房天下产业网讯：9月12日-13日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院共同主办的2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国际会议举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、张承惠、乔润令、李海潮等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

住房和城乡建设部政策研究主任 秦虹女士

秦虹：大家上午好，主办方希望就房地产的调控政策，这些问题在这里发一个发言，我想时间也不多了，我抓紧时间把我的主要观点和大家做一个交流。我发言的题目是对房地产调控政策的认识。怎么认识房地产调控政策呢？简单的说我有两点比较明确的结论，我觉得经过2010年国八条的对房地产市场的调控，市场上新增的投机性需求受到了抑制，第二未来的长期政策怎么确定？要着重的解决我们预期的问题。这是世联地产的图，依据这个图提出了我的观点2012年世联地产在带领了57万套住房，在57万的客户里面，明确表示买房子占到的占到11.6%，在2010年达到46.7%，我们要对这样的市场主体进行认识，我们大致可以判断，只要我们的调控政策在抑制投机方面，不放松，不改变，市场上新增的主体应该是以自足性需求为主，这种抑制和投机需求的政策，为什么能够发挥作用，主要的是两个方面，个在49个大城市东部的城市为主，实施了限购，就是说很多城市看着房价在涨，很多人想，但是苦于没有资格。第三把投机去掉了，我认为这两项措施对抑制新增的和投机性需求还是起到明显的作用。

那么我们在可预见的未来，中国的政府很难对和投机性需求这个政策进行放开，无论是他用手段还是用经济手段，未来的和投机性手段仍然是政府抑制的一个方面，我们对此必须要有足够的预见性。大家有一个问题，我们可以看到今年抑制商品房销售，增长都不错，就是到了7月份的时候，商品房销售面积的增幅仍然达到25.8%，商品房销售额达到了37.8%，我认为和我们当前人口的结构有很大的关系，大家看这是第六次人口普查，我们普查人口的年龄的图，这个图你可以看到，中国的刚性需求就是年轻人，20岁到25岁年轻人的长轴，可能是我们最后的机会，也就是刚性需求比较强，现在购房年龄的低龄化的趋势扩大和我们现在人口结构有直接的关系。也可能是由于我们的计划生育政策导致的我们现在正面临着刚性需求十分强劲的市场的表现，现在这几年里可能是最后的机会。

当然对一些特大城市来讲，比如北京、上海一线城市和二线城市来讲，年轻化的年龄的结构可能还会维持更长一点时间，大家看这是第六次人口普查看到北京市的人口结构，你可以看到20岁到24岁甚至到39岁年轻人的占比比例更大一些，那么他这个对市场的影响更多一些，事实情况我们也看到，2011年北京市一年，当年新增常住人口接近60万，20岁到39岁的年轻人占到62.8%，也就是说我们说现在，我们的人口总的结构构成，是我们现在刚需背后真实的原因。大城市新增人口多，新增人口里年轻人居多，所以大城市、特大城市刚需就强，尽管大城市比如说北京，已经是最最最严厉的调控政策执行的地方，但是也不排除他在今年的7月份房价涨幅仍然达到名。一共有657个设施城市，一共有一万九千个镇，但是房价变化差异大。主要的大城市房价面临着上涨的压力，主要的原因我认为和他的需求增长相比，我们贡献是不足的，这是北京市从2008年以来，住宅新开面积和竣工面积的增长，你可以看到都是在增长，所以人口不断的正增长，所以我们看到供求矛盾紧张。但是房地产市场分化的格局已经开始出现，而且我认为今后分化将是市场的一个常态，那么虽然将一线城市和一部分二线城市供求压力比较大，但是总得库存情况并没有环节，大家看这个图，这是国家统计局对外公布的商品房和其中住房面积的增长，你都可以看到，我们一直到2013年的8月，还有40%代售面积的增幅，所以北京等一线城市市场的表现绝不代表。

在这样一个市场的情况下，我们认为未来调控政策长期调控房地产的政策应该是什么？我们在调控的方向上还应该坚持抑制和投机，满足合理的住房需求，调控方向不变，当然在调控的具体措施上，我认为还是有很大的优化的空间，从调控措施上来讲，手段是中国独特的一种调控手段，我们暂且不提，那么就是从经济手段上来讲，我们可以更加优化的经济手段来调控这个市场的选择，还是比较多的。经济手段调控房地产市场，主要包括三个方面，个就是土地的调控，土地手段。第二就是信贷手段，第三就是税收手段，这三个都是我们在调控房地产出政策的时候，可以选择的经济手段，这三个经济手段对市场的影响是不一样的，我们其实应该更加的了解他对市场影响的一些规律，更加优化的来选择什么样的调控手段更能够达到我们所期望的调控的效果。

