刘洪玉:"中国房地产百强企业研究"2013中国房地产上市公司研究方法体系介绍

2013-05-31 15:10:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:2013年5月31日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会在北京金融街洲际酒店举行。赵昌文、刘洪玉、莫天全、蒋云峰、黄瑜、梁耀文等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会,共同探讨在新的金融形势下,房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资,扩大企业规模,引领房地产行业的良性循环和健康发展。

2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会

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刘洪玉先生发表演讲

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 房地产研究所所长 刘洪玉先生

【刘洪玉】:尊敬的各位来宾大家下午好,下面我代表我们研究组来介绍一下我们研究的方法体系,实际上跟刚才赵所长说的一样,每年都要讲,但是每天会有一些调整,刚才赵所长在讲制造业和房地产业的观点我赞同,过去我们一直在讨论房地产业在国民经济当中扮演什么角色,有各种各样的争论,但是我一直就有一个观点,我们不要去争了,就看一看美国、日本的GDP的构成里边,房地产业在里面占的份额,你就知道房地产业是一个什么概念。那么根据我们对美国和日本国家统计部门数据的分析,你就看房地产和制造业在GDP当中的比例中一样的,都是在12%到14%这样一个范围里面,所以实际上他应该说是从对经济整体的稳定贡献上来看,都是有同等重要的东西。

当然房地产业的贡献因为他是属于服务业,跟制造业有些不一样,那么我们这一次2013年的方法体系,这里面有几个方面,我给大家简要报告一下,分这么三个方面,这个背景已经很清楚了,通过11次做研究,目前房地产市场又处在一个比较复杂的环境当中,那么我们在研究的过程当中,我们所选取的研究对象上市公司,房地产的上市公司,这里面根据一些规则,我们选取了上市公司,这里边都是包括证监会和国际上的上市公司的分类,这些标准,我们选择了这个企业,那么方法体系呢,也是延用了过去十年工作的基础,但是今年有一点小的调整,包括这么几个方面:一是为了更全面的评价房地产企业的价值,研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等基本面分析上市公司的资本市场表现,增加了企业成本费用利润率和净利润率两个指标,以期更好的评估企业的获利能力,为者的决策提供参考。再有就是2013年研究组新增了速动比率来评价上市公司的财务稳健程度,为者提供准确、全面的评价结果。在社会价值评价指标中,增加政策性住房竣工面积,考量企业参与社会保障性住房建设的情况,多角度体现社会责任。

综合实力就是以以中国房地产上市公司的经营规模、财富创造能力(EVA)、财务稳健性、价值评价为基础;对同一家企业的四个指标得分按一定的权重值进行加总;权重来自采用因子分析法得到的各指标的“方差贡献率”;“方差贡献率”是对不同企业四项指标得分进行“方差-协方差分析”结果。得到最终企业综合实力得分,并据此得出“2013中国房地产上市公司综合实力10”。从经营规模评价就是参照2003-2012年连续使用的评价标准,以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为指标,评价中国房地产上市公司的经营规模。在财富创造能力评价方面,10研究组沿用了2003-2012年连续使用的财富创造能力EVA评价理论和方法,第十一次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。

在企业价值评价方面,研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发,系统分析企业在资本市场的表现,结合企业的业绩预测,全面评价企业的价值。在财务稳健性评价方面,流动性风险是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以,研究组将从企业的现金流风险出发,兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率,综合分析企业的财务稳健性。在园区开发上市公司竞争力评价方面,从园区开发上市公司的经营能力出发,考虑园区的经营绩效各企业在资本市场的表现,评价得出“2013园区开发上市公司竞争力10 ”。在中国房地产拟上市公司价值评价,研究组从盈利能力、成长能力、财务稳健性、运营效率及市场表现出发,系统分析拟上市房地产开发企业的价值。

