产业网讯：2012年12月20日由中指研究院主办的“第九届中国数字地产节”在北京召开，主题为“总结十年，展望十年，数字解析中国房地产发展趋势”。会议就过去10年中国房地产市场在政府政策调控的引导下，正在经历的结构性变化，以前瞻性的角度分析了10年间整个房地产市场的发展历程，探讨了未来房地产市场的走向，并对其发展方向做出了预判。

中房指数系统室主任、  中指研究院常务副院长黄瑜

【黄瑜】我们今年的数字地产节秉承过去一贯的原则，用数字说话，对过去的市场进行总结，同时也对未来的市场进行展望，这次我们也是荣幸请到了国务院发展研究企业市场研究所的所长任兴洲女士，她对整个中国房地产市场的未来发展做过专题研究，对未来市场也有系统理论，今天对于大家关心的问题，她也将发表一些观点。同时我们还请到了社科院数量经济研究所的副所长李雪松先生，他作蓝皮书22年，在这个领域也是有影响力的。我们希望这个会能带给大家一些我们从数据或者学术专业领域的意见，也是为大家未来预测作出参考。

今天我们请来的都是好的合作伙伴和一些主流的开发商和经营机构，还有一些媒体。今天会议的主要内容是总结十年，同时也是展望十年，我们也会对目前市场的关键问题进行探讨。

首先对过去的十年进行总结，我们从这一系列的数字可以看到，十多年间城市化的推进和经济的发展，以及居民收入的增加，为整个房地产的发展创造了好的外部环境。在过去的十多年我们城市化率上涨大概17.9个百分点，整个GDP从数量上来说是增长了4.6倍，而货币发行量增长7.1倍，居民储蓄增长了5.5倍。商品房销售面积增长了8倍，销售额是增长了22.5倍，从这些数字可以看到确确实实经济发展城市化进程的推进，居民收入的增加，对房地产的发展创造了好的时机，使得房地产这个行业的发展，是大家关注的销售面积和销售额的增长，数量级都是比较高的。而且我们增长水平也是高于整体的行业增长率水平和经济基本面的增长水平。

我们也总结了历次党代会之后宏观环境和房地产市场的变化，围绕经济发展目标会出台一些宏观经济政策，房地产的政策基本上都是服务于整个宏观经济发展的。从过去几次党代会可以看到，十三大、十四、十五大之前基本上都是属于支持房地产，宏观经济目标是希望快速发展，宏观经济政策也是相对积极的政策。而房地产所采取的政策也是支持房地产的发展。

十六大、十七大，一直到召开的十八大，我们可以看到，2004年到2008年前三季度，房地产的政策还是以抑制房价上涨过快为主，那段时期也是因为出现一些经济导向，目标是经济发展，房地产政策也相应发生一些变化。2008年的第四季度开始到2009年，由于新一轮的国际金融危机的影响深入，又出台一系列全方位的支持政策。之后2010年到现在又开始这一轮的调控。从这个图表可以看到，整个房地产政策是经历了从支持到抑制，两轮的反复，与这两轮的反复相对应主要的房地产指标可以看到，确确实实这个变化波动，是在2007年之后这个波动是加速的。这种调控的结果也是加速了整个市场的变化频率。

不管市场是受调控影响或是波动，整个房地产行业还是快速发展的，而且规模也在持续的增长。到2012年整个全部商品房的销售额已经突破了6万亿，相对于1998年增长近20倍，从这个数字可以看到房地产的行业规模发展确实是迅速。从面积上来说，到今年年底销售面积会接近11亿平方米，这个相对于1998年增长了8.4倍。从数量的关系上来看，我们把房地产的销售面积、竣工面积和新开工面积进行比较，可以看到，从2005年到现在，除了2008年之外,房地产的销售额都是大于额。房地产的销售面积基本上从2006年开始大于竣工面积，从这一点可以看到房地产发展属于需求拉动供给、消费刺激的一种发展形态。也是在这种形态下房地产的规模在持续的扩大。

