产业网讯：2012年5月18日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在重庆“联发瞰青”会馆隆重召开了“2012中国房地产百强企业研究成果（西南）发布会”。此次西南发布会由重庆—贵州双城联动，贵州发布会将于19日在贵阳召开。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜女士、中指研究院西南分院总经理汪勇博士、国务院发展研究企业研究所博士张政军先生、重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏教授、联发集团品牌与客户关系部总经理陈养坤先生、联发集团重庆房地产开发有限公司总经理张文燕女士等嘉宾受邀发表了演讲，四十多家百强房企代表与媒体精英参会，共同探讨目前房地产企业最关注的行业热点问题以及调控背景下的房地产走势。同时，会上发布了“2012中国房地产百强企业研究成果”。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

黄瑜：尊敬的各位来宾，百强企业的各位老总，以及媒体界的朋友，还有地主方张总、陈总，还有张博士以及任教授，我首先代表国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家主办单位对大家的光临表示衷心的感谢。

我今天给大家主要讲一下整个房地产百强企业来的一个系统回顾，以及我们对当前市场形势从角度的一个分析，然后为整个重庆的百强企业提供一个参考。

中国房地产百强企业研究到今天已经做了了，主要由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家单位共同研究主办。以来，确确实实大家可以看到我们的研究成果也成为了各界评判房地产企业行业地位一个很重要的标准，这个研究之所以能成为大家比较认同的一个研究成果，我们也总结了一下，包括前一段时间国外媒体也在问这个问题，为什么能得到大家的认同，我就说那你为什么认同，后来大家也回答了一些问题之后，我觉得系统总结无非就几个方面。

一方面确确实实我们有一个系统的研究方法体系。这个研究方法体系在间也是在不断进行完善，从的三个方面14个指标到现在的九个方面33个指标，对整个房地产企业进行一个全面和系统的评价。

另外一方面很重要的一点，我们坚持数据说话。这种数据每年年底的时候都会根据上一年的销售业绩对企业进行一些甄选，然后在每年1月份对企业进行邀请进行填报，填报之后会进行复核，我们还要求提供相应的税票，进行交叉复核。正是因为有了的经验之后，我们根据历年的数据交叉复核以及企业间的比较复核对企业进行一个评价。

现在各个政府主管部门，包括发改委、人民银行以及主管的建设部、国土资源部、银监会、证监会对我们的成果都是基本认同的，并把我们的研究成果作为评判标准。建设部已经把我们这个纳入了金融体系，同时国外金融机构也对我们的成果予以广泛的应用，比如农业银行、中国银行、工商银行以及建设银行基本上都把百强企业作为他们很重要的客户。

同时在间媒体也对我们的研究成果进行了广泛报道，以来我们统计了一下，大概各种报告有2500多条，其中纸媒有1255篇，电视媒体大概有361次，网络的专题有710多个。可以看到确确实实媒体在扩大我们成果的影响力方面也发挥了重要的作用。

同时，各个企业也都广泛应用我们的研究成果，很多企业在他们的招股说明书中都会把我们的数据作为一个重要的经营依据，并且在年报、招股说明书中在说明行业地位时也把我们的成果作为一个很重要的依据进行说明。近年来，一些上市公司，以及准备上市的公司也把我们的研究成果作为第三方的评判说明。

正是由于这些企业广泛的应用以及行业中各大金融机构的广泛应用，使得我们的成果在社会上影响力越来越大。另外还有一点，我们成果得到的认同和社会各界的广泛分享分不开，每一年我们的研究成果发布完了以后都会面向主要地区进行巡回发布，今年是第六次来到西南进行西南发布会，是今天我们来到这个风景如画的地方，在百强企业项目现场进行发布，也是一个很重要的意义体现。

另外今年我们还有一个重大的举措，就是5月2日在美国华尔街纽交所举办了百强企业的国际发布，当时这种发布也确实是在整个国际房地产业界引起了一些反响，包括国际大的媒体，路透、彭博、华尔街日报都进行了报道。确确实实随着中国房地产企业日益的壮大，我们行业的影响力也越来越大，国际影响力也越来越大。

