产业网讯：由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行五年，引起了社会各界的广泛关注，同时也得到了行业内企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物 业服务百强企业聚集，推动房地产开发百强企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。

2012中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第五届中国物业服务百强企业家峰会

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2012中国物业服务百强企业研究成果发布会现场

十一届五次会议上，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，物业服务行业迎来快速发展新契机。与此同时，消费者对居住品质愈发重视，实现服务品质与高速发展方面的平衡将成为企业未来可持续发展的关键。在此背景下，中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组以“品质服务高效运营”为主题，全面启动“2012中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。

在总结历年研究经验的基础上，研究组进一步完善了“2012中国物业服务百强企业研究”方法体系。从数据采集整理到指标计算分析，全面、客观地评价中国物业服务行业数百家企业的综合实力，完成了“2012中国物业服务百强企业研究”，并于2012年6月9日在北京发布《2012中国物业服务百强企业研究报告》。

依照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组以具有房地产主管部门颁发的一级资质证书及有特色的二级资质为物业服务企业入选研究的门槛；对400家入选的物业服务企业（集团）的经营规模、经营绩效、服务质量、发展和社会责任五个方面18个指标，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选物业服务企业的综合实力指数，得到物业服务综合实力百强企业。

下面是本次发布会的现场实录：

【主持人】：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好。我是中指研究院西南分院总经理汪勇。

【主持人】：我是中指研究院潘雪佳。荣幸能够主持“2012中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第五届中国物业服务百强企业家峰会”。

由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行五年，得到了社会各界的广泛关注。相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对推动企业经营水平提高、促进行业健康发展起到了重要作用。

十一届五次会议上，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，物业服务行业迎来快速发展新契机。与此同时，消费者对居住品质愈发重视，实现服务品质与高速发展的平衡将成为企业未来可持续发展的关键。

在此背景下，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组以“品质服务，高效运营”为主题，全面启动“2012中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带动作用。引领行业健康、快速发展。

今天，我们在钓鱼台大酒店隆重举行“2012中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第五届中国物业服务百强企业家峰会”。

首先，请允许我代表研究组介绍今天到会的主要嘉宾，他们是：

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生

国际建筑业主与管理者协会中国副主席Doic Lau

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰先生

上海市物业协会副会长兼秘书长王志兴先生

杭州市物业管理协会会长宋建慧先生

北京物业协会副会长于庆新先生

今天到会的，还有来自的物业服务百强企业家，他们是：

绿城物业服务集团有限公司总经理杨掌法先生

北京首开鸿城实业有限公司总经理张英斌先生

中航物业管理有限公司总经理朱俊春先生

深圳市金地物业管理有限公司总经理张明先生

保利物业管理有限公司总经理黎家和先生

中海物业管理有限公司总经理杨鸥先生

北京市均豪物业官司股份有限公司董事长于庆新先生

重庆市金科物业服务有限公司董事长张云先生

北京网信物业管理有限公司总经理任京军先生

江苏新城物业服务有限公司总经理黄亮先生

中化金茂物业管理北京有限公司总经理张琪女士

鑫苑物业服务有限公司总经理王研博女士

浙江开元物业服务有限公司总经理谢建军先生

今天到会的还有钟情新龙湖物业、北京凯莱物业、深圳卓越物业，广东中奥物业、佳兆业物业、等物业服务百强企业，欢迎大家的到来。

今天与会的媒体有搜房网、中国电视台、北京电视台、新华网、中国上报、中国物业管理，住宅与房地产、现代物业等来自的主流媒体。欢迎你们的到来！

今天我们的发布会首先容情的请到我们房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生为大家至开幕辞，请做主题为2012中国物业服务百强企业研究的背景及意义的演讲，有请莫院长。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长 莫天全

【莫天全】：各位来宾、各位同仁好，新闻界的朋友们，大家下午好。很荣幸能来主持这个会议，因此我们研究为基准，参与物业行业，我觉得比较值得探讨的一种做法。因为物业是传统的一个产业，我们的物业管理已经开始探讨，以学术的做法，而且我们影响力越来越大，做的深度也越来越深。我借次机会感谢各位老总的大力支持。谢谢。

我在这里介绍我们研究的背景，以及我们走过来的历程。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组我们十年以前，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

结构也是完全以研究为背景，我们怎么挖掘的企业，由他们来推动行业的发展，我们推动规模、效益、品牌最优的房地产企业和市场进行研究；本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为依据，充分借鉴国内外相关研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产产业发展特点，展开系列10研究工作。

到目前为止，我们已经连续发布了中国房地产开发的研究，这个影响大。还有连续八年中国房地产策划代理百强企业研究，还有连续十年中国房地产上市公司10强研究，还有连续八年中国房地产品牌价值研究等等一系列研究。我们物业服务百强企业是我们整个10研究的一个系列之一，我们从开发到上市公司一直到品牌研究，到我们物业企业研究，我自己是很欣慰，刚开始研究的时候，整个认同度还不是很高，因为本身我们物业企业就需要一个发展的过程，我杨总说，很快我们物业企业很多会成长起来。我们五年以后，等我们十祝的时候，会超过一百个亿。所以10的研究延伸到物业里边是很自然的事情。因为管理产业这么大，物业管理企业肯定是发展的产业，我们要持续的做好这个研究，客观的反映了中国物业服务行业的服务水平，促进了政府和各个行业的了解，政府对这块的有一个数字化的了解。第二发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。第三促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动了物业服务百强企业与房地产开发百强企业的强强联合。

