产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、刘平、傅林江、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

中国农业银行总行首席经济学家

向松祚先生 《商业银行如何看待差别化信贷政策对房地产市场的影响》

中国到底有多少房子？

【向松祚】：大家下午好。我今天跟大家讲三个问题作为一个农业银行的首席经济学家，天天观察这个问题怎么还不懂呢？也许我确实太蠢，但是我确实不懂，所以我来讲这个话题，个问题，中国到底有多少房子？我们中国房地产住宅的存量是120亿平方米，这是一个数据。第二个数据是220亿平方米，第三个数据是一位年近七十的老经济学家严肃的带着批评的口气跟我讲的，说你知不知道中国现在住宅的面积早已经超过三百亿平方米了，所以我不懂了。所以为什么我要请教百强的房地产老总，大家对这个问题应该有直接的认识，究竟有多少，我们连这个最基本的家底，我们搞不清楚，如果说我们的房子只有120亿平方米，那这个发展空间至少还有四五十亿上百亿平米，大家还有很多事情可做。如果说我们的房地产已经有220亿平方米大家可盖的房子已经少了，如果按照老先生讲的中国的住宅面积，不包括写字楼，已经超过三百亿平方米，各位朋友不用再盖房子了。我困惑，根据我们住建部前两年发布的数据，说中国的房子已经达到86%，我们要覆盖的保障房人群需要多少呢？需要1.8亿套，我希望你们告诉我，中国到底有多少房子，凡是身边的人，几乎每个人都有两套以上的房子，我们的很多稍微有一点钱的公务员，一问至少是两套、三套房，甚至有的有十几套、几十套，所以我想这是一个麻烦的一个问题，今天我们开这个高峰论坛，请这么多企业家朋友来，我想各位朋友能不能给我一个准确答案，中国到底有多少房子？我们的存量超过两百亿平米，甚至三百亿平米，我想这个问题麻烦，当然有人讲说，你要考虑到中国的住房只能管三十年，三十年以前，三十年以前盖的房子全部都要倒掉，要重建。有的规定说中国的房子只能管50年。我觉得这是上最荒唐的规定，为什么一个房子盖完之后只会管五十年呢？所以有很多城市，我想再过一百年，这个工地也消沉不了，我们湖北武汉老家副市长告诉我，如果有这样的规定，这样的规定很愚蠢，我很难理解，谁能够告诉我，我觉得这是一个问题，因为这个问题决定了未来整个房地产市场的走向，这是个问题，我要提出来，我个人的判断，我判断一些数据，我认为我们现在购房的成量，我的研究是不全面的，但是我的感觉上，或者我看到的一些数据，综合起来看，各种进行比对来看，我得出一个基本的看法，不是一个结论，因为这个事情我没有结论，我认为中国住房的成量确实超过了官方公布的数据。这是不是我们中国房地产市场发展未来的一个巨大的隐患呢？我不知道是220亿还是三百亿，甚至超过三百亿平米，这是个问题，我觉得我们需要回答，如果我们连这么一个最基本的问题，我们都不能回答的，我们的国家总理都是糊涂蛋。当然这也是中国的国情，比如说地方债，地方融资平台到底有多少呢？搞不清楚。我想这是困惑的问题，我也希望中指研究院能够给我们一个准确的答案。

中国房地产市场究竟有没有泡沫？

第二个问题就是中国房地产市场究竟有没有泡沫？这个问题我相信在座的各位企业家可能可能都是反对的，没有泡沫，有没有泡沫，这几年争议厉害。张五常有一篇有趣的文章，有时候我们在一起聊天，谈到房地产的泡沫，他写一篇文章，他告诉我一个题目，说中国的房地产泡沫是钢筋水泥做的。这个话很有意思，中国到底有没有泡沫，你可以理解是有泡沫，但是泡沫一时半会破灭不了，但是我们张教授说，房地产的泡沫是钢筋水泥做的，起码一时半会破灭不了，几十以前我就说，中国房地产市场存在严重的泡沫，当然今天是各位得出的结论。房价的增长的幅度与GDP增长幅度相比，与其他资产价格相比较，第三个指标是所谓的房价与家庭收入的比例，这个大家都知道，你们比我清楚很多，海外一般是六到八倍，中国在我老家的城市，我也做过一些调查，基本都超过20倍，至少在15倍，我们老家人均收入是两万到五万，但是一个房子起码要30按，中国的房价出了问题，房价上涨过快，得出这个结论也不是空穴来风，中国的决策人员肯定比我们聪明一万倍，防止房价的过快上涨，我相信他们相信是中国房地产有泡沫，但是泡沫为什么没有破灭呢？什么时候破灭？或者能不能破灭？最近万科的董事长王石接受一个长篇的采访，中国房地产现在存在严重的泡沫，迟早要破灭。那么我们想中国房地产的泡沫表现形式是什么？单纯看这个房价快速的上涨，他上涨的幅度超过了GDP增长幅度，甚至超过了财政收入的增长幅度，是不是就是泡沫？有人讲中国的情况不能用西方的指标来看，我也同意。但是另外还有一个惊人的数据，在座各位企业家，你们经常到国外考察，我也经常到国外，中国的房子比国外贵，而且不是贵一点，贵很多。中国房价，北上广的城市都比旧金山、纽约贵，这怎么解释？