市场不断的扩大，企业也在迅速的发展，是百强企业。在2008年到2011年调控之后百强企业销售额的增长，比同行业的平均水平超出20个百分点。这些百强企业去年销售额占的比重是28.1%，相较于2007年增长了近10个百分点，今年到目前百强企业市场份额大概在11.6%，年底会接近12%。其中今年像万科、中海等6家企业销售额预计上千亿，还有40家企业会上百亿。可以看到，企业也是高速发展的，是大的企业，发展的速度快。

宏观经济形势向好，行业规模不断地扩大，领先企业的越来越明显，行业的集中度也是进一步的提高。这是我用简单的几个方面来总结过去十年间的市场规模和企业的变化。

今天主要讲的还是对未来十年的展望进行系统的梳理。我们在2009年的时候和住建部政策研究做了中国房地产中长期发展动态模型，对中国房地产过去总结，同时对来年的市场进行展望。这个模型参考了国外的房地产的策略，也借鉴了中国宏观经济的动态模型生成中国房地产中长期发展模型，这个模型在去年的时候也获得了华夏进步奖。这个模型由6个模块和22个方程组成，主要是有供给、需求、价格预测等6个模块，在这6个模块之下对每年的市场进行总结，同时对未来的市场进行预测。通过这个模型对过去十多年的市场进行系统的总结，发现确确实实房地产市场不仅跟他自身的供给需求关联，最主要的还是跟整个城市化发展水平，经济增长的情况，以及政策有着紧密的关联。我们从这个模型中可以看到几个关联，主要是经济增长可以直接影响需求，货币的供应量会影响整个房地产的市场价格，也会影响商品房的需求。是我们城市化的进程，就是城市化率，根据这个模型，城市化率每增长1个百分点，我们整个商品房的需求会增长5.44个百分点，供给会增长5.6个百分点，土地供给会增长3.49个百分点，可以看到整个房地产和经济基本面的紧密关系。过去十年整个城市化率的进程给房地产提供了很好的空间。

2011年到2020年，我们统计了很多经济学家的观点，基本上每年GDP的增速预计是7%到8%之间；经济收入在2020年实现全社会的小康，居民收入相对于2000年翻一番，这些为未来十年房地产的发展提供了更好的经济基本面。

从政策上的走势来看，目前由于整个房价应该是企稳，对于房价上涨幅度过大存在一定担忧，短期来看房地产的政策不会有太大的变化。中长期来看，基本上未来的5到10年，宏观政策会更加注重调整经济结构和转换经济发展方式，在这种大的背景下，房地产政策还是从紧的趋向。因为房地产、房价的平稳对于调整结构是有很大的意义，房地产政策的总体导向应该还是会偏紧，抑制投机需求仍然是大的方向，限购还是会持续，房地产税的长效机制会逐步的建立，并且保障房的建设会推进。在几个大的背景下，我们用我们的模式做整个房地产的市场预测。

预计未来十年整个房地产的市场规模仍然会增加，在2020年末商品住宅销售面积会达到13亿平米，开发额会达到10.7万亿，新开工面积会达到17.2亿平米，对各项指标分5年进行预测，2015年的时候我们商品住宅的销售面积会达到11.8亿平米，我们在每个阶段都会有一个增速的测算，在2015年之前销售面积的平均增长速度是5.1%，新开工面积大概是2.5%左右，我们房地产开发额会保持14.9%的增长。在2016年到2020年之后整个增速会下降，从后五年的复合增长率来看，销售面积的增长率大概是1.2%，新开工面积的增长率是1.4%，开发额大概是5.6%，这是我们做的主要指标的预测。

在这几个假设之下做的一些相关的预测，市场方面有几个特点，个特点城镇化整个推进会促进刚性需求的进一步释放，而且这种释放在城市化率比较高的地方会带动市场，消费的升级会进一步带动改善性需求，同时保障房会逐步的到位。根据我们的预测，预计未来十年新建住宅的需求量大概是157亿平米，商品住宅大概是需要120亿平米，刚性占的比重会超过60%，继续占市场的主流。这个刚需一部分是首次置业的，一部分是首次改善的。从目前的实际数字看，我们也做过测算，2009年到2011年35个城市的刚需占总量的比重大概到了64%，120亿平米这个总量有60%是刚性需求。保障房随着十二五期间推出的建设保障房目标逐步的实现，我们的保障房覆盖率大概到20%。

