产业网讯：2013年5月31日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会在北京金融街洲际酒店举行。赵昌文、刘洪玉、莫天全、蒋云峰、黄瑜、梁耀文等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会

【现场直播】【微博直播】【研究报告】

【主持人】：女士们、先生们，大家下午好！我是中指研究院（黄秀清），荣幸今天能够主持2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会，由国务院发展研究企业所、房地产研究所和重要指数研究院共同组成的中国10研究组。本次将发布中国上市公司研究成果，解析对房地产的影响，探讨在新形势下，房地产公司如何利用证券市场，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。那么首先请我代表研究组介绍今天到场的重要嘉宾，他们是

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长赵昌文先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生

摩根士丹利董事总经理梁耀文先生

纽约证券交易所北京首席代表刘亦浩先生

方兴地产（中国）有限公司CFO江南先生

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷先生

信达地产石爱民先生

郭金林先生、陈鹏先生、吴卫华女士、刘燕松、袁怀中、张义鸿、尹维晋、徐致远，重要嘉宾太的，我念的很辛苦，说明我们今天的盛会吸引了多来自地产的大老和金融机构的大老，同时今天到会的上市公司的企业代表还有来自万科、中海、恒达、金融街、方兴、首开、远洋、海尔、禹州等，感谢大家的光临。

同时研究成果的发布也离不开媒体的传播，列席的媒体有北京电视台、新华社、证券报、二十一世纪经济报、经济观察报、每日经济新闻等，欢迎大家的到来。再次感谢金茂大厦对本次会议的支持。

那么我们言归正传，首先我们大会的开始呢，有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生为我们做此次大会的开幕辞，并介绍中国房地产上市公司研究十一年研究历程。掌声有请莫总。

【莫天全】：各位领导、各位来宾大家下午好，感谢大家来参加我们2013中国房地产上市公司研究成果发布会，今年是第11年，我们已经走过了11年的历史，11年之前，我们想对中国的房地产的企业做研究，从哪开始呢？研究需要数据的支持，没有数据的支持，这个研究是做不出来的，是干巴巴的，所以的数据，而且相对可信的数据，就是上市公司，最容易获得，相对来说让我们相信的数据，所以我们的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的个研究就是从上市公司开始，10研究组是由国务院发展研究企业所和房地产研究所以及中指研究院三家主办的，10研究组的对中国房地产的发展做了一些贡献，也填补了一些贡献。今天我们是发布第11个年头，从2003年到现在，第11个年头，中国房地产上市公司百强研究的结果，当然我们10研究还有其他的研究成果，连续的研究，都是10研究常规的项目，引导或揭示中国房地产企业一系列的研究。

中指研究院院长 莫天全

今年我们中国房地产上市公司的研究呢，我稍微对11年之前的情况和新的情况做一个简单的对比，看看我们中国房地产上市公司11年的变迁怎么样。一个方面2013年就说我们现在研究对象有168家，中国房地产上市公司的对象，2003恩年的时候，我们只有78家，增长了一倍。其中，沪深上市房地产企业130家，较2003年增加61家；在港上市房地产企业38家，较2003年增加29家。我们上市的房地产数量在成倍的增加。

在上市公司当中，在综合实力十强10的企业，2003年和2013年都还在榜单上的，11年过后有四家企业，是万科、金地、招商、北京城建，在上海只剩下两家，是中国海外发展和华润置地。十一年来，房地产上市公司市值均值增长3.4倍，沪深上市10企业市值均值增长7.1倍，大陆在港上市10企业市值均值增长22.9倍。在看营业收入的变迁，11年过去了，房地产上市公司营业收入均值增长8.3倍，沪深上市综合实力10营业收入均值增长15.1倍，大陆在港上市综合实力10营业收入均值增长16.5倍。这个速度也是迅猛的，所以中国房地产市场的发展，通过房地产的上市公司也是把过去十年的发展速度体现出来了，我们来看一个净利润，11年以来的净利润均值增长29.3倍，沪深上市综合实力10净利润均值增长19.9倍，大陆在港上市综合实力10净利润均值增长42.5倍。不仅是市值和收入，净利润增长速度比其他的多，说明我们房地产的上市公司，他们的经营状况还是蛮不错的，就是他们过去11年的发展，应该说还是不错。上面简单用一些数字说明过去11年当中，我们上市的房地产公司和取得的成绩。

我们研究本身，每年一度发布一次上市公司的研究成果，它带来的影响也是挺大，就我们简单的说一个是政府，促进了政府对房地产行业的全面了解，通过10的研究成果，通过上市公司基本掌握中国房地产产业当中主要的房地产开发商他们的行为来制定中国房地产的政策，不管是我们的主管部门，还是统计部门，都对我们研究成果很有影响。第二方面对我们的企业获得国内外金融机构的支持，10已经成为了我们金融界、上市公司评论一些意见的主要依据之一，好多企业上市要求得研究院10研究组的报告或者研究结果来证明或者来认同在产业当中的地位，所以不管是国内银行还是国外的银行，甚至国内银行真正对我们10在我们榜单当中的企业专门进行了支持，这是研究成果，帮助企业获得国内外机构的支持，贡献还是蛮大的。第三个方面就是我们上市公司研究的成果也是广泛的被我们的企业引用，他们在年报、发债、融资上市也大量引用了我们的研究成果，使研究成果得到公认。最后就是媒体的报道太多了，不仅是国内的大量媒体，还有国外的，对研究成果每一次发布，包括我们现在发布的上市公司的研究，还包括其他的指数，还有其他10研究组的报告。所以上面是简单总结了一下我们10研究对房地产上市公司每年一度的研究的基本状况。

我们大家有可能在这个研究的前提下，更主要的想找出来为我们房地产上市公司的未来，这个问题极具挑战，现在的房地产形势下，现在的形势可以说，可以用不可确定性来描述应该会有比较好的，房地产市场不管是新房还是二手房，价格也好，成交量也好还不错，但是价格上涨的压力还是很大，我们的政策过去两年当中出台的政策，包括过去几个月，三月份出台的政策，有一些用，但还没有控制住，我相信我们的政策制定部门也是对这个事情压力也很大。所以如果说新的政策出来，要不要有新的政策，或者出台什么样的政策，这个不确定性都很强，所以我们这次会除了发布以外，就是我们这个会要讨论的一个重点。

最后我们要借这个机会，感谢一下我们具体的工作单位，就是中指研究院的10和我们支持中指研究院，支持10研究组搜房网，他们对数据搜集和认证的帮助，所以我们10能够在产业有这么大的影响力，也跟他们的支持极其相关。最后预祝我们2013中国房地产上市公司研究成果发布会取得圆满成功，谢谢。

【主持人】：谢谢莫总为我们做的大会致辞，并梳理了11年的研究历程，并点名了未来的研究方向，我们下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长赵昌文先生，为我们介绍2013年中国房地产上市公司研究的背景及意义，有请。

【赵昌文】：尊敬的各位嘉宾、各位领导，在中国房地产市场发债重要的这样一个时刻，我们今天召开这么一个重要的会议，本来准备的发言题目是讲中国房地产研究的背景和意义，根据去年的经验，莫总的致辞或多或少会讲这个话题，我去年讲的很多问题，今年还是适合的，所以我今年再讲去年讲的话，就好像有点重复了，因此来参加这个会之前，我想来想去，今天换了一个题目，我想首先讲这个事情的意义是重要的，我们这么多年坚持不懈的工作，也是有意义的。所以我今天借这个机会，给大家汇报另外一个想法，就是中国既需要强大的制造业，也需要健康的房地产业，一般大家知道，在汉语里面，如果有既也这种语法结构，往往重点在后面，所以这和我们今天的主题是适合的。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 国务院发展研究企业研究所所长 赵昌文先生

来之前，我做了一项工作，查了一下从过去到现在，从国外到国内，这些伟大的人物，对制造业和房地产业今天说了一些什么著名的话，很遗憾的是找到了很多关于制造业的，我在这PPT上大家都能看到，我就不念了，我们伟大的导师到古代中国很多人都曾经讲到了制造业的重要性，当然我想那个时候因为没有房地产业，所以他们很多人可能对这个问题没有过多的关注。他们没有讲丝毫不意味我们的房地产业不重要，所以我们今天的发言想从这个角度切入。

