产业网讯：2012年5月23日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在天津环球金融37层多功能会议厅隆重召开了“2012中国房地产百强企业研究成果（天津）发布会暨当前天津房地产市场形势研讨会”。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、复地（集团）天津公司营销总监赵明禄先生、万科天津公司营销总监赵彤先生等嘉宾受邀发表了演讲，三十多家百强房企代表与媒体精英参会，共同探讨目前房地产企业最关注的行业热点问题以及调控背景下的房地产走势。同时，会上发布了“2012中国房地产百强企业研究成果”以及“2012中国房地产百强企业天津突出贡献项目”名单。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士：高兴来到天津，再次做百强企业研究成果天津发布会，天津应该是由于离北京近，相对其他直辖市来说我们开发布会的机会相对较少，应该是我没记错这是间第三次来开这个发布会，几乎是三年开一次，在天津。今年为什么要在天津开发布会，其中很重要的原因，天津聚集大量百强企业，而且天津市场应该是相对目前这轮调控而言，应该还是总体市场还是比较稳健的。今天我也是代表主办方的三家单位对百强企业以及天津的房地产企业的各位老总，还有媒体界的朋友表示衷心的感谢！

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任 黄瑜

我们这个研究成果是由国务院发展研究，房地产研究所以及指数研究院三家单位共同研究的，这个研究已经持续了，应该说以来，确确实实得到了社会各界的广泛的认同，在上周IDG美国数据团也曾经是我们的股东，问我说为什么这些大的国内媒体当然不用说，因为国内现在媒体都需要的数据各方面比较多，国际的媒体像路透社、华尔街等等为什么会用你们相关的东西，我说当时我说有点说不上来，我可以问一下，后来我陆续问了相关的国际机构，后来他们给我的回答我觉得确确实实也是我没有想到的，他就觉得我们的研究无论是数据还是相关的研究成果，都有着很好的持续性，对于国外来说肯定要看这个成果方面看是谁做的，不用说这个相关成果是三个国内很重要的研究机构像国务院发展研究是企业，研究所是理论，我们研究院致力于实战研究，因为我们有比较充分的数据，还有遍布主要城市的分支机构，我们在研究领域也是很有的，另外一方面可能更重要是看怎么做的，是否能够持续，是不是一年又一年的完善，后来我们也确确实实回顾我们这些年的研究确实在间不断完成我们的研究体系。

从百强企业2003年开始，我们当初是2004年初发布的，当初是三个方面四个指标，到现在我们间不断进行完善，大概有七个方面33个指标对百强企业进行全面的系统研究。另外一个很重要的一点就是坚持数据说话，排除了一些主观人为因素，现在社会上很多，但是我们这个很重要的一点是坚持用数据来认真研究这个企业到底行不行，每年年底的时候我们会根据主要企业在的实际销售情况我们会筛选出来一些企业，把它的数据进行系统分析，我们优选一些企业帮我们填报数据表，填报之后我们会根据会计师审计报表以及系统数据库的交易数据进行交叉复合，最后看有没有问题，有问题的数据需要提供相关税票，最终符合没有问题的数据进入系统数据库然后进行系统的研究和评价。也就是因为我们坚持数据说话，也是因为我们在间不断的坚持，所以我们得到的社会的广泛认同。

首先各级政府包括发改委也好，人民银行也好，主管的建设部，国土资源部等等这些他们对我们的成果还基本上作为衡量房地产企业很重要的行业地位很重要的标准，建设部已经把我们成果已经纳入到他们信用档案体系，国内外金融机构在过去也是对我们成果进行不断的应用，的时候是农业银行对我们在2005年的时候就把我们的客户作为很重要的客户进行倾斜性金融支持。之后中国银行、工商银行、包括建设银行四大国有银行以及像交行、华夏、广发等等股份制银行都陆续在应用研究成果，来评判这些企业到底能不能给它贷款，能给多大的额度，基本上都在我们成果的基础上对企业进行相关评判。这个屏幕上显示的是各个银行发的内部文件。在间我们的成果得到社会的广泛认同与我们媒体宣传报道离不开。过去间媒体一共发布研究成果的报道有2500多条，其中纸媒1255篇，电视媒体报道有361次，网络媒体作出专题有710多个。这个确确实实报道量大，今年到现在为止相关的报道研究成果报道已经有将近200多篇。

