中国的新型城镇化的发展有重要的影响，我这边有一个我们的研究的一个图（图示）这个表是把各大城市它的城镇化率和人口还有相关的一些贡献，直辖市、京津沪包括副省级以上的城市做了一个统计，这个基于的数据是第六次人口普查，这个统计中大家也能够看到，中小城市平均的城市化率只有44.5%，而大城镇是68.2%，超大的城市75.6%，包括这些京津冀沪已经是发达国家水平了。第二就是这块空间有限，那么它大城市的扩展效应一定是波及的，所以对大城镇的辐射的都市圈它可能是接下来城镇化的关键，主要的比较容易实现的推动力。另外就是广大的中小城市，这是我这张图里面提出的对新型城镇化我们单位研究进行分析中的数据，大家的数据的差距就能够看到后面的可能的，这些和我们产业的发展和今后的产业布局都有着很重要的影响。

我就针对国家新型城镇化有关的背景、有些的规律和里面显示出来接下来的中长期用一些数字跟大家做一些交流，以上观点代表我们的个人看法，不合指出欢迎大家批评指正。