产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、肖金成、向松祚等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

【蒋云峰】：大家好，今天高兴在这里把我们的第十年百强研究成果和大家做个分享，为什么今天高兴呢？就是十年辛苦不寻常，我们经过了十年的研究，我们的企业也经过了十年的发展，这十年来宏观调控就像春风一样，层层的对这个市场进行洗礼，但是给我们带了春的讯息和希望，同时也让我们成长，我们的百强企业就是在层层的宏观调控下，取得了不错的业绩。我套用孟子一句话，所以动心忍性，增益其所不能，所以我们要感谢的调控政策。

成功践行以价促量，销售业绩持续领先

我主要演讲有七个部分，个部分是业绩，我们今年的业绩好。我们叫成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先。百强企业销售额增速高于6.7个百分点，市场份额提升至29.6%。百强企业全年实现销售总额1.9万亿元，销售面积1.9亿平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于平均水平6.7个和22个百分点。在增长速度持续提升的同时，百强企业业绩增长显现出两个鲜明特点：一是百强企业整体实力显著增强，百亿规模以上企业持续增加。二是综合实力10企业的领先进一步扩大，强者恒强态势持续彰显。以销售额计算，百强企业2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了1.7个百分点，且提升幅度也高于2011年；综合实力10企业的市场份额同比增长1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。

推出的两个策略：“随行就市”及时调整销售策略，带动业绩稳定增长；百强企业灵活推盘、以价促量，成功把握市场机遇。2012年销售均价同比降低5.7个百分点。进入市场强势反弹的四季度之后，百强企业加大改善性住房的推盘力度，销售呈现出“量价齐涨”的态势。百强企业紧抓市场主流需求，以刚需户型为推盘主体，“跑量”与“走价”相结合，有力保障全年业绩。“万保中恒”4家标杆企业144平米以下的房屋成交量占比均超过了75%。

有效实施快速周转策略，资产规模质量齐升

从规模来看我们叫有效实施快速周转策略，资产规模质量齐升。百强企业2012年资产规模持续增长，总资产均值为543.0亿元，同比增长21.6%，净资产均值为151.7亿元，同比增长27.7%，增幅高于总资产6.1个百分点，继2009年之后净资产增长速度又一次超过总资产，资产增长质量明显提升。另外百强企业2012年的周转速度提升明显，总资产周转率、存量资产周转率均值分别为0.39、0.52，较上年升高了0.03和0.05，资金使用效率获得明显提升；百强企业2012年年末库存余额同比增长20.4%，增幅低于2011年的一半，存货周转率均值为0.47，存货转化速度加快，在一定程度上缓解了2011年末存货高企的压力。

强化管控降低成本费用，有效保障利润空间

第三方面就是我们的盈利能力，盈利能力我们的结论是强化管控降低成本费用，有效保障利润空间。在销售回暖和结算规模扩大的带动下，百强企业盈利规模持续提升，营业收入与净利润均值保持稳定增长。2012年，百强企业的营业收入均值为180.2亿元，同比增长37.3%，增速较上年提升了6.7个百分点；净利润均值为25.2亿元，同比增长20.5%，增速较上年小幅回落1.7个百分点。百强企业2012年的总资产率均值与净资产率均值分别为5.8%和19.9%，较上年增加了0.4和0.3个百分点。这主要得益于同期百强企业运营效率的提升，百强企业2012年存货周转率均值较上年增长0.04至0.47，有效保障了企业的盈利质量。与此同时，百强企业2012年成本费用利润率均值却同比下降5.4个百分点至28.1%，整体经营效益面临下行压力。为应对成本费用利润率的大幅下降，百强企业积极加强融资成本控制，实施标准化、规范化的开发方式以实现开源节流，保障了盈利质量。其中，综合实力10企业2012年的成本费用利润率均值仍维持在30%以上，基本与上年持平，这主要得益于其良好的成本费用控制能力。2012年，万科、保利、中海、龙湖四家企业的销售、管理与财务三项费用率均值为5.4%，较上年回落了0.5个百分点，远低于同期百强企业三项期间费用率的均值。

土地聚焦核心城市，新开工量略有缩减

第四方面企业的发展是土地聚焦核心城市，新开工量略有缩减。销售面积增速领先行业22个百分点，新开工面积同比下降0.7%。百强企业2012年销售面积增长速度显著高于行业水平，但新开工规模缩减将对未来业绩增长产生一定影响。百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米，同比下降0.7%，但仍明显高于的平均水平。另外土地储备规模增速略有下降，但更加注重土地储备质量，重点布局核心城市。百强企业2012年土地储备规划总建筑面积均值为1083.7万平方米，同比小幅增长3.6%，基本满足其未来三年的开发需求，土地储备总量维持稳定。综合实力10企业2012年在一、二线城市的新增土地储备占比均值高达72.63%，较2010、2011年提升明显，在北京、上海、广州、深圳等核心城市的新增土地储备规模显著加大，其余布局城市则以小规模补充土地为主。