刚性需求是庞大的市场，我们对未来的市场做了分析，预计到2020年我们中国的总人口达到13.9亿人，城市化率达到61%，根据这个数字，新增的城镇人口是1.7亿，这部分新增人群的需求超过50亿平方米。从这里可以看到2010年末我们城镇家庭有53%的家庭人均住房面积是低于30平米的，这个户数是有1.09亿户，在30到39平方的住户也占到17%，人均面积没到30平方米的家庭是我们巨大的市场改善性需求中重要的人群，在我们未来的收入倍增这个条件下会带来大量的改善性需求，根据这个数量的测算，大概现有的城镇人口如果说改善需求的话，大概也会超过50亿立方米。

同时我们可能还有一些是更新换代和拆迁的需要，根据人口普查的数据里面目前现有的住房建成年代的分布进行分析，1990年以前建成的房子建筑面积占总量中的比例是22%，套数占28%，这些房子到2020年的时候基本上都到了30年，需要再拆，再改，再建。

从城市间的分化来看，一线城市集聚规模效应还会继续发挥。目前我国一线城市的规模效应和国外相比还有比较大的差距，比如北京的城市面积大概一万平米，像休斯敦这样美国的城市大概是1.8万平方公里；从人口占比上海和北京占1.6%，像美国的纽约大概占大概是2%左右，广东是中国大省，人口的占比是7.8%，而加州达到了12%。无论是从城市的面积，城市的覆盖面，和人口数量的占比，GDP总量和贡献量来说，中国大城市的效益还没有发挥出来，大城市的聚集效应应该还有很大的提升空间。

我们再看一下区域的城市，我们要说的后发。前一段时间我们也是在研究中国新兴城市化，我们做了中国中西部地区和东部地区相关的背景解析，确确实实发现中西部地区和东部地区的差距比较大，但是中西部的部分城市的发展快速明显，中西地区的后发还是逐步的发挥出来了。到去年年底的时候我们成渝这两个城市GDP规模已经进入的十强，这两个城市整个GDP的增速也是超过了15%，明显高出了东部的城市。房地产方面成都和重庆的销售面积都超过了北上广深，这个可以看到这些城市他们的后发是逐步在体现出来，他们慢慢的成为中国经济的发展新的增长，这些区域也是值得大家关注。

另外就是三四线城市，这是我们前一段时间做的各个城市土地存量消化时间的图，把城市近四年间卖出的地，跟城市现有的每年卖出的房子面积取的值做了分析，从图上可以看到，橘色的是三线城市，南通在量上排在，下来是嘉兴也是在前5，从这个量上来看这些三四线城市现有的量是比较大的，存在供应过剩的问题。

我们经过测算发现一线城市聚集效应会进一步的凸显，区域城市的后发也会逐步的显现，但是三四线城市，是一些过剩的三四线城市，他的风险会逐步的显现出来。

下面说说企业，根据未来2020年整体的市场规模，考虑企业的现有规模、增长速度和他们的资源做了相关的测算。可以看到根据我们这个测算，2020年房地产企业500亿到1000亿的公司大概有17个，一千亿到两千亿的公司大概有13个，两千亿的公司可能会是6个，确实有市场规模在这儿。是谁和不是谁就看谁能做出来，这是很大的分化去年年底的时候一千亿的公司就1个，五百到一千亿的公司是5个，在这十间年企业会发生很大的变化。我们可以看到大企业的会越来越明显，中等企业从目前现在的发展来看不进取可能就会退出。有时候是这样的，不是守住就行了，可能不进就退，有两种，一个是上去的，一个是退下了。小企业会逐步的边缘化。这是我们对未来十年整体的展望数量预测有几个特点，一个特点是整体规模还是迅速扩大的，城市间会有区别，企业之间也会有区别，会出现一些分化。需求是有刚性需求

我们再看一下当下对明年市场的判断，明年的判断我们认为也是基于的经济学家和经济预测的一些机构，2013年的经济形势会好于2012年，在这个大的假设前提之下，包括经济企稳向好等等，为我们房地产至少在2013年提供比较好的发展空间。

