产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、刘平、傅林江、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

越秀地产副总 朱晨 先生

【朱晨】：尊敬的各位来宾朋友大家好，荣幸的跟大家分享在现在的情况下，我们房地产能够做些什么，怎么去改变，怎么去调整。这个题目起的有点大，我想一会儿跟大家分享和交流的时候，更多的结合我们自身企业的特点，能够谈一些具体的事情。

资源紧张 产品同质化制约房企发展

关于宏观背景，前面各位已经分享了很多，分析透彻，时间关系我就不罗嗦了。更关注的是在这样的一个市场环境，我们的房地产企业面临着一些什么样的困难，什么样的挑战，我们怎么办。我相信绝大部分的房地产企业，包括我们自己，都面临着这样一些困难。首先是资源。现在这个市场上面，资金成本越来越高，融资越来越困难，拿地价廉物美的资源越来越缺，的人才怎么都不够，在这个过程当中，管理幅度越来越大，一百亿的企业有一百亿企业碰到的问题，一千亿的企业有一千亿企业碰到的问题，可能对于在座的很多企业，可能这并不是一个太大的挑战，但越秀地产对于国营企业来说，充分市场化的机制是一个重要的事情。第三，随着市场发展到现在，应该说大家的产品越来越同质化，大家所去的地方总是在这几个热点的城市里面，大家不停的在打架，商业模式也越来越像。这种情况下，我们怎么去突破，怎么去创新，我相信这是绝大部分面临的一些困难和挑战。

聚集有限资源 加速境外融资

那么对于越秀和越秀地产来讲，我们能够做些什么事情？跟大家简单做一些分享。越秀地产的母公司是越秀集团，越秀集团是在广州的一个多元化的企业。在过去的三年多时间里面，越秀集团其实做了多的事情，来调整自己的结构，来重新配置自己的资源，我们的资源有限，是不够的，怎么办？只有选择不做什么，选择不做什么，比选择做什么难度更大，作为越秀集团先后退出了像酒店、金茂等等传统的业务，聚焦在房地产、金融等这些生命力比较强的这些产业当中，退出了超市、餐饮等等产同行业，聚焦在房地产，同时剥离和处置了大量的低质资产，来聚集我们有限的资源。此外在土地的获取上面，从最开始的拿地方面越来越向战略导向方向来拿地，拿住宅、拿商业什么样的组合，是拿短期的项目、长期的项目，这个土地上面适合盖什么住宅，对指引会越来越强。对资金是越来越多的向境外去融资，境外的成本会比较低一些。同时想方设法打通境内境外的资金，使境外的资金能够源源不绝的支撑我们在国内的业务发展。

优化人力资源管理 完善内部人员管理

在这个人力资源人员紧缺方面，企业做的事情是开始战略导向的人力资源的规划，来指导整个企业，我在什么时间点，我在今天，在未来到底需要多少，我需要这些人需要什么能力，应该存在什么样的结构上面，把这些人力资源规划做到的来指引整个企业，培养自己的人才，通过这个方式来进一步优化和整合有限的资源。在管控方面，越秀地产强调的是专业化经营这个模式，把总部做起来，把整个地产的总部做起来，同时充分授权，这强调了我们各个经营单位，各个项目公司责任主题的定位，使得整个集团的授权能够随着企业不同的发展阶段不停的优化。

另外对于一个国企来说，刚才说市场化的机制难度大，在这边举个例子就是职业经理人，我相信在座很多就是职业经理人，对市场化充分的情况来说，职业经理人不是很难，但是对于国企，职业经理人难，整个越秀集团从2009年开始陆陆续续同市场上面引进了一批职业经理人，专业能力强，市场化的人尽量，在整个系统内担任高管，这个在对国企来说是一个有突破、有冲击的动作，这个做下来，经过这三年多的改变，带来了多的变化，取得理想的效果，但这只是职业经理人的一部分。对国企来说，他有更多的国营体系内管理层，这些受制于若干年的国企文化，这些人的管理方法是比较僵化的，能力是没有激活的，所以从去年开始，整个越秀系统内就开始推行职业经理人的制度，这个制度的目的就是把传统的国企下的管理层把他们扭转成职业经理人，使得这些人有危机感，使得他们能够耗光，使真正有德、有才的人坐到那个位置上。通过这些方式使得我们体制和机制优化，最关键还是解决人的问题，尤其是国企，是解决人的问题。

创新商业模式 寻求融资突破

第三个商业模式，商业模式越秀系统内可以有两个层面，更多关注是产业和金融的产业，我们是比较独特的商业模式是开发加运营加金融，我们内部称之为开运金这种模式，给大家简单介绍一下。对整个越秀集团来说，在过去的几年当中，强调产业经营和资本经营的互动，国企说实话，只关注做产业，资本市场关注度之高，越秀地产是在1993年就在香港上市，但是一直到2010年才进行了上市以来的首次的配套融资，这是突破。在2013年的1月份越秀地产在境外发行了8.5亿美元的债券，而且这个债券利率低，这也是一个融资上的突破。另外就是越秀在境外有好几个上市平台，融的资本要想方设法打通境内外的渠道，为国内的业务发展，在过去几年中累计了大约150亿港元的资金，来支持业务的发展。另外汇率也是境外资金的独特地方。

对于越秀地产而言，除了刚才说的产融结合，我们一直在思考，到底越秀地产，我们做房地产做了三十年，到底有什么东西，能够做的跟市场不一样，我们做什么东西能够让我们培养出自己的核心竞争力，经过这几年反复的研究，我们在2005年的时候，我们在香港上市的叫越秀房地产新和基金这样的上市平台，所以从前年开始，从2011年开始就研究越秀地产和越秀房波，不同的开发一些的项目，把这些经营的比较好，管理的比较好的商业项目，选择好的时机注入，实现这个项目的二次证券化去融资。同时通过越秀房产基金的优化物业组合来使得这个物业进入市场，同时还持有越秀将近40%的股份，所以会有大量的现金流，随着这个物业的，可以进一步分享，来进一步通过资金促进越秀地产进一步的发展。开运金这个模式在2011年形成的思路之后，就花了一年多的时间来推行这个模式，一直到去年，去年10月8号，把这个模式正式落地和做起来，越秀地产在过去的六七年当中，开发了广州和金融一个的五年，那在去年10月8号一跃成为前十大的上市基金。所以通过这几年这些方面的优化和调整，应该说整个越秀地产和越秀集团基本上取得了一些成果。

当然客观的讲，这只是一个阶段性的里程碑，后面还有很多的功课要多，要持续的寻找能源怎么做匹配到最优，在这个过程中，肯定有多的地方要向在座的各位和大家交流，希望以后有更多的机会和大家做进一步的学习。谢谢大家！