时间关系，我就照这稿子念。5月29号，也就是刚刚过去的两天前，瑞士的洛杉矶管理学院公布了一个报告，其中美国、瑞士、中国的香港和新加坡位居前五位，其中在发布会上，报告的负责人讲到，从历年来，竞争力的年度报告，看出一个国家竞争力的不断上升，主要取决于以下几个因素，一是制造业的发展，二是以出口为导向的多元化经济，三是现代服务业的不断提升，我觉得这三句话实际上表明任何一个国家，要在国际上有竞争力，制造业和房地产业的发展，都是至关重要的。是在一些发达的经济体，他的服务业的比重远高于制造业，但是确实他们一直很重视制造业在经济发展中的作用，美国总统奥巴马当选总统以后提出，美国要想赢得未来，就必须打造出强劲而增长的制造业部门。他的原话是这样的，我们一直都在美国制造东西，制造在美国人的血液之中，我们需要知道的是如果美国不想被击败，就需要制造，我希望未来的汽车、飞机、飞轮机上都有令人骄傲的美国制造的标志。金融危机以后，或者说金融危机以来，很多发达国家的经济，都受到了严重的影响，而且至今没有走出困境，有一个很重要的原因，实际上大家如果注意看，就是他们的服务业和制造业的发展没有形成一个合理的结构。德国的情况比较例外，他既有一个强大的制造业，也有一个健康强大的服务业。制造业是中国经济增长的主导部门和经济转型的基础，国际竞争力的集中体现，改革开放以来，首先是人口红利其次是制度红利其次是加入WTO的红利。

这张表是制造业上市公司的营业收入所占的比重，大家可以看到这个从2003年到2012年变化的趋势。但是过去三十多年，是进入本世纪以来还有一个产业，在国民经济中也起到了重要的作用，那就是房地产业，我国自1998年实行住房市场化改革以来，房地产业进入了持续稳定发展时期，从这些数据上我们也能够看到房地产业在国际经济中的重要地位，我这张表用了两个指标，一个是房地产业的增加值，一个是房地产增加值占GDP的比重，从1998年，因为1998年住房市场化，房地产市场化应该是作为中国房地产业的一个重要的时间结点。那么这些数据就表明房地产业的重要性，这是我想谈的个观点。

第二个观点就是房地产业与制造业共同发展。有下面两个判断，一是制造业为房地产业发展提供重要的支撑，制造业为房地产业的支撑主要体现在首先是基础产业的支撑，比如制造业为房地产提供建材，机械设备等，其次技术水平的不断进步，推动房地产行业效率的持续提高。第三制造业的发展会提升居民收入，从而为房地产发展创造条件。二是房地产业对制造业的发展引导和带动作用，从长远来看，他的发展所引起的配套和联动效应，可以进一步的催生制造业的市场需求，总之作为我国的重要力量是相辅相成，融合互动、共同发展的关系。

第三个观点就是当前我国房地产存在的几个问题，在高利润的带动下，社会资金向房地产业转移，这里我有一张图，近年来制造业面临利润率降低的问题，这个也是我们今天大家关注的实体经济的问题，也许今天参加会的，我们都是房地产的企业，大家可能在想，我为什么会选择在这样一个会上来讲制造业和房地产业的关系，其实我是想讲这么一个观点，就是他们两个之间是共荣共生的关系，如果实体经济的发展不好，房地产业很难发展的很好。所以在高利润的带动下，社会资金从房地产业，从制造业向房地产转移的趋势，是明显的。

我这有几个数字，我是选了三个电器行业的公司，也选了三个房地产行业的公司，我们看看格力、美的、海尔，还有万科、保利、金地，基本上可以看到一个比较明显的趋势，就是电器行业的平均利润率确实低于房地产行业的利润率，尽管他们营业收入的规模与房地产的规模差不多，但是因为他的利润率低，所以他的净利润要少很多，这是个房地产业的值得关注的问题。

第二就是房地产过热加剧了制造业的问题，反过来也不利于房地产业的持续健康发展。这里面主要是讲了三个观点，一个就是房地产过热，给制造业造成了一个挤出效应，第二就是房地产过热推动制造业人力成本上升，第三就是制造业匮乏往往造成区域房地产的空心化。关于个，主要是很多企业今年来把大量的实业转向房地产，这是我们业界都很了解的情况，包括海尔、海信、TCL很多涉足房地产行业，他们在房地产行业获得的利润也比较多，并不是比较，和我们长期从事房地产行业发展的公司来说，其实他们是另外一种战略选择。那么另外一个方面，就是房地产业的发展，推动了制造业人力成本的上升，现在制造业的人力成本已经很高了，2000年我们相对美国的3%，现在有一个预测数据，2015年将会达到17%，劳动力成本的上升对制造业的发展和对房地产业的发展都是一个很大的影响。第三个方面就是我们大家所熟知的空心化的问题，包括我们经常说的鄂尔多斯，很多地方他们的制造业的发展，工业的发展，实体经济的发展没有和房地产业的发展和服务行业保持一个合理的关系，对他们长期的健康发展造成很大的影响。

最后一个观念想讲一讲叫积极引导，与健康房地产业共同发展。十八大报告明确指出推动四化同步发展，为中国制造业和房地产业的健康发展指明了方向。刚才莫总讲中国房地产发展的方向在哪，我认为就在四化融合，同步发展，而不是孤军深入，独领风骚。作为工业化的重要组成部分，制造业毫无疑问要加快转型升级，但必须要保持协调的关系，未来十年，我国工业化、商业服务业的发展，为房地产业的发展带来了新的机遇。因此中国的房地产业发展的方向就在于把房地产业的发展置身于工业化、城镇化和农业现代化的大背景下，我想这是我们房地产业发展的一个基本的方向。同时要分别制定房地产业发展的区域政策、产业政策和宏观调控的政策，引领房地产业健康发展。

总之，房地产为制造业的转型升级提供良好的环境，也只有制造业与房地产业绩的协调发展，良性互动，我们才能够保持中国经济的持续增长和可持续的发展。谢谢大家。

【主持人】：感谢赵所长给我们今天做的话题，中国更需要健康的房地产业，会令我们从业认识欢欣鼓舞。10在连续11年的研究中呢，我们的方法体系逐渐变得完善，下面我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生为我们做2013中国房地产上市公司研究方法体系的介绍，有请刘所长。

【刘洪玉】：尊敬的各位来宾大家下午好，下面我代表我们研究组来介绍一下我们研究的方法体系，实际上跟刚才赵所长说的一样，每年都要讲，但是每天会有一些调整，刚才赵所长在讲制造业和房地产业的观点我赞同，过去我们一直在讨论房地产业在国民经济当中扮演什么角色，有各种各样的争论，但是我一直就有一个观点，我们不要去争了，就看一看美国、日本的GDP的构成里边，房地产业在里面占的份额，你就知道房地产业是一个什么概念。那么根据我们对美国和日本国家统计部门数据的分析，你就看房地产和制造业在GDP当中的比例中一样的，都是在12%到14%这样一个范围里面，所以实际上他应该说是从对经济整体的稳定贡献上来看，都是有同等重要的东西。

房地产研究所所长 刘洪玉

当然房地产业的贡献因为他是属于服务业，跟制造业有些不一样，那么我们这一次2013年的方法体系，这里面有几个方面，我给大家简要报告一下，分这么三个方面，这个背景已经很清楚了，通过11次做研究，目前房地产市场又处在一个比较复杂的环境当中，那么我们在研究的过程当中，我们所选取的研究对象上市公司，房地产的上市公司，这里面根据一些规则，我们选取了上市公司，这里边都是包括证监会和国际上的上市公司的分类，这些标准，我们选择了这个企业，那么方法体系呢，也是延用了过去十年工作的基础，但是今年有一点小的调整，包括这么几个方面：一是为了更全面的评价房地产企业的价值，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等基本面分析上市公司的资本市场表现，增加了企业成本费用利润率和净利润率两个指标，以期更好的评估企业的获利能力，为者的决策提供参考。再有就是2013年研究组新增了速动比率来评价上市公司的财务稳健程度，为者提供准确、全面的评价结果。在社会价值评价指标中，增加政策性住房竣工面积，考量企业参与社会保障性住房建设的情况，多角度体现社会责任。