同时，我们这些企业成果发布之后也被这些企业在资本上广泛应用，每年像万科、保利、中海大的企业，每年的年报中会进行相关的说明，我在过去一年取得了怎样优异的成绩，行业地位怎样的，包括逐步走向资本市场要上市的公司也会在招股说明中说明企业能力是什么，为什么在别的企业价值更高，这个确确实实我们这些成果在资本市场上也是得到了广泛的应用。

当然更重要的一点是我们在间我们的成果不断鞭策和促进这些企业不断的发展壮大，在2003年底的时候，我们这些百强企业市场所占份额市场占有率按销售额测算大概只有3.52%，到2011年的时候我们这些企业的市场占有率是28.05%，可想而知在这十年间，我们整个百强企业提高接近15个百分点，这些百强企业的销售额度均值从2003年底10.37亿，到2011年销售额均值达到165.83亿，可见，这些年间我们的企业增长还是迅猛的，单纯销售额增长15倍，是的企业像万科2003年底销售额63亿，去年底是1215亿，增长18倍。可见越大的企业可能在市场中整体的增长更快一些，而且市场集中度市场占有率更高一些，提升更快。我们百强企业的整体增长是高于行业的平均水平，而我们前十位的企业，刚才像我说的万科增长也是高于百强企业的整体水平。 

然后确确实实百强企业也是在天津进行了一个广泛的布局，到目前已经有36家百强企业在天津已经设有分公司，而且在天津取得了比较好的骄人的业绩。我们测算了一下，整个百强企业在天津所实现的销售额应该是在天津市场份额所占的比重大概达到47.21%，这是按销售额计算的。我们测算了一下他们在售的项目大概有84个，去年年底的时候卖了28567套房，实现了销售面积大概是332万平方米，实现的销售额391亿。整个天津去年商品房的销售额大概是829亿，所以所占份额是47.21%。这些企业已经有项目在售项目36家已经进来了，有项目大概有30家，在这已经开发并且有在售项目是30家，平均销售业绩10.05亿，这个数字你们也可以做一个参考，人家在天津做的怎么样，我们比较而言，当然北上广深另有区别，上个星期我们做重庆的分析，在重庆大概只有10亿，所以天津应该是百强企业在天津所取得的业绩还是相对骄人的，这个是数字，大家可以参考。

回顾过去只能说明过去，我们过去取得了好的成绩，我们今天这么多企业和媒体都聚集在这里开会，大家肯定更多关心包括今天会前以及我来的路上，我们天津的媒体给我打电话问了一些相关的问题，大家更多关注的是未来，我们到底天津市场走向会是怎样的。大家希望把握未来的形势，能做得更好。

这张图表是我们整个今年我们每个月的个工作日我们都会发布上个月的房地产价格指数，这是今年5月2日发布的100个城市房地产价格指数，从这张表可以看到我们100个城市的住宅均价环比和同比双双下降，是同比首次下降。其中环比下跌的城市100个城市有71个城市环比下跌，是值得关注的是我们十个大城市，保证北京、上海、广州、深圳、天津、重庆，武汉、南京、成都以及杭州，大概这十个城市我们是作为专门的挑出来单独做分析，因为有一线城市以及重点的二线城市，代表了各个区域的标杆城市，这十个城市的整体价格是环比和同比全部下降，是跌幅在持续扩大，值得关注的是同比已经连续第四个月在下跌。

从成交量来看，我们是专门选出20个代表城市的成交量进行了跟踪分析，这里包括北上广深四个一线城市、还有二线城市和三线城市，四月成交量环比三月份有下降，但同比去年同期是增长了20%。但是我们再看1-4月累计的成交量，和去年同期比还是下降了4%， 这张图表是1-4月累计成交量，大家可以看三四月相对去年同期都有所增长，但是1-4月累计量来说跟2011年比还是稍有逊色一些。跟2010年差的还是比较大的，同比下降17%。前几年还是比较低的水平。

我们再来看供应量，四月份整体供应量我指的是批准上市的供应量已经进入市场的供应量环比增长32%，可以看到我们四月的成交量相对于三月来说下降，但是供应量是环比上升，同比也是增长16%，1-4月的供应量相对过去而言也是一个低位，下降了。相对于2011年同比下降10%，相对于与2010年下降14%，由于四月的整体刚才说相对于三月环比供应量上升，过去累计市场存量比较多，所以市场存量还是仍然呈增加的趋势。

