产业网讯：2012年6月9日9：00，“2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛”将在中国证券监督管理委员会北京会议厅隆重召开。摩根士丹利董事总经理梁耀文先生发表演讲：未来十年中国房地产市场发展趋势预判及房地产上市公司策略建议。

2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛

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摩根士丹利董事总经理梁耀文

梁耀文：大家好，感谢给我这个机会，首先要感谢获奖单位。在这跟大家讲一下未来十年房地产市场发展趋势预判及房地产上市公司的策略建议。过去的十年是十年，刚才莫教授都讲过，在我们房改之后，在我们城镇化，货币政策的推动下，都有很强的增长。所以在建的增长率差不多20%，销售其实不到12%，增长的速度蛮惊人的，每一次我到海外，我们10里头，过去十年以来，通过库存的上升，我们也有了盈利。我们主要的香港上市的公司，我们用总的资产、净资产来做一个比较，大概是四倍左右。有个别公司到五倍左右，这是高的增长。每一块钱的资产里头，只有大概两万多是自己的，其他的都是借的。其实银行的贷款，贷占到我们资产的资金来源，占比比大家想象的要少，估计是20%到30%，一部分在预售。这是不是能够继续持续？这是一个很大挑战。

第二就是由于高增长，一方面我们买了很多地，我们希望尽快的转出去，转出去来得到一定的资金再去买地，周转本身如果单看我们资金本身确定收入，结转收入还是可以，但是如果有和约销售的话，达到35%，其实我们增长很快。

第三也是因为价格跟有效资金还是很高的，也支撑了我们整个行业的发展。这种情况能不能持续下去？其实我们觉得跟大家讲的主线有点像，是不能持续的。虽然美国过去很多的上市公司基本上都在强调一点，就是高周转，但是高周转的背景是什么？就是市场本身也有容量去吸纳高周转出来的货量。但是我们这样全球化的进程，其实我们现在已经达到50%，城市化率还是在每一年，一个百分点左右的上升，但是以百分比来讲的话，从30%到31%跟50%到51%差不多慢了一半。

另外一个就是人口红利，自70年初开始，日本人口红利开始下降。需求同事也开始下降，由占GDP近54%下滑到近44%，消费需求增加。但是在70年代之后，又往下掉了一个档，整体比较低。资产价格仍然在80年代出现大型泡沫，随后带来迷失20年我们大概是2015到2020就到顶了，我们整体的的占GDP的比重希望是慢慢的下，这不是一个恐怖的事情。其中一点，我们本身有一个心理准备，在资本人口结构环境，城镇化的在下滑的过程当中，我们是慢慢下滑的。我们现在库存相对以前来讲多了五到六个月的，当然实际上来讲，可能比这个还要多，因为过去六年的平均的销售增长有12%，所以缺乏明确的增长的情况下，我们需要的库存更少，究竟我们需要多长时间才能够回到一个比较可持续的控制的水平？我觉得就需要再加一点判断跟努力。

但是有一点，刚才提到一点就是说，为什么我们这个行业过去这么多年增长这么好？我们的市值大概只占到两倍，翻了一番，香港的大概增长20%，香港的头几位，他的销售金额增长42%，国内上市增长15%，很明显，我们市盈率大幅下滑，首先对是担心的。另外一点整个行业本身的股价跟什么最有关系呢？就是跟库存的月数。如果库存月数上来的话股价就下来，如果库存月数下去的话，股价就会下去。所以大家如果希望能够进入资本市场来做融资渠道，或者是支撑大家未来的发展，我觉得库存是一个很重要的事情，大家要好好思考。

香港公司基于本身他们是怎么样呢？香港本地的房地产大概在10%左右，右边这个图大概在14%到15%左右，是比较低的。资产周转率也不是很高，大概在12%左右。就算是我们整体的资产周转率，我们的下来的话，只要我们的产品，我们卖出的价格能弥补，我们的还是一个很好的水平。不一定卖到香港房地产开发商这个水平，我们现在差不多四倍的增长比率，降到比如2.5倍，然后我们从买地，从新开工等等，有所放慢的话，但是我们能够获得一个比好的业绩。

当然下半场最关键的一个，也是最不确定的就是政策，说实在的有保有压这个事情是不可持续的，违反市场规律。现在好像把的焦点都是在钢需，再搞下去。第二老是拿你的东西做，我们真的把我们人均收入都提到一万，不用一万，八千也是挺先进的。我们还是要钢需吗？我们需要改善型和型的。我们应该呼吁在这一轮调整之后，而且同时让大家调整库存完之后，政府如果能够放松，我们对于这个行业市场化的调控，这个行业我觉得能够好的发展，首先我们不需要做这么快，因为首先需求还是在放荡的水平。第二改善型的需求越来越大，用量有所减少，但是部分有所增加。所以从这个角度来讲，大家虽然可能未来短时间，两三年甚至四五年，大家的主旋律还是在如何增加自己的周转率，如何控制成本、如何做一个标准化的模式，但是更长期的话，我觉得应该有各自精彩的模式，因为过去十年以来，高，现在都是标准化，高增长。未来我们需要建立自己的品牌，建立自己的部分，哪怕是自己本身有目标，好的特色，或者是精装修好。究竟房地产公司现在是多做精准房还是多做精装修，我觉得应该提高精装修的部分。

另外一个误区，我想在这边强调一下，好像两年前左右，很多人就开始说了，我们要多做商业，多做物业，我们看在香港上市的里面，如果市盈率的一家可能就是商业的一家，使大家又模糊了。就算是香港本地，就是右手边这个图，他的物业收入比例也是在15%到25%之间。并不是物业都可以持有，你持有的话，是你的一个成本，使你自己本身资产周转会更低，使自己的资产会很低。因为我以前做过，最的地段，确实有租金调上的，但是拿地的时候，地区政府就说不行，因为我要一个长期的税金收入，你拿10%、20%去做商业地产，相关的地块你只能做一个社区的商业，社区商业如果你把定价都放进去的话，你的只有5%就不错了。我们刚才提到，我们的净利润率是15%到16%左右，的卖掉，我们钱赚回来了，也就是头一百块，如果地块10%到20%都是商业，只有5%的回报。连你的利息都保不住，这就是你的沉淀成本。

大家如果真要做物业的合，必须要跟你自己本身的规模、跟相关的资产现金流，跟整体的周转率得到匹配，不是本息都可以持有的。再有一点，我们的产品，运营的策略之外，另外一个就是我们如何做我们的资金，做我们的融资。这个图比较乱一点，左手边是国内外海外的融资成本，右边是香港跟上海的融资成本。现在海外的融资很低，有一些国企基本上是3%左右就达到海外银行贷款，这个当然很好。但是我们到高息债，可能要达到15%以上，风险比较高一点。国内来讲都是在银行的基准利率10%到30%，这比海外的银行要高。我是鼓励大家，你不一定用，但是你要尝试一下，这会拓宽你自己本身的融资渠道。当你需要的时候，你会有选择。所以如果知道的话，以后的资产都可以做调整。

所以如果有新的商品出来，应该多尝试，每一个品种的融资等等，其实都不会比另外一个低，这是看市场的。所以在适当的时候，用适当的企业结构来做适当的融资产品，对大家以后，对成本都会有利。到最后我觉得要总结的话，我们过去十年都是一个高增长的时代，往后十年，对未来的增长需要有一个调整，变成一个稳定的增长，在面积来讲，可能是一个负增长，如何抵抗相对的量，从大家的产品提升，要多尝试各种融资。今天的时间有限，我只能做一个简短的介绍。谢谢大家。