产业网讯：2012年6月9日9：00，“2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛”将在中国证券监督管理委员会北京会议厅隆重召开。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰发布2012中国房地产上市公司研究报告。

2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛

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北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究总监蒋云峰

蒋云峰：大家好，很高兴在这里把上市公司研究报告做一个发布。分两个部分，一是中国房地产上市公司发展状况分析。二是中国房地产上市公司发展前景展望。

方面经营状况，收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。点营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显。2011年，房地产上市公司的营业收入继续保持增长态势，但增速大幅下滑，全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为53.50亿元，同比增长14.37%，增速较去年下降了18.58个百分点。营业收入前十的房地产上市公司占总营业收入的比重由2010年39.76%提升至2011年的43.99%；与之相对的是，35.19%的企业受销售不畅影响，营业收入出现负增长，这一比例较2010年增加了24.56个百分点，企业间的差距再度拉大。

第二点净利润额达历史高点，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。2011年，沪深上市和大陆在港上市房地产公司的净利润继续上升，但增长幅度出现明显下滑。全年，沪深及大陆在港上市房地产公司净利润均值达到10.03亿元，同比增长14.77%。受益于2010年及2011年上半年结算均价的上升，沪深及大陆在港上市房地产公司毛利率分别提升至39.94%、41.35%；但由于销售费用高企、融资成本激增等因素侵蚀了企业的利润空间，净利润率呈现下降态势。

第二个方面是股东回报，表现为实际回报稳步提升，财富创造能力面临挑战。点净资产率再度提高，有效保障股东水平。2011年，受益于盈利规模的扩大，沪深及大陆在港上市房地产公司净资产率均有提升，其中沪深上市房地产公司提升1.27个百分点至12.70%，大陆在港上市房地产公司则达到18.95%，较2010年提高1.19个百分点，同时，沪深及大陆在港上市房地产公司每股均值都较上年提升了0.02元。可见随着房地产上市公司整体经营能力与资本利用效率的提升，其股东权益的水平逐年提高。

第二点资金成本快速上升，经济增加值（EVA）普遍下滑。2011年，沪深上市房地产公司的EVA均值为1.47亿元，同比降低14.04%；大陆在港上市房地产公司全年EVA均值降至7.10亿元。EVA均值的下降，原因在于：一方面，随着上市公司经营规模的扩大，投入资本规模持续增加，但并未创造相应增速的；另一方面，加息带来的加权资本成本率提高是资本成本上升的重要原因。

第三个方面财务稳健性主要表现为债务压力持续加大，现金流困局待突破。点有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕。房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势：截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点。2011年，沪深上市房地产公司与大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%，均提高3个百分点以上，其实际的债务压力进一步加重。

第二点回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”。2011年，房地产上市公司全年每股经营现金流均值仍为负值。其中，沪深上市公司每股经营现金流均值为-0.44元，大陆在港上市公司每股经营现金流均值为-0.42元，略弱于2008年的水平，现金流趋紧状况更加突出。目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现“入不敷出”状况，行业整体运行风险加速累积。

第三点存货规模快速攀升，资产减值风险加大。2011，沪深上市房地产公司的平均存货达98.17亿元，同比增加35.93%，而大陆在港上市房地产公司的存货均值达到268.72亿元，同比增加38.37%，达到近3年的高点，面临较大的去化压力。存货占比的提高进一步削弱了房地产上市公司资产的流动性，同时，也加大了资产减值风险，明显影响到房地产上市公司经营规模的稳定。

第四个方面价值主要表现为估值水平仍处低谷，龙头上市公司价值凸显。点房地产上市公司市值仍处低谷，上行空间可期。2011年，受政策面与基本面影响，证监会房地产指数全年下跌21.91%，跌幅超过金融保险业12.67个百分点，在13个行业中跌幅排在第五。2012年2月以来受市场回暖影响，房地产板块指数较年初大幅上涨25.08%。

第二点房地产上市公司估值抑或触底回升。2011年，房地产上市公司股价持续走低，并在低位震荡，沪深及大陆在港上市房地产公司的市盈率和市净率均接近3年来底部。在政策面基本见底与股价低估的双重影响下，未来房地产上市公司有可能实现连续上扬的估值修复过程。从中长期来看，主营业务增长良好、财务稳健的地产龙头企业，未来业绩增长稳定，成为者普遍关注的对象。

第二部分是上市公司一个发展的展望。个方面是上市房企加快二三四线城市布局，积极迎合住宅刚性需求。改革开放以来，中国城市化进程的速度达到同期的2倍，但是，相比当前主要发达国家80%的城市化率，我国城市化水平仍有很大提升空间；是部分二线城市和三四线城市的城市化水平普遍较低，未来城市化水平将会继续提升，对于的房地产上市公司来说，通过重点布局，发展巨大。另一方面，在限购限贷政策的环境下，住宅刚需成为市场主力，房地产上市公司积极顺应政策导向及市场需求，优化业务布局与产品结构，引领行业的未来发展方向。

第二方面积极探索业务转型升级，继续引领行业可持续发展之路。房地产业转型升级是由我国经济调整结构、转变增长方式、进行产业升级、确保社会稳定、以及中国经济可持续发展的历史使命所决定的。房地产上市公司积极转变经营领域，整合多元化业务，创造和发展新的市场需求，不仅使企业在未来获得更强的竞争力和生命力，也将引领行业的可持续发展之路。

2011年，房地产调控政策持续深入与细化，受货币紧缩及限购政策影响，尽管中国房地产上市公司经营业绩再创新高，但财富创造能力有所减弱，资金压力持续加大，财务风险进一步提高。房地产上市公司通过积极调整经营发展策略，完善产品体系与业务布局，强化运营管理效率，依然取得了骄人的业绩，表现出较强的财富创造能力和较高的价值，领先持续扩大。

在宏观调控下，房地产市场机遇与风险共存，房地产上市公司作为行业的中坚力量，应紧跟政策与市场，抓住机遇加快转型升级，努力通过业绩的增长和效率的提升，为股东与社会创造更多价值，引领行业的长期稳健发展。谢谢，我的报告完毕。