产业网讯：2012年6月9日9：00，“2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛”将在中国证券监督管理委员会北京会议厅隆重召开。与会嘉宾对话研讨：总结房地产上市公司十年的发展经验，探讨未来十年的发展策略。

2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛

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对话研讨：总结房地产上市公司十年的发展经验、探讨未来十年的发展策略

【主持人】接下来是对话研讨环节：房地产上市公司十年的发展经验，探讨未来十年的发展策略。首先有请主持嘉宾：国务院发展研究企业研究所博士范保群先生、中指研究院广州公司总经理张化学先生。

同时有请研讨嘉宾：

北京城建投董事会秘书副总经理张财广先生

新城控股集团有限公司执行董事副总裁黄茂莉女士

南京栖霞建设股份有限公司董事会秘书兼副总裁王建优先生

请以上主持嘉宾和研讨嘉宾上台对话研讨。

【范保群】这个研讨环节，我们回顾一下过去十年的发展经验，展望一下未来十年的发展策略。我们经常讲房地产的上半场十年，接下来听听他们对房地产的经验和未来的策略。首先有请新城控股集团有限公司执行董事副总裁黄茂莉女士，掌声欢迎。

【黄茂莉】我算是抛砖引玉，我在中场的时候才加入房地产公司的，所以有一点班门弄斧，我自己个人的感觉就是过去的十年，可以分为上半段和下半段，从房地产发展的策略而言，从05年到07年，整体的发展还是比较混沌的，但是机会很好。很多机会大家都总结了，包括人口红利，城市化发展，房改的机会，在那个时候，某种意义上，很多的房地产企业有一点摸着石头过河，但是在无意识中发现这真是一个大宝藏，这个行业有很多的机会。经过08年金融危机之后，某种意义上也可以说这个行业同质化，但我觉得也可以说形成一些共识，至少在过去的五六年，大家觉得比较行之有效的策略，总结起来，我觉得可能有几点，刚才很多也都提到过，包括像高周转、标准化。还有执行力是重要的，因为从公司的实际的经营过程中间，你就发现说，要能够做到标准化，要能够做到高周转，公司的团队是很重要的。利用整个房地产发展的地域规律，现在大家都觉得这个好像是这个行业到了一个调整期和转折点。

下一步怎么走？说实话，有很多挑战，也有机遇。我觉得短期策略可能两个方面，从短期看和中长期看。短期一到两年还会是一个驱库存、驱，目前的整个行业，包括我们企业库存压力很大。而且我们经过了08年金融危机这个周期之后，大多数房地产公司，都意识到库存和的风险，我觉得很少有公司会有这样一种期望，比如我手里货先存着，过两年行业的周期在上行的通道，为者获得更多的利润。对形势的判断，尽管宏观的调控可能会有一些调整空间，很可能会有饱有压，但总的来讲，对整个房地产行业而言，能够像09年有一个大幅的反弹，这种可能性就是说，也不能完全没有，但可能性比较小，在短期而言，驱库存和驱是很重要的。

，在过去的十年，大家拿什么项目、做什么产品？可能也就是赚多赚少的问题，我觉得未来可能真的在项目的选择和考察上会需要更考验整个公司的判断能力，我自己个人认为，未来你有可能真的拿项目，最后是不赚钱的，甚至是亏钱的，从某种意义上说，站在者的角度去考察整个项目，包括这个项目所在的地理位置，未来发展的机会，甚至和你的整体的产品的项目设计一起配套。

第二个我认为是业态的多元化，过去的十年，整个房地产开发商业还是以住宅开发为主，但住宅的开发容量的增长的确是未来的增速是在减慢，而且在未来的几年，有可能真的会到一个顶峰，从住宅行业来看，住宅行业新增的容量会有可能下降。所以从房地产行业的角度来讲，一个企业单纯依靠住宅开发，后续是比较难以存储的。另外一个方面，除了开发以外，后续的房地产公司对持有性的经营也是很重要的。这一点可能跟梁总的观点有一点不太一样，他认为很多持有性物业，如果你看他的租金率的确很高，但是整体的模式是不一样的，还是期待资本市场的改变，目前中国没有一个所谓的睿智市场，没有房地产信托的市场，如果有这样一个市场，你会发现这种持有的物业面临的是不同的者，是固定的一类。对回报要求也就没有那么高，从房地产企业的角度来讲，某种意义上来说，也是后续发展的一个必须的衍变、延伸。