由于这些成果持续的发布以及影响力的逐步扩大，在这个过程中也带动了这些企业、促进了企业不断发展。以前，我们统计这些百强企业在市场中的份额，在03年底只有13.52%，到2011年底的时候百强企业份额在市场中占了28.05%。百强企业的精英业绩在03年时大概平均的销售额只有10亿多一点，到去年平均销售额已经达到了165亿，在间百强企业的平均销售额增长了15倍。作为的企业像万科，在2003年时当时是63亿，到去年年底时是1215亿，可以看到它在整个间的销售额增长了18倍。在过去几年间，房地产企业以及房地产百强企业确确实实得到了迅速的发展，而且他们的发展不仅体现在规模的发展，更是追求有质量的发展。越是调控的时候我们可以看到房地产市场的提升比例是越来越大，并且净资产的增长大大高于总资产的增长，而且赢利能力也普遍高于行业的平均水平。应该说百强企业在市场调控中，随着规模做大的同时，他们的成长应该是更有质量。

今天我们来到联发项目现场，联发也是连续五年的百强企业，在过去几年间他们也是持续不断成长，这个企业从厦门开始，一直到现在坚持了29年，在行业中做出了很多精品，创造品质生活也是企业一直以来的追求。而百强企业在这些年间不仅取得了很好的销售业绩，也有越来越多的企业为整个房地产市场，为消费者提供了很多精品。

西南的百强企业总共有11家，这相比去年又增加了一家，市场调控的过程中西南区域的房地产市场也得到了很好的发展。因为可能受调控的影响，相对于长三角和珠三角的影响要小一些，在这一年间，是这些企业的销售面积和销售额都得到了很好的增长。整个西南企业去年销售业绩平均增长了12.8%，总资产这一块同比增长了28.9%，赢利能力也是有所提升，净利润同比增长了13.8%，净利润的增长在各个区域比较而言还是比较好的，是在成长性指标方面，比如新开工面积同比增长了33%，收入这一块也同比增长了23.5%。值得一提的是整个西南企业的运营效率在百强企业中来看整体水平都是较高的，这一点是西南地区是不容易的事情，运营效力的提高才使得我们的赢利能力增强，并使得我们在一定的时间里创造的价值更大。

这是过去一年间百强企业总体的表现以及过去间系统的回顾，总结过去我们更多的是要展望未来。过去一年间我们成为百强企业，这只能说明过去我们做得不错，对于未来我们更需要把握未来的形势。我们每年都会发布的数据来看当前的形势，根据当前的一百个城市的房地产价格指数来看，5月2号刚发布的4月份的数据，住宅均价同比和环比都首次出现了双降，这是值得关注的一点。是在一百个城市里有71个城市环比出现了下降，总体100个城市是环比和同比都出现了下降。是10个大城市，比如北京、上海等，同比和环比都在下降，并且同比是连续第四个月整体均价在下降。

从成交的情况来看，4月份的成交环比有所下降，但相对于去年同期是增长的，大家一直在讨论近期的回暖是不是能够持续，确确实实可以看到4月份的成交情况，环比是在下降的，同比是在增长的，但是增长的幅度在缩小。整个1-4月，20个代表城市成长总量相当于去年同期降了4%，20个代表城市是有4个一线城市、4个三线城市，中间有12个是中等城市。

从供应量的角度上来看，我们可以看到供应在4月份持续增长，我们指的供应量是推盘量，批准销售的直接推盘量明显高于前两个月的水平。1-4月份的总体情况相对于去年同期而言是下降的，我们可以看到1-4月的总体累计数字是相当于2011年的供应量同比下降了10%，相对于2011年同比下降了14%，这是属于累计的供应量。4月当月的供应量是提升了，从5月份的推盘量来看也是上升的。目前市场总体的存量来说还是增加的趋势。

刚才说的是20个代表城市的成交和推盘情况，从整体销售宏观房地产经营指标来看，商品房的销售面积和销售额都是同比下降，销售面积同比下降了13.4%，销售额同比下降了11.8%。从不同的物业上来看，1-4月住宅销售面积在各类物业里下降得，住宅的销售面积同比下降了14.9%，销售额同比下降了13.5%。

从额的情况来看，1-4月商品房额同比增长了18.7%，这个增速是在回落。值得注意的是东部地区增速是的，整个西部地区尽管增速还是相对其他地区比较高，西部地区是23.8%，中部地区是24.5%，增速比较高，但是有一点值得关注，西部地区增速回落幅度是的。