我们今年的研究成果做了一个简单的五年比较，因为十年的比较会更有意义。我们领头企业规模增长2007年的时候，从管理这个项目数量来说，07年我们只有46个，到去年有72个，那么管理项目总建筑面积增长了2.3倍，2007年平均是468万平方米，到去年是1061.3万平方米，从百强企业营业收入均值是增长2.8倍，07年是8271.7万元，去年是23352.8万元，百强企业的净利润率增长1.3倍，07年是5.5%，去年是7.1%。

五年研究成果的影响力。五年以来，“中国物业服务百强企业研究”引起了社会各界的广泛关注并得到行业内企业的认可，相关研究成果已经成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。第二这些研究成果也是定向呈交住房和城乡建设部、国资委、及各地政府主管部门，成为政府机构制定行业政策、有关部门加强行业指导的参考和依据之一。

研究成果也被广大的上市公司广泛的引用，包括万科等已经有名的企业，对他们起到了更全面的帮助。还有国内外媒体的全方位的报道，所以这块对我们企业、对我们社会都是有用的。上面我花了一点点时间来简单介绍我们10研究组的背景。我也借这个机会感谢四百多位专职搞研究的人员，搜房网八千人的团队，我们专门做这个研究是很辛苦的，一切以数据说话为准，坚持做下去，这个成果是显然的。我们要感谢搜房网，106个城市，他们对数据的整合支持起了很大的支持。最后感谢我们10研究组三个主办单位从理论研究一直到政策成立的结合，是相辅相成。

最后我代表10研究组祝贺我们今年的中国物业服务百强企业研究成果发布会取得圆满成功。谢谢。

【主持人】：感谢莫院长，接下来有请我们国际建筑业主与管理者协会中国副主席Doic Lau为大家致开幕词。有请Doic Lau。

国际建筑业主与管理者协会中国副主席 Doic Lau

【Doic Lau】：感谢主办方邀请我参加本次活动，同时也感谢均豪物业公司的董事长于庆新让我有这个平台跟大家交流，我很高兴与大家分享一百多年的历史，抱歉，请允许我使用英文，因为有很多专业术语，我怕表述不够准确。

请允许我简单介绍一下BOMA国际，BOMA是一个拥有一百多个地方分会，以及分盟的国际性组织，它成立于1907年，控制着北美九亿平方米的建筑，人力资源、治理资产和物理资产。BOMA国际成立时，在1968年因为加拿大和其他国家的加入，正式更名BOMA国际，现在BOMA国际在美国有92个国家分会，有15国家的分盟，在加利福尼亚会上正式宣布成立。BOMA国际是行业中有关建筑运营与管理、商业地产开发、租赁与营销、建筑运营成本能源管理、国家与地方建筑规范，建筑立法、入住率统计，以及行业发展趋势，这些信息的主要来源，我很高兴看到中国的物业企业在这几年进步大，也乐于接受国际的先进理念、技术和经验，不断提高自己的管理水平。

在我看来，物业管理就像是一个小城市的市长，物业管理涉及资产的运销与推广，租客的确定与选择等，并且协助者与租客之间的关系，物业管理者的责任随着时间的推移增加了很多，以及涉及资产管理，怎样确保化，促进项目的长期保值。当前国际上的物业管理已经上升到资产管理的层面，通过良好的预防性维护，提高项目的运营管理能力，确保项目的保值，我也希望中国的物业企业能够通过学习，借鉴国家先进的经验和手段，不断的提高自己的能力，得到业主的认可。

最后我预祝本次活动圆满成功，谢谢大家！

【主持人】：感谢Doic Lau，下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的项目研究负责人，中指研究院企业如何总监蒋云峰先生发布“2012中国物业服务百强企业研究报告”有请蒋总监。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监 蒋云峰

【蒋云峰】：大家下午好。下面由我来给大家介绍一下。方面经营规模，表现为百强企业服务规模持续扩大，有序布局保障未来成长。点在管面积均值突破1000万平方米，单个项目在管面积扩大体现集约化经营策略。2011年，百强企业在管项目建筑面积均值首次突破1000万平方米，达到1061.3万平方米，同比增长39.7%，增速比2010年高出6.7个百分点；在管项目数量均值达72个，同比增长11.7%，百强企业规模愈发明显。百强企业单个项目建筑面积均值连续扩大，2011年由15.8万平方米增至18.3万平方米，同比增长15.9%。百强企业以集约化发展缓解经营成本快速上升压力，提高了管理效益。

第二点，百强企业广泛布局市场，储备项目快速增长保障未来持续发展。2011年百强企业保持稳健的市场拓展步伐，进入城市数量持续增加，均值接近19个，同比增长了18.8%，保障了未来持续发展空间。2011年合同储备项目总建筑面积均值达581.3万平方米，首次突破500万平方米，同比增长92.1%。快速增长的合同储备项目数量及总建筑面积显示出百强企业较强的资源储备能力，也是百强企业未来快速发展的基础。

第二个方面是经营业绩表现为业绩整体增长但分化加剧，多种经营业务提升企业盈利能力。点百强企业营业收入均值突破2亿元，但内部分化明显。2011年百强企业营业收入均值达2.3亿元，同比增长17.6%。其中，百强企业多种经营收入均值达到6443万元，同比增长33.9%，成为促进企业收入规模稳步增长的生力军。2011年，物业服务费收入在2亿到8亿之间的百强企业有17家，2亿以下的有83家，分布呈现出较为明显的“长尾效应”，资源向领先企业集中。