这是100个城市整体价格变化环境，成交情况以及供应情况。我们再看总体房地产开发经营指标大的宏观质量状况。首先我们看商品房，商品房销售面积和销售额，销售面积是同比下降了1-4月下降3.2%，销售额下降11.8%，住宅销售面积同比下降了14.9%，销售额同比下降13.5%。可以看到应该说不同销售面积和销售额的指标状况，可以看出住宅相对而言下降幅度稍大一些，从开发的情况来看，1-4月开发额同比增长18.7%，但是我们可以看到，我们住宅是仅仅增长了3.9%，增长幅度比较大是楼商业，楼增长37.1%，商业增长了34.2%，从共同区域来看，从增速上来看，东部地区的增速，但是有一点我们西部地区尽管增速仍然还是比较高位水平都在23.8%，但是增幅回落是的。我们再看看新开工的情况，新开工是三年以来首次出现同比下降，整个1-4月同比下降1.2%，是住宅同比下降7.9%，楼和商业用房新开工还是在增长的。

这个是的一些宏观的数据情况，我们每年都会对年初也好，包括每个季度都是会对市场进行系统的总结，并且对未来市场进行预判，对中国房地产预判很重要基于政策环境，目前我们的政策环境可以看到，仍然坚持宏观调控不动摇，这个是不用说的。大家都已经看到了，三令五申一直强调大的方向，最近有一点一再强调保护合理需求，各地确确实实也采取了一些相关的政策保护我们的合理需求，到目前为止大概有21个城市出台了相关政策保护合理需求，其中包括北京、上海、厦门、武汉、天津等城市一定程度调整了住房标准，常州、宁波、合肥、南京、重庆13个城市提高了公积金贷款额度，这样实际上一定程度能降低是首次置业的购房者的购房成本。同时还有一些地方做了一些减税和给予相关补贴，包括杭州、扬州大概有10个城市给了相关补贴，这个现在也主要是针对首次置业以及当地需求的房子。

我们的货币政策最近也有微调，主要针对首套置业房贷给予相关优惠，这是政策最主要针对的是在跟宏观调控不动摇的大前提下出台了一些相关的跟保持一致的保护合理需求的相关政策。从政府的角度来说，目前主要焦点还在房价，从目前大的指向上来看，如果房价降或者不调，调控是不会停止的。所以这一点应该现在逐渐也有这种共识，我们的预测就是对市场判断也是基于大的政策环境以及相关的经济增长发展的基本要求，来对房地产市场进行预测，这个预测是跟经济研究三年前做了动态模型，这个模型去年也得到了建设部“华夏科技进步”三等奖，每年我们用这个模型进行预测，同时每年进行一个系统的回顾和总结，根据我们这种模型的系统的预测，我们2012年预计商品房的销售面积仍然会在10.3-10.6亿平方米，相比2011年下降3-6%，商品房的价格相对于2011年整体房价会下降4-5%，这是我们一个大的预测。房地产应该仍然还会有所增长，但增长的幅度会有所下降，维持在12.5-18%之间，从需求层面来说，我们认为从各个预测大的指标上来看，价格会趋稳，包括四月份上升，包括成交量上升，与供应的加大是密不可分的，所以供应量的上升会带动一定程度的成交量的回升，但是总体仍然会处于相对较低的水平，不要预期有大幅度反弹，这是我们对需求的预判。

对供给来看，因为过去三年间我们卖的地太多，过去两年间开的项目也比较多，总体上的市场供过于求，但是不排除局部地区没有地，没有房子卖，但是总体市场会有供过于求的局面。但是有一点企业和开工的步伐会放缓，企业会以收代资，调整开工步伐。从土地量上来说，今年2012年供地计划有所缩减，与前些年供地量过多有很大关系，2005-2008年间每年实际供应量5万公顷，2009年到了8万公顷2010年12万公顷，我们到2011年实际供应到市场大概将近14万公顷，供应量还是比较多的，另外这些年我们土地的容积率又在提升，实际上形成的供应的面积是大的。我在这里举一个例子，芜湖每年过去三年间平均每年推向市场的土概是400万平方米，这个城市卖的是200万平方米，可以看一下数字这个量，今年也是因为总体评估之后，因为过去说房价上涨与土地供应有很大关系，使得市场的地还是多的，那么今年政府也是供需计划进行调整，但是我们预计也会在9万公顷左右。计划有所缩减，但是另外一方面我们企业拿地意愿不会太高，另外一方面最主要是最近卖房子，卖不好有很大的关系，没有像当初开发步伐那么快，所以会进行适当的调整，这里有很大的关系，所以拿地意愿不会太高。这样的结果土地市场的量价继续走低，去年土地市场价格相对于2010年有所下降，今年会持续的走低，而且议价率也会下降。从最近的企业的表现上，整体的市场表现上来看，我们十个大企业销售额和销售面积，销售额基本四月和三月稍有增长，同比增长31%，应该说这些企业一旦市场稍有回头他们就会加大销售，实现自己销售额的增长。1-4月我们这些大企业同比微降了0.7%，但是可以看到我们销售面积和销售额的降幅基本上超过了10%，所以他们仍然还是跑赢了大势。

