产业网讯：2013年5月31日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会在北京金融街洲际酒店举行。赵昌文、刘洪玉、莫天全、蒋云峰、黄瑜、梁耀文等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会

【现场直播】【微博直播】【研究报告】

摩根士丹利董事总经理 梁耀文先生

【梁耀文】：各位下午好，也谢谢大会给我这一次交流的机会。今天早上跟大家也探讨了一下，在投融资方面的问题。这是我们全球经济对于我们今年经济形势的判断，可以这么总结一下的话，其实跟一开始跟莫总讲的一样，其实我可以这么说有喜有忧，今年就是可以看到，现在基本上稳定下来，后期有一定的增长，这个增长最主要就是几个大的经济体，是美国，我们认为是有一个比较良好的加速增长的势头。右手边这个图就是对全球经济分开成为发展国家和发展中国家，可以看到其实绿颜色就是发展中国家，一直都是比较良好的势头，明年我估计有一个比较良好恢复的态势，使得我们明年全球的增长有望增长。左手边可以看到，相对来讲美国，恢复的步伐是比较快的。

最近一两周市场动荡比较厉害，大家觉得虽然美国经济恢复，所谓Q1，就是量化宽松是不是结束了？其实我们认为不是，所以这个担忧可以跟大家分享一下，我们认为美国的货币宽松的速度基本上差不多到头了，对于未来可能Q1慢下来的预期，对于资本市场带来更多的这么一个波动，免得的、投机都是往单边，Q1这个方向走，增加这个投机，还有是增加整个全球基金或者是资本市场分析。我可以这么说，就是美联储这一招挺好的，使大家对于这个事情比较上心，也使大家对于投机的是有所想象。对于一些上市公司发债，可能不是一个好的消息，再继续往下，希望大幅往下走的可能性不大，但是我想再强调一点，这并不是说Q1很快就结束了，我们美国的首席经济学家，他以前是替美联储写相关的问题，所以他对这个事情还是蛮有研究的。他讲如果美国的就业能够维持一段时间，他们为是可持续的，他们才开始考虑慢慢放缓，或者撤出Q1。由于这样子，所以最快最快，真的开始放缓的话，也是年底的事情，失业率下降到6.5%，CPI在不断的说这个问题，才开始考虑在放缓，放缓的意思不是就撤了，不是一个月850亿债权的购买，或者对于资金的注入，在整体的系统来说，还是有一定的注入，所以我们认为相对宽松的这么一个情况还是会持续一段时间，而且很多经济体，包括澳大利亚，包括最近的泰国、以色列，虽然是比较小的经济体，都开始了。可能在未来一年的时间，央行的资产负债表还在会上升。美国的流动性可能会有所放缓，整体的宽松程度是比较明显。

但是对于中国来讲的话，我们相对来讲是一个比较中性调控的国家，所以也承担了这一轮的调控，或者是货币争相贬值的负担。我们如果环比或者同比，每一个季度的增长都是比较多的，我们可以说喜忧参半，同时不确定性还是蛮大的，无论从国际还是从国内方面。喜方面就是跟国际是一样的，美国流动性会放缓，国内来讲，还是在缓慢的恢复当中，希望经济的增长可以慢慢的恢复，我听到今年都是相对比较好的年头，最关键的是觉得跟前两年大会听到的很不一样，所以大家无论是从自己本身业务发展的计划或者是流动性，都是比较乐观的。大家可能在或者预期方面，我们认为不适合把一季度甚至是上半年整体情况，把它作为二季度或者三四季度，可能下半年的情况没有上半年那么宽松。同时因为CPI，可能因为货币的现象，慢慢对于增长浮现出现，对流动性有一定的制约。

我个人觉得的风险就是短期，可能是明年甚至是后年的这么一个预期。对于房地产价值跟我们人民币有很大的原因，随着人口结构，我们现在的单位公司成本已经突破了正数，意思就是说我们毛利率的生产力其实赶不上我们的工资成本上升，这样就限制了人民币的空间。但是大家因为业务的关系，很多都是买一块地，基本上五年、七年、八年的项目，所以对于相关的这么一个比较长期的结构性的改变，可能大家是需要冷静的解析。

