产业网讯：中指研究院[微博]4月16日发布专题研究《区域联动的加强将进一步促进核心城市周边中小城市经济及房地产业快速发展》。随着特大城市的发展，部分产业和行业必将外溢，周边的中小城市无疑是的承接对象，而产业的发展必将进一步带动人流的导入，从而推动经济和房地产行业发展。【下载报告】【更多报告】

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近年来，随着区域经济联动机制的建立和深化，一线城市周边的中小城市逐渐步入“快车道”，经济发展、交通网络和房地产市场都取得了长足进步。2010年11月大陆首条城际广佛正式通车，2013年10月连接上海与昆山的上海11号线支线花桥延伸段开通，极大地带动了两地经济发展，为区域经济协调发展奠定了坚实的基础。

一般而言，大城市对于周边中小城市的带动过程分为三个阶段：“睡城”、“卫星城”、“新型城镇化”。目前我国特大城市周边的中小城市大多处于阶段，部分城市处于第二阶段，已经形成了初步的人口集聚，但尚未建立成熟的产业体系和配套设施。随着特大城市的发展，部分产业和行业必将外溢，周边的中小城市无疑是的承接对象，而产业的发展必将进一步带动人流的导入，从而推动经济和房地产行业发展。

本文选取佛山、昆山、三河作为主要研究对象，从城市区位特征、房地产市场供求、商品房价格、开发、土地成本等多个方面对未来一线城市周边中小城市的发展机会进行分析。

一、区位特征：区位为周边中小城市带来发展先机，经济增速快，常住人口多

区位条件是一个城市地理位置、交通条件、资源环境等各类要素的综合表现。区位条件是区域经济发展的基础，是决定区域能否抓住发展先机的重要因素。相对于其他的二三线城市来说，位于一线城市周边的二三线城市具有独特的区位，这种不仅在于接受核心城市的经济辐射，更重要的是可以通过与核心城市协调发展，各取所需，互通有无，建立符合自身特色的产业体系，推动城市经济社会全面发展。

区位为中小城市发展提供了必要条件，便捷的交通为房地产市场注入新的活力。三河隶属于河北省廊坊市，是京津冀的交汇，北京、天津，其下辖的燕郊镇北京CBD，与天安门直线距离只有30公里，距首都机场25公里，并于1996年1月开通北京市930路公共汽车，目前区内有多条公交专线直通国贸。昆山隶属于江苏省苏州市，地处上海与苏州市区之间，路网密集，交通便利，距离上海仅半，2013年10月上海到昆山的11号线开通运营，东起上海安亭站，西至昆山花桥站，直接带动昆山的全方位发展，进一步增强了上海对长三角地区的辐射效应。佛山位于广东省中西部，地处珠江三角洲腹地，东临广州，距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南站、南沙港）均在1之内。三河、昆山、佛山分别属于中国三个规模的城市群——京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群，独特的地理位置、便捷的交通网络、大量的常住人口为其宏观经济发展和产业结构升级提供了良好机会。

区域联动政策为中小城市发展提供了充分条件，城市群的区域经济一体化将为房地产市场带来新的发展机会。在京津冀一体化进程提速、“首都经济圈”写入国家“十二五”规划之际，三河所在的廊坊市被提到了“打造河北环首都增长极的战略突破口”的地位，着力对接北京、加强城镇化建设、促进区域协调发展，三河迎来了加快推进城市化的战略机遇期。随着广佛同城效应的发挥，在突破区划壁垒，市场要素和资源在区域内自由流动、优化配置后，佛山的和活力将得到进一步释放。昆山作为台资基地，政府扶持力度大，政策开明，服务意识强，随着上海自贸区的正式设立，在享受政策红利的基础上，昆山也将更大程度地获得上海的带动辐射效应。以一线城市为核心，逐步带动周边城市发展，并形成区域经济一体化的城市群，将日益凸显同城效应。与此同时，随着房企将布局重点转回一二线城市，且在一线城市“”频现的高地价成本压力下，周边中小城市倍受房企关注，导致该区域房地产市场不断升温，开工屡创新高。

受核心城市的溢出效应和带动作用，周边中小城市经济规模不断壮大，城市地位逐渐提升。核心城市周边的中小城市在承接核心城市产业转移和产业配套方面，具有得天独厚的。2012年佛山实现生产总值6613亿元，昆山为2725亿元，三河为425亿元。佛山经济规模仅次于广州和深圳，是广东省第三大城市；昆山经济规模位列江苏省48个县（市）首位，经济总量甚至超过我国的部分省市；三河经济体量位列河北省135个县（市）的第六位，处于领先水平。