我个人的观察，中国的房地产市场确实存在着泡沫，五是平均而言存在着泡沫，有些地方的泡沫的严重，那么我这个观察对不对？大家可以骂，可以批评，王石就讲了，不能再谈房地产了，说正说负、说左说右都要骂你，骂归骂，但是问题要回答，有没有泡沫？这个泡沫的表现形式是什么？我想为什么要出这么严格的措施呢？那么房地产为什么这些年价格会上涨的如此之快？我个人认为有两个理由，与我今天讲的话题是最紧密的关系，有两个最重要的推动力量，我们中国城镇化进程，住房需求、改善需求等等，但是我想有两个理由是重要的，一个是我们从2005年开始人民币的单边的预期，跟我们的房地产有什么关系呢？我个人认为2005年开始形成的人民币单边的预期，不仅改变了货币政策的走向，而且改变了人民对中国资产市场的预期，而且中国的资产市场的狭窄，就像周小川先生讲的一样，赤字太小，这个问题时间关系不展开讲。第二个问题就是我们这些年的货币政策过度宽松，作为银行的首席经济学家讲这个话不太合适，但是我们客观的承认，中国过去五六年，尤其2008年以后，我们货币政策的宽松是的。我们银行的信贷资产现在已经突破70万个亿，M2是GDP的200%，这个东西不是表明我们的货币政策过度宽松吗？过度宽松货币政策造成价格全面飞涨，中国东西都抄过一遍了，从珠宝首饰，当然房地产更不例外，所以中国的房地产为什么会出现泡沫呢？这个原因在什么？这是符合普遍的规律，有人讲说你们这个研究经济学家没有一个明确的结论，东说一套，西说一套，但是我想经济学家也不一定比大家都蠢，经济学家不一定比大家聪明，还有经济学诺贝尔奖，难道就没有一点真知灼见？就是CPI的价格上涨，只能反映通胀的部分，更重要的是资本的膨胀，这是一个严重的大问题。而且也对中国的经济造成了极大的伤害，现在我们正在吃这个苦头，有人讲中国很多产能过剩，我们房地产有没有产能过剩？又回到个问题，说中国的产业都产能过剩，房地产没有产能过剩呢？中国的很多产业就是被货币扩张撑死的，光复的每一个企业都是数十亿、数百亿的规模，不是撑死了吗？我们的钢铁、水泥、电能，的产业去看，基本上都是负债极高的，我们银行的日子也不好过，很多人骂银行，比如说银行傻，为什么要贷款？我说不是银行傻，集体的时候，你不你才傻呢。所以这个问题就是第二个我们中国房地产的泡沫是怎么形成的？未来货币政策被迫要转向的话，人们的预期会不会改变呢？张教授将的是钢筋水泥做成的，钢筋水泥也有很多倒塌的。第二个问题中国房地产有没有泡沫，泡沫严不严重。

房地产的调控到底是应该遏制需求还是应该调节供给？

第三个问题房地产的调控到底是应该遏制需求还是应该调节供给？我坦率的讲，国五条这个事出来，也没有想清楚，但是我们这个问题是不是想清楚？你理解经济学家你就看供给和需求，我们过去房地产这几年调控，我认为大体上都是在遏制需求，从遏制需求这个角度出手，这个宏观调控的政策，我不能说没有效果，但是这个效果是极其有限。而且往往适得其反，所以我们现在的问题，当然我们需要遏制，需要调解，但是作为国家的调控政策遏制为主还是调节供给为主？如果还需要的话，增加增量，还是我们遏制需求和增加供给二者并重？当然我们理论上讲二者并重，但是我判断应该我认为应该以调控供给为主，我认为我们这几年的调控政策是需要进行调整，我们的住建部长已经发了毒誓了，今年的房价必降，剩下的三分之一的投放是不是也要必降，我看有点悬。调控供给有两条重要，一条政策就是确实我们应该研究扩大房产税的试点，不能把那个房子攥在手里面，这是社会资源的巨大浪费。老百姓愿意买房储蓄，无可厚非，这是他的需求。我记得我参加很多这样的政策研讨会，我说你这个东西，比如房地产有需求，你要打击他，房地产的和投机，二者之间有什么区别吗？没有什么区别，我可以有无数中的方式。从理论上很难去反对投机需求，但是今天我想如果回到个问题，如果中国的房地产的存量确实已经相当大，至少存在结构性供需不平衡的时候，应该着重转向调节供给，让大家把房子都拿出来，不要继续等着。比如说我们的房姐、房妹几十套房子空在这，我都住了十几年了，好多房子空在这，没人住，这是事实摆在那。这个东西很麻烦，中国这样的现象有多少呢？这不是资源的浪费吗？一个人把的房子都买了，空在这，不让大家住，他成为巨富有什么意义呢？所以我们的房地产政策是需要改变，所以个政策是必须要坚持房地产税扩大的试点。

第二个政策就是与我们信贷政策有关，差别化的信贷政策应该成为一个长期的政策，客观来讲，在房地产狂欢的时代，我们愿意给房地产贷款的，房地产贷款不良率是很低的，这几年大家都讨论银行不良贷款说要大幅度上升，要麻烦、完蛋，我写了一个报告，装模装样，我写了一个模型，通过我这个模型证明，我说中国银行的不良贷款主要来自于产业，目前为止我这个结论是对的，目前为止，房地产并没有出现大麻烦，地方融资平台也没有出现大麻烦，都是产业出了大麻烦，但是不能因为我们愿意或者喜欢跟房地产贷款，我们就要大规模的向房地产贷款，所以信贷的差别化的政策，我的理解也是这个意思，差别化的政策有多种形式，除了我们以前讲的首套房利率有优惠，首付可以低一点，第二套原则上不能优惠。对于房地产商的贷款现在继续收紧，所以差别化的信贷政策是一个长期的政策。所以我想这三个问题，我今天提出这三个问题我的答案可能是全错，但也可能对一点点，我衷心的希望我们峰会的各位企业家，我认为这三个问题是我们整个房地产面对最基本的问题，如果最基本的问题都没有明确的回答，我们的政策，不是要打偏就可能完全失去方向，所以我衷心的希望各位峰会企业家朋友，你们教我真相，我们共同期待。谢谢各位。