产业网讯：2012年12月20日由中指研究院主办的“第九届中国数字地产节”在北京召开，主题为“总结十年，展望十年，数字解析中国房地产发展趋势”。会议就过去10年中国房地产市场在政府政策调控的引导下，正在经历的结构性变化，以前瞻性的角度分析了10年间整个房地产市场的发展历程，探讨了未来房地产市场的走向，并对其发展方向做出了预判。

中国社会科学院数量经济与技术研究所副所长 李雪松

【李雪松】高兴来参加今天中指研究院这样一个年终的大会，中指研究院黄院长还有何田做了细致的分析，任所长作了精彩的报告，我觉得对我很有启发，我主要是做宏观经济分析的，今天想主要介绍三个方面的问题。

个就是当前我国的宏观经济形势，第二是关于国际经济的形势和发展的风险，第三2013年经济政策走向做一个分析。

首先当前我国宏观经济的总体情况，这样一个情况大家都知道，今年是一个经济减速的态势，这个态势主要是受到今年以来欧债危机的影响。欧债危机在加深，欧洲经济的减速是最严重的，今年整个欧洲经济增速是负的，欧元区的经济增速比去年低两个百分点。今年美国的经济增长比2011年略有好转。今年中国经济的一个显著特点就是出口增速放缓，工业增加值也有所回落，在这两个因素影响下，中国的经济增速在逐步的走低，从四季度以后经济运行已经显现了触底回升的趋势。

这是中国经济从去年一季度到今年三季度是持续走低的态势，今年三个季度分别增长是8.1%、7.6%和7.4%，三季度是低谷。今年经济增速下降的原因从需求来说主要是外需的下降，内需今年在与消费方面实际增速还是高于去年同期。中国进出口的增速都是在下降，这种下降主要是因为我们受欧元区和欧盟的增速影响，进出口增速对欧盟是负增长，对日本的增长是下降的。从来看，今年消费1到11月份实际增速比去年全年高0.3个百分点，我们内需还是保持着一个平稳较快增长的态势。这是点，今年增速下降。

第二个增速下降的原因，从供给来说由于潜在增长率的阶段性下跌，我们潜在增长率下移，因为今年经济增长率虽然第三季度才7.4%，但是并没有出现2009年初的两千万农民工返乡的事情，就业还是比较稳定的，我们劳动力的结构在发生变化，当然也存在劳动合同法对劳动力市场的一个约束作用。但是总体来看我国的潜在增长率可能已经从金融危机之前10%以上下降到十二五期间年均8%左右，这是一个阶段性的下降。增速下降主要来自两个方面，需求的因素主要是外需，供给因素主要源于国内的劳动力市场，国内的资源环境的供给情况使潜在增长率出现了阶段性的下降。

第四季度经济增长出现了触底回升，有三个迹象，个是工业增加值增速从8月份以来连续三个月是逐步回升到11月。第二个触底回升的现象就是固定资产的增速出现了小幅度的回升，在今年二季度三季度是触底期的阶段，到四季度以来有小幅度的回升。其中关于房地产大家都讲了很多，房地产的销售面积和销售额从今年年初以来出现了探底回升的态势。房地产开发的增速最近也开始起稳，有小幅度的回升。第三个触底回升迹象就是消费有明显的增速回升，从8月份以来连续三个月消费的增速有所回升，因为今年总体水平比去年有明显的下降，实际消费者增速高于去年年前的水平。这几个指标在四季度有所回升。

现在经济中还存在着问题，一个就是我们的增长还是属于低位运行，四季度比三季度高，但是这个回升还是很不稳定的，主要是因为外需现在比较弱，现在外需在11月份的出口增长了2.9%，波动还比较大，同时还很脆弱，这是外需很不稳定，主要是因为欧元区的经济还有很大的风险。另外就是企业的经济效益比较低，是在小微企业，受到外资的影响，对欧洲出口市场受到影响巨大。整个规模以上工业企业的利润到今年10月份刚刚变为正增长，今年前面三个季度都是负增长，企业运行效益比较差。我们这样一个增长速度对于企业的灵活力来讲还是不足的。

经济工作会议提出来，中国的经济现在还具备难得的机遇和有利条件，经济社会发展基本面长期趋好，国内市场巨大，社会生产力基础雄厚，科技创新能力增强，人力资源丰富，生产要素综合明显，社会主义市场经济体制机制不断完善。

但同时我国发展仍面临不少风险和挑战，不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，企业生产经营成本上升和创新能力不足的问题越来越明显。

再说一下当前国际宏观形势和风险。目前有很多国际组织对2013年的经济作了预测和调整，总的预测是美国的经济和就业状况有所改善，美国已经推出了QE3，明年可能要推出QE4，欧洲银行已经推出货币直接交易，2013年经济和贸易的增长率略好于2012年。今年10月份国际货币积极组织公布今年国际贸易增长3.2%，比去年的5.8%下降了，今年的国际贸易在全球贸易当中是比较弱的，明年国际贸易的增长从去年的3.2%飞速到4.5%，但是也低于去年5.8%。国际贸易有可能会比今年略好一点。