有需要提的一点就是的货币环境，因为这个跟我们房地产是紧密关联的，现在货币环境经过经济学界的预测应该说大的趋向会稳健但适度向好，在这个背景下新增的货币供应量以及贷款将适度的增长，这些对我们房地产企业是比较好的利好消息，房地产贷款对于大的银行来说，还是一个很重要的收入来源。

根据我们的模型，我们测算2013年商品房的销售面积会超过12亿平米，同比会增长5.6%，相对于今年的增速会稍微扩大一点，今年我们预计大概超过5%。其中住宅大概到10.8亿平米，仍然占据市场主流，占比大概达到90%。价格判断来说，销售均价是6128元/平方米，开发额为8.5亿元，新开工面积为19.7亿平米，这是我们预测的大的数字。我们要总结一下过去年份的判断的情况，过去一年相对于其他的机构我们偏乐观，但是到了年底和公布数字相比较我们偏悲观，偏保守。过今年这个数字也是希望大家可以看到，这个数字是有所提高的。

从成交的数字来看，整个2012年基数决定2013年的成交量会继续的增长，而且是上下半年增速会各有不同，上半年的增速会高一些，下半年会低一些。我们做了一个测算，2013年上半年销售面积会同比增长14.8%，销售额增长23.9%；下半年的增速会回落，面积回落至0.7%，销售额是8.2%。为什么这么大的差距，因为2012年的市场是前低后高，所以今年同比的惯性在2013年过来的时候我们会是前高后低一点，所以增速会出现反差。

从供应上来看，整个销售的好转会促进的企稳回升，2013年整个新开工的趋势，因为今年下半年新开工是增长的，我们的增速也是出现一些反弹。2013年的趋势会连续，新开工也会止跌反弹，增速会趋稳。我们对过去五年做了一个测算，和新开工数字的变化大概会滞后一到两个季度。所以这个延后性会在明年的季度和第二季度有所体现。新批上市量会略高于今年，从半年来看依然是下半年会高于上半年，但是上半年受基数较低的影响同比增速会高于下半年，主要原因是2012年新开工始终在下降，企业拿地在下半年开始积极的，所以形成的开工有5个月的滞后，从新开工的量上来说在上半年不会体现那么明显，但是增速肯定会比较明显。

价格方面大家比较关心，上面这张图是一百个城市的价格指数的变化，一百个城市的价格指数从今年6月份开始环比连续在上涨。其中十个大城市的新房价格上个月已经开始同环比都上涨；二手房价格指数已经连续3个月同比上涨，连续9个月环比上涨，大概是这么一个状况。还有一个因素就是明年M2的增量仍然保持在较高的水平，这也是房价上涨的推动力之一，也是因为这个状况，会使大家的预期发生一些变化。

但是这个并不意味着我们的城市价格都会涨，我认为明年的价格也是会有不同的区分。这里面对一三线城市的城市价格做了分析，我们认为一线城市需求量大，供给也大，真的是供不应求，导致价格上涨明显；二线城市的成交量大，所以价格实际上不具备太多的上涨动力；三四线城市供应量比较大，但潜在需求较弱，价格方面也是会出现分化。这是今年以来不同城市销售面积走势的情况，今年可以看到一线城市销售面积增长和二线城市明显供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅度增长。

明年企业的竞争会进一步的加剧，今年年底前十家代表企业市场份额占比还不到12%，但是明年会达到，市场竞争会进一步的显现。还有值得关注的一点是，这些大的企业目前开始向风险更低的一二线城市聚集。

展望十年城市化的推进，宏观经济的趋稳，这些大的背景下房地产仍然有很大的空间，但是分化是一个重要的关键所在。需求会分化，高中低端会逐步的清楚，城市也会分化，企业也会分化。经济学家说2013年经济好于2012年，我们认为2013年房地产的市场形势也会好于2012年。在这个大的前提之下，我们用常态的心去面对。对于今天来的企业，还是要顺势而为，把握好大势，一定要踩准点，同时要优化布局，主动去把握主流市场的客户需求，我们看到今年很多做的比较好的企业基本上是用刚性需求做的市场需求量，希望大家在这个过程当中一定要把握好这个市场。给大家的建议就是这些，我们希望我们的研究对大家未来十年，或者2013年能够有所帮助，谢谢大家。