从新开工的情况来看，1-4月新开工面积同比下降了4.2%，这是三年来首次同比下降，住宅开工量继续减少，而且住宅下降的幅度相对于其他几个物业是的，下降幅度为7.9%。

这是整个房地产宏观经营数据的情况。每年在年初我们都会对未来一年房地产的经营指标进行判断，并且向社会各界公布，我们的判断首先会基于对政策环境和大的经济形势基础的基本判断，然后利用我们的动态模型进行测算。这个是我们和政策研究一起做的，对市场的预测已经做了三年了。

大家可以看到，政府最近的政策是坚持宏观调控不动摇，地方政府基本和政府保持一致，在这种情况下，在合理需求这一块还是有一些政策举动，比如像上海、厦门以及天津提高了普通住宅的标准，主要是基于总价的原则提高了普通住宅的标准。有13个城市在公积金贷款的额度上对首次置业以及刚需提供了相应的支持。还有几个城市在税收优惠以及予以适当补贴方面采取了相关政策，包括扬州、芜湖等，保护合理性的城市截止到5月初有20个左右。而政策的焦点仍然在房价上，如果房价不调整、不下降的话宏观调控仍然会继续。

在这个大环境下我们对2012年的经营指标进行了预测，商品房的销售面积还是在10.3-10.6亿平方米，商品房的均价会相比2011年下降4%-6%，商品房整个新开工面积相比2011年会增长7%-10%，整个房地产额相对于2011年会增长12.5%-18%，增速上来说仍然是在增长，但是增长速度相对于历年来说是处于比较低的水平。整个成交量会有所增加，但相对2009、2010年还是会在一个较低的水平。对于供给这一块，由于过去两年新开工的项目会陆续入市，是在2009、2010、2011年卖了大量地的原因，主要城市，是二三线城市会是供过于求的局面，企业会根据市场的销售情况适当控制开工步伐。

从土地市场的角度来说，2012年从供地来说会有所缩紧，这也是基于前几年的供地量比较大的原因，供地会有所缩减，但是整个土地的量价会持续走低。从最近企业的销售表现来看，是百强企业我们的监测情况来看，4月的销售额主要企业基本持平，但是同比相对于去年4月都是在增长，并且增长幅度比较大。这些百强企业，是前10位的企业始终跑赢了大市。

从今年的销售计划来看他们的目标更加保守务实，他们也是采取积极调价的方式促进项目的销售。从最近拿地的情况来看，1-4月累计拿地相对于去年同期大幅下滑，今年4月企业拿地的积极性稍有提高。

从目前这些企业主要的策略上来说主要在几个大的方面：企业布局，产业定位，面向刚需市场做一些宜居产品，对价格方面采取了一些措施，并且在强化营销、财务管理方面也进行了加强。

说到对于2012年总体的认识，认为2012年的市场不容乐观，但也无需悲观。对中长期房地产市场我们还是持续看好的乐观态度，主要是基于几个方面：

一是中国经济发展整体面。在2011年整个房地产占GDP的比值是13%，中国经济要发展，中国的房地产也会有发展机会。

二是我们是全第二大经济体，老百姓手中还是比较有钱的，截止到2011年居民储蓄额度大概将近30万亿，这个数字相当于2011年年底销售额5.9万亿的5倍。老百姓手中有钱，又没有更好的渠道，大家还是会热衷于房地产。

三是中国的城市化进程。城市化率目前到去年年底只有51.3%，要达到发达国家的水平每年提高1%的话新增需求还是10亿平方米，去年年底大概10亿多一点，每年要新增的量市场空间还是足够大。我们在判断房地产市场时不能单纯地以价格来判断，是了还是提价了，以价格涨跌来看市场，更多的要看市场的量，市场的量在这儿，我们的前景仍然是广阔的。

正因为有这样巨大的市场需求，以及基本面的支撑，我们认为未来的房地产市场在10-15年里还是有很好的发展空间。国家要西部大开发，西南区域还是有机会，衷心地希望房地产百强企业要抓住这个机遇做大做强，我也希望今年是百强，年年都是百强。谢谢大家！