国际货币基金组织对2013年的基本预期建立在两个假设基础上，个假设是2013年希腊没有退出欧元区，欧元区情况没有明显恶化，第二个假设是2013年美国能够阻止财政悬崖的问题发生。从这两个假设来看个大的风险就是欧元区危机的加深，就是一些国家可能退出欧元区，第二个是整顿财政问题对经济增长不利。欧元区危机的解决办法是什么，种就是希腊退出欧元区，如果希腊退出欧元区，希腊的货币要贬值50%左右，要产生高的通货膨胀，有很大的影响。因为在整个欧元区的国家中，原来是各自实行自己的货币，希腊出现逆差没有办法贬值他的货币，这样逆差是长期存在。如果退出欧元区希腊就可以通过贬值货币来恢复经济；还有一种方案就是德国退出欧元区，德国在欧元区中经济比较好，产业竞争力比较强，所以德国的顺差也比较大，不在欧元区他的货币应该，因为是统一的货币所以他的币值没有办法，欧元区自身的机制也有问题，如果德国退出欧元区，德国的货币就要，利率要上升。这两个方案一个是希腊退出，当然希腊是不会主动的，如果德国这个核心国家退出，欧元区存在还有必要吗，所以目前的选择就是推动欧洲财政一体化，这是他们的共同选择。这个底线就是的国家都不希望欧元区解体，欧元区的这些国家都不希望解体，这是最后的底线，在底线之内讨价还价激烈，其中大的隔阂就是法国和德国，这两个欧元区的轴心国，他们在解决债务危机上立场是相左，法国财政整顿不要求强烈，债务可以慢慢的还，欧元区可以发行欧元债，但德国反对这样做。欧元区就是先给他一个严格的紧缩的措施。所以这两个国家如果不一致，你可以想到欧元区的危机怎么来解决。

推动财政一体化是困难的，那么现在一种妥协的结果既要实施财政整顿，同时又得到一部分的救助，来保持财政整顿和经济发展的平衡，这个结果就是保持长期低速增长的态势。欧洲银行在最近对欧元区经济预测进行了下调，欧元区预计今年只能负增长，预计明年也是负增长，继续在通货紧缩的过程中。如果出现希腊退出欧元区的情况，明年欧元区负增长将进一步的衰退，这种情况会对经济造成大的影响，这是目前经济的风险，对中国经济也是的不确定性。

美国的财政悬崖问题相对这个风险，比欧元区的风险小一点，因为现在两党积极的谈判，希望在本月底之前达到一个协议，落实财政悬崖问题，因为时间关系我就不展开介绍了。

如果美国财政悬崖产生对美国的经济影响下降4个百分点，现在从风险的概率来看欧元区的风险要大于美国财政悬崖的问题。这次经济会议对国际形势的判断有一个重要的调整，经济工作会议提出来，从国际环境来看我国的发展仍处于重要的战略机遇期，这个没有变，我国发展重要战略机遇期在国际环境方面的内涵和条件发生很大的变化，我们面临的机遇不再是简单纳入全球分工体系，扩大出口，加快的传统机遇，而是倒逼我们扩大内需，提高创新能力，促进经济发展方式转变的新机遇。

第三个是2013年的政策走向，如果欧元区不再恶化，美国的财政悬崖能够解决，因为中国的财政和货币政策还具备很大操作空间，我们预计2013年将会平稳的增长，GDP增长8.2%左右，明年会比今年好一点，如果欧元区不出现大问题，美国不出现大问题的情况下。这样的预期只是比较乐观的预期，因为还有可能面对着国际经济下行的风险，如果出现下行风险明年的经济也有可能不如今年，这个概率存在。基本的情况是明年略好一点。

居民消费价格今年增长2.7%，明年增长3%，或者略高3%，明年的物价涨幅高于今年。在经济政策方面首先明年实施积极稳健的货币政策，政策的作用不仅仅是发挥逆周期的作用。宏观经济政策不完全是一个逆周期。明年经济财政的主要内容有两个方面，一个是税率的改革，完善结构性减税政策，今年在第三季度以后营改增改革是持续的扩大，明年有可能在大部分的地区推出。第二，财政赤字率有可能比今年会有适度的上涨，将会进一步扩大政府支出。积极的财政政策一方面要减税，让企业更好的发展，另外要扩大政府支出，在稳健货币政策方面，明年有5个方面的内容，就是适当扩大社会融资最规模，保持贷款适度增加，这个稳健的货币政策会延续今年，就是稳健中偏宽松的态势。但是也不可能是很大的刺激，除非欧元区的危机加深。第二是保持人民币汇率基本稳定，因为我们现在的出口很弱，所以人民币的汇率保持相对的稳定。预计大幅度的可能性不大。第三是切实降低实体经济发展的融资成本，主要是中小企业，包括今年出现的浙江贷款出现一些风险的问题，还有高利贷成本过高。第四是坚持房地产市场调控政策不动摇，这也是针对今年四季度以来在许多城市房地产行业有了比较明显的上涨情况。第五个是要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守护不发生系统性和区域性金融风险的底线。

