产业网讯：2012年5月19日，由国务院发展研究企业研究所，房地产研究所和中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在贵阳“乐湾国际”会所隆重召开了“2012中国房地产百强企业研究成果（西南）发布会”。此次西南发布会由重庆—贵州双城联动，重庆发布会已于18日召开。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、中指研究院西南分院总经理汪勇博士、国务院发展研究企业研究所博士范保群先生、国家发展改革委员会经济研究所副所长孙学工先生、宏德置业有限公司董事长孙永林先生、宏德置业有限公司执行总裁成实先生、金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生等嘉宾受邀发表了演讲，近30家百强房企代表与媒体精英参会，共同探讨目前房地产企业最关注的行业热点问题以及调控背景下的房地产走势。同时，会上发布“2012中国房地产百强企业研究成果”。

中指研究院常务副院长 黄瑜女士致辞

【黄瑜】：

荣幸来到乐湾国际来做百强企业研究成果西南发布会。这个发布会是今年发布会的第五站。来到贵阳，是我们次，但做西南发布会已经是我们的第六次。中国房地产百强企业研究，我们至今已经做了9年。9年以来，这个研究主要是由国务院发展研究企业研究组等三家单位来共同研究主办的，这个研究到今天得到社会各界广泛认同，我觉得有几个方面，一个是在不断建立过程中在不断的完善，由最初的三个方面14个指标，到现在的7个方面和33个指标，体系在不断完善。另一方面，是我们在这个过程中坚持了一点，数据说话。在每年年底，我们都会根据成交数据筛选出最的一些企业，我们在每年1月份对他们发出邀请进行填报，并且，我们会请会计师进行复核，最后才进入数据库进行综合评价。我们坚持科学体系和数据说话，所以研究成果得到了社会各界的广泛认同。

首先，我们的政府部门、发改委、国资委、银监会、证监会等相关部门对我们的研究成果都予以了充分肯定，整个金融机构也对我们的成果进行广泛的应用。从2005年开始，农业银行就首次把我们的百强企业作为客户，之后工商银行、建设银行、中国银行等四大银行都把我们的百强企业作为客户。这9年间，媒体对我们的成果也进行了广泛的报道。9年间，百强企业的研究成果的报道大概有2500多条，子媒大概有1500多篇，网络大概有710个专题。在9年间，百强企业把我们的研究成果进行广泛的在资本市场的应用，万科、保利，每年在他们的年报都会进行一个说明。很多企业，像远洋、金科在上市时，都会把我们的成果作为很重要的行业地位和核心能力的说明。百强企业在2003年时，资产占有率只有13.52%，到2011年时，百强企业市场份额已经提升到28.05%，这些企业的销售额均值也由2003年底10亿多一点，到2011年整个销售额均值已经到165亿。可以看到，它们确实在9年间增长了15倍。在这9年间，这些企业在各地也不断地去扩张和发展。来到贵阳的百强企业现在有6家，万科、保利、恒大、绿地、首开、中国铁建。2011年百强企业在贵阳的销售额均值大概是7.27亿，销售面积平均卖了将近13万平方米，总额大概77万平方米，在贵阳的份额将近15%。这些企业为什么会看好贵阳，我觉得这几年间，整个贵阳在房地产市场的表现也是好的。我们统计了一下，2011年整个贵阳房地产额增速高于，以及西南的大部分城市。过去两年的增幅大概在50%左右，而大概在30%左右。贵阳的整个成交量在宏观调控中尽管也受一些影响，但是它影响的程度明显小于一线城市，也好于一般的二线城市，数字上表现是不错的。

从今年的市场表现来看，今年三四月份，整个贵阳的住宅成交是达到了三年的。可以看到，这一轮，在2012年以来贵阳的整个市场表现是优异的。整个房地产为贵阳市的GDP的贡献也大，比值达到了33.6%，在2011年底的时候，这个数字是大概在13%左右，这可以看到确确实实，整个房地产对贵阳的GDP以及对贵阳经济的贡献是重要的。在过去年份，2008—2010年间，整个的比值一直保持在20%以上，这几年间在持续的提升。我们可以看到，今年的国发二号文件对整个贵州省予以了的支持，国发二号文件是要进一步此外贵州经济社会又好又快发展的若干意见，这个意见里面应该说首次对贵州进行了战略定位，并且提出了贵州经济发展的新的空间布局，以及强化政策支持，包括加大相关的投入。从国家政策层面上也给了贵州一些大的文件、战略性的支持，可以看到未来整个贵州省，是作为省会的贵阳市，在房地产这块应该是面临更好的发展机遇。