综合实力就是以以中国房地产上市公司的经营规模、财富创造能力（EVA）、财务稳健性、价值评价为基础；对同一家企业的四个指标得分按一定的权重值进行加总；权重来自采用因子分析法得到的各指标的“方差贡献率” ；“方差贡献率”是对不同企业四项指标得分进行“方差-协方差分析”结果。得到最终企业综合实力得分，并据此得出“2013中国房地产上市公司综合实力10”。从经营规模评价就是参照2003-2012年连续使用的评价标准，以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为指标,评价中国房地产上市公司的经营规模。在财富创造能力评价方面，10研究组沿用了2003-2012年连续使用的财富创造能力EVA评价理论和方法，第十一次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。

在企业价值评价方面，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的价值。在财务稳健性评价方面，流动性风险是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。在园区开发上市公司竞争力评价方面，从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效各企业在资本市场的表现，评价得出“2013园区开发上市公司竞争力10 ”。在中国房地产拟上市公司价值评价，研究组从盈利能力、成长能力、财务稳健性、运营效率及市场表现出发，系统分析拟上市房地产开发企业的价值。

我感觉在城镇化持续发展的大背景下，未来10到15年城镇人口尤其是家庭数量扔将持续较快增长，住房和生产、服务空间新增需求稳定，为房地产市场和房地产上市公司的持续发展奠定了坚实的基础。新型城镇化也为房地产业提供了新的机遇，但如何处理好房地产业与城镇化协调发展的问题，现在是我们面临的一个主要的矛盾，就是说城镇化，我们现在对它未来是一个什么样的形态，它是可持续发展的，然后是人的可持续化等等，我们描绘了一下我们城镇化的蓝图，但是实际上要实现这个蓝图，肯定要需要大量的资源投入，这个投入从哪来呢？过去我们发展经研究说从土地开发来开始，通过土地的开发利用，把土地的来把其中的一部分来做一个建设，包括农村人口向城市转移支付一部分费用，这就产生了一系列的问题，高房价等等，包括我们的地方政府对土地财政收入依赖的程度越来越高，这样的话，我们大家都认为土地是不可持续的，所以怎么找到一个又能够为新型的城镇化提供一个动力，然后又不至于让我们的城镇化过分的去追求我们过分所经历过的房价上涨等等这样的问题，探索符合城镇化可持续发展要求的房地产开发创新运作模式。我想是我们面临的一个很重要的课题。我想在座的各位企业界的代表，我们大家都在思考探索这样一个，那么这是属于业务模式的角度，另外从房地产上市公司这个角度呢，我们觉得也要不断的进行探索，进行组织模式和商业模式的创新，持续提升管理效率、创建多元融资体系，引领行业逐步实现可持续性成长。我们最后也在讨论房地产市场发展的稳定机制，如何探索这个问题，实际上应该说这是行业持续稳定的发展，那么才是我们每一个企业的一个福音。

我们最近给大家发了一个地区城市竞争力的一个的报告，实际上刚才在会前，他们希望我也讲几句，这个报告就是研究中国城市房地产开发的吸引力，那么对不同的城市做的吸引力的评价，289个地区城市，这几天可能大家已经见到这样的报告，主要给大家讲一讲城市开发吸引力，评价这个问题的一个想法，我们说城市房地产开发选择进入新的市场，在这个评价当中我们设了三个方面的指标，就是二级指标，一个是宏观的指标，还有房地产市场的指标，三类指标，宏观的指标有经济规模类的指标，包括人力GDP、收入、人口等等，可能大家过去的工作中已经体会到了，境流入的数量越大，可能这个城市从房地产市场发展的来说就应该是大的。另外就是城镇化的水平，城镇化的水平，我们说，对我们的也有很大的吸引，城市化率很低的城市，市场规模应该是比较大，但是他可能供应比较充足，价值比较稳定，但是他会比较安全，城市化率很高的城市，像北京、上海，会发现他的竞争激烈，开发成本高，可能盈利水平更高，因为在市场资源的供应比较有限。

那么区位的作用，大家越来越关注每一个城市在区域中所扮演的角色，我们发现房地产市场都是由核心的的城市需引领，过去我们在研究的时候，三四线城市，现在三四线城市或者更低层级的城市，他如果周边受大城市或者核心城市的扩散的影响，那么这个地方生长机会就比较多。刚才说到房地产市场的指标，比如像市场规模，市场规模重要，一个企业进了一个新的城市，希望能有二三十个亿的收入，至少也有十个亿，但是我们就发现有一些企业，这个城市的市场规模整个销售就十个亿，但是他在制定的计划的时候，就说每年销售二十个亿，这显然就有问题。所以通常大家就认为，一个城市要是有三百亿销售的市场规模，那么你去能够占上10%，跟你企业的经营规模也是比较匹配的。市场规模也影响吸引力。再有就是供求关系，这是传统上比较多的，就看他存活的吸纳周期等这些指标，再有就是这个市场的可进入性。

第三个二级指标向下是讲宏观环境和房地产市场之间的协调发展关系，因为这个关系协调与否呢，实际上在房地产市场是不是一个持续稳定的市场，因为我们说，房地产市场虽然对经济有引领的作用，有这种推动和带动的作用，但是也受到宏观的经济社会因素的制约，经济增长没有那么快，人口增长没有那么多，你发展过多的空间，就像鄂尔多斯的一些地方，肯定就不协调，就会导致这个市场的吸引力下降。反国家可能就会增加这些城市的吸引力。所以这些指标也决定了城市开发的吸引力。根据这些指标，我们最后描述出来了这样不同城市的一个吸引力的情况，有一个表格，同时我们把城市分成一二三四线城市，我们指出每一类型的城市，他未来的发展趋势，我想对我们很多企业在未来选择进入城市，或者在已进入的城市里面制定发展战略的时候，会起到一些帮助、指导的作用，谢谢大家。

【主持人】：感谢刘所长为我们做的方法体系的介绍，同时也分享了我们新做的城市吸引力的研究成果的分享。那么下面我们就应该进入到了今天开会的一个重头戏，就我们2013年中国房地产上市公司10研究结果的出炉，那么我们经营状况到底如何，呈现什么样的发展趋势，尤其今年受房地产政策的影响下，开发企业，价值与空间如何，相信是我们今天与会者关注的，也是媒体关注的，下面就有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生，为我们发布2013中国房地产上市公司研究报告。有请蒋总。

【蒋云峰】：大家好，很高兴今天在这里和大家分享我的上市公司的研究成果，我们的研究成果，今天的分享主要是分两部分，一部分是对现在的状况分析，第二部分是对前景进行简单的展望。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人 中指研究院企业研究总监 蒋云峰先生

首先我们来看我们上市公司的经营状况，在股市里面是基本面，这对于企业来说，他的经营情况、管理情况还有对股价起到决定性作用，所以我们来分析，我们看到我们的经营状况表现为收入与利润增速显著回声，成本管控能力持续强化。点是营业收入同比增长25.61%，业绩分化加剧。2012年，房地产上市公司的业绩增速显著回升，全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为67.20亿元，同比增长25.61%，增速较上年扩大了11.24个百分点。我们看到这个企业也出现业绩的分化，怎么样分化？越小的企业，他的增长速度越慢，越大的企业，增长速度越快，我们进行了分类，我们可以看到“强者恒强”态势持续。

第二盈利水平面临挑战，企业强化内部管控与运转速度，保持盈利水平。随着房地产调控的持续深入，房地产上市公司的盈利空间受到挤压。2012年，沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为36.17%、6.73%，较上年下降了3.77、4.62个百分点；净利润率均值分别为13.57%和21.93%，较上年下降了0.66、2.03个百分点。在利润率持续下行的压力下，房地产上市公司更多地通过强化内部管控与运转速度来保持盈利水平。2012年，沪深及大陆在港上市房地产公司的销售管理财务三项费用率分别较上年下降了0.91、0.03个百分点。企业内部管控措施成效显著。2012年上市房地产公司总资产周转率和存货周转率基本与上年持平。2013年一季度，存货周转率较上年同期增加了0.04，运营效率进一步提升。