凭借核心城市的区位，周边中小城市经济发展速度快，2008年-2012年复合增速均超过10%。2008年-2012年，昆山、三河、佛山均保持两位数的经济增长速度，昆山GDP复合增速为16%，三河为15%，佛山也达到11%，2010年三河和昆山的经济增速甚至超过20%。

近年来随着经济增速整体放缓，周边中小城市与同类城市的经济增速也呈降速态势，但周边中小城市的GDP增速领先于同期的其他同类城市。2010年三河的GDP增速为21%，比同期香河的GDP高4个百分点，2011年与2012年，三河GDP增速均高于香河2个百分点，类似的情况也出现在昆山和张家港：2010年昆山的GDP增速为20%，张家港为14%，相差6个百分点，2011年两地GDP增速持平，2012年昆山的GDP增速高于张家港2个百分点。由此来看，在横向比较中，核心城市周边的中小城市因其特殊的地理，率先受到辐射带动作用，经济增速明显高于其他同类城市。

产业发展是推动城市发展的重要动力，产业结构也是城市特色的重要表现。当城市发展到一定阶段，就必须舍弃那些与城市定位不协调、不宜发展的产业。对于一线城市而言，通过科学定位城市功能，明确区域主体功能，逐渐提升第三产业在经济结构中的比重，适当减少高投入、高能耗、低附加值的产业，酌情将这些不宜在大城市发展的产业陆续转移到周边的中小城市或乡镇。2005年首钢集团搬迁至唐山曹妃甸工业区，有效地带动了当地钢铁产业及配套行业发展。

通过承接核心城市的产业转移和发挥自身产业双重并举，中小城市不断优化产业结构，实现产业转型升级，打造城市特色产业集群。昆山一方面凭借距离上海近的，不断承接先进制造业和服务业，另一方面由于受到土地资源的约束，昆山通过政策支撑，鼓励企业自主创新，促进发展方式转变，不断促进产业结构升级，第二产业占比由2009年的65%降至60%，第三产业占比从34%增至39%。自2003年正式提出“广佛同城”战略以来，广州、佛山不断优化区域产业分工，强化两地服务协作，佛山在承接广州产业转移的同时，通过打造品牌，增强配套服务，建立相对完备的制造业服务体系，形成了10个和省级产业集群升级示范区，第三产业稳定在36%。未来还将通过提升城市核心竞争力、文化软实力，实现转型升级，增强区域影响力，打造“先进制造基地、产业服务”。

区域经济一体化促进周边中小城市产业结构调整与升级。随着京津冀一体化进程的推进，三河对产业结构进行调整升级，促进协调发展，大力发展绿色食品和无公害农产品，加快现代都市型农业转变，通过扶持传统产业转型升级，促进高新技术产业迅速发展，逐步打造产业集群，第二产业占比由2009年的52%上升至2012年的59%。

人口是房地产市场发展的基础，没有足够的人口，房地产开发犹如无本之末，但人口过于集中，又易导致各类社会问题，因此合理规划城市发展路径、控制人口过快增长尤为重要。由于目前我国区域经济差距较大，一线城市集聚了、医疗、就业等众多资源，人口也越来越多地流向这些城市，人口聚集必然带来大量的住房需求，从而拉动房地产市场发展。但受土地资源、交通资源、水资源、空气资源的制约，城市可容纳的人口是有限的，房地产的供给也是有限的，供不应求必然推高房价。同时，随着人口的不断集聚，一线城市“大城市病”频发。为了控制人口发展，不少城市相继出台了相关规章制度，目的在于避免人口过快增长。而由于受到一线城市资源的吸引，部分流动人口选择“曲线救国”——工作在一线城市，居住在周边的中小城市，形成“钟摆式”的特定生活模式。

受大城市“挤出效应”影响，周边中小城市人口吸引力强，常住人口多。由于大城市住房成本高，房价增速快，导致部分住房需求外溢，周边的中小城市借助区位，逐渐吸纳了部分住房需求，常住人口不断增加，从而形成了外来人口与户籍人口“倒挂”现象。2009年-2012年昆山和佛山的常住人口分别增加了35万人和39万人，而户籍人口仅分别增长4万人和10万人。2012年，昆山的常住人口是户籍人口的2.2倍，佛山的这一指标也达到1.9。《佛山市城市总体规划（2012-2020）》提出，到2020年佛山市常住人口保持在910万人，也就是说未来几年内佛山还将接纳200万人口。