第二点物业服务业务盈利压力大，多种经营业务利润贡献日益突出。2011年百强企业净利润均值达到1733.8万元，同比增长了29.2%。多种经营收入占总收入的比例不到28.0%，而贡献的净利润占比超过55.0%，充分表现出高盈利水平的特点，成为企业利润的主要贡献力量。而与之相比，物业服务业务净利润增速连续三年下滑。企业净利润率从上年的6.8%提升至7.1%，增长了0.3个百分点。百强企业积极开展盈利水平相对较高的业务，提高企业的盈利空间；通过集约化经营，较好地应对了快速上涨的经营压力，维持了物业服务业务净利润率的稳定。

第三方面运营模式表示为积极“开源”优化业务模式，兼并收购规避扩张风险。点围绕企业专业与客户需求，延展业务链提升市场竞争力。百强企业发挥专业，积极拓展业务，物业顾问服务、销售现场业务、房屋租售、装饰装修等业务都取得了良好的经济效益。为了提高市场竞争力，百强企业整合资源，成立专业平台独立运营多种经营业务。 2011年，百强企业多种经营业务净利润均值达907.7万元，占企业净利润均值的55.0%以上。

第二点百强企业采用兼并收购方式拓展布局，规避市场扩张风险。由于城市间地域文化差异，物业服务水平不一致，物业服务企业在自行拓展时容易水土不服，导致扩张成本较高，人员整合和管理困难，且后续承接项目难度大。为了规避扩张风险，2011年，一些百强企业积极采用收购兼并的方式进行市场拓展，其中比较突出的是绿城物业、彩生活物业等。随着物业服务行业发展日趋成熟，市场竞争的白热化，兼并收购将会成为物业服务企业进行市场扩张的重要策略。

第四方面服务质量表现为内部挖潜和业务分包并举提高服务质量，业主满意度整体提升。点1、百强企业积极加强服务品质建设，并利用社会专业分工提高服务效率与服务水平。2011年，百强企业积极完善服务规范和服务标准，并强化服务标准实践，同时，百强企业日益重视业主满意度调查，聘请第三方机构对服务质量进行综合客观评价，根据调研结果进行针对性服务改进。在积极提高自身服务水平的同时，百强企业也越来越重视利用社会专业化分工提高服务效率和服务质量。 2011年百强企业的保洁服务分包、设备维护业务分包、保安服务分包比例分别为61.3%，48.5%，41.2%，增长速度明显。

第二点百强企业满意度达到83.8%，物业服务费收缴率均值95.5%。业主满意度是衡量物业服务企业服务质量的重要指标。为准确反映百强企业范围内的业主满意度，研究组于2012年3月-5月在100多个城市进行了网上调研，结果显示，2011年物业服务百强企业总体满意度83.8%以上，同比上升了0.8个百分点，服务水平和服务质量进一步得到客户的认可。调研结果还表明百强企业通过提升业主关注度较高的专项服务的服务质量，有效提高了业主总体满意度。

第五方面社会责任表现为平均提供就业岗位近3000个，建设和谐社区践行社会责任。2011年百强企业服务规模持续扩大，提供的就业岗位数量进一步增长，员工总数均值达到2973人，比2010年增长了6.0%。随着百强企业的快速发展及我国城市物业服务覆盖率的不断提高，百强企业将吸纳更多的社会剩余劳动力，凸显物业服务行业就业容量大、就业岗位稳定的，为解决社会就业问题，构建和谐社会发挥重要作用。2011年百强企业中参与管理服务保障性住房项目的企业，管理项目建筑面积均值达122.5万平方米，较上一年大幅增长了44.1%。百强企业积极响应政府号召，投身于保障性住房的后期管理服务中，充分体现了其良好的社会责任意识。

第六方面发展挑战表现为市场定价机制亟待形成，人才储备或将制约百强企业规模发展。点经营成本上涨速度过快，物业服务费市场定价机制亟待形成。目前，物业服务市场环境对物业服务企业经营挑战越来越大，经营成本不断上涨，但物业服务费水平却止步不前。2011年主要城市工资标准都有不同程度的提高，而与此同时，物业服务费定价受到较强的制约，没有明显提升，物业服务费涨幅与全社会物价涨幅不匹配，同时更是远远低于人员工资的增长水平。只有建立起真正完善的市场定价机制，才能为百强企业的持续经营、不断提升服务质量奠定稳定的基础，也才能真正建立一个健康的物业服务行业。

第二点专业人才增长不能满足项目拓展速度，未来发展可能面临人才瓶颈。经过对2009-2011年百强企业专业及相关人才增长速度和在管项目数量增速对比分析，研究组发现专业人才数量与其在管项目数量的快速增长相比，一直处于缓慢增长状态，三年平均增长率仅为2.6%，远远低于在管项目数量17.3%的平均增速，两者之间的增长不对称现象日益严重，百强企业专业人才匮乏的现象有所加剧。

2011年百强企业的服务规模不断扩大，经营业绩稳步增长，合理有序的市场布局为企业未来持续发展奠定了良好基础；百强企业在业务模式、服务品质建设以及履行社会责任等方面都取得了一定的成绩。

但由于物业服务的准公共服务性质，物业服务费标准始终受到严格的限制，人工成本等经营成本快速上涨，导致企业的经营压力与日倍增。我们认为，只有尽快建立完善的物业服务市场定价机制、企业加强自身实力,不断提高服务水平;业主改变消费观念,正确认识物业服务，物业服务行业才能真正走上健康、快速的发展之路。