我们再来看股东回报，对于股东有吸引力，去年的话，我们上市公司为股东的话，也交出了一个满意的答卷，做的好。股东回报主要表现为资产水平稳步提高，财富创造能力更趋分化。

点的话，我们看净资产率持续提升，股东水平稳步提高。2012年，上市房地产公司的表现仍呈上升态势。其中，大陆在港上市房地产公司的净资产率均值达到19.64%，较2011年提高0.69个百分点，每股达到0.64元，提升了0.06元；同期，沪深上市房地产公司资产水平也进一步提升，每股均值为0.40元，较2011年上升了0.02元，净资产率均值为12.85%，同比提高0.15个百分点。在整体资产水平提升的过程中，一线龙头企业的表现更为突出，如中海、招商的每股分别达到1.86元与1.93元，同比分别增长24.8%与27.8%，继续以稳健高效的经营为股东创造较高。

第二点资本成本差异扩大，财富创造能力（EVA）加速分化。2012年，房地产上市公司的财富创造能力呈现明显分化：沪深上市房地产公司的EVA均值为1.96亿元，同比增长33.33%，其值也达到了近5年的水平；其中，EVA为正值的企业约占50%，与上年基本持平，这些企业投入资本创造经济价值的能力继续得以彰显；而大陆在港上市房地产公司创造“经济利润”的能力再度受到削弱，2012年EVA均值为3.31亿元，较上一年下降显著，其中EVA为正值的企业占比为47%，下降近20个百分点。沪深、大陆在港上市房地产公司的税后净营业利润均值分别为7.62亿元和25.02亿元，与上年相比基本保持稳定。而大陆在港上市房地产公司的资本成本均值增幅明显高于沪深上市房地产公司，是导致两个群体EVA水平呈现明显分化的重要原因。

另外的话，我们看企业的财务稳健性，对于企业来说，他的持续发展能力才是者关注的一个点，我们看财务稳健性无疑是企业的一个主流策略，从表现来看，主要表现为债务压力有所缓解，企业资金面明显改善。

点是资产负债率开始回落，短期债务压力得到缓解。截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降了1.90个百分点，而大陆在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。2012年，沪深上市房地产公司的速动比率均值为0.74，大陆在港上市房地产公司的速动比率均值为0.61，均高于2011年的水平。房地产上市公司2012年的短期偿债能力较2011年已有明显回升，整体资金状况在市场复苏下也得到改善。

第二点现金流状况改善，仍需警惕流动性风险。随着销售市场的回暖，沪深、大陆在港上市房地产公司2012年每股经营现金流净额均值三年来首次转正，分别达0.18元和0.28元，一定程度上缓解了近年来现金流持续趋紧的状况。从存货状况看，房地产上市公司2012年末的存货规模虽然继续攀升，但随着企业去库存策略的强化，其增速已大幅回落。截止2012年末，沪深、大陆在港上市房地产公司存货占总资产比率分别为55.86%和43.83%，较上一年有所下降，企业的实际存货压力得到一定程度的缓解。尽管房地产上市公司的财务状况在2012年已有明显改善，但其资产负债率、短期偿债能力较2009年及2010年仍有一定差距；房地产上市公司仍需严密监控市场变化，适时调整销售策略，加快存货周转，以进一步释放现金流压力，降低企业运营风险。

再看我们企业还是说，者最关心的就是价值问题，我们看到就是去年房地产板块跑赢大市，估值水平，这个估值水平今年有一定的下降，现在可能在今年或者明年会有一定的修复。

点房地产板块跑赢大市，市值大幅上扬。在市场回暖及“新型城镇化建设”推进的影响下，者持续看好房地产板块，全年上证地产指数涨幅达38.04%，深证地产指数涨幅也达38.25%，在板块中均高居首位；同时，内地房企在香港资本市场表现同样亮眼，多家公司的股价，跑赢市场大势。截至2012年底，沪深上市房地产公司的平均市值为83.85亿元，同比增长30.18%；大陆在港上市房地产公司平均市值为208.80亿元，同比大幅增长60.99%。

第二点房地产上市公司估值水平有待进一步修复。2012年，沪深上市房地产公司的市盈率均值由上年的16.41上升至27.14，大陆在港上市房地产公司的市盈率均值也从上年的4.45上升至6.87；同期，沪深、大陆在港上市房地产公司的市净率也分别上升至2.58和0.95。2013年以来，受国家调控政策影响，房地产板块有所调整。未来，在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块估值有望持续修复，并带来新一轮的机会。

下面我们对上市公司的发展前景进行一个简单的展望。我们看到就是说我们的上市公司通过多元化融资和合理布局，其实我们的发展前景是光明的，美好的。

点在融资方面主要表现为银行贷款，海外发债，信托、IPO等多渠道拓展资金来源。

在银行贷款方面，2013年初，房地产开发贷款一度井喷，一季度房地产开发贷款余额为4.24万亿元，同比增长17.9%，较上年末大幅提升6.8个百分点。在此背景下，许多上市房企抓住机遇加快银行渠道的融资。

在海外发债方面，随着美国2012年第三轮量化宽松(QE3)政策的实施，全球资本市场出现了超低利率环境，海外上市房企在境外融资面临较好机遇。截至2013年5月9日，共有27家上市企业发债融资共计人民币759亿元，已超2012全年25%。

在信托融资方面，2012年四季度240只信托产品共计580亿元的募资额；2013年一季度223只房地产信托共计募资499亿元。但2013年到期规模为1974亿元，比2012年多出401亿元，需要警惕兑付风险。香港IPO来看的话，2012年至今共有三家房企在香港上市，首发募集资金40多亿港元。而且他们也进行了不同的配补、增补，除了IPO之外，他还做了一些其他的融资，所以香港融资的渠道还是比较畅通的。

另外我们看企业的优化布局，我们看仅2013年前4个月，十大上市房企拿地2389万平方米，总金额754亿元，由于其中一、二线城市热点区域高价地块较多，代表企业拿地金额远超去年上半年总和。从分城市占比来看，十大上市房企前4个月在一二线城市拿地面积、金额占比分别为71%、88%，可见一二线城市仍然备受上市房企青睐。上市房企通过聚焦一二线城市土地，优化布局，为未来发展打下良好的基础。

2012年，随着房地产调控步入常态化，房地产企业持续面临利润率逐步下降、融资趋紧的行业环境，企业间分化进一步加剧。在此背景下，的房地产上市公司积极应对，持续优化市场战略布局与产品结构，并主动采取灵活销售策略，实现业绩的明显好转。同时，房地产上市公司更加“强管理、重实效”，积极提升成本管控水平、创新多元融资体系以降低资本成本，经营更趋稳健。而龙头上市房企的竞争日益显现，表现出更快的成长速度与更高的经营绩效，在高速扩张的过程中引领行业集中度稳步提升。

在新型城镇化建设推进的背景下，庞大住房需求仍将继续支撑房地产市场平稳快速发展，房地产上市公司迎来新一轮的发展契机。2013年，随着行业基本面的明朗和政策的稳定，布局完善、产品多元、模式成熟的龙头上市公司更为凸显，财务状况良好、具有区域竞争的区域龙头房企也将面临广阔的成长空间。的房地产上市企业，应该紧跟市场导向，把握发展机遇，不断提升管理效率、创建多元融资体系，在新的形势下，实现持续稳定健康发展。谢谢大家。

【主持人】：感谢蒋总为我们发布上市公司研究报告，10本着准确、全面的原则，为者提供科学全面的参考依据，那么谁是这个行业中的竞争呢？我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士，为我们发布2013中国房地产上市公司名单，有请黄院长。

【黄瑜】：尊敬的各位领导，各位房地产企业嘉宾，各位媒体朋友：大家好。由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院共同主持的中国房地产上市公司研究已持续了十一年。