首先看土地的调控，我认为土地调控是本来中国政府最能够容易使用，同时它的效果对改善供求关系，调整供求关系是最有效果的一种手段，只要在供求矛盾紧张的地方，你能够加大土地用地的供给，同时可以提高土地利用效率的办法，两者相加又增加土地，又提高土地的利用效率，缓解房子的供求矛盾一定能达到效果，所以未来调控政策，我们恐怕要完善，能实现我们调控的目标，更多的发挥作用主要是土地政策，怎么能够实现真正在需求增加供给的地方，你能够增加土地，同时适当的提高我们土地利用效率，这个空间是比较大的，而且我们认为是能够做到的。我们的政府应该能够做到。

第二就是信贷手段，信贷手段对于房地产市场和土地对房地产市场的影响正好完全相反，效果是一致的，这么多年来，我们的货币政策宽，我们只要信贷放松，对房地产市场都是有利的，只要信贷收紧，房地产市场就一定是萎缩的，他的效果也是直接的。由于它的直接性，而我们房地产市场也是差异性的，所以在信贷政策上，我认为未来的选择就应该更加突出它的差别化，怎么差别化呢？就是能够通过信贷的手段来真正的体现抑制有机的性需求，对那些真正需要住房的，在市场上买房的真正需求要加大政策支持的力度，比如说我认为对置业的刚性需求就应该在政策上给更大力度的支持，我们的政策是有余地的，而我们现在做的够不够？现在做的显然不够，虽然我们有一项政策说，你首次置业贷款可以打八折，但是让谁来执行这个八折呢？现在主要是商业银行，而商业银行本身有自身的利益，所以他打不打八折和他自身贷款的额度和银行利润增长都有密切关系，也对我们在信贷的落实上并不稳定，我认为未来用信贷的政策能够差别化的来支持该支持的，限制该限制的，那么财政的辅助政策必须要加大力度参与进来，不是让商业银行承担打折的损失，以及由他来把握，鼓励和落实对首次置业家庭的贷款支持，而且也有能力发挥更大的作用。适合相机决策，我觉得就应该加大差别化的力度，保证与财政政策作为支持，使差别化的政策真正得以实施，得以落实。

第三个就是税收政策，税收政策应该是因为税，我们都是依法征税，所以税收政策是房地产市场必备的制度，稳定性是最强的，税收作为调控手段，对房价的调控到底上升还是下降，我们的研究是税收政策对房价的影响过程中，传导的机制复杂，最终对房价上升还是下跌的影响，效果是不确定的，具有不确定性，所以我们也看到，对房地产市场影响的政策运用里面，税收政策是一般不会频繁的使用，建立一个合理的税收制度是最关键的。所以我们认为未来的长期调控政策方向不能变，但是我们在调控政策优化方面还是有很多空间是可以继续探索的。那么我们说对于未来，大家都认为长效机制是房地产市场健康发展的重要基石，我们对此有很强的期待，什么是长效机制，长效机制是什么？我经常在给自己提问这样的问题，我让自己来回答，什么叫长效机制？按照我的理解，我们用什么样的机制算长效机制呢？如果用一个最朴素的话来讲，我认为长效机制就是这样一套政策体系，这套政策体系是让我们城镇居民的的人，不同接受阶层的人，在不同的发展阶段的人，都能知道住房的政策是什么，这套体系叫长效机制。比如说我是一个刚刚结婚的年轻人，我知道我未来的住房应该怎么能够实现我的住房需求，比如说我是一个，已经有了一套房子，我今后是需要不断改善收入和家庭结构调整，不断的换房的家庭，我知道我面临的住房政策是什么，比如说我是一个拥有很多套房子的人，我知道我面临的住房的政策，下一步是什么。的市场的阶层群体，都知道他面临的未来的住房政策是什么，我认为这个预期才会稳定。有了一个稳定的政策预期，那么我们房地产市场长效机制就能建立起来，建立长效机制，我认为其中的关键的关键就是要构建一个覆盖全体居民居住需求的一个新兴的供应体系，并在改革的基础上，并以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套政策并坚定落实。更重要的需要和改革配套，比如刚才说的土地，本来中国政府是最有能力运用土地政府来调控这个市场的，在供给不足的地方增加土地，在供应过剩的地方收缩土地，所以可能本来最有利的工具没有发挥出来。

