2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛

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国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展副主任 乔润令

【乔润令】：谢谢主办方的邀请，和大家分享交流和学习，给我的题目是《新型城镇化和房地产发展的机会》，那么我的问题简单的讲一下新型的城镇化。我们说大家有已经很清楚了，城镇化已经成为下一个阶段我们国家经济发展的重要领域。但是我认为城镇化并不是新问题，我们前十年、前三十年一直都在推进，如果继续走老路，城镇化不一定能够成为我们的的红利，还有可能产生风险，比如说如果延续以往的路子，圈地还是进城，由快速城镇化所导致的高房价、农民工不均等引发的社会矛盾都会大量的增加。由于缺乏透明造成的金融风险也会带来，由于建筑能耗高所造成的污染环境、土地污染、河流水源污染问题也会有风险。由于城市扩张模式占用大量的耕地，我们的粮食也有风险。如果继续走老路，风险大，城镇化并不一定要完全划等号，从二战以来，诸多国家的经验表明，除了像日本、韩国还有我们国家的台湾等地区是成功的进行了城镇化，实现了现代化之外，还有很多国家，城镇化也很高，农民也大量进城，不仅没有促进经济发展，反而陷入了中等收入的泥潭。以巴西为主的南美国家，还有印度这样的国家，城镇化的成功。      

 所以说我们的结论就是说，我们的城镇化一定是新型的，这新型其实是有含义的，不能走老路，一定要转型升级，我们的城镇化一定要转型升级，还要根本我的理解，城镇化有四个方面的重点，个新型城镇化一定是一个体制改革，体制变革的过程，比如说户籍制度不改，土地制度不改，农民怎么进城，根本进不来，所以说体制的变革，制度的变革，是新型城镇化重要的一个方面。第二新型城镇化一定是一个改变过去人口向大城市、特大城市过度积聚的现象，重点发展中小城市和小城镇，政策导向。第三新型城镇化一定是一个转变城市发展方式的过程，包括我们过去城市的粗放的发展、污染的发展都应该向绿色的、低碳的、智慧的方向发展，最后也是最重要的城镇化一定是一个包容式、分享的过程，农民工、农村富余劳动力进城是城镇化的重中之重。所以说城镇化我理解的新型城镇化可能有上述四个方面，那么在新型城镇化的背景下，房地产业面临着哪一些的挑战，存在哪一些的机遇呢？这是我今天重点要讲的内容。 

第二个问题就是新型城镇化背景下房地产业需要做什么？政府的土地财政是不可持续的，因此房地产靠土地的盈利模式也是不可持续，房地产应当创新发展模式，创新盈利模式，我举几个数据，2001年到2003年时候土地出让金达到了9100多亿元，相当同期地方财政收入的1.5%，就是说从现在的情况来看，我们国家的城市政府、地方政府的财政收入主要是管吃饭，搞建设，主要是土地制度，大概土地财政占到了地方财政收入的一半左右，关键的问题是这样的一种状况，是根本不可持续的，新增用地供应将逐步的减少，因为中国毕竟还是缺地的国家，我们还有18亿亩耕地的红线，而且城市也不可能无限制的扩张，北京扩到五六环已经差不多了，不能扩到河北范围之内，因此新增建设用地逐渐减少，这是一个基本的概念。第二征地的成本日益增加，是最近几年征地的成本已经大大的超出了人民的想象。我再说两个数据，2008到2011年土地出让均价由216元一平方米，现在就是到2011年的时候，上涨到了939块钱一平方米，土地的取得成本由每平方米277元上涨到了547元每平方米，也就是空间被成本上涨所冲顶，受益的空间日益的减少。我到广州，他们告诉我想修一条高速公路，征地成本已经大于成本了。所以说征地成本的日益提高是对土地财政重大的挑战。   

第三我们形成的失地农民形成的社会压力不断的增大，这就不展开说了。第四房价，大家知道房价高是因为地价高，地价高是因为土地财政，他的逻辑是这样的，房价的高度上涨削弱了城市的竞争能力，抬高了农民进城门槛。这对于城镇化来说是一个大的挑战，因为城镇化的核心是农民进城，房价上来房子都买不起，农民怎么进城。第五土地金融风险加大，是中西部的中小城市的金融风险尤其突出，因此改革不可避免，房地产应当未雨绸缪，转变盈利模式，变靠土地盈利为靠建房子盈利，回归建筑业的主流。像我们国家房地产的老板重点琢磨土地，只要搞定一块土地，收入根本不存在问题。真正的房地产就是靠房子赚钱，不是靠炒地赚钱，这种模式，这样的盈利模式，我觉得一定要转型，未雨绸缪，因为不可持续，这是我的个观点。     