最近他们销售业绩的情况，从今年整个计划目标上来看的话，应该是更加务实，基本上企业自己制订的目标大部分在确保稳健经营的情况下稍有增长，或者说索性保持去年的目标，销售目标总体来说还是比较务实保守的。策略上来说都是在积极的顺应市场，调价促进销售，基本上是这样的状况。

这个是这些企业目前的变化，从拿地的情况来看，整个前四个月累计拿地的面积是全面下滑，我们跟踪十个企业总共拿了1100平方米，每家企业100多平方米，将近四个月，同比下降了69%将近70%，而且支出也是谨慎，这张图表可以看一下，柱状图右手这张图可以看到，2009年这些企业每收100块钱拿90块钱拿地，2010年100拿48，2011年平均拿24块钱拿地，今年1-4月收100块钱12块钱拿地，这是谨慎的。四月份以来积极性稍有提高。

从商来说都优化自己的区域布局，不再盲目，第二市场需求不断调整自己的市场定位，鼓励在保护合理需求也采取了一些刚需的政策，会调整产品结构，满足这种人的需要来促进自己的销售，营销方面也是不断采取各种措施，最主要是加强产品管理，一定让企业活得久的情况下不断做大，从资金运作上来说，会采取各种筹资办法都在实施。

总体我们对2012年市场确实市场不容乐观，但也无须悲观，可以看到总体市场总量，刚才预计的销售总量还是在这儿，也没有那么悲观，还是需要每个企业市场还是有机会，但是看你怎么把握和寻找自己合适的机会，这是2012年，对中长期我们仍然对房地产市场是一个相对乐观的态度，我们认为房地产市场仍然还有比较好的发展前景，最主要是几方面：

一方面是中国经济增长的基本面，因为中国经济应该说相对其他国家来说中国仍然是一个比较好的发展机会，中国经济仍然还是不能说朝气蓬勃，但是也是在蓬勃发展的。另外一方面还有很重要的一点是房地产和中国的经济紧密关联，因为中国经济基本面在这儿，因为原来做过一些相关的测算和模型估算，中国的房地产大概和中国经济的关联度达到了90%以上，另外确实我们现在宏观经济的资金链是充足的，我们现在MR大国，去年年底我们居民的储蓄额大概有30万亿，而去年年底我们的房地产商品房的销售额大概5.9万亿，可想而知居民储蓄额是房地产销售的5倍，中国目前来说老百姓没有更多的渠道，改善自己的居住水平或者一定程度买房还是一个选择。

一方面是经济有基础，另外一方面是钱又多，最主要是老百姓包里有钱，对房地产还是提供了比较好的机会，最主要一点中国城市化的进程和我们行业带来了巨大的机会。包括去年年底根据统计公报城市化率只有51%，发达国家都是75%、80%，我们即使达到70%水平还有将近19个百分点，可想而知每年提高一个百分点，大概新增住宅应该有10亿平方米，城市化进程有些年不会是1%，有可能是1.5%，这样市场需求的总量还是在这儿。一方面老百姓手中有钱，经济层面也在这儿，另外经济拉动对我们行业有很好的机会。我们今天也是希望把这些数据提供给大家做参考，希望我们这些百强企业是在天津已经占据市场份额的大的企业能把握这一轮发展机会，能够做强做大。我们也是希望今年是百强，年年都是百强，并且也是希望大家共同努力，把天津房地产市场也好，天津城市建得更美，谢谢大家！