第四点，我觉得就是说并购会是大中型的房地产企业发展的重要的策略，我刚刚提到，从整个是住宅房地产来讲，可能真的是整体容量，很可能已经快达到顶峰了，但是你看我们整体行业来说的话，行业的集中度还是低的。因为刚才提到去年全年，房地产销售的业绩是九亿多平米，我知道我们统计的前20位加起来销售业绩应该也就是八千多万方，所以实际上还是不到10%，从这个角度来讲，行业的集中度还会增加，对于一些大中型企业来讲，通过并购，通过扩大市场份额来维系公司本身的增长率，我认为是一个重要和有效的策略。我就主要讲这些。

【张化学】接下来有请张总跟大家分享一下，北京城建经历了房地产从起步发展到高速发展的整个过程，所以希望张总跟大家分享一下城建这么多发展的成功经验，还有未来发展的策略。

【张财广】谢谢各位给我这个机会。首先感谢在座的各位，在过去的十年，对公司一直的关注、帮助和支持，使我们能够在过去的十年当中，发展的比较稳健，连续在中国前十名里面，感谢。希望未来十年一如既往的支持关心我们。

接下来我按照一下主持人的要求介绍一下北京城建，我们上市的时候，地产禁止上市，我们是以施工作为主业上市的，随着99年上市以后，在2000年推出了叫财务制度变革八项议题，施工规模越大，人口越多，可能公司发展就举步维艰，利润越来越少。所以我们当时集团领导放弃了当时再融资的机会，把房地产资产给上市公司来，我们从2000年底到2001年7月份完成，当时在比较大的资产市场，现在讲很小。建了地产以后，我们当时很小，也就两三个项目，在北京，主要靠各界同仁的帮忙，加上我们自身的努力，我们经过十多年的发展，我们现在规模大概是二级开发项目13个，一级开发项目两个，规模很小，二级开发的面积大概在六百多万平米，一级开发面积一百多万，不到两百万，这么一个规模。谈经验谈不上，我们集团是北京城建控股的一家上市公司，我们一贯坚持一个原则，就是风险控制是位的，刚才主要讲到我们经过地产调控。

从06年接任这个副董的位置，我们尽可能的不去举牌拿地，要通过公司跟政府的合作，通过一二级联动的模式实现扩张。所以我们总体感觉，我们的压力相对小一点。所以我们在最近一两个月市场比以前好一点，销售汇款多一点。我们总体上感觉量身裁衣，我们有多大能力去做多大事情。从09年开始，融资已经停掉，对我们的发展也做了一些新鲜血液，在过去的发展，主要来自各界的支持，还有公司对风险控制的控制度比较好。所以才能够连续在稳步增长，我们现在大概四百多个亿，我们资产三百个亿这么个水平。我们将近稳步增长，调控以后进入稳步增长，所以叫薄利也好，叫微利也好，对未来十年地产行业的发展，我们还是依然看好。但是关键就是过去以住宅为主，现在向旅游地产、健康地产发展，正在探讨研究。我们总觉得光依靠住宅的话，可能太单一，现在我们公司也在专门成立了一个产品研发，对我们过去的一些产品做一些总结，对未来一些产品做了一些规划。在未来十年国家调控以后，房地产的前景我们还是依然看好的。谢谢。

【范保群】刚才北京城建讲述了一下城建成立的过程，还专门提到我认为有两个关键词，一个是他们的转型，从过去施工，后来进入房地产的置业。还有一个关键词金融在整个公司发展的作用，这可能也是作为房地产企业能够有一个共识和可以接见的共同经验。

