房天下产业网讯：9月12日-13日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院共同主办的2013中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京国际会议举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、张承惠、乔润令、李海潮等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

同策房产咨询股份有限公司董事长 孙益功先生

【孙益功】：各位上午好，万科讲了整个地产行业的发展思考，就讲到一个发展一定会面临一个比较高度的瓶颈，就像树的生长一样，同样的话，跟房地产相关的服务业怎么发展？代理，他面临的新房，每年销售额的瓶颈，上海的，比如说在上海、北京这样的城市，销售面积有很清晰的瓶颈，已经出现了，那么中国的瓶颈会出在哪里？刚才万科的同志也讲到，会出现在哪里？房地产服务的企业在这个行业中如何持续的发展？

我们刚才讲的房地产服务业，因为中国房地产服务业都是从代理公司起步的，不管是市联、宜居等等开始的，那么房地产服务业到底是什么行业？房地产服务业的客户，相关机构，他的服务基础、创造的服务价值，服务内容，跟着客户的需求，随着行业的发展和客户的发展而变化，我们一定要研究中国房地产业的开发机构，他们对需求产生哪些变化，这样的话，才能跟上变化发展。个接下来房地产服务业发展的件事，将从机构发展，的时候房地产主要的引领模式就是销售，销售+持有，因为销售为主，所以房地产服务主要是提供销售代理服务，销售代理+物业运营，运营包括物流运营、仓储运营等等，目的是提高物业的商业价值，他的社会价值是产生土地和建筑物的产出。这里我们有一些案例，没必要细讲。

第二个是细分，因为现在房地产的开发开始从住宅为主，细分到住宅+商业综合体+产业地产+旅游地产+养老地产等等，从地产的从单一的住宅变成越来越多的不同门类的产品和发展产品线，这种情况下，从房地产的代理公司，将转变成不单单要做住宅开发的咨询，还要做商业地产咨询、产业地产咨询、旅游地产咨询和养老地产咨询，这个转化里面也会出现很多案例，比如我们平安地产，也是在乌镇的搞了很大的养老社区，讲究一个CBRE持续的概念，整个的规划到产品到产品的结合，已经不再卖房子了，而是卖的是金融体，一个保单，我们不是在做统一顾问的策划，而是转移到更多的新兴产品和物业类型。

第三房地产服务业发展开始服务的机构也发生了变化，不再单一服务者包括房地产开发商，越来越多的大型企业拥有了更多的地产和房地产，他们的大型企业不是做房地产的，他这些大型企业的房地产本身需要更多的运营，更多的打理，更多的管理需求等等等等，那在这里面，我们也看到企业资产的保值，包括需求满足等等，这个局面会越来越多的出现。比如说CBRE在中国为日本企业提供的服务内容广泛，这就是房地产服务业第三个突破口可能产生大量的机会。

第四个突破口是房地产金融，本来是银行贷款+上市，现在变得灵活，到银行贷款+上市+信托+资产管理公司+券商+基金子公司+保险+私募等等，地产服务业服务内容变化：从资产评估服务到资产评估+项目投前投后风险管理+项目融资顾问+大宗交易顾问+地产管理等等。商业价值：企业优化融资成本、提高融资能力和资产效率，金融机构降低风险。社会价值：产业与金融深度、立体结合，优化资金配置，加快产业发展。我选取了两个公司来看，个就是CBRE，资本收入十亿美金，证券化收入是2.7亿，它的管理这一块4.3个亿，评估是3.8亿美金，项目管理收入包括其他的收入是18.8亿美金，他的出售业务，也就是销售业务只占到10亿美金左右，总收入是70亿美金，他分布广泛，代理业务、销售业务占的比例低，他是一个很综合的服务，其中最重要的两块服务就是全的五百强的三百多家开始把不动产委托给CBRE来做服务，包括全球的服务，这块业务是更快捷的业务，所以CBRE这两年上涨快。再来看仲量联行重大两航，也是一样的。也就是说中国的发展需要更多吸收外国的经验，把房地产服务业内容做的丰富和扎实，中国一个地区的房地产服务的需求，都比这些地区来的大，因为中国的整个保有量更大，开展更多的房地产服务业的发展，在中国房地产服务业做好了，他的规模都不会亚于CBRE。

所以说我们讲中国的房地产服务业也开始从代理公司出发，开始进入越来越多的广阔的领域，开始越来越多的从更多的出口和更综合的服务，能够开始整个中国地产的发展，能够服务中国地产的发展，也希望像我们房地产的服务商变得越来越综合，能够跟随大家成长的步伐，提供更多地区的、更多范围的综合服务。谢谢大家！