产业网讯：3月27日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了实时中国房地产百强企业研究报告及实时房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

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住房和城乡建设部政策研究主任  秦 虹

秦虹：大家上午好，已经到了会议该结束的时间，所以主办方要求我在20之内结束发言，我尽快我把我的观点和大家做一些交流，对当前房地产市场的变化怎么看和对当前房地产政策怎么看。

针对当前的房地产政策，国家政策写的明确，针对不同市场分类调控，增加产权商品房的供应，抑制和投机性需求，促进房地产市场持续健康发展，主要指的住房市场，这样一个表述，我觉得是大家所关注到的其中提到的要针对不同的城市的情况分类调控，这是针对我国当前住房市场的主要矛盾所做出来的实事求是的决策，这是我的理解和认识，为什么？因为我们认为经过了十多年住房市场的快速发展，现在的住房市场已经发生了变化，市场有信心，比较脆弱的一个主要原因，当我们的总量解决了以后，市场的机会是结构性的。

在这种情况下，市场不可避免出现一些信心不足，或者比较脆弱的现象出现，现在的主要矛盾从过去的的短缺，现在已经发展到住房市场是一个不平衡的问题突出，表现为四个方面。

个方面在住房市场上，大中小城市供求关系表现差别大，第二个是不同人群住房资源占有差异很大，有的很多套房，有的买不起房。第三个是城市户籍居民和新增居民和低收入群体的住房保障差异很大。第四个是住房面积差异很大，我们需要改造的棚户区还有几百万户，所以不平衡是当前的主要矛盾，而不是总量的短缺了。

所以针对这种主要的矛盾，房地产市场出现的新的变化和形势，政府对优化的调整是必要的，这个优化的调整在政策上主要抑制和投机性需求，满足合理的住房需求这个大的政策不变的情况下，具体的政策从过去的一刀切转变为分层次决策，从过去单层次满足需求端调控转变为供给端和需求端的调整，调整为供应的结构，主要表现在三个方面，这三个方面都是根据具体的实施问题进行的决策，优化调整主要在调整供应的结构，调整供应结构具体的体现在以下三个方面。

个分层施策，依据不同的供求关系把握住宅供应的节奏，在住宅建设用地上表述的清楚，中小城市供应量过大过快的地方要减缓供应的规模，大城市要减小数量和占比，这是根据不同城市的供求关系把握土地用地的节奏，这是的重要，因为土地是一种载体，如果我们单纯的依据土地财政的需求，地方政府的财政需求盲目供地，造成我们在总量已经不是短缺的情况下，造成了一些矛盾，这是需要避免的，所以个方面是分层施策，根据不同城市的需求调整土地的供应节奏。

第二个是完善住房的供应体系，这次两会里面提出来，除了原来一贯加强中小住房的供应，增加了共有产权住房，是要解决什么样的问题，我觉得主要是解决大城市夹心层居民住房的需求，哪些人是夹心层，一方面不符合或者是不需要住保障房实施保障，但是凭他们自己的能力购买市场价的商品房也确实也困难，对这部分夹心层怎么解决他们的住房需求，他们迫切需要解决住房，这次通过共有产权的办法，让这些夹心层的群体有能力购买一套相对价格比较低的商品房，解决次就业、定居、住房这样一个需求，为什么是共有产权，如果持有了若干年之后，如果家庭结构变化了，要换更大房子的时候，如果房屋有要和政府进行分享，怎么分享？北京市的规定你有之后，30%给政府，剩下的给自己，所以以远换近，以小换大来满足自己的改善性需求，我们原先设想的保障归保障，市场归市场，能买得起的房子到市场上购房，买不起房子的保障性住房，中间的夹心层群体政府再通过一定的政策支持帮助你买一套共有产权房，为你以后的进一步的改善奠定基础，政府实施一条帮扶的政策。在大城市房价高，涨的快的地方，这样的共有产权显得有意义

第三个是继续做好住房的保障，今年看到政府所决定的保障性住房的供应能力不降，七百万套，棚户区要改造470万套，保障性住房在供给的力度不减的情况下，同时优化它的管理，怎么优化，今年开始以后，政府廉租房和工租房这两个房子都是租赁式的，要并轨，都并轨成工租房，大大提高了保障性的管理效率和提高的争取的便利性，更有利于使用，今年出台保障性条例，让政府做到依法保障。所以这次大概是这么一个逻辑，根据住房发生的新的形势是优化调整房地产的调控，优化调整大的方向不变，抑制性需求，满足合理的住房需求。下一步优化调整的理念从供应结构调，三个方面，一个是分类，第二是住房体系的完善，第三个是住房建设。所以我们认为我们目前的政策思路是的清晰，很明确，这是我对今年的政策的认识我一个理解，和大家交流一下。