这是回顾百强企业在过去一段时间在贵州市场的表现及所做的事情。我们今天举行这个西南发布会，乐湾国际邀请我们到这来很重要的原因是希望我们讲解一下当前的形势，以及大家怎么样把握形势和发展机遇。

首先来看一下，近期房地产价格的变化情况。这是今年我们公布的100个城市的价格指数，确确实实从环比和同比都已经首次出现了双降。环比应该是第四个月持续下降，同比是个月首次出现下降。其中100个城市里有71个城市是环比下跌的。是北京、上海、广州、深圳等十大城市，均价、同比、环比都在下降，是同比是第四个月持续下跌。我们从整个新房市场成交的情况看，四月份整个跟踪的20个代表城市，环比3月份是下降的，但同比去年同期是增长了23%，应该说今年4月份的表现是好于去年。1—4月20个代表城市整个的成交量，相比2011年和2010年还是稍有逊色，相比2011年是同比下降了14%，相比2010年同比下降了17%，相对来说那两年还是稍有逊色。从供应的情况来看，4月份整个的20个代表城市供应量是在增长的，明显高于今年前两个月的平均数。1—4月累计供应量是相对于过去年间同期是处于低位水平，但是4月供应量是在增加的，累计的存量是在增加的，这是因为4月又推了大量的盘，使得存量在进一步增加。从宏观的房地产开发指标来看，1—4月商品房销售面积和销售额分别下降了13.4%和13.8%，是值得关注的是，销售额是今年以来降幅首次低于销售面积。从不同物业来看，住宅的销售面积是下降了14.9%，销售额下降了13.5%，下降幅度稍大。从开发的情况来看，1—4月，房地产开发同比增长了18.7%，是住宅，增速只有13.9%，这个数字我们算过过去年份，大概一直保持在25%，这可以看到，确实今年1—4月增速是在下降的。我上来讲了贵州及贵阳的数字是明显高于的整体水平的。值得关注的是，现在东部地区的增速是的，西部地区的增速是23.8%，高于的平均水平5个百分点。但是，我们增速的回落是的，因为之前增速更高，一般都在30%几。从新开工的情况来看，今年1—4月新开工是同比下降了4.2%，是住宅新开工同比下降了7.9%，其他的楼、商业等新开工同比是增长的。这是的一些数据的表现，以及我们主要的城市的一些成交价格，我们主要监测的是203代表城市的一些情况，以及的宏观房产经营数据的情况。

基于这些数据，我们每年都会对房地产市场进行预判，首先要考虑的是政策环境。政策环境，可以看到的政策，政府基本上是坚持宏观调控不动摇，但最近也提出了合理的需求要得到保护。基于合理需求得到保护的政策，在大的政策前提下，地方政策也有一些调整，包括北京、上海、天津、武汉、厦门几个城市，都下调了普遍住宅的标准。在常州、宁波、合肥等等13个城市，提高了公积金贷款额度。同时，像扬州、芜湖、杭州、马鞍山都给了减税、补贴的相关优惠政策等等。这些政策也确确实实在保护合理的需求。其实这一轮宏观调控政策里，贵阳应该说政策是比较宽松的。从政府的角度来说，基本上调控的焦点还是在房价，从整个大的格调上，房价如果不降，调控仍然是不会停止。基于大的宏观政策环境的预判，以及我们对过去数据的研究，我们跟建设部政策研究，每年都会基于中国房产动态模型对来年的市场做预测，我们预计2012年整个商品房销售面积会相比2011年下降3—6%，但数值还会在10.3—10.6亿平方米之间，商品房新开工面积会增长7—10%，额会增长12.5—18%。落地到各个城市来看，一线城市可能会下降的程度会大一些，二线城市，是三线城市受影响会相对较小。整体的供应会上升，同时会带动成交量的放大，但总体市场会处于相对较低的水平，不会有大幅的反弹。从供应的角度，我们认为过去两年的新开工量还是比较大的，是前两年卖的地太多，2009、2010、2011年卖了大量的地，这些地会陆续进入市场，导致市场仍然是供过于求的局面。企业会根据整个销售状况，会适当调整他们的和新开工的步伐。