另外想讲一下，就是我们总理讲的，改革红利的问题，当然对我们来讲，改革可能是好事情，至于城镇化，我们人性城镇化怎么推进，在这里不是就不多讲了，究竟是一个好事还是坏事情，我们还是要继续关注。我们整体市场的需求还是蛮强的，有关于我们城镇化，但是可以看到，中国的城镇化其实最快速的这么一个阶段已经过去了，我们已经达到了50%以上，然后未来就会达到60%、70%，每一年的增长都会放缓，就算是增长，可能也是一个缓慢速度的增长。有一个好处就说我们现在储蓄率还是比较高，但是有一点，一些城市的可支付的水平已经高了，意思是说，其实跟很多国际化的城市的水平是差不多，那意思说，如果我们市场价还是要继续上去，大家希望我们卖个房子，价可以抬升的话，这样就会放缓。也是这样子，由于地价不断上升，成本不断上升，但是在我们销售的价格是没有同步上升的时候，可能得到的结果是毛利率逐步下降，或者可持续的水平，可能在30%以下的毛利率的水平。

另外一个就是今天我听到挺有趣的一个事，大家都一致的，都觉得一线城市很有机遇，跟前几年也不一样，大家拿利最容易的就是在三四线城市，所以大家集中拿地，但是这两年大家都有教训了，是当地的供应太多，竞争太激烈，第二在价格上升方面有所放缓，所以又回到一线城市，我估计也使得今年如果往后买地的话，这个资金的成本，资金的压力还有以后开发的成本，都会提升很多，这个也会造成可能未来两三年之后一定的风险，所以在尽管我们也是对一线城市比较看好，对于他看销售的能力是比较强的，但是价格方面，如果还是不断的飙升的话，这对于大家以后两三年还是需要关注的。还有一点可能很多房地产公司注重管理，但是我们看到尽管是海外的上市公司，如果我们按照合同销售的话，没有上升反而下来了，以前买个地动不了，第二就说新买回来的地，卖出去的时间不确定性，使大家说的资产周转率提升，到最后没做到，这是比较可惜的，这是对我们整体项目负债率造成的影响。我估计需要一定的控制，对于市场的判断是比较精准，对于自己的执行能力有一个比较好的判断。

第二我想很多的企业也有同样的战略，就是买地的时候，新的项目比以前都要小，希望可以加速各位周转率的速度。香港的海外公司还是比较积极，他们去年买地的比例差不多38、40，可以看到市场的集中度，刚才几位讲者也提到，不断的上升。那他们有什么？一个是规模，一个是品牌，说实在的，这一行跟金融是分不开的，怎么提高自己的战略，怎么使得自己的融资成本降低，是一个很重要的因素，如果两方面做的很好的话，你可以看到，上市公司在海外上市公司，其实2012年在他的负债率是下降的，尽管2013年有一点上升，而且也增加了不同的渠道，的渠道就是预售，供应商可以说是用资产负债，2012年都做了资本，所以大家可以看到线本身就是以总资产对于五个权益，我觉得这个更精准，净资产负债率下来的同时间，这个是上升的，可以看到

除了一般的，增加了其他渠道模式，差不多是增长期的四倍，开拓其他的渠道，或者好好利用你的供应商，好好利用私募，这是大家可以看到的另外一个方向。

由于流动性很大，海外发展利率大幅下降。三到五个点都有，这对于大家借贷的规模有所提升，对于企业的发展是有帮助的，所以我赞同欧阳捷先生讲的，如果能达到一定的规模，公司治理规范，上市在台湾融资是一个很好的渠道，可以提升大家的竞争力，以后发展的速度也可以加快。到最后其实我们看到，在这么一个大的环境下，对于我们中国本身的流动性，我们人力的部分可能有一定的制约，对于未来两到三年，有可能出现这种风险，大家要好好控制，对于大家，对于大家回报的假设，可能要做一些调整判断，免得出现企业的不断扩张。我就讲到这里，谢谢大家。