二、市场供求：周边中小城市人口集聚导致房地产供需旺盛，部分城市供不应求

2013年以来，我国房地产市场呈现明显的分化趋势。一线城市和区域核心城市供不应求，房价增速较快，2013年北京、广州、深圳房价涨幅超过20%；很多二线城市整体供求基本平衡，房价增速保持在合理区间内，但部分二三线城市存在一定的风险，大量建设新城新区，导致房地产施工面积和新开工面积不断攀升，而人口增速缓慢，甚至出现负增长，超前规划提前透支了房地产需求。

一线城市短期和中长期供不应求矛盾均较为突出；部分二三线城市潜在供应明显超出当地的消化能力，供应过剩风险凸显。短期来看，需求旺盛以及供应不足导致一线城市去化速度加快，截至2013年12月，一线城市平均出清周期降至9.8个月；典型二线城市出清周期为11.6个月；典型三线城市平均出清周期高达38个月，去库存压力突出。中长期来看，根据中指研究院测算，一线城市现有土地存量仅需要2年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。

一线城市可售面积均低于1000万平方米，北京、上海库存减少，广州、深圳库存增加。具体城市来看，截至2013年年底，4个城市库存量均低于1000万平方米，其中北京、广州库存量在750万平方米左右，深圳为400万平方米。同比来看，广州、深圳库存量大幅增加，北京大幅下降，上海库存量略有减少。

一线城市出清周期低于12个月。2013年底广州出清周期为11个月，较2012年延长了3个月，北京受供应大幅下滑影响，出清周期小幅延长0.9个月至8.4个月，上海出清周期缩短2.2个月至8.7个月。

近年来一线城市供销两旺，北京供不应求的局面尤为突出。2010年-2013年，广州房地产市场销售旺盛，销售面积从604万平方米增至806万平方米，累计涨幅为33%，批准上市面积由749万平方米增至846万平方米，累计涨幅为13%，销供比由0.81上升至0.95；上海的销售面积亦呈现整体上升的趋势，由2010年的1582万平方米增至2013年的1904万平方米，累计涨幅16%，批准上市面积由1607万平方米增至1904万平方米，累计涨幅18%，销供比在0.7-1之间波动；北京的销售面积基本持平，批准上市面积却呈逐年下降趋势，由2010年的1191万平方米降至2013年的865万平方米，累计降幅达27%，促成销供比大幅上升，2013年为1.4，供不应求的压力逐年加大。

周边中小城市房地产市场供需两旺，部分城市供不应求。随着特大城市不断扩张，空气污染、交通堵塞、土地供应不足、水资源短缺等“大城市病”频现，特大城市逐步推行人口控制措施，通过分流部分人口，减少城市负担。与此同时，周边的中小城市通过承接人口转移，常住人口不断增长，房地产市场供需旺盛，部分城市甚至供不应求。2009年-2012年佛山新开工面积和销售面积均呈现稳步增长态势，累计新开工面积高达4374万平方米，商品房销售面积累计为3894万平方米；三河累计新开工面积为1275万平方米，商品房累计销售面积则为1340万平方米，呈供不应求态势。

佛山供需两旺，供应速度大于当前去化速度。佛山新开工面积由2008年的513万平方米，增至2012年的1154万平方米，逐年稳步增长，累计增幅为125%，合计4374万平方米，反映出开发商对佛山房地产市场抱乐观向好态度，开工热情随之不断升温；佛山销售面积由2008年的544万平方米，增至2012年的790万平方米，稳中有升，累计增幅为45%，合计3894万平方米，反映出购房者亦看好该房地产市场，积极置业；从销售面积与新开工面积的比值来看，从前两年的比值大于1回落至后三年的0.68，反映出房地产库存量增加，稳步进入消化通道。

三河供不应求，市场逐步回归理性调整阶段。三河新开工面积由2008年的154万平方米，2010年达到403万平方米的峰值，随后回落至2012年的253万平方米，合计1275万平方米，反映出在2010年北京颁布“限购令”后，开发商抓住时机进行大规模的开发，使当年新开工面积达到顶峰，随后因楼市升温过快及开发商开发节奏的理性调整，新开工面积在2011年大幅回落，2012年稳步上升；三河销售面积与新开工面积的涨跌节奏相似，从2008年的231万平方米到达2010年的344万平方米，于2012年调整至241万平方米，合计销售1340万平方米，略高于同期的新开工面积总和；从销售面积与新开工面积的比值来看，连续五年，比值均在1上下波动，呈现出供不应求的态势，同时市场逐步回归理性调整阶段。