再比如说我们很多的房地产市场的这种变化，大中小城市发展的不平衡，也不是房地产调控政策所能够解决的，更多的需要我们在发展过程中的户籍制度、福利制度、社会保障制度的改革，才能真正的实现我们大中小城市的协调发展。比如说我们的城镇住房里边，捆绑了很多的社会功能，你不买房子，你就不能就近，所以我们校区房价格，如果不能改革的资源配置，让社会更多的提供资源，那么校区房的上涨也不是能解决的。根据我最近做了一下研究，我们发现2011年和2006年相比，北京市人数增长了81%，很多的中西部地区，很多的城市，人数是负增长的，那么在这几年的时间里，招生人数增长81%，的供给是否也增长了81%呢？如果没有增长的话，必然反映在校区房的爆涨，所以在这种情况下，对我们企业意味着什么？主要有三点，点我们需要看调控，很多方面不是调控政策所能解决的市场问题，更多的还是要看改革，所以下一步我们还要看改革，改革的步伐是快还是慢，所以不仅看调控还要看改革，第二不仅看楼市还要看货币，下一步怎么变，不仅仅看调控政策，还要看货币，货币的宽大是更宽还是更紧。第三不仅看规划，还要看市场，因为我觉得市场的力量有的时候是的大，力量大于我们政府的规划。

那么既然市场力量大，那么在下一步针对市场的分析，选择我们的时候，我认为有以下三点可能是需要我们企业关心的，我们未来投到哪里和过去不一样，房地产市场已经告别了过去铁板一块的格局了，我们未来分化是常态，我们必须面临一个选择的问题，我们往哪里投更有机会会更大，我们要瞄准城市群，因为我们从十一五开始，中国已经确立了未来带动中国城市发展的一个政策，这个政策就是以城市群作为城市化进程发展的主体的空间形态，什么意思？他背后的含义就是意味着我们城市的发展，告别了过去单一的独立的大而全、小而全分散的发展格局，今后要走城市群同步协调发展的发展模式，所以城市群互相之间分工协作更加密切，那么他们共享发展的成本就更大，我们从十一五开始推城市群发展战略，各个地方都建立了很多的城市群，研究报告说现在把地方政府建设的城市群，有多少个城市群呢？有50多个城市群，但是我觉得我们刚才我的关键不仅仅看规划，还要看市场。选择什么样的城市群呢？选择密集度大的城市群，大家看这个图，这个图是日本在城市化发展过程中的一个经验，可能也值得我们借鉴。日本在1950年的时候有84.1万人，2000年1了总人口达到了1.26亿，他们的人口总量增长0.5倍的时候，三大城市群增长了1.1倍，所以我们就说，城市群越发达的城市群，城市密度越大的城市群，他的经营势力越强，他的机会越多，产业分工越密集，所以他对人口的吸引力是越大的，那么那个地方对房地产所带来的需求，无论是住宅还是非住宅，都有很大的需求。瞄准城市群，我们更要瞄准密度大的城市群，他未来的发展速度更大。

第二点我认为要建立在区域的观点上来选择我们所的城市，中国整个国家人口的流动，已经不是农民进城为主了，主要的是中小城市向大城市流动为主，这时候我们很容易得出一个结论，好像只有一线、二线城市才有发展机会，其是不然的，有很多城市是有发展机会的，咱们选择具有发展机会的城市呢？有两条最值得我们关注，个就是受大城市辐射最强的大城周边的中小城市，第二就是我们现在打造的城市群的同城化，以及铁路周边的中小城市，产业的聚集度会更大。

最后我认为我们房地产企业在经历了过去十年的快速发展，今后的要在专业化基础上的多元化，一定是我们必须要考虑的问题。当你的专业化做到足够好的时候，一定要多元化，不仅业态多元化，包括你产品的多元化、多元化都是要注意的，这样才能利用中国大发展不平衡这个特点来规避我们的风险，来真正适应分化的格局，对我们房地产，对我们企业带来的机会。以上就是我最近对房地产调控政策等等一些思考和认识，以上仅供大家参考。谢谢大家。