产业网讯：2012年5月18日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在重庆“联发瞰青”会馆隆重召开了“2012中国房地产百强企业研究成果（西南）发布会”。此次西南发布会由重庆—贵州双城联动，贵州发布会将于19日在贵阳召开。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、中指研究院西南分院总经理汪勇博士、国务院发展研究企业研究所博士张政军先生、重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏教授、联发集团品牌与客户关系部总经理陈养坤先生、联发集团重庆房地产开发有限公司总经理张文燕女士等嘉宾受邀发表了演讲，四十多家百强房企代表与媒体精英参会，共同探讨目前房地产企业最关注的行业热点问题以及调控背景下的房地产走势。同时，会上发布了“2012中国房地产百强企业研究成果”。

国务院发展研究企业研究所博士张政军

张政军：高兴能够来到美丽的山城重庆，在这风景如画、气侯宜人的湖畔和大家交流当前的形势和百强企业的应对战略。谈到这个话题，我觉得要谈战略其实重在形势的讨论、形势的分析，那么如果说形势分析到位了，相应对于人才济济的房地产企业来说制定战略应该是容易的，也就顺理成章的了。尽管是这个题目，但是我主要是来讨论一下当前的形势是什么。

黄院长刚才已经对房地产业的经济形势做了很深入、很具体的、到位的分析，关于房地产这一块我就快速过一下，就相当于是对黄院长刚才阐述的一个回顾。第二部分重在对宏观经济形势多展开一些，关于企业的应对战略稍微讲一讲。

目前来看，我们可以从短期来看，短期来看就是今年年初以来，目前从价格来讲，2012年的4月从100个城市来说，住宅均价环比和同比都是双降的，刚才黄院长已经谈到了。1-4月份，的商品房和住宅的销售价格比2011年同期分别有所上涨，但是幅度很小，而且这种上涨可能是结构性的一些因素引起的。

从成交量来看，2012年初以来，短期内来看房地产交易量没有出现明显回升的势头。1-4月份商品房的销售面积和销售额同比出现了明显下降。

从土地交易和新开工以及开发来看，土地的交易价和交易量的波动性是比较明显的，并没有出现交易量明显回升的势头，1-4月份房屋的开工面积增速三年来首次同比下降，房地产开发额的增速也是三年来的增速首次低于20%。

接下来我们看一下企业层面，从企业层面来看，商品房的可售面积是继续增加，主要城市的可售面积周期仍然较大。第二个层面资金的来源增速继续放缓，增加的压力仍然是不小的。货币微调可能会缓解部分企业的压力，但并不是很明显，主要体现在销售回款的增速比较低，当前的资金链比较紧张，是对于中小房地产企业比较明显。我们看百强企业里一些企业出现了销售额、销售面积的微增长。

我们再来看中期，从2011年初以来视为中期的话可以看到额的量在去年2季度是的，同比增长仅仅是23%，同比增幅均低于前年。销售面积逐级走低，销售额也是在逐级回落。

再来看土地交易量，土地交易量呈现明显的波动，土地的交易价格则呈现下滑的态势，关于土地的溢价率可以呈现一个底价和低价的特征。

接下来来看当前的宏观经济形势，今年年初以来，进出口的增幅是明显回落的，实体经济增速放缓，外国的直接呈现负增长。外国直接的负增长实际上从2011年的11月到2012年的4月，外国直接呈现了连续6个月的负增长，也就是意味着一个方面国外的资金不是很宽裕，另外一方面可能对中国经济的放缓也是有所疑虑。

另外财政收入增幅也是大幅回落，4月份财政收入是10700亿，同比增长6.9%，其中税收的收入是9000亿，同比增长仅仅是2.6%，增幅的同比回落达到23%。企业的压力在增大，如果以出口企业为例的话，出口企业目前普遍感到经营困难，经营困难的短期原因主要是受到了外需的下滑和成本上涨双重压力，外需下滑可以很容易地理解，成本上升主要体现于融资成本，体现原材料的价位在高位运行，还有人民币的汇率上升也大大增加了企业的相对经营成本。

还有出口经营困难背后的原因是多层次的：一个方面产能过剩下的同质化竞争是导致效益大幅度下滑的原因；二是劳动力成本上升，成为企业转型升级的重要障碍。

从全球来看经济复苏并不确定，一个方面在美国呈现出温和的复苏态势，但欧债危机可能继续蔓延，导致欧债危机很难看得清楚。目前日本的经济恢复到地震前的水平，但是基本的增长仍然是比较一般的。

从中国来看，目前中国的经济回调主要的原因是内需的收缩，内需收缩主要体现在几个方面：一是增速是稳中略降的；二是消费增速有所放缓；三是企业去库存的压力导致存货需求减速。比如原材料采购速度在放缓，生产资料的库存也是呈现负增长的。这次经济回调从2011年第二季度开始已经连续持续了6个月，这是持续时间最长的一次，超过了2008年金融危机时6个季度的回调。

结合房地产的行业形势和宏观经济的形势我们来做几个判断：一是经济的潜在增长率在将来下一个台阶很可能由高速增长逐步转入中速，GDP达到5-6个百分点的增长。能源土地、劳动力、资源要素价格等可能会在较长时期内保持较高的水平。基本的要素缺乏足够的弹性，实际上这是不适应经济的下滑以及经济的粗放增长。二是经济体制的问题导致资源的错配现象仍然在较长时间内存在。

接下来我们对房地产业做几个判断：一是过去的经验表明房地产市场受宏观经济影响比较显著，但如果从更确切的角度讲，应该是房地产业与宏观经济的关联度是紧密的，房地产业不好反过来会影响宏观经济，而且影响会比较大。二是实体经济的放缓对房地产的影响效应将会缓慢体现，这主要通过一个方面影响居民可支配收入的增长，以此来影响房地产的需求；另一方面实体经济的影响，反过来可能会通过影响原材料的生产、影响钢铁业等，房地产下游产业反过来会影响房地产的发展。三是城市化率已经放宽了门槛，中国的房地产进程从1998年到2003年从30%进入到40%，从2003年到2011年从40%进入了50%，将来中国的城市化率什么时候能达到60%，也就是说再增加10%，这很难预测，但基本上可以有一个判断，城市化率一般来说进入到50%-60%时相应的提高速率会放缓，这是一方面的判断。还有中国的城市化率由于城市资源的配套，由于公共资源的配套，比如交通等影响，是轨道交通发展比较快，所以城市化率的逐步提高会对城市造成大的压力，这是一方面。另一方面，大城市的生活水平也比较高，导致城市化率进程并不会像国外那么快。从这些判断来说，可能一线大城市的空间是有限了，机会可能会在一些房地产升级需求、城中村改造。

接下来我们看看房地产企业的经营策略，对于房地产企业的经营策略，最近一些企业已经有一些经验了，比如说一个是开拓二三线城市，提高二三线城市的比重。部分企业原来是低周转率、高利润率的经营模式，逐渐转向了高的周转率和低利润率的模式，也就是说增加出货量。还有一个是控制风险，要控制拿地节奏，通过促销和海外发行债券来增强资金的流动性。

我在此对房地产企业提一些策略和建议：一是向二三线城市布局；二是降低赢利预期；三是进行深耕细作式的运营管理，比如房地产模式进行产业化开发，推进差异化产品，放弃粗放，要结合产品的品牌策略，从消费者的视觉来推销产品，还有就是要控制和财务风险。