中指研究院常务副院长 黄瑜

那么伴随着中国经济的快速发展，中国房地产行业迅速壮大：2012年，房地产开发71804亿元，同比增长16.2%；商品房销售额64456亿元，同比增长10%，商品房销售面积11.13亿平方米，商品房销售套数达1000多万套。在宏观经济发展趋缓的背景下，房地产行业对国民经济的带动作用日益显著，持续为国民经济增长作出重要贡献。作为行业的中坚力量，中国房地产上市公司在多轮调控中持续成长，发展步伐更加稳健，在过去的十几年间，我们也实现了质与量的双重提升。截止2012年末，房地产上市公司数量近180家，不包括B股，其中沪深上市房地产公司136家，大陆在港上市房地产公司38家，那么这个数量较2003年增加了一倍多；这些的上市公司，作为行业中重要的中坚力量，也为引领整个行业在过去11年的发展中做出了很重要的贡献。

那么未来我们在整个新型城镇化建设推进的背景下，房地产上市公司迎来新一轮的发展契机。首先，房地产上市公司借助资本市场平台，拥有更为多元的融资方式，依托增发、配股、债券等多种形式获取资金支持，为企业的可持续发展奠定良好基础；其次，在部门及各方股东的监督下，房地产上市公司运营能力持续提升，通过不断完善治理结构、优化内部管控，企业抗风险能力进一步加强；最后，房地产上市公司专注品质，积极创新，引领住房产品的更新换代，企业品牌影响力不断扩大。新的十年，新的精彩，中国房地产上市公司将与社会各界齐心协力，稳健前行，共建“美丽中国”！

那么今天我们又汇聚在这里讲政我们第十一年的房地产上市公司研究成果发布。研究组结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，发掘成长质量佳、的房地产上市公司，形成了2013中国房地产上市公司研究报告，并对来自各地的房地产上市公司进行表彰和颁发荣誉证书，以资鼓励房地产上市公司为行业的健康发展所作出的重大贡献！

那么首先我们有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业研究所所长赵昌文先生颁发研究成果证书！首先有请赵所长。

有请万科徐精文先生领取成果证书。万科连续三年销售额突破千亿大关，2012年突破1400亿元，销售规模稳居行业首位，再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力10榜首。祝贺万科！

有请保利地产北京副总牛力女士先生领取成果证书。 保利地产以销定产，2012年销售额达到1017亿元，总资产突破2500亿元，为“再造一个保利地产”迈出坚实的一步。祝贺保利地产 ！

有请金融街控股胡依莎女士领取成果证书。金融街控股以商务地产为主导，适当持有物业，成为国内领先的商务地产开发企业。祝贺金融街控股！

有请首开股份朱婧女士领取成果证书。首开股份践行责任地产、构筑美好生活，全力打造诚信务实、和谐共赢、中国信赖和尊敬的房地产上市企业。祝贺首开股份！

有请华夏幸福基业财务副总经理袁静女士上台领取成果证书。华夏幸福基业是中国领先的产业新城，致力于实践推动中国产业升级。祝贺华夏幸福基业！

有请北京城建董事张财广先生领取成果证书。北京城建致力于以住宅为主导产品，努力实现股东、员工和客户价值的统一。祝贺北京城建！

祝贺以上企业，谢谢赵所长为企业颁发证书！

那么我们再有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 研究所所长刘洪玉先生颁发研究成果证书！

首先有请恒大地产品牌副总经理周密领取成果证书。恒大地产打造中国标准化运营的精品地产领导者，发展为中国规模、在建面积、销售面积的行业龙头。祝贺恒大地产！

有请中海地产李佳林先生领取成果证书。中海地产首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，持续保持行业领先地位。祝贺中海地产！

有请龙湖地产代表许文辉先生领取成果证书。龙湖地产成长于重庆，发展于，2012年以积极销售，谨慎和严格现金管理，实现了出色的现金流和盈利平衡。祝贺龙湖地产！

有请华润置地张盈女士上台领取成果证书。华润置地打造“住宅开发+物业+服务 ”的差异化生意模式，品质给城市更多改变。祝贺华润置地！

有请远洋地产周莹女士领取成果证书。远洋地产重点锁定北京市场，立足环渤海，拓展。持续追求物业开发与的最优平衡关系。祝贺远洋地产！

有请方兴地产任海宏先生上台领取成果证书。方兴地产持定位和精品路线，实施地产开发和物业持有协同发展战略，致力于成为中国领先的地产开发商和运营商。祝贺方兴地产！

有请宝龙地产常务副总喻新华女士领取成果证书。宝龙地产作为中国商业地产上市公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。祝贺宝龙地产！

祝贺以上企业，谢谢刘教授为的企业颁发证书。

下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生颁发研究成果证书！

首先有请新城发展控股副总裁欧阳捷先生领取成果证书。新城控股集团专注于长三角地区住宅开发，为城市、社区和个人创造持续的价值。祝贺新城地产！

有请首创置业刘科先生领取成果证书。首创置业以价值中国地产综合运营商为愿景，2013年正值香港上市10周年之际，共聚“创能量”驱动地产发展新方向。祝贺首创置业！

有请佳兆业北京董事长吴卫华先生领取成果证书。佳兆业集团以“积极进取，快速开发”的策略布局二十多个城市，打造中国领先的城市运营商。祝贺佳兆业！

有请禹洲地产助理总裁林宇华女士领取成果证书。禹洲地产秉承“以诚建城、以爱筑家”的经营理念，立足海西、建树中国。祝贺禹洲地产！

有请荣盛发展刘坤女士领取成果证书 。荣盛发展致力于中等规模城市地产开发，专业化经营、稳步成长为二三线城市房地产龙头企业。祝贺荣盛发展！

有请中粮地产曹晖女士领取成果证书。中粮地产奉献高品质的绿色生活空间和服务，全心全意使客户、股东、员工价值化。祝贺中粮地产！

有请金科股份北京营销总监何威先生领取成果证书。金科股份开发70%的刚需型产品、30%的改善型产品，走民生地产之路。祝贺金科股份！

有请福星股份董秘冯东兴先生领取成果证书。福星股份“以企带村、运营城市”，2012年合理调整产品定位，积极加速去化，财务状况保持稳健。祝贺福星股份！

有请银亿股份刘毅先生领取成果证书。银亿股份围绕“住宅商务商业3+2+1”产品线结构，形成成熟完善的开发模式。祝贺银亿股份！

有请泰禾集团资本管理王伟华先生领取成果证书。泰禾集团打造“泰禾广场”系列，开创泰禾商业新模式！祝贺泰禾集团！

祝贺以上企业，最后感谢莫总，为企业颁发证书。谢谢大家 ！

祝贺以上获奖企业，他们辛勤耕耘铸就了今天的辉煌和成就。让我们再次以热烈的掌声祝贺以上房地产企业所获得的荣誉，也祝愿他们在未来更上一层楼，谢谢大家。

【主持人】：感谢黄院长和研究组及位所长为我们企业颁发了证书，的成绩单背后都有企业家的远见、胆量与智慧，下面我们有请新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷先生，上台做经验分享。

【欧阳捷】：尊敬的各位来宾、各位业界同仁大家下午好，首先我代表新城控股感谢大会组委会用专业和用心搭建了一个房地产与金融对接的平台，同时也感谢主办方有这么一个机会邀请新城控股做经验分享。今天我向大家报告的题目是上市，新城新征程。新城控股于去年底在香港上市，得到了很多朋友的关爱和帮助，新城控股作为一家内地民营企业，发展到香港上市的一个公众企业，经历了很多波折和考验，我们愿意与大家分享经验。

新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷

下面允许我简单介绍一下新城控股，新城控股是1996年成立，开始经营房地产开发与销售，2001年，新城集团子公司新城地产于B股上市，2010年，集团销售额突破100亿，2011年，子公司新城地产建筑研究获批“国家产业化示范基地”，2012年11月29日，于香港主板上市。下面分享三个问题：为什么新城可以上市？第二上市给新城带来什么，第三个上市之后，新城如何发展？