感谢大家的聆听。

【主持人】：感谢蒋总监，接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士为我们垄断发布“2012中国物业服务百强企业名单”。有请黄院长。

中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜

【黄瑜】：尊敬的各位领导、企业界及媒体界的朋友们：中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自2008年以来已经连续五年开展了“中国物业服务百强企业研究”，已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。

在此我谨代表中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对这些企业的积极表示得感谢，并且感谢新闻媒体朋友们，为我们进行广泛的报道，是你们让我们的研究成果更具应该力，他们的品牌形象深入人心。我还要感谢一直支持我们的开发企业和给予我们的信赖万科等等企业，让我们的研究成果写如他们的年报，同时还要感谢政府相关部门，作为了解行业发展水平，制定行业标准的重要依据。那么我们的营业收入也增长了两倍，五年来，百强企业积极的探索经营模式，并且不断完善服务品质。五年来，以及构建和谐社会方面发挥了重要的作用。过去五年，我们与中国物业百强企业一道，经历了物业服务辉煌的五年，在未来的五年，我们将一如既往的坚持我们的研究，用更加完善和客观的研究成果回报社会各国。

今天我谨代表中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组对企业予以表彰，颁发荣誉证书。

有请万科物业常务副总理邹明先生领取成果证书。

伴随行业一路走来，万科物业用的服务赢得了客户的口碑。万科物业相信，物业管理不仅是在提供服务更是在营造幸福。祝贺万科物业！

有请绿城物业总经理杨掌法领取成果证书。

绿城服务以亲情化和充满关怀的服务，2012年企业规模实力和服务质量再上台阶。祝贺绿城物业！

有请首开物业总经理张英斌先生领取成果证书。

首开物业经过30年的科学发展和规模经营，立志成为中国最值得信赖的责任物业管理。祝贺首开物业！

有请中航物业总经理朱俊春先生领取成果证书。

中航物业依托强大的航空工业背景和技术支持，逐步发展成为中国物业管理行业的专业力量。祝贺中航物业！

有请金地物业总经理张明先生领取成果证书。

16载奋斗征程，秉承特区敢为天下先的精神，金地物业发展成为中国物业管理品牌企业。祝贺金地物业！

有请保利物业总经理黎家和先生领取成果证书。

保利物业坚持诚信服务，维护客户利益，致力于打造“中国人情味的物业服务品牌”。祝贺保利物业！

有请中海物业总经理杨鸥先生领取成果证书。

中海物业崇尚规模化、标准化管理的企业文化，其精髓是“精细、专业、诚信、和谐”。祝贺中海物业！

有请均豪物业董事长于庆新先生领取成果证书。

均豪物业致力于中国的集成服务商，为中国置业提供服务于保障，为客户创造更高价值。祝贺均豪物业！

祝贺以上获奖企业

有请卓越物业罗洋先生领取成果证书。

卓越物业制定“五心服务”标准模型，关注社区文化建设，为客户成功打造现代温馨的“社区圈子生活”及“卓越商务生活圈”。祝贺卓越物业！

有请佳兆业物业李昌盛先生领取成果证书。

佳兆业物业以多业态物业管理为发展方向，倡导健康丰盛的生活方式，着力营造文化内涵丰富的和谐家园。祝贺佳兆业物业！

有请金科物业董事长张云先生领取成果证书。

金科物业首倡的“隔壁邻里文化”，不仅赢得了业主的一致称赞，而且使得金科地产业斩获影响力与口碑的双丰收。祝贺金科物业！

有请新城物业总经理黄亮先生领取成果证书。

新城物业努力提升业主满意度；从业主需求出发，潜心为业主提供更加便捷、贴心的延伸服务。祝贺新城物业！

有请中化金茂物业总经理张琪女士领取成果证书。

中化金茂物业秉承“做人做事”的企业文化，为物业提供一流的管理、为顾客提供一流的服务。祝贺中化金茂物业！

有请天骄物业张莉女士领取成果证书。

天骄物业在细节、品质上不断恩提升，用更多的服务于贴心的服务努力为业主营造温馨和谐生活。祝贺天骄物业。

有请港联物业董事鲁军先生领取成果证书。

港联物业作为国际金钥匙组织的成员，秉承“金钥匙”追求极至的理念，在物业服务中融入“金钥匙”服务。祝贺港联物业！

有请新东原物业总经理郑敏女士领取成果证书。

新东原物业领先行业提出了“5S管理模式”、“贴心管家”等特色服务模式，为客户创造了安定、温馨、整洁、贴心的生活环境。祝贺新东原物业！

有请俊发物业总经理沈嘉先生领取成果证书。

俊发物业秉承“服务美化生活”的企业宗旨，诠释着“贴心、关怀、真诚、感动”的服务理念，营造了一个“舒心+贴心”的品质生活。祝贺俊发物业！
祝贺以上获奖企业！

感谢莫院长，下面有请国际建筑业主与管理者协会中国副主席Doic Lau上台为企业颁发研究成果证书！有请。

下面有请彩生活物业丁杨女士领取成果证书。

彩生活物业以输出“彩生活物业服务体系”的方式，与其他内地物业公司展开全面战略合作，不断扩大公司经营规模。祝贺彩生活物业！

有请融创物业周桥女士领取成果证书。