第二个观点城市建筑高耗能、高污染的发展模式不可持续，我们的房地产需要加快转型升级，大家知道，我们中国有很多全球，有两个全球，一个是我们的能源消耗全球，一个是我们的碳排放全球，2012年的时候，中国消费了全球一半的钢材，一半的水泥，22%的能源，但是我们的产出只占全球的12%左右，如果按照十八大的要求，2020年我们的收入翻一番，那这样的一种能源消耗方式不改变的话，大家想一想，那就意味着到了2020年全的钢材水泥44%的能源都得给中国用，这可能不可能？根本就是不可能的。这是个方面，能源消耗不可持续。        

第二个方面城镇化，我们说了不少，城镇化确实不错，但是大家要知道城镇化本身是一个资源消耗大幅度提高的一个过程，也是一个碳排放大幅度提高的一个过程，我们国家目前城镇人口平均消耗的能源约为农村的3.5倍，因为农民中国的农村、农民、农业基本上还是处于一个人力时代，还没有进入石油时代，所以农民进城，农民城市化，他的能源消耗，他的碳排放提高3.5，所以说这是一个严峻的挑战。我们国家环保部最近的测算结果表明，近15年以来，在能耗方面城镇化每增加1个百分点，平均要多消耗能源将近五千万的标准煤，在工业制成品方面，我们国家城镇化每增加一个百分点，平均需要多消耗钢材650万吨，水泥2190万吨，这是  第二个。什么意思呢？城镇化本身除了诸多好处之外，它也是一个高碳化的过程，能源高消耗的过程，这是第二个原因。        

第三目前建筑能耗，中国的建筑能耗占全社会总能耗的三分之一，大家都知道，一个社会的能源消耗主要是工业、交通和建筑，建筑占三分之一，但是我们的建筑状况是个什么样子呢？我们的地产商也好，我们的建筑商也好，究竟开发了哪一些建筑和住房呢？我们看一看。建设部的数据，我们国家建筑实际使用年限规定的普通住房为50年，重要的建筑为一百年，但是由于种种原因，我们国家建筑统计平均使用寿命仅仅为30年左右，这个数字是统计了两万多栋房屋，被拆年限统计出来的，英国125年，法国85年，美国80年，当然我说的是30年，不是说大家买了70年的房子，你只能住，就是我们国家房子的质量低劣，拆迁之频繁导致了总和算下来仅仅有30年寿命。同时中国是建筑垃圾的国家，国际上建筑垃圾的回收率，日本是80%，水泥填充道路，中国的建筑垃圾回收率等于零，所以说中国的建筑，中国的城镇化，在建筑方面一是反复拆迁浪费极大、耗能极多。有很多房屋被拆迁不是质量问题，完全是他想有利可图，想盖更高的楼，或者想整体重新搞一遍，所以这对资源而言全部是极大的浪费。第二是耗能极多，第三是建筑回收率低。因此在这个领域，我认为房地产业必须要转型，一是要从地产商转变为建筑服务商，从经营土地转向专业盖房子，搞建筑，提高城市建筑质量，提高建筑的寿命和使用寿命，发展绿色建筑，低能耗建筑。        

第二由传统的建筑业向新型的建筑业转化，我们需要推动住宅的产业化，包括设计的标准化，构建生产的工厂化、现场施工的装备化，装修的一体化，这样你建筑业才能成为我们国家的一个先进制造业，但是遗憾的是，中国的建筑业根本就没有承担起这样的责任，他的重点全部搞在了炒土地上。我给大家说一个数据，中国，我们国家目前房地产业的科技含量只有38%，房地产业是一个最不缺钱的产业，但是它这个38%，比我们国家最缺钱的农业的科技含量还要低，农业的科技含量是42%，你想想这正常吗？房地产业不转型，不升级行吗？我们现在承受的污染，三分之一是房地产提供的。这是第二个，我认为要转型的。        

第三要改变城市规划，城市建设过程当中的模仿和克隆的现象，改变规划和建筑理念，发展传承中国文化的个性建筑和不同风格的建筑，建设特色城市和城市。我们国家现在的城市，几乎可以说是一个没有特色的城市，无论我们走到哪里，大家所看到的清一色的高楼群、宽马路，基本上千层一面。第二传统建筑遭到毁灭性的打击，三十年来，我们国家销毁了四万多处不可修复的文物，一般以上毁于各类建筑。我们国家的建筑由城市到农村，每天消失的自然村落是80个到100个。所以说我们那些引以自豪的，有风格的、有内涵的建筑，历经千百年都不衰，我国的战争，我国的农民起义，但是在城镇化的推诚之下，全部夷为平地。        