接下来有请南京栖霞建设股份有限公司董事会秘书兼副总裁王建优先生谈一下。

【王建优】谢谢主持人和各位朋友。我也没有做准备，我想和我们在座的大部分公司一样，都是上市企业，我谈一下自己的看法。我们是中小型企业，我们现在主要在江苏三个区，还有一个是南京，南京大概增长50%的开发规模。第二我感觉跟我们在座的大企业相比，我们发展速度方面，我们还是有差距的。规模还比较小，但是反过来讲，我们比较稳健，我们自身保持着07年的规模，没有下降。我们在07年之前，我们上市是02年，我们应该说跟行业发展速度上，基本上保持人均50%的发展速度，08年我们保持一个稳健的发展。现在栖霞我们下一步从我自己的感觉，我们还没有形成一个完全清晰的发展思路，我们还是中长期看好房地产市场，所以我们还是坚持以住宅开发，以中偏高的档次开发为主。

第二我想就是想围绕我们住宅开发持续的上下游，尤其上游产业，我们会积极关注，注意市场。我们去年相关产业也是看好，近期我们也在积极关注我们的合作伙伴，一些行业企业。也就是说围绕主业会适当做一点。

第三应该从去年以来，我们加大了保障房的建设，因为从我们的判断，就是从未来的相当长的时期，保障房建设是政府重中之重的任务，我想我们应该也算控股的上市公司，我们也应该履行这样一种义务。所以我们从去年开始，我们加大了保障房的建设，我们去年开工有将近110万平，我们前面还做了50万。我们后边如果政府有需求，包括自己资金有保障，以后会再开发。

另外一个方面我想就是说，我们从近两三年以来，增加一些商业地产，与政府政策配套，应该说我们从中长期来讲，我们还会进一步加大。其他的没有更多的东西可以分享，谢谢大家。

范保群：我的搭档广州公司的总经理张化学也是业界人士，我们听听他的看法。

张化学：刚才我提到城建从上市到现在这么多年经历的这个过程，是中国房改以后，应该经历了十多年的时间，经历了起步、发展等整个过程，我们上市公司在这个过程中表现的相对来说比较好的，不管抓住发展机遇来说，在调控过程当中的话，基本上做到行业的标杆作用。我就不多说了，还是请范老师给我们做一个总结吧。

范保群：好，我们这个环节里边的话，几位房地产界的专业人士，和我们一直从事房地产研究工作的张化学，对过去十年、十年经验做了一些分享，也对房地产的发展也谈了他们的看法和一些策略，我想作为研讨的一个小结，有三方面，从大家刚才提到的内容中，可能概括为三个方面，跟大家做一些参考。

方面是几位老总从过去的十年多从摸索到形成一个共识，这是一个共性的特点。我们过去对房地产比较模糊，但是我们现在越来越清晰，越来越有更多的共识，大家在发展的策略上，也有一个共同的看法，过去我们是快，那么接下去可能是稳。有一个稳的趋势的转变，这是我们今天总结中的部分，从摸索阶段向共识发展，向房地产稳中长期发展思考和探索。

第二方面几位老总还有一个关键词就是转变、转型，一直体现，从刚开始进入业界，他的做法到他现在的产品结构，它的整体的区域的分布等等，都出现了很多变化和转型，这是接下去也是一个重要的趋势。而且大家在提到不仅有商业性的结构，而且还有很多涉及到民生和社会的结构，这就是保障房的一些建设。从这里边也可以看到房地产商和过去比，还一直在转变、转型和调整中来不断的发展，接下去房地产市场可能要进一步的体现转变和转型。

第三方面是我们自己发挥的，我认为作为今天这个题目，是可以的。我们经常提到的关键词是上半场、下半场，但是在房地产实际经营中没有上半场、没有下半场，不是球赛，也不是我们今天这个发布会，房地产的企业经营过程是一个长期持续的过程，一直都要不断的进行探索，不断的思考和研究，找准方向，通过扎实的经营，使房地产不断的发展。正像上市研究一样，经历了十多的年的研究探索，不断的成果发布，不但的在市场上进行测试，走到今天，取得今天的成绩，对于房地产企业也是这样，接下去还有更多的扎实的内功持续的工作要做。这也是房地产企业还有更艰巨的任务和光辉的未来原因所在。我们也祝愿房地产企业在市场调整中获得新的方向，取得新的成绩。谢谢大家。