秦虹:2013中国房地产政策趋势分析及对房地产市场的影响

2013-03-29 12:36:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:3月29日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、刘平、傅林江、秦虹等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会;在新的调控政策和背景下,2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势,帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位,及时调整战略与经营模式,以全新姿态迎接新的机遇与挑战!

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

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住房和城乡建设部政策研究主任

秦  虹女士《2013年中国房地产政策趋势分析及对房地产市场的影响》

未来的政策方向是供给与需求双向管理

【秦虹】:今天是百强企业的一个峰会,所以我就想今天要谈企业发展的问题,虽然我们不是做企业的,但是从做研究的角度来看,企业怎么发展呢?还是要基于中国房地产发展的实际,以及未来的政策判断来决定我们房地产企业未来采取什么样的策略。那么中国房地产目前发展的状况是什么?我觉得现在应该说我们的房地产供应量目前处于一个比较高的水平,到2012年底的时候,住房竣工面积包括商品房,包括各类住房总竣工面积达到12亿平方米,是一个大的量。那么人均住房面积是32.9平方米,我们住房改革就是18平方米。过去十几年,我们的住房建设确实盖了很多套房子,住房改善速度快,按照第16次普查数据,城镇家庭户有14%住在新房里,住房改善速度从数量是高的,而我们供应能力也是不低的。

那么现在的问题是什么?我们还是不平衡的问题,虽然人均住房32.9平方米,但是不同的家庭,不同的人之间,这个数字差距是的大,所以我们现在可以说基于市场发展的前提,我们前提是什么?,总体水平不低。这个总体水平既包括我们供应的能力的总体水平,也包括现在城镇家庭的人均住房面积和总量,我们的这个水平都不低,这是个现实。第二个现实就是我们现在不是一个短缺的时代,而是一个不平衡的时代,结构性问题很突出的问题,这就是我们市场的现状。那么下一步我们说在这样的市场现状的判断下,未来的政策趋势怎么判断呢?我认为能够得到一个大致的推动,也就是说我们今后的住房不是一个简单的增加供给,一定是从供给和需求双向管理的一个政策,不是简单的增加供给也不是简单的管理需求,如果只增加供给,不管理需求的话,那么这增加的供给是否会继续供给有能力更多的占有住房的持有住房资源的家庭呢?结果是会继续拉大不平衡,矛盾会更加突出,简单的增加供给不可能。简单的增加需求是不是可以呢?我管理好是不是可以呢?现在也不可以,是因为我们现在每年的新增需求量还是比较大,我们还要在不足的地方加大供应,所以今后的方向一定是供给和需求双向管理,管理的结果是什么呢?结果我认为政策方向的趋向就是一方面继续对新增的投机进行抑制,的、经济的对继续对新增的进行抑制,第二满足新型城镇化下的新增住房需求。

做好趋势研判 谨慎 实施多元化战略

在这种情况下,企业的对策是什么?我们不是做企业的,我刚才听了很多企业的发言,他们做了精细化的一些策略的安排,都有参考价值,那么我从宏观的角度来讲,我觉得有四个方面是需要考虑的。要把握趋势研判的谋略,最终要做的是趋势判断,如果企业在对未来的趋势判断出现了错误,你再高明的技巧、管理手段,再高明的营销技巧,也会使你的企业在市场上可能或者在政策面前磨灭,所以我觉得趋势判断是最重要的,那么我们下一步的趋势判断怎么判断?我们拿80%的房地产市场里面占80%的住宅市场而言,我觉得下一步的趋势判断我有三个整体结论:我觉得我们的空间新增住房需求的空间还是比较大的,第二增速是减缓,第三分化是加剧的。