融创物业致力于为业主提供“尊贵、亲和、品质、健康”的物业管理服务和居住环境，矢志成为中国物业服务提供商。祝贺融创物业！

有请凯莱物业常务副总经理徐加明先生领取成果证书。

凯莱物业以做城市综合题管理级别别墅管理为企业目标，最终达到中国一流物业管理的企业愿景。祝贺凯莱物业！

有请中奥物业副总裁龙为民先生领取成果证书。

中奥物业以质量谋发展、以精品求效益，不断创新、开拓市场，致力于打造的服务品牌。祝贺中奥物业！

有请银湾物业王伟先生领取成果证书。

本着“服务无限、价值无限”的经营理念，银湾物业为业主提供高质量的物业服务。祝贺银湾物业！

有请幸福基业物业副总经理侴万涛先生领取成果证书。

幸福基业物业本着“及时、周到、、创新”的服务方针，以品牌化的服务理念赢得广大市民的赞誉。祝贺幸福基业物业！

有请鸥鹏物业张永先生领取成果证书。

鸥鹏物业以精细化的管理体系引领着行业发展。祝贺鸥鹏物业！

祝贺以上获奖企业。

有请广电物业常务副总经理韩志明先生领取成果证书。

曾成功为2010年广州亚运会提供物业管理服务，是中国泛物业管理服务的领跑者。祝贺广电物业！

有请鑫苑物业总经理王研博女士领取成果证书。

鑫苑物业以“创建美好家园是我们的共同心愿”为企业使命，力求为业主创造一流的居住环境。祝贺鑫苑物业！

有请开元物业总经理谢建军先生领取成果证书。

开元物业坚持以“酒店式物业服务”为特色，成功打造“开元物业”的精湛品牌，成为物业行业的标杆企业。祝贺开元物业！

有请佰全物业董事长吕云先生领取成果证书。

佰全物业在高速公路服务区物业管理方面独树一帜，致力成为中国最卓越的综合性物业管理企业。祝贺佰全物业！

有请颐景园物业执行董事长曹旭东先生领取成果证书。

颐景园物业不断提升管理服务水平，为业主提供舒心、便捷、的生活工作环境。祝贺颐景园物业！

有请荣盛物业总经理毛文宗先生领取成果证书。

荣盛物业以业主入住后的物业服务为主导，积极向销售阶段问询、服务，全球服务呵护新型生活！祝贺荣盛物业！

祝贺以上获奖企业！

感谢Mr Lau，我们再次有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生上台为企业颁发研究成果证书。

有请新龙湖物业王中琦先生领取成果证书。

有请网信物业总经理任京军先生领取成果证书。

有请置信物业总经理刘正丰先生领取成果证书。

有请嘉信物业唐建东先生领取成果证书。

有请物业副总经理李俊辉先生领取成果证书。

有请联发物业物业总经理王杰华女士领取成果证书。

有请万通鼎安国际物业柏嵩先生领取成果证书。

有请东光物业总经理黄林峻先生领取成果证书。

有请北宇物业总经理王晶先生领取成果证书。

有请科住物业总经理邹立民先生领取成果证书。

有请圣瑞物业副总经理刘文彬先生领取成果证书。

有请银海物业董事长范晓薇女士领取成果证书。

请莫总和大家合影。

祝贺以上获奖企业。

莫总请留步，下面有请诚信行物业董事长王宏杰先生领取成果证书。

有请中新苏州和乔物业张磊先生领取成果证书。

有请晋愉物业总经理李学彬先生领取成果证书。

有请光华物业总经理许开宇先生领取成果证书。

有请苏州市会议物业总经理卢俊先生领取成果证书。

有请长按物业总经理刘刚先生领取成果证书。

有请实力物业总经理胡奕先生领取成果证书。

有请圣瑞物业副总经理刘文彬先生领取成果证书。

有请泛海物业总经理郑翼龙先生领取成果证书。

请莫总和大家留影。让我们祝贺以上获奖企业！

感谢莫院长，再次祝贺获奖企业，并衷心希望本次研究成果能够为中国物业服务企业提升经营管理水平和服务质量，促进行业快速发展发挥积极作用。

【主持人】：祝贺以上企业，再次感谢黄院长。

让我们一起以热烈的掌声祝贺以上物业服务百强企业，感谢他们为中国物业服务行业发展所做出的卓越贡献。谢谢大家！

下面是2012年中国物业服务百强企业家成功经验交流环节。

首先有请北京物业协会副会长、均豪物业管理有限公司董事长于庆新先生为我们带来主题为“不动产市场的分化与物管阶级的战略选择”演讲，有请于总。

均豪物业管理有限公司总经理 于庆新

【于庆新】：大家好。很多人都是老朋友，但是我每次来都很痛苦，压力很大。每次都在想下次还能不能有机会再站在台上，这个压力大。我记得去年我看到跟万科的朱总见面，去年万科年销售超过了一千亿，我们的这样的企业怎么样才能追上？我们感谢万科老大哥的公司，给了我们很多动力，让我们大家在物业管理报出的抱怨，甚至看不到更多期望的时候，让我们有更多的期望，看到大家我们一起在努力，我们做出一些成绩。这是我们感到欣慰的事情，所以我很高兴来到这里。

今天有这么一个题目，关于房地产市场的分化和物业管理企业的方向的选择，实际上也是我这一年的思考，跟大家做一个分享。在金融危机到来的时候，在硅谷发生一件很有趣的事情，就是红山资本召开人的会议，PPT上显示一个墓碑，几个大字着好时代结束。那时候房地产也面临危机，从调控到金融危机到去年的限购到今天，一直都在做，都是危机的时候。但是我自己有另外一个感觉，就是物业管理的好时代应该到来了。物业管理是一个出售专业、出售服务、出售管理的行业，房地产企业用他们自己的话讲闭着眼都可以赚钱，没有人看中物业管理公司的品质、服务。营销除了卖房子、卖产品、还要卖服务，大家更关注专业公司的表现。这是一个简单的感受。