我感觉在城镇化持续发展的大背景下,未来10到15年城镇人口尤其是家庭数量扔将持续较快增长,住房和生产、服务空间新增需求稳定,为房地产市场和房地产上市公司的持续发展奠定了坚实的基础。新型城镇化也为房地产业提供了新的机遇,但如何处理好房地产业与城镇化协调发展的问题,现在是我们面临的一个主要的矛盾,就是说城镇化,我们现在对它未来是一个什么样的形态,它是可持续发展的,然后是人的可持续化等等,我们描绘了一下我们城镇化的蓝图,但是实际上要实现这个蓝图,肯定要需要大量的资源投入,这个投入从哪来呢?过去我们发展经研究说从土地开发来开始,通过土地的开发利用,把土地的来把其中的一部分来做一个建设,包括农村人口向城市转移支付一部分费用,这就产生了一系列的问题,高房价等等,包括我们的地方政府对土地财政收入依赖的程度越来越高,这样的话,我们大家都认为土地是不可持续的,所以怎么找到一个又能够为新型的城镇化提供一个动力,然后又不至于让我们的城镇化过分的去追求我们过分所经历过的房价上涨等等这样的问题,探索符合城镇化可持续发展要求的房地产开发创新运作模式。我想是我们面临的一个很重要的课题。我想在座的各位企业界的代表,我们大家都在思考探索这样一个,那么这是属于业务模式的角度,另外从房地产上市公司这个角度呢,我们觉得也要不断的进行探索,进行组织模式和商业模式的创新,持续提升管理效率、创建多元融资体系,引领行业逐步实现可持续性成长。我们最后也在讨论房地产市场发展的稳定机制,如何探索这个问题,实际上应该说这是行业持续稳定的发展,那么才是我们每一个企业的一个福音。

我们最近给大家发了一个地区城市竞争力的一个的报告,实际上刚才在会前,他们希望我也讲几句,这个报告就是研究中国城市房地产开发的吸引力,那么对不同的城市做的吸引力的评价,289个地区城市,这几天可能大家已经见到这样的报告,主要给大家讲一讲城市开发吸引力,评价这个问题的一个想法,我们说城市房地产开发选择进入新的市场,在这个评价当中我们设了三个方面的指标,就是二级指标,一个是宏观的指标,还有房地产市场的指标,三类指标,宏观的指标有经济规模类的指标,包括人力GDP、收入、人口等等,可能大家过去的工作中已经体会到了,境流入的数量越大,可能这个城市从房地产市场发展的来说就应该是大的。另外就是城镇化的水平,城镇化的水平,我们说,对我们的也有很大的吸引,城市化率很低的城市,市场规模应该是比较大,但是他可能供应比较充足,价值比较稳定,但是他会比较安全,城市化率很高的城市,像北京、上海,会发现他的竞争激烈,开发成本高,可能盈利水平更高,因为在市场资源的供应比较有限。

那么区位的作用,大家越来越关注每一个城市在区域中所扮演的角色,我们发现房地产市场都是由核心的的城市需引领,过去我们在研究的时候,三四线城市,现在三四线城市或者更低层级的城市,他如果周边受大城市或者核心城市的扩散的影响,那么这个地方生长机会就比较多。刚才说到房地产市场的指标,比如像市场规模,市场规模重要,一个企业进了一个新的城市,希望能有二三十个亿的收入,至少也有十个亿,但是我们就发现有一些企业,这个城市的市场规模整个销售就十个亿,但是他在制定的计划的时候,就说每年销售二十个亿,这显然就有问题。所以通常大家就认为,一个城市要是有三百亿销售的市场规模,那么你去能够占上10%,跟你企业的经营规模也是比较匹配的。市场规模也影响吸引力。再有就是供求关系,这是传统上比较多的,就看他存活的吸纳周期等这些指标,再有就是这个市场的可进入性。

第三个二级指标向下是讲宏观环境和房地产市场之间的协调发展关系,因为这个关系协调与否呢,实际上在房地产市场是不是一个持续稳定的市场,因为我们说,房地产市场虽然对经济有引领的作用,有这种推动和带动的作用,但是也受到宏观的经济社会因素的制约,经济增长没有那么快,人口增长没有那么多,你发展过多的空间,就像鄂尔多斯的一些地方,肯定就不协调,就会导致这个市场的吸引力下降。反国家可能就会增加这些城市的吸引力。所以这些指标也决定了城市开发的吸引力。根据这些指标,我们最后描述出来了这样不同城市的一个吸引力的情况,有一个表格,同时我们把城市分成一二三四线城市,我们指出每一类型的城市,他未来的发展趋势,我想对我们很多企业在未来选择进入城市,或者在已进入的城市里面制定发展战略的时候,会起到一些帮助、指导的作用,谢谢大家。

标签: 上市公司融资

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