三、房屋价格：受大城市“推拉因素”双重影响，周边中小城市商品房价格增长快

2013年不同城市间的房价分化越来越明显，一线城市需求旺盛，房价涨幅较大，多数二三线城市楼市趋于平稳，部分三四线城市供过于求，房价进入下跌通道。尽管一线城市存在旺盛的需求，但由于商品房价格高、土地供应有限、新开盘数量少等“推动”因素，以及城市群建设、大城市区域外扩、轨道交通逐步完善等“拉动”因素的双重影响，越来越多的人口选择去周边城市置业，核心城市周边的中小城市迎来了千载难逢的发展机遇。

周边中小城市商品房成交价格仅为一线城市的40%-60%左右。受土地供应因素和政策因素等的多重影响，一线城市周边的中小城市普遍价格较低。2012年三河商品房成交均价为6922元/平方米，北京为17022元/平方米，三河仅为北京的41%；同年，昆山商品房成交均价为7896元/平方米，上海为14061元/平方米，昆山仅为上海的56%；佛山商品房成交均价为8056元/平方米，广州为13163元/平方米，佛山为广州的61%。2012年1月-2014年2月，香河商品房成交均价为5749元/平方米，仅为北京的30%，固安商品房成交均价为6668元/平方米，为北京的35%。

周边中小城市商品房成交价格增速明显高于一线城市。一般而言，随着区域经济一体化的发展，核心城市房价增速减缓，而相邻的中小城市商品房价格不断上涨，最终区域内城市之间的房价差距逐渐减小。近年来，核心城市周边的中小城市商品房成交价格大幅上涨，甚至超过了一线城市的房价增速。2009年-2012年三河商品房成交价格复合增速为14%，成交价格从2009年的4658元/平方米增至6922元/平方米，而北京同一时期的复合增速为7%；昆山商品房成交价格复合增速为11%，同一时期上海的复合增速仅为3%，远低于昆山的增长水平。

四、开发：农民市民化和流动人口涌入，共同推动周边中小城市房地产开发稳步上涨

2011年以来，主要核心城市房地产开工增速减缓。北京施工面积增速由2011年的17%降至6%，新开工面积增速也由43%降至11%；2011年上海的施工面积和新开工面积增速分别为15%和23%，2013年这两个指标分别降为2%和-27%；广州的施工面积也从19%下降至4%。

目前核心城市周边的中小城市大多处于城镇化的高速发展期，农民入城和外来人口增加两股力量同时推动城市发展，而原有的城市空间规模较小，需要大量的基础设施投入。2008年-2012年昆山和佛山固定资产大幅增长，占GDP比重也稳步上涨。昆山固定资产由2008年的286亿元增至2012年的770亿元，累计增幅达169%；佛山固定资产由2008年的1231亿元增至2012年的2128亿元，累计增幅达73%。昆山固定资产额占GDP的比重也由2008年的19%增至28%，增长9个百分点；佛山固定资产额占GDP的比重也由2008年的28%增至32%，增长4个百分点。

由于核心城市对周边中小城市的辐射带动作用有先后及强弱之分，各周边城市的全社会固定资产额及增速均有所差异。昆山的全社会固定额由2009年的325亿元逐年增长至2012年的768亿元，累计涨幅为136%，太仓的全社会固定额由2009年的213亿元增长至2012年的460亿元，累计涨幅为116%；2009年-2012年，三河的全社会固定额稳中有升，由254亿元增至286亿元，累计涨幅为12%，香河的全社会固定额却呈先突降后回升的态势，由2009年的221亿元降至2012年102亿元，累计降幅为54%。步入区域联动的周边中小城市，在全社会固定额的体量和增速方面，均优于其后进入区域联动的其他中小城市。

昆山房地产开发占比逐年下降，佛山基本保持稳定。2008年-2012年昆山和佛山房地产开发额总体保持稳定增长趋势，昆山从186亿元增至245亿元，复合年增长率为7%，佛山从404亿元增至638亿元，年复合增长率为12%。佛山房地产开发占比基本保持在30%左右，为2008年的33%，为2009年的24%。值得注意的是，昆山房地产开发占固定资产比重逐年下降，从2008年的65%降至32%，由原来的三分之二降为三分之一。

