产业网讯：2012年6月9日9：00，“2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛”将在中国证券监督管理委员会北京会议厅隆重召开。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生发表演讲：2012中国房地产上市公司研究方法体系及十年房地产市场变化启示。

2012中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司十年发展高峰论坛

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北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉

刘洪玉：大家上午好。这是我每年的一个任务，我来向大家介绍一下，研究背景已经说过，我们已经做了十年，十年能坚持下来，而且能够越来越受到重视，一个方面是我们研究组本身坚持不懈，再一个就是来自各位的支持，我们研究过程当中，提供数据是最基本的条件。当然刚才说了上市公司都也年报，还有很多数据需要我们进一步的核实。我们的研究对象主要还是在大陆、沪深两个交易所，还有在香港上市的房地产公司。那么这个就不多说了。

我们的方法体系也还是在过去连续工作的基础之上，结合当前我们国家行业和市场的状态，今年做了两点改进。个就是为了更加全面的评价房地产企业的价值，那么我们研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等基本面分析上市公司的资本市场的表现以外，我们还增加了企业投入资本的分析。目的是希望更好的评估企业资金使用的效率，对者决策能够提供一些参考。

第二个改进就是我们随着行业资金链趋紧，有效去库存成为上市公司规避风险的途径。为了更合理的评价房地产企业的财务稳健性，2012年研究组新增了存货占总资产比率来评价上市公司的财务稳健程度，为者提供准确、全面的评价结果。那么这种变化会给我们企业带来什么影响？这也是我们不断深入研究的问题。那么我们在关于的研究，一个是综合实力的。我们这个实际上是依据上市公司的经营规模、财富创造能力、财务稳健性和价值评价为基础，然后找出我们综合实力产生的结果。然后经营规模的评价，主要是以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为指标,评价中国房地产上市公司的经营规模。10研究组沿用了2003-2011年连续使用的财富创造能力EVA评价理论和方法，第十次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价。

莫总回顾了一下十年的结果。我再总结一下十年房地产企业另外的一些特征，就是主要是从它的发展的布局等等这方面。那么我们看房地产企业经过十年的发展，我们说首先是业绩增长显著，布局范围大幅度增加，这个表就是一些主要代表性的企业，它进入城市的数，销售额的变化。确实领军企业增长的速度超过了平均速度。他们2006年达到峰，他们住房套数达到五万套，去年是一万五千套，净资产股东权益从80亿美元，2011年变成了18亿美元，去年亏损减少，比前面几年有所减少，亏损幅度减少，但是还存在这样一个过程当中。所以实际上是连续五年在缩水。

近年这些企业在三四线城市占地显著上升。这里有两个图，可以看出来，我们选了20家代表性的企业，他们在一二三线城市拿地的面积和购地支付金额，我们可以看的出来，实际上黄的三线城市在不断的增加，但支付的金额变化相对的没有面积变化那么大，主要是三线土地价格比较低。而在一线城市购地的面积在迅速的减少，当然金额还保持很大的份额，这里面主要是因为价格偏高。

我们还研究各个城市吸引力的评价，大家在选择，因为我们说房地产企业的策略里面怎么选择区域城市，怎么布局，是个很重要的方面。我们发现东北和中西部的城市，对房地产开发的吸引力，然后还在上升。那么跟传统的我们三个大的经济区域长三角、珠三角环渤海的差距在缩小。这里面有些城市，比如说烟台等吸引力，它们表现很突出，这个我有专门的报告。然后房地产开发这一块，二三线的增速远远超过一线城市，而且占比增加。过去我们经常说，把我们国家房地产基本上覆盖了，现在看来，我也是次看到这个统计，就是一线城市实际上它的份额还剩下12%的，实际上我们大量的都在二三线城市，所以这样的话，也标志着我们原则讲房地产行业，从区域发展的状况来看，我们说美国先从东部、东北部、然后西部再回到东部。这也是我们房地产市场区别于像香港、新加坡这些小的区域的市场一个重要的特征。

另外销售，三线城市的规模和占比也是持续增长，跟是对应的。就是一线的销售不管是从金额还是从销售面积也好，也是在不断的下降。一线商品房销售的面积这一块，就是一线的规模，我们发现人均销售面积降幅是的，二线在这两年基本稳定，三线城市持续增高。

那么我们也找了一下人口跟销售的关系，我们发现常住人口超过1000万的城市中，石家庄和临沂年均销售面积分别只有425万平方米和355万平方米；保定和南阳的年均销售面积均低于250万平方米，随着这些城市更多人口住房需求的释放，当地房地产市场将有更大发展空间。常住人口越多，销售面积越少，应该是更有增加的。

另外我们看居民的储蓄与销售之间的关系，我们说高储蓄会带来一个强劲的购买力。那么东中部短期会受到一些压制。但是我们说东部和东部的二线城市潜在需求的大，而且购买力也比较高。人均销售面积低于市场，受到调控的一些影响，受到一些制约。而部分三线的城市储蓄收入高，但购买力仍不足。我们还要看人均储蓄高的区域，人均的储蓄，高储蓄才有高的购买力，这也是大家在选择区域的一个重要的一个方面。

刚才实际上也提到了我们房地产企业在存货的规模高，我们公司从利润、从总增产都高，但是市值还有两倍多的变化，一个很重要的原因，跟我们的房地产行业的生产特征有关系，就是说比较多的未出售的产品和原材料，这些东西受到市场价格变化的影响，所以这个时期也有很多人会担心，会给企业带来很多的风险。我们也做了一些研究，我们得到的结论是这样，我来简单说一下，我们研究的样本企业的存货规模确实处于高水平，2006年1季度至2012年1季度，在住房价格持续上涨的大背景下，房地产企业倾向于增加存货持有量。2012年第1季度样本企业的实际存货价值比率均值达到了0.68，处于较高水平。这是一个结论。

第二企业存货增加可以增加获利空间，这是我们过去希望有存货提供更多的钱。2006年1季度至2012年1季度间，房地产企业通过增加存货获得了存货实际价值较账面价值上涨的利益，表明在房价持续上涨的市场环境下，存在企业存货价值增加、资产增加、获利空间增加的规律。这是我们在过去研究期间里面发现一个这样的规律。

第三企业存货规模增加也导致风险增加。住房市场存在景气循环规律，在房价进入下行通道时，往往也伴随着交易量的大幅度萎缩，存货变现能力下降、价值受损，高存货企业的短期偿债能力被大大削弱，甚至可能出现短期偿债能力不足危机，引发房地产开发贷款的较大规模违约，对金融体系稳定性带来巨大冲击。实际上存货应该是保持在一个比较合理的范围内。

另外我们对上市公司现金持有的行为我们也做了一些研究，我们做了一些分析是这样，国有企业倾向于持有过量现金，资金利用效率较低，形成资源浪费；非国有企业一般表现出轻微的过量，现金持有量平均来看略显不足。很多的开发企业更加短期的注重短期的把握，希望扩大市场份额，保持市场实力。对现金的持有重视的程度还不够。在竞争的过程中又有相互效仿，整行业可能存在这样一个趋势，所以这方面，我们觉得可能还要去研究，来看看我们的现金持有的水平。我今天就讲这么多，谢谢大家。