第三欧陆风情，克隆成了建筑的主流。我们的城市个性丢失，城市文化断裂，城市品位低下，城市形象相似，城市标准的公共建筑成了画虎成猫的赝品，从广州到北京的居民小区有什么差别？我们看不出任何差别。城市的特色成了难以寻觅的品，这样一种建设的模式，使得我们得到了三室一厅的住房，去失去了我们的民族的传统和文化。比如说自然村落，我认为这我们城镇化的败笔。所以要转变城市规划和建设方式，其中我认为有三类重要，一类是城市的规划师，一类公共建筑，这是城市的领导者，市长、区长，因为他们说了算，还有一类民用建筑，还有诸多的建筑就是开发商，我们在座的诸位开发商。我们城市有没有特色，我们的城市能不能承载文化，其实就是这三类，一般老百姓可能没有这个权利，所以说我觉得至少从开发商也好，从政府官员也好，从建筑师也好，一定要转变这种设计和理念，要尊重自己的传统，如果中国没有故宫，没有万里长城，中国人的伟大体现在什么地方？我们说不出来。伟大的民族，一定要有一个伟大的建筑，是自己的建筑。其实受外国人和国人欢迎的恰恰是中国特色，中国本土特点。那叫模仿，为什么叫画虎成猫、山寨品，第三是改革城市管理体制和考核标准，所以说我们希望我们的城市领导者，我们希望我们的开发商，我们希望我们的规划师为我们规划和建设一些具有自己特色的东西，改变这种千城一面的现状。这是我讲的第三个观点。        

第四个观点要改变一窝蜂的发展城市综合体，商业地产的现状，适应产城一体化，发展接二连三性的城市综合体，我认为目前中国的商业地产、商业综合体已经开始面临着过剩的危机，因为中国有很多产业都存在过剩，从钢铁，就是从产业而言，但是城市化，我们的住房，我们的综合体过剩不过剩？也是过剩的，我认为商业综合体是严重过剩。我给大家举个例子，浙江有些商贸，商贸综合体CBD等等设施人均拥有量已经超过了上海，可笑不可笑，需要那么多吗？关键的问题是有很多地方把新城新区作为城市化的抓手和突破口，一哄而起，大量的模仿、大量的复制，也不管当地经济社会发展的阶段，不管老百姓的收入水平，有很多中西部地区一个县建一个。它的结果一是过多、过大、过烂，在竞争的条件下，根本就没有那么多人消费，哪来的那么多东西，第二标准过高，导致成本降不下来，成本高是重要的，因为大家知道，京沪的标准远不是中国的标准，中国的标准是中国的中小城市，京沪的标准仅仅是京沪的标准，你在中西部建大量的城市综合体，根本就无人问津。        

而且还有一个更为重要的因素，由于中国电子商务的快速发展，据有些预言，中国有可能越过西方的商贸综合体的阶段，我没有深入讲，但是我相信将会极大的冲击所谓的商贸综合体，这是一个大的信号。因为信息消费，现在是国家支持的大的。现在有一个新词叫做低头族，他们在购物，80%、90%都在网上购物，成本又低、又快捷，谁去商贸综合体，所以我觉得这个挑战的严峻。那么我的建议是什么呢？发展接二连三产业综合体具有广阔的发展潜能，和二产接着又和三产连着，就不仅仅是生产性服务业，也包括小型的科技公司、创意集团、文化产业、旅游公司诸如此类的，这在中国是一个具有广阔前景的产业，为什么呢？这块东西过去中国叫做的工厂，类似于产业链的中间，就是搞生产，我们的产业链的前端，从设计开始，策划开始全部是在国外，一个三毛，一个五毛，我们现在要搞中国升级版的产业升级版的城市，我们就是把这个产业全面发展，发展什么呢？文化、创意、科技、培训、人力资源的提升，这一块我们需要大量的解决，我觉得具有发展前景的产业。但是现在需要开发商闯出一条商业模式，一种新的商业模式，我把它概括叫做接二连三，二产接着，连着三产，这是第二个建议。        

第三个建议健康产业、养老产业、绿色产业，这是未来的新型产业，也是国家重点支持的产业。这个大概房地产抓住这个机会，那是真正的机会。比如说健康产业，健康产业地产在中国基本上没有，谁如果能解决了大批的东北的、华北的、西北的人来北京看病的问题，你把商业地产开到那个地方，人们不再集中北京、不再集中上海看病，你这个产业不就做成了吗？我给大家说个数据，麦肯锡咨询公司，大家都很清楚，他有一份严重报告显示，医疗超出了3570亿美元，到2020年，我国医疗市场价值预计高达一万亿美元，我国的医疗市场是全增长最为强劲的市场，所以说健康地产、养老地产，发展前景广阔，需要房地产投入。        

最后一个问题以健康养老、绿色产业相关的小城镇是未来发展的一个新亮点，因为时间的关系，我就说两个，中国现在根本不缺大城市，根本不缺钢铁城市，不缺石油城市，不缺这个产业，那个产业的城市，但是就是缺青山绿水，慢生活、土地没有污染，蔬菜是新鲜的，这样的居住型的小区。而我们国家现在的新的趋势，逆城市化已经在相当大一批城市的有钱人和高档的白领当中出现了，也就是二套住房，这个小城镇是绿色的、是健康的、是生态的，需求量大，根本就没有，大部分都是生产型的，这是一个空白，需要开发。第二个原因，中国的交通已经不存在问题了，网络的发展可以完全忽略距离，人就可以进行交流，因此此类绿色、生态小城镇，不是要做大，要做精、做美、做特，是成为下一个阶段城镇化