为什么新城可以上市？我们认为上市是对企业综合能力的一次大考，我们认为公司治理要规范，看起来很简单，实际上新城在这里走了很长的路，香港的法制环境大家清楚，什么能做，什么不能做，这严格的，有些内家都可以做的事，你要想上市就不能做，哪怕是一个合同，如果不符合大陆的政策，或者法律，同时又不符合香港的政策法律，那你肯定是通不过的，香港的律师函也专业，我们在香港跟律师打交道也多，他们是专业的，的瑕疵都不能逃过他们的眼睛。所以对于我们境内的民营企业规范治理来说是一个极大的挑战。有时候需要一些决心，新城之所以在香港B股上市后11年再次在香港主板上市也是多年规范治理的结果。

第二我们觉得企业业绩要诚信，我们不讲企业业绩有多么好，但是要诚信，新城控股在长三角的领导地位，新城控股子公司B股上市的子公司拥有17年良好记录，这都是香港证监会看中的东西，也是者关注的。还有新城控股的快速成长，这些业绩关键是必须诚实可信。我们就拿一个简单例子来说，对于非上市公司来讲，对上市公司的统计是比较好做的，因为大家比较规范，但是非上市公司很难做统计，上市公司统计比如说有全款到帐额，还有认购额，这三种最严重的是认购额，如果银行批不下来，这个钱到不了帐，希望报表好看一些，所以就会采用第三种口径，这往往具有不确定性，对于上市公司来讲，是不能够通过，所以它必须要在内控体系上加以调整。上市企业采用的就是最严格的传统到帐的统计口径，新城控股这几年也是通过信息化管理系统，对的签约付款进行了流程规范，规范统一了我们的报表系统，所以我们觉得这个就是对企业自身的一种严格要求，也是对者一种诚信的责任体系。当然诚信的业绩也需要强大的执行力的保障，新城控股的执行力还是强的，这得益于新城诚实做人，踏实做事的理念和高效的团队。

第三方面就是企业经营可持续，新城控股多年来业绩曲线一直是平稳向上的，体现了公司稳健发展的思路和执行力，项目建设速度一直保持在行业的前茅，资产流转率维持在较高水平，曾经有一个者分析了新城控股B股的业绩报告，他认为过去12年时间，从2001年到2012年差不多仅次于中海，当然这是者的个人见解，我们也没做过很深的对接。对于者来讲，资本的回报安全性要高于，如果大起大落，肯定不行，真正企业是要有能力，把企业的业绩长期做平稳，而且平稳的向上，这才是企业资本市场的一个方向。

第二上司给新城带来什么？我们觉得大家觉得企业上市完成以后，主要的变化缓解了资金矛盾，但新城认为给新城带来新契机，也是新城的第二次创业，对于新城来讲，从公司治理到持续融资平台再到企业的发展动力提速，这都会产生明显的作用。我们觉得上市之后，对于公司的要求更加严格，公司治理要更加规范。那么在香港上市之后，对企业发展有长远意义，同时也可以用国际的眼光更加注重规范性，满足资本市场的要求，以前我们对香港主体，对内陆的理解和要求还是不够的。新城也发布了责任报告，这对我们客户、者、合作伙伴给予了信心和信任，对于企业的市场拓展，以及吸引中的职业化人才也都具有更强大的影响。同时融资的平台更加丰富，企业的融资结构得到进一步优化，海外融资会更加便利，融资的期限会更稳定，融资时间相对会更长一些，对于企业回避一些短长期的风险会更加有利，融资的成本也会相对降低。自去年上市以来，我们又在连续两次进行债务融资，这在以前是比较难的。是4月份发布的15亿人民币的优先跳水，获得了80亿人民币的订单，也说明了综合实力受到者的认可。同时我们还可以推出一些创新的融资，加速发展速度，提升发展质量。第三就是发展动力更提升，未来市场的两极分化会越来越明显，在这种情况下，新城控股如果不上市，上市创业团队的激情逐步消退，因此我们上市半年就会纳入成分股，加深了新城的责任。

第三上市后新城如何发展？者既要看你过去业绩，企业上市绝不意味着拿到钱就可以高枕无忧了，为城市、为社区持续创造价值的使命，所以我们就必须直面市场竞争的挑战，才能不辜负客户和认同者的亲睐。新城未来发展有三句话，一个深耕核心区域市场，目前新城还是20强在区域发展的公司，其他很多公司都走到，那么在区域战略上，新城还将坚持区域深耕的战略，深耕长三角，在此基础上拓展，为什么这么做？我们理解长三角是中国最发达、最富裕的区域，在长三角做几十亿是有希望的，也体现新城精耕细作长三角的决心。我们在武汉长沙还再继续做，同时在拓展周边形势，另外还在关注山东半岛的一些机会。第二就是专注于多元化产品，着力提升综合体的开发能力、运行能力，有效的规避市场风险。新城控股也是以中产阶级为重点，产品线上形成了四大产品线，四大住宅线。同时更重要的是新城控股的多元化产品更强调在同一个城市里面进行深耕，在相邻的区域范围内，形成住宅产品和商业产品的联动，同时新城坚持高周转的的模式，在业务模式上，新城将继续坚持快速周转的模式和标准化开发程序，实施快速开发、快售，以及提供钢需。可以通过相门的快速复制，一个细分市场提供的物业。

这是我们的业务版图的情况，这是我们专注多元化产品，在我们的住宅产品线和商业开发上打造了生活之家与家外的生活双向联动，这是我们的住宅理念，让幸福变得简单。通过这个，我们觉得坚持高周转模式，新城也荣幸的获得的运行效率的第四名，这也证明了同行对我们的认可，今后我们在这方面还会继续的坚持做下去。新城的发展有赖大家的关注，我们也抛砖引玉，感谢各位的聆听，谢谢。

【主持人】：感谢欧阳捷先生对我们的分享，房地产与金融是密不可分的，获得企业快速发展的先机，如何在激烈的竞争中抓住机遇迎接挑战，已经成为关键问题，下面我们将有请摩根士丹利董事总经理梁耀文先生，为我们解析2013国际宏观经济形势及对房地产市场的影响，有请梁先生。

【梁耀文】：各位下午好，也谢谢大会给我这一次交流的机会。今天早上跟大家也探讨了一下，在投融资方面的问题。这是我们全球经济对于我们今年经济形势的判断，可以这么总结一下的话，其实跟一开始跟莫总讲的一样，其实我可以这么说有喜有忧，今年就是可以看到，现在基本上稳定下来，后期有一定的增长，这个增长最主要就是几个大的经济体，是美国，我们认为是有一个比较良好的加速增长的势头。右手边这个图就是对全球经济分开成为发展国家和发展中国家，可以看到其实绿颜色就是发展中国家，一直都是比较良好的势头，明年我估计有一个比较良好恢复的态势，使得我们明年全球的增长有望增长。左手边可以看到，相对来讲美国，恢复的步伐是比较快的。

摩根士丹利董事总经理 黄耀文

最近一两周市场动荡比较厉害，大家觉得虽然美国经济恢复，所谓Q1，就是量化宽松是不是结束了？其实我们认为不是，所以这个担忧可以跟大家分享一下，我们认为美国的货币宽松的速度基本上差不多到头了，对于未来可能Q1慢下来的预期，对于资本市场带来更多的这么一个波动，免得的、投机都是往单边，Q1这个方向走，增加这个投机，还有是增加整个全球基金或者是资本市场分析。我可以这么说，就是美联储这一招挺好的，使大家对于这个事情比较上心，也使大家对于投机的是有所想象。对于一些上市公司发债，可能不是一个好的消息，再继续往下，希望大幅往下走的可能性不大，但是我想再强调一点，这并不是说Q1很快就结束了，我们美国的首席经济学家，他以前是替美联储写相关的问题，所以他对这个事情还是蛮有研究的。他讲如果美国的就业能够维持一段时间，他们为是可持续的，他们才开始考虑慢慢放缓，或者撤出Q1。由于这样子，所以最快最快，真的开始放缓的话，也是年底的事情，失业率下降到6.5%，CPI在不断的说这个问题，才开始考虑在放缓，放缓的意思不是就撤了，不是一个月850亿债权的购买，或者对于资金的注入，在整体的系统来说，还是有一定的注入，所以我们认为相对宽松的这么一个情况还是会持续一段时间，而且很多经济体，包括澳大利亚，包括最近的泰国、以色列，虽然是比较小的经济体，都开始了。可能在未来一年的时间，央行的资产负债表还在会上升。美国的流动性可能会有所放缓，整体的宽松程度是比较明显。