我们空间比较大,是因为我们的新增量比较大。两个主要原因,就是城镇新增需求量还没有减少,我们新增城市人口超过2100万,起步于1996年,这几年实际上城市新增人口的环没有增长,但是量还比较大。这些人随着城市发展的不平衡,主要进入一二三线城市,量比较多,所以带动了需求量比较大。第二是环境对市场比较有利。第三是新增需求,我们在短期还很难看到,第二即使已有住房,由于改善速度不平衡,所以导致改善需求量还很大,虽然人均住房32.9,但是在城市里面在32.9以下的占到了20%。第三个新增需求在于家庭小型化,导致了城市人口不增加。由于家庭情况的调整,也会导致对住房的增加。我们假定过去十年城镇没有增加这么多人,仅仅是家庭结构的变化,产生了接近10%的需求是在家庭结构变化产生的,所以要看到。以日本为例来看,他从战后确保到满足家庭,大概经历了二十年的时间。户籍一套房到1989年又过了二十年的时间,它的家庭和住房的套数是1:1.3,也就是说,中国新增需求新建住房的供应,到什么时候才开始萎缩减少呢?就是到城镇的住房套数比家庭户数多20%以上的时候,才能减少。所以空间还是比较大,我们说房地产企业应该还有信心,这个行业我们认为还是有信心的。

第二个就是增速减缓,增速减缓是指过去十年相比,所以我们要有充分的准备。举两个例子,过去十年我们改革红利释放了大量的需求,未来我们不但释放红利,相反我们要建立保障性住房。第二2012年之前,我们的调控政策没有对投机的需求采取控制措施,我相信未来政府会不断的采取措施。如果大量存在的话,增长有多快,你是很难预计的,当市场上和投机需求都被控制住的话,没有不可能,更多的控制住的话,所以对企业来说,谨慎的策略是最重要的。

第三个就是分化加剧,有两个分化,是城市分化。第二是企业分化,对城市分化来说,选择就是最重要的,对企业分化来说,专业化能力是关键。趋势判断最重要,怎么做好趋势判断?我认为是一个选择,对我们来说,下一步的企业开发选择最重要,选择选什么?什么样的业态,什么地方,选择何时,这都是我们下一步需要认真考虑的地方,总而言之从的区域角度来说,希望大家关注网络化城市发展,是我们企业需要关注和注意到的一些选择的地域。

除了我们要做好趋势的研判和把握谨慎的策略之外,第三个就是要实施多元化的战略,一定要多元化,太单一对企业风险比较大。中国的特点是什么?重要的特点就是大,大就是发展不平衡,多元化利用中国发展的不平衡,我觉得才有利于企业防范风险,我觉得这个多元化应该全方位的理解,应该按照企业不同的实力选择不同的多元化,比如说你是一个足够大的企业,像前十企业,你的多元化选择就很多,我们业态的多元化,城市的多元化等等,如果企业没有那么大的话,地区性的企业也要尽量的多元化。你就是一个很小的企业,就能做单一的项目,我认为在他的项目开发上也要多元化,就是开发住宅,大户型、小户型,刚性需求的都要做一点,通过利用这个市场需求的多元化,利用中国发展的不平衡,以及市场规模巨大的特点来防范我们未来的风险是重要的。是在住宅市场上有两种需求,是我们十分关注的两个需求,谁最需要房子,第二谁最有能力购房。这两个需求在房地产市场低迷的时候,对房地产支撑是最有利的。

最后对开发企业来说需要储备融资的能力,是我们的间接融资取得也比较容易,也对我们开发企业的发展带来很大的支撑。那么未来我们大致可以判断下一步无论是从金融创新改革来讲,还是从未来房地产发展的角度来讲,实际融资一定是我们面临的新课题,也许对很多企业来讲,是一个新的机会,而且直接融资在改革过程中,我们也会面临一些新的局面和形势,房地产企业本来就不应该完全靠直接融资,直接融资对企业来说,会储备这样的一些技能,队伍人才或者我们的一些这方面的合作,对企业未来的发展会占到一个主动的地位。以上我就借这个机会和我们的企业谈谈我们这些大致的看法。仅供大家参考,谢谢大家!

标签: 房地产百强房地产政策趋势分析

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