五、土地市场：周边中小城市土地市场波动大，土地价格逐年攀升

2012年以来，房企逐步调整战略布局，将开发重心集中在城市群的核心城市和周边区域。受宏观环境和周边特大城市影响，近年来昆山和佛山的土地购置面积波动明显，2013年达到稳定状态。昆山土地购置面积由2008年的145万平方米，经逐年震荡上升至2013年的193万平方米，年均土地购置面积为97万平方米，土地购置费也由2008年的26亿元增至2013年的45亿元，平均土地价格由1764元/平方米上升为2330元/平方米，土地价格总体呈现上涨趋势；佛山土地购置面积先增后降，由2008年的269万平方米回落至2013年的192万平方米，累计降幅为29%，而土地购置费却由2008年的130亿元涨至2012年的172亿元，土地价格大幅上涨，由4824元/平方米上涨至8354元/平方米。

广佛同城不断给佛山土地市场注入活力，土地价格大幅增长。2011年-2013年佛山土地市场持续升温，单价前十名的成交总价从93亿元增至187亿元，翻了一番，单价前五十名的成交总价也从205亿元增至462亿元，增幅达125%；平均楼面地价也呈大幅增长态势，单价前五十名的平均楼面地价从1953元/平方米增长为3096元/平方米，增幅达58%。

众多品牌房企陆续进驻大城市群的外围区域。由于一线城市房企扎堆，土地供应逐渐减少，很多品牌房企逐渐开始布局一线城市周边的中小城市，加大土地储备量，调节推盘节奏。从2013年佛山单价前10名项目来看，前十名的成交总价均超过12亿元，前两名均超过30亿元，楼面地价多位于4000-8000元/平方米的区间，宗地竞得方多为性或区域性的品牌房企，如万科、中海、金地、雅居乐等。

【结语】

目前我国一线城市房价居高不下，土地供应量减少，拿地成本高涨，人口过于密集，“大城市病”频发，北京、上海等城市陆续实施促进人口疏导和产业转移的相关政策。而一线城市周边的中小城市凭借独特的区位和逐渐完善的交通设施，积极吸引流动人口，承接转移出来的产业，促进产业结构升级和经济快速增长，使其在广大中小城市中脱颖而出，不仅吸引了房地产者的目光，而且倍受一线城市外溢出来的广大购房者青睐。

随着交通设施逐步的多元化和便捷化，辅之区域经济协同发展的政策支持，周边中小城市有效地借助一线城市技术、产业的领先，积极创造对接平台，承接产业转移，促进产业的升级调整、带动经济的快速增长，加强对流动人口的吸引力，三河、昆山和佛山的GDP总量和增速在其所属城市群的同类型城市中遥遥领先，昆山和佛山的常住人口与户籍人口的比值分别为2.2和1.9。近年来，一线城市“人地矛盾”突出。一方面，土地供应量有限，而人口持续聚集且置业需求旺盛，促使去化速度加快、出清周期缩短、销供比趋近或超过1，供不应求的压力逐年加大；另一方面，土地购置价格的大幅上涨，导致商品房价格随之快速上涨，不仅使房企在一线城市拿地并不轻松，而且使流动人口的当地置业成为普通家庭两代人的“双重压力”。而反观一线城市周边的中小城市，其城区建设和新区开发提供了充足的土地供应，商品房价格明显，三河、昆山、佛山的商品房成交价格仅为核心城市的4-6成，转向周边中小城市置业已经成为满足流动人口置业需求和疏导核心城市人口压力的选择。

2014年3月颁布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，提出通过增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力，引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移，将东部地区城市群建设成为级城市群。周边中小城市的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇和挑战，与以往不同的是，本轮发展不再是单纯追求房地产开发的数字，而是注重人口的本地化和产城融合，中小城市可以通过产业导入和配套设施完善相结合，提供更多的就业岗位和、医疗、商业等配套设施，合理规划小区功能，提高社区服务水平，改善居住环境，实现新型城镇化。

在看到机会的同时，我们还应看到核心城市周边中小城市的潜在风险。近年来，核心城市逐渐提高户籍准入门槛，加强人口控制力度，尽管人口总量还在增加，但增速已经减缓，如上海自2000年以来的常住人口增速在2007年达到峰值5.1%后呈下降趋势；未来核心城市人口将维持在稳定的区间内，对于周边中小城市的人口外溢减少，而近几年周边中小城市房地产市场迅猛发展，开发额屡创新高，土地储备量连年增长，将对中小城市自身的人口吸引能力形成严峻考验。另外，为了进一步优化城市发展格局，疏导人口压力，很多核心城市也在建设新区新城，如北京的望京新城和亦庄新区、上海的嘉定新城等，相对于周边中小城市，这些新城新区在获取核心城市的资源输出方面，具有与生俱来的。若要实现可持续发展，周边中小城市必须充分利用现有区位和政策支持，尽快建立完备的产业体系，增强人口吸引力，完善基础配套设施，实现产城融合。