范保群:2012中国房地产百强企业研究的现实意义
2012-05-20 11:05:00 房天下产业网 来源:产业网
产业网讯:2012年5月19日,由国务院发展研究企业研究所,房地产研究所和中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在贵阳“乐湾国际”会所隆重召开了“2012中国房地产百强企业研究成果(西南)发布会”。此次西南发布会由重庆—贵州双城联动,重庆发布会已于18日召开。
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、中指研究院西南分院总经理汪勇博士、国务院发展研究企业研究所博士范保群先生、国家发展改革委员会经济研究所副所长孙学工先生、宏德置业有限公司董事长孙永林先生、宏德置业有限公司执行总裁成实先生、金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生等嘉宾受邀发表了演讲,近30家百强房企代表与媒体精英参会,共同探讨目前房地产企业最关注的行业热点问题以及调控背景下的房地产走势。同时,会上发布“2012中国房地产百强企业研究成果”。
国务院发展研究企业研究所博士 范保群先生
【主持人】:接下来有请国务院发展研究企业研究所博士范保群先生为我们做“2012中国房地产百强企业研究作用与现实意义”的演讲。欢迎!
【范保群】:各位嘉宾,各位代表,先生们、女士们,晚上好!高兴出席2012中国房地产百强企业研究成果西南发布会。一下飞机就看到贵州的宣传口号,多彩贵州,爽爽的贵阳。不太理解,后来随着,一步一步到达咱们这个会所,我体会到了这句话什么意思。旁边有好的景色,名字也好听,情人谷、月亮湾,在这样一个有诗情画意的地方召开这样一个会,共同研讨房地产百强企业研究的意义,包括对中国房地产的一些看法。
毫无疑问,2012年会是中国房地产很关键的一年,也会是中国房地产转型发展关键的一年。所以,我想针对房地产百强研究的一些意义和对房地产业谈一点看法。
管理学大师德鲁克曾说过,要管理必须得量化,如果不量化去管理,一定是空谈。所以,我想关于房地产的研究工作,就是从量化的方式开始。通过这样一个量化,大家看到对企业,从规模到盈利到成长,到社会责任,这些指标,科学设定之后进行量化研究,就能够进行比较,能够看到做得好的指标情况和上的一些情况,这样就便于通过标杆管理来进行提高。这是个目的。
第二个目的,通过这种研究,无论是对企业还是企业的产品,企业的形象,以及对房地产经营的产品在消费者这个层面上来看,都有它的意义。这样能够推动企业的行业示范作用,推动房地产企业的健康和谐发展,发挥国民经济重要支柱产业和重要民生产业的核心作用。
这两年,我们都知道在政策的外部环境上,房地产业的发展受到政策影响也比较大,整个国家的宏观经济的运行也正在由过去的高速增长向中速增长转换。在这个过程中,对于房地产企业认清形势,相互学习,也有大的帮助。还有一点,对于政府机构,像我们这样的研究机构也有大的意义。因为对于我们很重要的一点就是,问题是什么,解决问题的办法是什么。
在这里边,就是想了解一下企业在转型期碰到了什么问题,对于房地产业也是这样,碰到的问题是什么,解决的办法是什么,对于相应的政策制定有一定的作用。这是我们在研究上主要的一些意义和作用。
第二部分,把中国房地产放在国际比较的视野上看,怎么样来看中国的房地产。根据是美国的一些情况来分析,美国在上个世纪四五十年代到现在,房地产业占GDP的比重,居民收入,人均GDP的变化情况。这里面说明随着人均GDP增长水平达到一定程度之后,房地产会获得一定的快速发展。另外,它也是逐步上升的过程。美国的情况经过了三个阶段,上世纪五十年代是初级阶段,大约房地产增加值占GDP56%;上世纪五十到八十年代是过渡发展阶段,占GDP6—8%;八十年代后到现在占GDP是8—12%的程度。日本也是这样的规律,从03年到10年的情况,基本上房地产增加值占GDP比重都在10—12%之间。这是对OECD(发达国家主要的14个成员国)的房地产业统计,爱尔兰有12%,其他基本上都在10—12%的程度。这些情况为我们国家房地产业的发展提供一些指标的参考,也对我们国家发展房地产业处于什么阶段,可以做一些辅助的判断。