但是对于中国来讲的话，我们相对来讲是一个比较中性调控的国家，所以也承担了这一轮的调控，或者是货币争相贬值的负担。我们如果环比或者同比，每一个季度的增长都是比较多的，我们可以说喜忧参半，同时不确定性还是蛮大的，无论从国际还是从国内方面。喜方面就是跟国际是一样的，美国流动性会放缓，国内来讲，还是在缓慢的恢复当中，希望经济的增长可以慢慢的恢复，我听到今年都是相对比较好的年头，最关键的是觉得跟前两年大会听到的很不一样，所以大家无论是从自己本身业务发展的计划或者是流动性，都是比较乐观的。大家可能在或者预期方面，我们认为不适合把一季度甚至是上半年整体情况，把它作为二季度或者三四季度，可能下半年的情况没有上半年那么宽松。同时因为CPI，可能因为货币的现象，慢慢对于增长浮现出现，对流动性有一定的制约。

我个人觉得的风险就是短期，可能是明年甚至是后年的这么一个预期。对于房地产价值跟我们人民币有很大的原因，随着人口结构，我们现在的单位公司成本已经突破了正数，意思就是说我们毛利率的生产力其实赶不上我们的工资成本上升，这样就限制了人民币的空间。但是大家因为业务的关系，很多都是买一块地，基本上五年、七年、八年的项目，所以对于相关的这么一个比较长期的结构性的改变，可能大家是需要冷静的解析。

另外想讲一下，就是我们总理讲的，改革红利的问题，当然对我们来讲，改革可能是好事情，至于城镇化，我们人性城镇化怎么推进，在这里不是就不多讲了，究竟是一个好事还是坏事情，我们还是要继续关注。我们整体市场的需求还是蛮强的，有关于我们城镇化，但是可以看到，中国的城镇化其实最快速的这么一个阶段已经过去了，我们已经达到了50%以上，然后未来就会达到60%、70%，每一年的增长都会放缓，就算是增长，可能也是一个缓慢速度的增长。有一个好处就说我们现在储蓄率还是比较高，但是有一点，一些城市的可支付的水平已经高了，意思是说，其实跟很多国际化的城市的水平是差不多，那意思说，如果我们市场价还是要继续上去，大家希望我们卖个房子，价可以抬升的话，这样就会放缓。也是这样子，由于地价不断上升，成本不断上升，但是在我们销售的价格是没有同步上升的时候，可能得到的结果是毛利率逐步下降，或者可持续的水平，可能在30%以下的毛利率的水平。

另外一个就是今天我听到挺有趣的一个事，大家都一致的，都觉得一线城市很有机遇，跟前几年也不一样，大家拿利最容易的就是在三四线城市，所以大家集中拿地，但是这两年大家都有教训了，是当地的供应太多，竞争太激烈，第二在价格上升方面有所放缓，所以又回到一线城市，我估计也使得今年如果往后买地的话，这个资金的成本，资金的压力还有以后开发的成本，都会提升很多，这个也会造成可能未来两三年之后一定的风险，所以在尽管我们也是对一线城市比较看好，对于他看销售的能力是比较强的，但是价格方面，如果还是不断的飙升的话，这对于大家以后两三年还是需要关注的。还有一点可能很多房地产公司注重管理，但是我们看到尽管是海外的上市公司，如果我们按照合同销售的话，没有上升反而下来了，以前买个地动不了，第二就说新买回来的地，卖出去的时间不确定性，使大家说的资产周转率提升，到最后没做到，这是比较可惜的，这是对我们整体项目负债率造成的影响。我估计需要一定的控制，对于市场的判断是比较精准，对于自己的执行能力有一个比较好的判断。

第二我想很多的企业也有同样的战略，就是买地的时候，新的项目比以前都要小，希望可以加速各位周转率的速度。香港的海外公司还是比较积极，他们去年买地的比例差不多38、40，可以看到市场的集中度，刚才几位讲者也提到，不断的上升。那他们有什么？一个是规模，一个是品牌，说实在的，这一行跟金融是分不开的，怎么提高自己的战略，怎么使得自己的融资成本降低，是一个很重要的因素，如果两方面做的很好的话，你可以看到，上市公司在海外上市公司，其实2012年在他的负债率是下降的，尽管2013年有一点上升，而且也增加了不同的渠道，的渠道就是预售，供应商可以说是用资产负债，2012年都做了资本，所以大家可以看到线本身就是以总资产对于五个权益，我觉得这个更精准，净资产负债率下来的同时间，这个是上升的，可以看到除了一般的，增加了其他渠道模式，差不多是增长期的四倍，开拓其他的渠道，或者好好利用你的供应商，好好利用私募，这是大家可以看到的另外一个方向。由于流动性很大，海外发展利率大幅下降。三到五个点都有，这对于大家借贷的规模有所提升，对于企业的发展是有帮助的，所以我赞同欧阳捷先生讲的，如果能达到一定的规模，公司治理规范，上市在台湾融资是一个很好的渠道，可以提升大家的竞争力，以后发展的速度也可以加快。到最后其实我们看到，在这么一个大的环境下，对于我们中国本身的流动性，我们人力的部分可能有一定的制约，对于未来两到三年，有可能出现这种风险，大家要好好控制，对于大家，对于大家回报的假设，可能要做一些调整判断，免得出现企业的不断扩张。我就讲到这里，谢谢大家。

【主持人】：感谢梁先生为我们做的国内国际经济形势的分析，房企风险和机遇的分享。海外上市的平台，为我们的融资渠道带来的大家都看的明显，尤其在2012年，那么2013年更多的房企在加快IPO的步伐，获得持续的可发展资金，但是如何把握资本市场的走势，如何合理的选择上市的时机与方法，其影响能否顺利成功上市，需要把握时机和有一定的技巧，我们最后有请纽约证券交易所北京首席代表刘亦浩先生为我们的企业指点迷津，就是中国房地产企业如何实现境外上市，有请刘亦浩先生。

纽约证券交易所北京首席代表 刘亦浩

【刘亦浩】：各位领导、各位嘉宾大家下午好，很高兴受邀参加这个会议，这是最后一位，大家再坚持一会儿。我今天演讲的题目是中国房地产企业如何实现境外上市，刚才在莫总的演讲当中也提到过，我们到今天有130家的企业在国内上市，有38家的企业在香港上市，很遗憾到今天可能还没有一家在美国上市，那么在美国上市的跟房地产相关的行业也有一些，更多的是一些服务型行业，四五家，包括莫总的搜房网，那么刚才跟黄院长也私底下交流，可能大家对于在境外上市不太熟悉，所以觉得比较困难一点。其实实现境外上市，可以说是一个又复杂、又简单的过程，复杂的话，可能是因为我们对它的了解不深、不熟悉，所以会觉得很复杂。那么其实呢，我在这个行业从事的时间比较长，我个人感觉其实在境外上市还是蛮简单的一件事情，因为就是一个程序化的过程，你把握好程序化，问题不是太大，那么这个话题呢，其实范围很大，在过程中参与的中介机构也蛮多的，主要参与的机构有同行、律师等等，那么每一个中介机构对于这个标题的看法，可能会是不一样的，采用哪种会计准则等等，同行其实也比较简单，无非就是怎么挖掘公司的价值，怎么去编撰故事，把你的股份卖掉。律师更多担心企业的结构，包括治理的问题。其实到交易所已经实现了上市，我今天不想太多讲流程，我想换个思路，讨论一下境外资本市场出现的一些问题，以及帮助企业家解决一个问题，就说你觉得在国内上，还是在国外上。