资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平

第五方面从稳健性来看，资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平衡。资产负债率五年来首度回落，财务安全性有效提升。百强企业2012年继续强化财务管控，资产负债结构得到改善，资产负债率均值较上年下降2.1个百分点，出现五年来的首次回落，剔除预收账款后的有效负债率均值为47.3%，较上年降低1.9个百分点，整体运营更趋稳健。此外，百强企业2012年带息负债比率均值为34.9%，较上年降低1.5个百分点，负债结构更为均衡，实际偿还债务与利息的压力得到了缓解。百强企业的短期偿债水平在2012上下半年呈现了明显的变化。受调控效果显现、债务集中兑付期来临等因素影响，百强企业2012上半年的短期偿债压力凸显。但随着下半年市场回暖，百强企业抓住窗口期快售，同时依托多元融资渠道获得充足的资金支持，使全年的债务结构得以及时改观，2012年流动比率均值达到1.98，较上年提升0.04。与此同时，百强企业通过积极去库存，速动比率增长至0.61，增幅超过流动比率，短期偿债能力有所提高。

资节奏适时而动，经营现金流由负转正

另外就是我们的现金。节奏适时而动，经营现金流由负转正。百强企业2012年采取多种举措有效缓解现金流压力，经营性现金流净额均值由负转正，达到6.2亿元，其中经营性现金净流入的企业超过70%，整体现金流较为充足。随着支出规模的扩大，百强企业仍需警惕快速扩张带来的运营风险：首先，频繁、大规模地购置土地必然造成现金过多消耗和后期开发带来的集中支付压力；其次，2013年国家仍将坚持调控政策不动摇，企业的资金状况可能会受到市场波动及信贷政策影响。在此背景下，百强企业仍需坚守财务安全底线、理性，保持健康、良性的运行。

多元融资充实资金实力，融资成本明显

刚才说到发展，现在就说到很重要的一个保证措施，就是融资，我们的融资能力可以看到多元融资充实资金实力，融资成本明显。2012年国家对货币政策进行了适时适度的预调微调，利率与存款准备金率两度下调，但存款准备金率仍处于历史高位，房企整体融资环境仍未见明显改观。在此背景下，百强企业融资持续显现，2012年筹资活动现金流入均值为64.8亿元，同比增长22.0%，其中自筹资金均值较上年增长38.4%，内源性融资实力快速提升。海外大规模发债也是百强企业2012年的重要融资选择之一：一方面，部分百强企业充分利用在港上市平台，发行品种多样的债券、票据，2012年共有11家百强房企获得超过300亿元资金注入，发行规模与频次再创新高；另一方面，百强企业在资本市场的议价能力不断增强，融资成本凸显。中海、方兴等企业年内发行债券的年利率基本控制在5%以下，龙湖、金地、首创等企业的利率也不超过8%。融资成本的降低不仅有效控制了百强企业财务压力，也较好的保障了其利润率水平。

参建保障房设立公益金，全面履行社会责任

另外就是我们的企业社会责任，参建保障房设立公益金，全面履行社会责任。作为践行社会责任的行业典范，百强企业2012年不仅继续在政策性住房建设、慈善捐赠及依法纳税等方面表现突出，而且逐步构建了专业化、规范化的社会责任管理平台，为推动社会和谐发展做出了表率。百强企业创新开发理念与融资模式，积极参与保障性住房建设，其中首开、保利、万科等企业2012年在北京新增土地中，保障房配建面积占比分别达到63.7%、20.1%和21.6%，为“居者有其屋”做出了积极的贡献。

房地产策划代理百强企业发展状况

我们也应该看到我们百强企业取得这么好的业绩，我们的代理企业也做出了一些重要的贡献，他们的发展状况又是怎么样的呢？我们主要分析了四条。是顺势而为提升经营业绩，强者更强分化加剧。第二核心业务收入增长显著，围绕主业多元发展，第三节支增效提高盈利水平，净资产率大幅上升，第四加强人才培养和项目储备，保障企业未来均衡发展，第五策划代理百强企业发展路径分析。我们认为未来作为代理企业更好的会选择这么几个路径：围绕主业稳扎稳打，做强做大；第二多元化与跨区域扩张，快速发展；第三发掘专业特色，培养核心竞争力。顺应“一二手融合”大趋势，转型升级迎接挑战。百强企业积极布局二手房业务，“以质换量” 微调扩张模式；房地产经纪领先企业适时推进新房代理业务，完善“一二手联动”体系；“一二手融合趋势”不可逆转，策划代理百强企业应提升业务能力，迎接挑战 。

最后，2012年，政府继续坚持宏观调控不动摇，受“稳增长”的总体基调与“稳健”的货币政策促进，房地产整体市场表现好于预期，行业继续向理性发展回归。在此背景下，百强企业顺应市场形势，紧抓主流需求，上半年以价促量提前锁定业绩，下半年把握市场机会，加推改善型产品，提升盈利能力，在年底拿出了一份靓丽的成绩单；在调控环境下，百强企业更加注重高效运营策略、强化成本管控体系建设；同时通过适度增加土地、多渠道融资等举措，为下一步发展储备了充足的资源，持续发展前景可期。

2013年，经历了十多年的快速增长，规模的极限式增长受到越来越多外部环境的影响与资源条件的制约，百强房企将优化布局、优化产品、优化管理，破解资源瓶颈、以实现高质量增长。伴随着百强企业的 “十年”，中国房地产百强企业研究也走过了十年的历程。纵观十年来百强企业综合实力的发展变化过程，我们有充足的理由期待百强企业下一个更辉煌的十年。谢谢大家！