我们国家在房地产,一直是经济增长驱动的重要推动力。我们一直说三架马车在中国过去的发展中,是巨头。中房地产的实际上占了五分之一。大家可以看到最下边一行,房地产占城镇固定资产比重都是在19—22%的区间,这是房地产业的情况。
接下来是我们单位在研究了改革开放后30多年时间里,我们国家的主导产业的一些变化情况。从八十年代以穿和吃为主,那时候强调的是农业,批发零售、金融、金属制品,到九十年代的耐用制品,进入二十一世纪之后,我们的经济结构开始进入到以往推动和拉动的消费结构,汽车和房地产成为增长较快的支柱产业,同时又是重要的民生产业。这是我们单位的综合研究后看出的,房地产业已经开始启动。
如果从国际比较的角度来讲,房地产业还处在初级发展阶段,我们的房地产增加值占GDP在4.5—6%的区间,还有很大的空间发展。刚才孙所长也讲到,我们的城市化也还有很大的发展空间。去年统计城市化是51%多,这个统计数字是包含了农民工在城市里的指标,实际的城市化率还要再低一些。
从这些方面来看,我们的房地产依然还处在初级阶段。初级阶段要维持多长时间?上次在深圳,我们有一个判断,可能要15—20年。我们单位宏观经济研究部有一个数据,粗算一下空间是这样。我国城镇住宅总面积在2010年年底时大约是145亿平方米,如果按照现在的城镇化,人均住房面积达到日本的水平,就需要再增加140亿平米的住房。考虑到城市化因素,按照城市化率,我们现在是50%多,以后达到70%,也就是李总讲的房地产进入到主要以居住价值为核心价值的阶段时,我们城市化中间的空间还有差不多20个百分点。在这20个百分点里边,城镇人口大约要迁移差不多3亿人。这样的话,估计还要增加的住房需求是128亿平方米。再加上原来讲要达到日本的水平,两者加起来接近300亿平方米。那么现在,到去年的情况,年均竣工面积是大约在10亿平方米。从这两个数一比较,300亿和10亿的比值,大家一看,可能就得有20—30年。当然,我们的城镇化现在在快速发展阶段,有可能这个时间会有一定的缩短。所以,估计这个阶段还要维持15—20年。这对于我们整个行业来讲,说明我们还处在初级发展的阶段。对于中西部来讲,尤其还存在着发展不平衡问题。不平衡问题,它的市场空间还会更大。这是对房地产谈一点看法。
如果要谈一点建议的话,对于我们的房地产行业想谈下边两句话作为建议。一是作为房地产业的企业家,还是必须得清醒地认识到,过去我们说的快钱时代,还有过去靠土地很快就能够流通变现、创造财富的时代渐行渐远。这也是我们这两天和企业交流、座谈中的主要结论。就是说随着改革开放30年的推进,中国的遍地是机会的时代远去了,但是机会永远都在,留给的是永远有准备的头脑。这里面讲到的是过去的快速的靠、快速的拿地、快速的运营的时代已经渐渐渐行渐远。接下去,必须要做的就是结构上的转型。
今天下午在深圳有一个经济论坛,我们这边的几位重要级出席这个论坛,题目就是“创新、转型、发展”。有很多企业的CEO一起参与研讨。结构的转变和提升,已经势在必行。从这里来讲,对于房地产的企业家来讲,就需要认识到这是趋势,这是规律,是不可阻挡的,因此,要针对这个趋势,认识到它背后的原因去调整,调整自己的结构,调整自己的竞争,调整自己的商业模式,来应对接下来的可能更好的机遇。这也恰恰是市场里边出英雄和洗牌的时期。
长言说的好,空谈误国,实干兴邦。通过各位企业家,肯定能够带出中国房地产业一个美好的未来。谢谢大家!
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