首先我们可以看一下境内外上市的主要区别和考虑，首先以美国为例，如果你是要在境外上市的话，你的公司结构必须是境外结构，如果在国内的话，就是境内结构，很多企业应该是可以去香港上市的，那么的解决问题就是全流通的问题。在境外企业美国和香港，更多的是市场主导的一个过程，没有什么政策性，时间是可以把控的，政策的引导性还是比较大的。成本的话，海外上市的成本相对来说稍微高一点，是在美国，他的上市之后后续成本是蛮大的，因为作为上市公司，你是一个要负责任的，当中需要承担一些责任。从估值来讲，国内的过于国外，在美国估值也是看，如果成长性比较高的企业，估值也是比较高的。最盈利的企业，只有在美国上市，在国内和香港，不盈利也能上市，但是对于市值有要求，可能很多公司到不了那个地步，在美国对这些其实是放松的一个环境。后续融资的话更不用说，国内由于政策导向，就失去了融资的一个功能，那么在海外的话，更多是由流动性决定的后续融资，从品牌宣传和国际策略来讲，如果公司考虑到会有一些国际化的拓展，国际化的一些宣传的话，其实在境外上市会好一点。最后关于上市制度，大家也都知道，在美国上市采取的是注册备案制的概念，和我们国内的审批制不一样。注册备案制的道理很简单，说白了就是如实披露，重点是诚信原则。

经历了过去两年中概股危机的许多中国公司应该都会认可图上的这三个特点，而且他们是相互促进的。首先是诚信。诚信是资本市场的要素，是基础。这个要素不管在哪里都是成立的，因为有诚信，大家才能在上市前享受注册备案制带来的便利，但是一旦成为上市公司，你就不能那么随便了，事实上作为上市公司是一件很严肃的事情，因为你拿了人的钱，这是一种信托与被信托的关系。因此尽管上市前美国资本市场环境很宽松，2012年4月5日，还推出了更加便于中小企业实现上市的JOBS Act，但是上市之后，美国的环境是最严厉的。除了证监会和交易所的职能，美国市场还有卖空和集体诉讼这两种来自民间的手段，通过这两年的经历，我想我们对美国市场都有了比以前更加深刻的认知。

要回答一个问题，为什么企业要选择在境外资本市场上市？2012年11月，PWC发表有关境外资本市场上市的报告。报告将企业为何在境外资本市场上市的原因归为两类：和资金有关的前三大因素分别是资本金、者和分析师以及类比公司，非资金类的前三大考量因素分别为品牌认知、信誉度和商业网络，报告中也提到象纽交所这样的成熟交易所能为上市公司带来诸多好处。我演讲的后半部分也会有一些介绍。

在坐的各位都是房地产相关人士，对于房地产的首要考虑因素不会陌生，三个“L”打头的“Location”表明地点在房地产行业中的重要程度。很巧，考虑上市地点的首要因素，也分别是三个“L”打头的英文单词，那他们是什么呢？谜底揭晓。就是“Liquidity”，流动性。流动性在资本市场的重要性不亚于地点在房地产行业中的重要性，那这又是为什么呢？首次，流动性决定了上市公司的者构成。

这里我想包括两层含义：好的流动性保障了者买卖的时效性，上规模的机构者介入就比较顺利。举个例子，日均成交量很小的一只股票，基本面再好、估值再低，成熟的者都无法介入。因为一买就涨、一卖就跌。一两年前美国很多仙股都是这样，一天能涨跌50%，成交量只有几千股，只是看上去很美而已。第二机构和个人者之间的比例。成熟的市场机构者占比较重。好的流动性促使他们之间的交易。作为上市公司，我想没人希望自己的股票都集中在许许多多的个人者手里。

第二点，流动性促进了上市公司的股价长期表现。因为流动性好，想买的能买到，想卖的能卖出。股价表现就不会出现前一页讲的那种过山车现象。流动性好的市场中，机构者就更加愿意长期持有股票，对股价起到稳定作用。

第三点，流动性减少了上市公司的股价波动性。如上页所述，流动性好的市场中，机构者更加愿意长期持有股票，那么波动性就小。欠发达的市场，投机者或个人者就多，他们对信息的误判和习惯的不成熟导致股票的波动性加大。当然波动性和所属行业也有关系，前一段日子，在美国上市的光伏行业上下波动就很厉害，不过都是短期现象。长期来看，波动性还是由市场的成熟度决定的。

第四点，流动性促进了研究分析师对上市公司后市研究分析的广度和深度。说白了就是，因为机构者会考虑买卖，研究分析师才会去就某一只股票进行研究。所以你们可以看到规模大的公司、机构者多的公司，研究它股票的分析师就多，反之亦然。这里也有良性循环和恶性循环。所谓“孤儿”股票就是恶性循环的结果，这两年中概股也有类似情况。

第五点，流动性保证了上市公司后续融资的可能性。市场没有流动性，IPO都不能发，后续融资就更不用说了。资本市场的投融资功能就出现了缺失。房地产行业是一个资金密集型的行业，后续融资的畅通保证了企业的不断发展壮大。

最后，流动性保证了现有股东退出的可能性。在成熟市场，公司原有股东也有所谓的锁定期，不过一般只有180天，而且是由投行定的。如果后市表现好，不到180天就能解锁，所以综上所述，流动性是成熟资本市场促进上市公司良性循环的重要催化剂。

这里都是一些反映流动性统计数据。全年的成交量、日均交易量等等都是能够代表一个市场流动性的指标，结合公司总市值可以看出者的交易习惯和大致类型。除了交易量，融资规模也是反映流动性的重要参数。本人以为，后续融资规模比IPO规模更重要，因为它表示了一个持续的动能。IPO有时更具有偶然性。

从这一页可以看出，纽交所的上市公司规模分布很均衡，行业分布也比较平衡。而另外两个主要境外市场小市值公司数量众多，而且行业偏重比较厉害，市场结构也会导致不同行业的流动性好坏。第三页提到的PWC报告中，非资金类的前三大考量因素分别为品牌认知、信誉度和商业网络。无疑纽交所在这三方面都是的，Interbrand评选的2012年最有价值全球百强品牌中有67个品牌在纽交所上市，品牌价值达到8,230亿美元，金融、基础材料、工业和能源行业在纽交所上市的公司比例都超过90%，财富500强公司中有80%的公司在纽交所上市，这么多好的公司聚集在纽交所无疑为您提供了一个不可多得的商业网络环境。

在整个境外上市过程中，交易所是最后一个介入的，而且在上市准备中所承担的工作也是的，但是，一旦上了市，我们需要天天打交道，日常工作是的，而且交易所也是陪你走最远的，所以选择交易所在整个境外上市过程中其实很重要。那么纽交所能怎么帮到诸位呢？我们总结了四大秘笈。但是时间关系，我们这里就点到而止，如果展开讲，又需要两三个。感兴趣的朋友们我们可以单独交流。

首先就是完美的开市和交易执行。科技再发达，计算机再聪明，也需要人为因素介入。我们把一天的交易过程用飞行过程类比，飞行过程中大部分是飞机自动驾驶，但起飞降落由飞行员控制飞机，一天和交易过程也一样，大部分时间由电子交易系统自动撮合成交，但开市闭市则由交易大厅的指定做市商负责，这样都能避免极端事件的发生。

第二上市焦点集中化。纽交所拥有一流的公共关系和媒体宣传平台，全球37家媒体在纽交所设有演播间，每天在纽交所交易大厅进行225次实时报道，上市当天全天候的媒体报道，结合现代科技和社交网络，通过网络现场直播公司上市，使远在异乡的公司同仁有机会参与其中。

第三及时充分的市场信息来源。上市之后市场讯息瞬息万变，上市公司不仅要面对不断变化的者，而且还要应对不断变化的环境，如果及时充分信息的话，可以您定制的市场信息资源能为您起到保驾护航的作用。

第四真正的长期合作伙伴。交易所是天天陪着你的中介机构，纽交所拥有的全球商业网络，能成为上市公司真正的长期合作伙伴。最后总结一下，无论从技术、平台、服务和网络来看，纽交所都是全球数一数二的交易所，我们希望在中国房地产企业实现境外上市的过程中发挥我们积极的作用。我的演讲完了，不足之处请指正，谢谢。

【主持人】：谢谢刘总为我们做的压轴经验分享。那么我们最后感谢今天的发言嘉宾为我们做的精彩的分享，也感谢我们所谓与会者认真聆听，我们真心的希望今天开会的内容能为更多的企业搭建投融资的平台，为我们者获得更多回报。感谢大家的热情参与。期待明年再相会，谢谢大家。