从土地市场的角度来说，政府整个的供地计划会有所缩减。进入09年之后，每年的土地供应量都在不断增长，09年是八万公顷，10年是八万公顷，今年还会维持在九万公顷左右，这个数字还会比较大。由于中国政府的供地计划今年会有所缩减，企业拿地的意愿不会像前些年那么高。企业市场表现上来看，4月份的销售额与上月基本上持平，同比仍然有比较大的增长。市场有几种表现，越强的企业表现越好，是有品牌的、高品质的产品在市场中的表现是优异的。今年的企业定价都的保守和务实。从近期的举措来说，也是在积极调价，促进相关的销售，包括大家都在适应这个市场，积极顺势而为，调整相关的策略。从目前企业拿地的情况来看，今年前4个月累计打地情况大幅下滑，4月份拿地的积极性有所提高。我们做了一个图，过去年份拿地的支出情况，在2009年基本上是收一百块钱会拿90块钱去拿地，2010年只拿出50块钱去拿地，2011年只拿出20块钱去拿地，这是主要企业的一些情况。最近期企业的策略，总结起来，方面在优化企业布局，产品方面在不断调整，适应市场，同时也会强化营销和加强财务管理。

对于2012年，我们整体认为市场确实不容乐观，但也无须悲观。我们对整个贵阳市场，我们认为大家要持相同态度去抢夺机会。对中长期市场，中国整个大的经济基本面在这了。我们这次去美国跟全球的很多房地产研究，他们其实对中国是看好的，认为中国的基本经济面是不存在太大问题的。在中国的房地产是跟中国的经济紧密关联，我们曾做过研究，相关度高达90%以上。可以看到，中国的房地产仍然对整个国民经济做出的贡献是不可忽略的。它是不是支柱产业，不是说的，而是整个的表现。贵州2011年的房地产表现是达到了GDP的13%。第二方面，整个宏观经济面的资金是充裕的，我们是全球的MR大国，我们是有钱的。还有很重要的一点，今天有记者在问我，老百姓手中有钱，去年年底的居民储蓄达到了30万亿，而去年的销售额闯了5.9万亿的新高，是同期销售额的5倍。可想而知，对于中国的老百姓而说，买房是一个不错的选择，这是过去年间大家的一种验证和自己的买房子所获得的，也得到了相关的认证。所以，有宏观资金基本面的支撑，我们认为中国的房地产的中长期发展的基本面在这。最主要的是城市化的进程，到去年年底大概是51.3%，要达到发达国家的水平70%以上，未来年间，每年我们即使提高一个百分点，增加的住房需求差不多是10亿平方米，而到去年年底，住宅的销售面积其实不到，只将近10亿平方米，可想而知，去年是创新高的一年。即使在调整的过程中，这个需求我们认为是一定时间一定量的，即使是受调整的影响，但在一定时间还是会释放。这种需求的因素也在这，基本的经济面也在这，我觉得确确实实房地产市场还是有很多机会。

最近我们在做城市化的研究，以后的城市，根据发达国家的经验来说，会逐步向大城市聚集。中国现在一百万人口以上的城市不到200座，根据我们的预计中国要达到300座。中国的城市化人口向哪聚集，基本上就是向每个省的省会城市以及经济发达的城市聚集，而有的地方会逐步形成空心化，不一定说是均衡发展，不是这么一个情况。像贵阳这种城市，我们认为未来是有大量的人会到来，包括它的自然环境以及资源，都有这种条件，这里的市场也有这种移动的趋势，所以未来的发展前景广阔。

今天我所讲这些，是给大家做一个参考，也是给企业在未来做决策的参考。房子，市场中并不缺，但缺的是好房子，品质高的房子。我们真心希望来到贵阳的企业，要抓住这一轮的发展基于做强做大，是来自的百强企业到了贵阳，一定要发挥，引领贵阳来做出高品质的住宅。通过我们的努力来提升城市的品质和城市的价值。也希望能更多出乐湾国际这样的产品，引领贵阳市场到新的水平上发展。

最后，我感谢今天乐湾国际的孙总和陈总给我们提供这样的场地做发布会。同时也谢谢到场的百强企业以及媒体界的朋友。谢谢大家！