对当前房地产市场的认识，分两个层次说，个层次我们认为当前的住房的需求，自主性需求包括刚性和改善性需求量仍然比较大，而且在近几年是稳定的，为什么有这样一个判断，我们认为和当前的人口结构有很大的关系，今年2014年，24-28岁也部分年轻人，在人口总量，总人口是1.2亿人，其中八千万人在城市居住，其中又有五千万人在城市居住，所以也部分无论是婚房还是买房只要结婚需要一套住房，这个量由于我们目前的人口结构，上个世纪八十年代末出生高峰的这一代人正是刚性需求强的人群。目前，我们总人口比重仍然在30%左右，处于一个占比比较高的时期，所以这就决定了，是今年，我们明年市场需求不会发生太大的变化，是由于我们的人口结构决定的刚性和改善性需求都比较旺盛，城镇化也远远超过我们的预期，在制定十二五计划的时候，从过去十年1.36百分点到0.8百分点，但是到2013年城镇新增人口仍然保持一个相对比较高的速度。政府报告提出来解决三个一亿人的问题，让在城市里已经工作的一亿人在这里定居，第二个新增人口一亿人，第三个要改造旧城区一亿人的生活状态，所以对房地产市场的个判断，现在的市场的需求，自主性需求和主要包括刚性和改善需求总量比较大，在政策不变的情况下，需求不普遍在短时间内爆发和下降，我们的需求是相对稳定，但是我们对市场风险的认识，我认为主要在供给端需要考虑。从一般意义上的市场风险，从新增数据来看，2013年新增住房贷款的余额占商品房销售的比重21.5%，这个数字没有明显的变化，商品房贷款余额占金融机构各项贷款的比重21%，没有明显的变化，从结构上看，个人贷款占金融机构各项贷款余额的13%，没有明显的变化，占2013年的GDP的比重1.2%，也没有明显的变化，定金和预售款仍然占大头，高于银行贷款比重1.4个百分点，从格局来讲没有明显的变化，是个人按揭贷款不良率仍然在1%以下，所以从大的宏观上，和金融风险来看，从我们衡量房地产风险的率看，我们目前的整体格局没有太大的变化，这个风险应该是可控的，但是我们可能更要注重的是在需求不变的情况下，我们的供给在发生变化，从供应总量上，2010年城镇千人居住量是12.3套，2011年是提高到12.4套，这个数字都是高于国外在房地产市场发展的时候千人居住的指标的，我们相信2014年这个千人指标不会降低，在我们总量竣工量大，我们千人指标不断攀升的情况下，供给的区域性不平衡还存在，这是值得我们开发企业所关注的一些风险。从城镇住宅的占GDP比重从2000年5.48%，上升到2011年10.95%，当然这里有相当一部分受土地成本占比上升有关系，但是总而言之我们住宅建设总的供应能力是比较大的。

所以当前房地产市场三大主要特点，我们住宅指标已经不低了，第二我们住房改善速度不算慢，第三我们住房改善能力足够强，如果持续增长的话，区域性的问题我们的确需要企业注意，在一些中小城市的中小企业，由于成本较高，是值得我们一些相关的企业高度重视的。

总而言之，我们认为中国目前的房地产市场基于我们重大的需求，我们对市场有信心促进它的健康的发展，只要我们在住房市场上坚守住不扩大这个底线，不放松首付的比例，只要我们不放松对和投机性需求的抑制，使市场的需求仍然体现为真实的自主性需求为主，同时增大供给，我们认为促进房地产市场的发展的，关键是我们要更好的研究当前房地产市场出现的新形势，当然这是住房市场，非住房市场现在有另外的更加复杂的情况，总而言之，我的感觉是今天来看房地产的政策和市场，我有一个简单的话来总结就是政策是简单清晰明了的，而市场是复杂的，所以我们更要关注到市场的复杂性，才能使我们的企业更加健康的发展。

以上仅供大家参考，谢谢大家。

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