实际上出现的情况比我们想的还要复杂一点，在住宅市场领域，很明显的一个区域，在一二线城市你很难看到一些小公司，这样就为我们物业管理公司带来一个新的考验，你如何在这种情况下，如何应对，如何寻找自己的新地？这是一个很重要的问题。

个当住宅房地产公司开发的时候，你是否走向一个化的布局，来成长。第二在销售不畅的时候，你能不能整个房地产开发的环节，来凸显你的产业价值，这些都让我们看到在大的公司，在选择物业管理公司的同时，更多关注的是你有没有资格作为他的战略合作伙伴。

这些年，我们物业管理公司都由物业管理专项资产管理，我们看到的是各大房地产公司纷纷成立自己的商务地产。而比他们做的更为充分、更为准备，大量的房地产在积极筹备，大家有兴趣可以去查一查，在天津有多少。在今年年初我参加了同样这样一个会议，都是房地产基金，他们对市场的研判和采取的策略令人兴奋，中国的市场远远低估和被忽略掉。商务不在中国一天两天了，我只能说，我们可能说的两个整体，如果说资产管理真正出现的时候，一定是不动产市场或者商务不动产资产真正出现的时候。我们有一个开玩笑的情况下，2009年买房子的人都是家，为什么？趋势如此。只要你伴随这个趋势，我相信你是赢的，这是我谈的第二个问题。

第三聚集中国特色的两个产业，中国的额外使中国的制造业得到发展，加速是在2011年，中国国家开发区106个，到现在是208个，增速达到一倍，是过去20年的混合。第二大家都会关心十二五规划，谈到大力开展民生问题，这点包括了我们文化投入，文化产业投入，比如现在中国人民银行还在超标，这些钱去哪里了？城市化进程带来了一个结果必然是城市人民生活水平的提升，也就是说大量的工业市场在未来的五年中，你可能不会想象，我们怎么去办？给中国带来的机会是巨大的，尽管我们看到是危险，几年之后，都要为明天做好功课，去赢明天。

同时我们看到另外一些变化，那就是我们行业内部，物业费不涨，三年之后，很痛苦的一件事情，这样的情况不在少数，也就是说我们的行业大量的小的公司遇到了一个成长的瓶颈，大量的公司面临着这样的痛苦。在中国一大批企业家出现，不可想象的好。我在物业管理细分市场的，我见过一些专门做物业做的好的，做空调的公司做的的成功，好的不可想象。那些亮丽的小公司，我说到这两种情况意味着什么？联合、联盟可能是未来的一个趋势。但是今年大概是上个月，我在深圳住宅房地产杂志的邀请下，我和长城的于总专门做了一次沟通，大家交换信息，发现它已经不是趋势，而是今天的一个现实。过去的并购大量的来自出售方。今天的变化就在于竞争力，如何培训新的竞争力？这种行为是我们一种良性的进入资本市场的变化，我觉得这是最可喜的事情。

这一点我想应该是得到我们行业中共同的去关注，我们刚才谈了两个部分，一个是我们这个行业物业管理，我们不应该忽视，尤其应该的关注房地产行业物业管理行业之外一些行业的变化。我们假想我们会不会出现这样的情况，用工的时候，工人素质越来越高，今天我们用一些不太礼貌的话，可能大量的农民工做一些技术工。第二大量的操作让我们自己感觉是有很大的风险，因为你并不知道他做什么，是否严格按照流程去做，在这样一种完全在人的操作下，所采取的结果，会有多少风险和隐患出现呢？我看了东方广场，两百多个动组，能不能操作好？一旦出了问题我们怎么办？在头十你不能解决的时候，后十你只能坐着看，这些问题率先提出的不是物业管理行业，而是国家电力行业，他们面临同样的问题，但是这个问题会得到解决。

我知道全球的几家公司在联手解决这个问题，而今天他们的关心物业不动产市场在这方面如何运用科技的手段来得到一个有效的方案来解决它。这些问题，对我们得到的改进，对我们行业的成长，对我们竞争力的提升，得到一个极大的提升。包括我们看到的设计单位都在纷纷开始进入这个行业，跟这个行业发生一些关系。另一家上市公司在青岛，大家都开始在思考什么？在这个产业链上，一方面给我们带来更多的压力，同时也可到一些亮点。我想我们看到另外一些，当其他行业出现变化的时候，会带来什么？资源合作模型的创新，这些创新我想可能思考的价值不低于上午的讨论，可能会带来物业管理行业真正的爆发性的成长。

另外我想分享一个今年听到的的一个事情，今年三月在新加坡召开了一个全球业主大会，全球五百强在一起开会，今后他们在跟商合作，我指的是物业管理公司合作的时候，他们不再基于成本而考量这家公司，而不仅仅基于这家公司的好坏而考虑。我就介绍到这里。谢谢大家。

