3月27日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了实时中国房地产百强企业研究报告及实时房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

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中指研究院常务副院长 黄 瑜

黄瑜：我觉得还是要占用大家的一些时间，因为确实大家关心价值，我用最简短的时间给大家介绍一下百强企业对价值的研判。

3月1日公布的是1月底的价格，连续是15个月同比的上涨，环比是12个月的上涨，去年平均是张了11.5%，现在这几个月今年以来涨幅一直在持续的收载，并不是全部都在涨，超过20%有11个城市，在5%-7%之间有十几个城市，我们从一二线的城市情况来看，一线城市的涨幅去年一年是21.54%，二线城市和三线城市价格涨幅全部在平均水平之下，也说明我们去年主要的涨幅是一线城市，而且一线城市在过去的三年间，总共涨了32.07%，其中有三分之二是在去年涨出来的，我们再对比十个大城市，和总体水平的对比分析，可以看到十个大城市的总体涨幅也是高于的平均水平，是二手房涨幅高于新房，表明的涨幅更加积极一点。针对现在的出现的一些打折，价格下降的城市做一个价格分级来看。

这是北京，北京始终是供不应求的，蓝色是需求线，红色是供应线，需求线始终大于供应线，这就导致了价格在上涨，今年新开的楼盘，本身的楼盘的价格状况基本上属于稳中有升的状况，主要的原因是供不应求。杭州是供过于求，而且这个状况是越来越明显，红色的供应线是越来越大于绿色的需求线，实际上市场的供不应求的状况越来越明显，目前的同比的涨幅在收窄的状况，去年一年基本上在下降的状况，杭州的涨幅小，常州可以看到，基本上这几年的在0.7%，累计的库存越来越大，所以使得价格的涨幅线处于下跌的状态，是今年以来，2月份同比的跌幅是扩大到了3.38%，去年同比是下降3.37%，环比是下跌。

我们把整个的房价做一个分析，我们把货币供应量和房价做一个分析，货币供应量和房价涨幅基本上是高度相关，同时这几年的高储蓄也是房价高上涨的支撑因素。第二是地价，热点城市，去年地价是在上升，直接支撑了房价的上涨，平均的房价的水平是3.5%，同时把价格进行了深入的分析，出现单价的城市是面粉比面包贵，面粉是面包的1.2倍，面粉已经达到了面包价格的80%。还有一个直接原因是供求关系，分析是两块，短期的供求关系是去化和租金周期，是影响短期价格的重要因素，同时还有一个长期一点，就是这个稳定的供应量，也是影响房价变化直接的因素，可以看到，短期的算了一下，2014年到2月末的时候，一线城市的租金周期不到10个月，二线城市一年多一点，三线城市是两年到三年，去化时间是过去从2010年以来卖的地和城市的每年的销售面积进行一个关联关系，基本上房价下跌的城市都是五年以上，可以看到大于八年几乎都是属于三线城市，可以说明供应过剩的城市和供应不足的城市也是导致房价重大差异的原因。

对2014年的近期的房价用了这个价格指数，以及动态模型做了预测，2014年房价的涨幅水平会低于2013年，今年大概会在7%-8%之间，在不同的城市之间，可能整个的涨幅水平会有所下降，数量会减少，下跌的城市数量会增加，在5%-10%以内的城市是主流的群众，甚至会超过80%的状况，不是说都会涨，今年以来涨幅会持续的缩小。

不同的城市我们研究完了之后跟初期周期有高度的关联，大家一直在简化数据，我们用大数据做了一个初期周期和房价水平的分析，如果初期周期在六个月以内，价格的涨幅水平几乎每个月会涨9.5%，但是不同的城市是不一样，二线城市即使在六个月以内，也是分化的明显。我们把租金周期和房价做了一个分析，还有一个模型，大家可以用我们的系统进行一个详细的，可以去察看相关的层次，我们有专门的房价的决策系统，可以做一个短期的价格策略的修正，我们在做房价的时候，大部分开发企业用的比较多的是进行一些相关测算，这里用到一个大数据模型，在周期进行一个相应的系数分析，这个希望对大家有所帮助。

真诚的希望我们的数据和研究一年下来对大家的研究有所帮助，谢谢大家。