我们现在物价连续四五个月大概在1.7%到2%区间，但是明年下半年以后我们物价有可能会进入一个上升的通道，因为现在我们工业出厂价格已经持续三个月回升，包括原材料供应价格也是连续三个月开始在上升的趋势。但是这两种消费品的价格有可能会出现，现在维持在位，有可能开始出现上升。所以对我们的利率政策会有一个制约。

2013年进一步增强消费对经济增长的基础作用，措施主要是三个方面，是深化收入分配制度改革，主要是增加中低收入者的收入，建立健全职工工资正常增长机制，多渠道增加农民收入，覆盖城乡居民的社会保障体系。第二点是加快培育一批拉动力强的消费新增长点，今年已经实施了的节能和新能源的产品财政补贴措施会进一步实施，出台刺激加大太阳能消费，鼓励旅游消费，引导企业资本进入养老和康复，也包括医疗。优化消费环境，加强商贸流通。方面2013年还是要发挥对经济增长的关键作用，这个关键作用实际上在经济比较平稳的时候看的不明白，但是如果经济下行比较大的时候，的关键作用就可以发挥的更加有效。

2013年预算内的主要是这些方面，保障性安居工程和城镇基础设施，这也是城镇化的推进，三农的问题，社会事业和社会管理，节能减排和生态环保，自主创新和结构性调整，欠发达地区等等，光有这个还不够，还要增加民间资本更好的引入发展实体经济中来，还需要出台一些改革的措施，是我们在推进城镇化的过程中，很多的城镇设施和工业化的时期不同，工业化的产品如果可以盈利你就自负盈亏，和金融机构的贷款有一个良性的循环，城市基础设施周期比较长，怎么样引导进入这个方面。推进城镇化的过程中，在十八大和经济工作会议中这是一个亮点，也是增加的重点内容，但是这次城镇化中提的科学，主要是强调提高城镇化的质量而不是快速的推进城镇化的数量，重点是质量，这个质量并且提出要趋利避害，城镇化要避免大城市病。同时城镇化的发展必须与区域经济发展和产业布局联系，与资源环境的承载能力相结合，如果这个地方没有产业化，这个地方的城镇化就是空的，这个城镇化必须要和产业相适应，不能人为的推动。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好，增加基本公共服务的投入才能做到这一点，这是一个逐渐的过程。实际上也是需要调整财政赤字结构，更多的为农业转移人口市民化进行投入。

城镇化主要的任务，就是逐步实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖，加快户籍制度改革，完善土地管理制度，这样就为农民进程市民化提供一个经济上的可能性，也增强进入城市农民的消费能力。引导和规范新城新区健康发展，加大投入力度，加强城镇供水排水供暖的力度。

在中共十八大报告里面和经济工作会议中提出来2013年要全面深化体制改革，这一点在最近几年经济工作会议中这次是提的最深入的一次，稳增长转方式调结构，现在搞的房产税的改革和收入分配制度的改革，都必须要进行整体协同的改革，像房地产税的改革，必须和财政相关联，必须重新调整和地方财税体制的关系和分配比例，还有需要调整整个大的税制，这些都是相关联的。单方面调整很难实现，必须要尽快的推进，否则的话就没有长效机制。这个长效机制如果建立起来了，不管对政府、居民还是房地产开发企业都是好的，是一个稳定的预期。政策在经济形势的变化下要被迫的进行调整，如果有这样的长效机制，现在房地产税的试点光扩大也不行，必须对房地产的长效机制尽快的抓过来推出去。目前提到的2013年的重要领域改革，在价格改革医药卫生，有一点是推进投融资体制改革，这个改革如果真正做实了，将是一个很大的推进。对整个资源配置和引导大量的民间资本进入实体经济都有明显的促进作用，现在民间资本量很大，但是投融资的体制怎么样使它参与一些基础产业就变得很重要，要使它能够具有盈利的模式，如果投融资体制改革不进行的话，就没有办法推动。2013年总体来说整体经济情况会比今年略好，还是要稳定，在促进消费的基础上需要把作为重要的手段，在稳定的基础上优化结构，避免产能过剩。

具体有四个方向，就是对企业技术改造的规模，如果要保持中国经济长久持续竞争力就必须要对企业进行升级和改造，以后在这方面会加大投入力度，更多的财政贴息会进入金融市场。中国将来还是要靠实业，美国提出再产业化，把苹果的一部分的生产商转移到美国。适当加大对重大交通和城市基础设施的力度，现在一些地区大规模的上城市，城市是有需求的，也是应该做的，加大对普通商品住房的力度，城市化对房地产既是机遇也是挑战，因为城市化需要房地产相配套，但是房地产在城镇化中也不能过度的超前，房地产在城镇化的过程中有很大的机遇，但是也有挑战，像鄂尔多斯和温州就出现了很多的问题。总体来看还是机遇大于挑战。

结构性减税不再谈了，刚刚已经谈到了一些。另外就是要促进技术和制度创新来提高增长，如果不继续加大研发投入，提高研发效率，不推动改革，这个潜在增长率还会进一步的下降，所以要保持较好的经济增长水平，还是要立足于长期的提高潜在产出水平的制度创新和技术创新。我就说这些，谢谢各位。