【主持人】：感谢于总。下面有请港联物业（中国）有限公司董事鲁军先生为我们带来主题为“中国商业地产运营服务的探索实践”的演讲，有请鲁董。

港联物业（中国）有限公司董事 鲁军

【鲁军】：大家下午好。我们港联是独资的物业管理，我们是因为在香港收购，当时上市的主要目的是打造中国的房地产服务商，感谢于总给这么高的评价。我今天讲的是中国商业地产的实践探索。中国的服务管理发展30年，已经走到一个新的十字路口，处于这个路口的物业管理企业由于我们和地产代理商和我们集团整个产业房地产服务产业链的一个沟通，那么我们认为是必须要沿着产业链的上游，积极寻找更大的发展空间，才能拓展公司的经营渠道，逐步实现由粗放向增长方式转变，就是说我们在商业在服务探索，我们就在商业地产这块做了一些新的尝试。

那么我们为什么会来考虑商业地产呢？因为中国房地产正在进行深度的变革，地产商已经纷纷寻求新的方向，以谋求长远的发展。经过十年的飞速发展，中国房地产已经进入到一个标志市场成熟的转型期，行业资源深度整合，领域拓宽延伸，成为行业聚集点。而随着大方向的改变，我们地产商对于地产的运营服务有着新的需求。那么中国房地产的调控力度的严厉，现在我们也感觉到一个严冬，而商业地产具有商业需求为主驱动的、不具备民生属性，以获取租金为主要盈利手段，成为中国各大房地产商的均衡点。我们可以看到万科、保利都在向商业地产方向做一些新的尝试。另一方面一些专注商业地产的企业，也在更新新的商业模式。以万达为例，进入第三代产品的时代，万达第三代经营模式与前两代相比具有战略。只租不卖，第二是经过市场检验出来的科学，研发第三代产品，第三创造订单产品，除了工业园区以外，商业地产已经慢慢显示出力量。对物业的需求呈现出多样性、工业园区及总部基地对当地经济发展起了重要的作用，无论是商业地产还是企业总部基地，都属于资产私有企业，这些地产需要运营，对一个企业的综合实力提出了更高的要求。

那么由于更高要求就催生了中国地产运营服务的新思维。随着中国房地产的转型、创新，房地产商对地产运行服务也有新的思维。发展商希望与专业服务公司强强联合，进行战略合作。第二、越来越多发展商开始对商业运营及特色物业有需求。第三、发展商对项目全程运营服务的需求越来越大。物业水平在一定程度上更受到人民的高度重视，在当今同质化严重的时代，发展商为了赢得市场，越来越重视个性，除了企业本质提醒之外，企业之间的差异化竞争越来越体现在服务品质上，一个项目，一个特色，一个特色一个品牌的差异化发展，也成为众多发展商要求的。实践证明，为每一个地产项目量身订做，很受业主的欢迎。

虽然这些的创新和统一服务相比付出了管理成本更大，却获得了千金难买的口碑。从拿地到动工全面进入到项目集中，未来的中国地产服务市场可以说更为多元化、专业化，这对于各大专业同仁来说，既是挑战也是机遇。那么一直以来，准确把握行业发展的同时，引导客户需求，创造服务模式。为此我们积极为商业运行的发展构建团队，我们按专业化、规范化实施专业化服务。从拿地到评估试验，我们可以整合我们整个集团的从产品研发部，市场研究部，营销策划，我们可以由我们来统筹他们，可以给我们提供整体性的服务。使整个产业链大家共同为商业服务，同时我们也在新世纪做出了四有责任的新人，并以培养岗位需求的人才。在保持传统物业的地产上，我们在商业运营上取得了一定的成绩。

2011年11月10日，港联与银泰置地集团达成大区域战略合作的框架协议，为银泰在华中、华南、西南区十余个省市的房产开发项目提供全程物业服务。港联物业（中国）总部成立了“银泰事业部”，建立高层定期沟通制度，全面展开与银泰集团的战略合作。

过去30年，无论物业行业发展如何，都已经成为封存历史。未来30年，才是决定企业发展与命脉的关键时期。

2012年是物业行业下一个30年的开端之年，港联物业（中国）希望以自身行动及与各界的共同努力，推动物业行业的发展。

港联物业（中国）会紧紧握住这个时期的每个机遇，通过与各界的携手，为物业行业的发展贡献一份力量，共赢物业行业未来30年！谢谢大家。

【主持人】：感谢鲁董的精彩发言，接下来有请江苏新城物业服务有限公司总经理黄亮先生为我们带来主题演讲，有请黄总。 

江苏新城物业服务有限公司总经理 黄亮

【黄亮】：各位同行大家下午好。按组委会给我一个专题演讲的时候，坦白讲，我是受宠若惊，对我来说，我入行时间并不长，我作为一个晚辈做这个分享，其实给我压力大。既然指数研究院看得起我，我就拿出来跟大家分享一下。我按照我准备的材料分享一下。对目前市场的看法，中国物业行业基本上分三个层次，一个是五大行代表外资企业，主要是住宅的项目，就是在这个高附加值的领域，可以看到五大行的发展模式，包括一些代销，整体的租赁。我们第二个层次，在座的很多同行都是这样一种情况，就是有地产开发商通吃，万科物业、中海物业、保利物业，被实力强大的开发商，发展模式基本上专心做品质，及时亏损也会补充。第三个层次的公司也是我个人最敬佩的，就是纯市场化的物业公司，在劳动力成本不断上升的情况下，纯市场化的物业公司尤其敬佩。

我还是有必要介绍一下新城地产和新城物业，和一线的开发商有所不同，由于公司的管理层认为，上海无论是地产开发，还是物业管理都是品牌包地。说到地产业，我们还是走进来看一下战略协同，因为我们说物业统一集团下就是操作的方式可能有所不同。我们看到从整个的集团怎么看物业的业务，更多的是地产集团都把地产看成核心业务。如果是独立运作，可能是很成功的，我们也做了这方面的尝试。那么战略协同对集团总部的意义又是怎么样呢？是他们更多关注业务之间的平衡，增量组织的灵活性和抵御不确定性风险。总部应做协同效应的管理者，倡导实践一加一大于二，集体利益的化。这也解释了为什么同行问我，你们这么高的品质，你们这么低的物业费难道不亏损吗？亏损是一定的，但是亏损是由地产补贴的。

还有一个现状就是物业和地产关系现状不清楚，我也有这个感触。在同一集团，地产和物业的关系到底怎么样？其实我们说如果是独立运营都是群体，我们可能是兄弟关系，但之前我们可能是父子关系，还是伙伴关系，如果是伙伴关系，我们按市场的标准结算。在市场的情况下，却说不清楚。物业如果独立运行，协调起来比以前更麻烦，找物业的对接人也比较难，费用处理也比较微妙。不能指望从地产那里挣大很多钱，不要定很高的结算标准，对集团来讲，是操作的问题，但是他违背了市场的准则。

物业的声音是什么呢？独立以后与地产打交道也没有从前那么容易了，地产对服务的价格越来越敏感，要求却越来越高，好多情况下，物业提供了服务也迟迟拿不到。我们更多的是如何是传统的价值链，物业就是一个末端的环节。物业就是吃人家剩下的饭，所以地产可能存在的拿地、设计、建造、销售四个环节。协助性的价值链是怎么样的呢？我们希望把的物业服务环节闲置，一定要把前期的事情做好。然后包括我们在设计规划这一块也是很重要，我们在设计的时候，能不能少开一点门，我们做物业都知道，如果多开一个门，可能一年增加20万的成本，这是逃不掉的。五个人一年至少20万，所以我们在这个时候，在设计的时候，我们能不能只开一个门，然后车辆单向行使，就是客户油需求的时候，人行横道。在建造方面也需要物业介入，如果工程质量不好，客户是不管物业还是基层，都要管好。在销售阶段也有物业介入，就是现场服务。在客服阶段也要协商好，为什么我们今天有幸占在这个讲台上，我们在客服方面的投入是巨大的，我们每年请国际上最的满意度调查，以此提升我们服务的专业水平。

所以我们做了两种模式的比较分析，协同性的可以实现互补，供应商、或者物业的发展空间。前期介入环节，我们都是好筹备的。物业与地产怎么协同？首先要共享品牌，客户资源，是市场化演进的一个过程，进程的套路已经都很熟了，很多情况下，不是从产品上体现，要从服务上体现。所以在这一块，尤其最近一段时间，公司的董事长让我们参与地产的流程管理，让我们就把物业的一些思想，包括未来的一些便利性加尽情。

共享一个企业文化与知识技能，虽然在一个大的产业里面，但是它有两个不同的行业，所以我们必须做到相互支持、互补。地产的特点就是我们的单一大客户，的客户就是内部客户，就是地产。另外我们还有很多的机构客户，商业地产的，还有散户、业主，单个业主的需求是五花八门，我们需要做好，看出物业重要的资源。然后物业要应用自己的专业能力为地产提供服务、提供。还要深化前期介入，还包括拓展一些销售服务，智能化、绿化工程，这都是地产需要做的工作。物业公司你一年运转下来能赚多少钱，还不如开发一个楼盘赚的钱，所以我们觉得协同效应实现的关键就是物业对地产的服务要训练的提高，还有一个是地产和物业之间的往来业务、管理业务要同时市场化的原则来结算，地产要真正的实现互利双赢，并非一方受益的。

最后讲一点就是未来物业发展的趋势，包括我们观念的冲击，因为实际上在物业公司里面，我觉得一个合理的业务结果分三方面，一个就是我的主营收入，另外一个有开发商背景的开发商公司，第三块就是我们说的延伸业务，包括零售，包括其他的一些顾问，跟我们专业相关的一些。还有一个新竞争者的进入，他们有先进的物业管理经验和能力。还有服务费也有所变化。五块钱的服务和五毛钱的服务肯定是不一样的。还有技术不断的发展，我们现在物业发展到这个阶段，有一个很重要的前提就是我们必须得依靠技术手段来降低对人力的一个依赖，我们以前是劳动密集型的企业，但是我们现在可以看到，每年的工资标准都在上涨，如果我们再大占大量的人这个是不可持续的，利用IT技术，我们甚至听到长城物业把三级架构变成二级了，这个效率是蛮高的，在这个系统工程里面，区域化管理最终能够形成什么样的效应？还需要观察，我们现在也做很多的IT工作，包括我们的物业信息平台，也是通过IT化的流程的建立，希望通过这个体系，通过这个电子化来改进我们的服务质量。

后面也说到物业拓展，前面说到很多，这里就不多说了。一个行业两种心态，一种不断的牢骚，怎么去突破、怎么延伸，怎么能体现专业能力，怎么实现我的价值。所以这里面说到未来物业业务发展的构思，因为同我们现在来说，我们面临一个问题，就是确保核心业务，这是毫无疑问的，如果我们每年的压力巨大，有新增管理面积两百万方，而且其中两百万方里面有一部分是精装修，这个要求会越来越高。从另外一个角度来说，需要当前的业务和未来的拓展业务之间保持平衡的一个方法。这是行业的一些做法。